Repercusion al arrendatario de las obras impuestas por la administracion

En los denominados contratos de renta antigua anteriores al 9 de mayo de 1985, los arrendadores venían repercutiendo al arrendatario los gastos derivados de las obras de conservación necesarias, realizadas en la propia vivienda o respecto a elementos comunes de la edificación (tejado, bajantes, instalación eléctrica, estructura, etc.) Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 (ROJ: STS 2897/2009), estableció que la repercusión de los gastos derivados de la ejecución de obras sólo sería posible para aquellos contratos anteriores al 1 de julio de 1964, puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ya reconocía la libertad de pactos entre las partes y, por tanto, la posibilidad de haber estipulado el derecho a repercutir dichos gastos.

No obstante, el Tribunal Supremo, mediante la Sentencia de 30 de octubre de 2013 (ROJ: STS 5285/2013), ha dado un nuevo giro matizando la anterior sentencia y  ha establecido que, en los contratos posteriores a la entrada en vigor del TRLAU de 1964, también será posible la repercusión de dichos gastos, pero sólo cuando las obras hayan sido solicitadas por el arrendatario, o vengan impuestas por resolución judicial o administrativa firme.

Por tanto, al menos de momento, en los contratos de renta antigua anteriores al 1 de julio de 1964, la repercusión de dichos gastos deberá realizarse atendiendo a lo dispuesto por el art. 108 TRLAU 1964, es decir, se aplicará el 12% anual del importe total invertido en la obra, con el límite del 50% de la renta anual.

 Respecto a los contratos posteriores a la entrada en vigor de dicha norma, debe atenderse a la Disposición Transitoria Segunda de la vigente LAU, de modo que al capital invertido se le sumará el interés legal del dinero calculado para un período de cinco años, abonando el arrendatario anualmente el 10% de la cantidad hasta su pago.

Francisco Javier Pérez Martínez.

Abogado

Las obras impuestas por la administración ¿se pueden repercutir sobre el arrendatario en los contratos de vivienda anteriores a mayo de 1985?

Las obras impuestas por la administración ¿se pueden repercutir sobre el arrendatario en los contratos de vivienda anteriores a mayo de 1985?

La respuesta a esta cuestión, de sentido afirmativo aunque con matices, nos las ofrece la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que en su sentencia de 21 de julio de 2016 declara que “por más que se considere ajustada a derecho, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, de la que son exponentes las SSTS de 30 de octubre de 2013 RC num.

1513/2011 y de 26 de noviembre de 2014 RCIP num.

3391/2012, que cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración, son legalmente repercutibles en el arrendatario en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985, como es nuestro caso (contrato de arrendamiento de 1976), los motivos han de ser desestimados al estar incursos en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo al carecer de consecuencias para la decisión del conflicto atendida la  ratio decidendi de la sentencia recurrida y  porque  la  aplicación  de  la  jurisprudencia  de  la  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  invocada  solo  puede llevar una modificación del fallo recurrido mediante la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considera probados (art. 477.2 y 483. 2. 3º en relación con el art. 477.2.3 LEC) causa de inadmisión que en este momento procesal, se convierte en causa de desestimación.”

Explica el alto Tribunal que “la parte recurrente parte en todo momento de que realizadas las obras en el edificio impuestas por resolución administrativa firme, el importe de las mismas es legalmente repercutible al arrendatario, de manera que la falta de pago de tales gastos puede generar la resolución del contrato de arrendamiento de acuerdo con lo preceptuado en el art. 114.1º LAU 1964. En su argumentación elude que la sentencia recurrida declara que no se ha probado que el arrendador notificara al arrendatario las cantidades devengadas por este concepto desde el 6 de marzo de 2009 hasta la fecha de esta demanda, así como que con anterioridad a la misma el requerimiento de pago realizado no se hizo en la persona del arrendatario sino de su hija que era tan solo ocupante de la vivienda, como resulta probado en los autos de Juicio Verbal de Desahucio 522/2009 (SAP de Madrid 1 de marzo de 2010) en los que se declaró enervada la acción de desahucio por haber consignado el arrendatario la cantidad adeudada tras tener conocimiento del requerimiento a través de la demanda. De esta forma, la sentencia recurrida, tras la valoración de la prueba y confirmando lo dispuesto por la sentencia de primera instancia en cuanto a este extremo, concluye que pese a que el demandado viene obligado legalmente al pago en concepto de repercusiones de obras, sin embargo la actora debía notificárselo, sin que conste que el demandante cumpliese con su obligación de notificar dichas repercusiones, de conformidad con lo dispuesto en el art. 101.1 de la LAU 1964. Las  sentencias  citadas  en  fundamento  del  interés  casacional  efectivamente  vienen  referidas  a supuestos de repercusión de obras necesarias impuestas administrativamente, más en todas ellas el supuesto de hecho es diverso al ahora examinado ya que en ellas queda probado que la propiedad notificó la repercusión de las obras efectuadas al arrendatario. No ocurre tal circunstancia en el presente caso, cuestión que resulta totalmente obviada por la recurrente en su recurso de casación.”

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El Supremo permite repercutir al inquilino de una renta antigua las obras de conservación del piso

Las obras de conservación de un edificio o una vivienda son necesarias y convenientes, e incluso obligatorias desde algunas administraciones, con el paso de los años.

En el caso de que la reforma se produzca en un inmueble con un alquiler de renta antigua, el Tribunal Supremo ha clarificado que el arrendador pueda repercutir al inquilino los gastos asociados al buen mantenimiento de la propiedad.

Con el paso de los años, todas las edificaciones necesitan ciertas obras de conservación para mantener sus condiciones de habitabilidad.

Estas reparaciones corren a cargo del propietario o propietarios de los inmuebles afectados y pueden revestir cierta entidad según los casos, y un coste importante por asumir.

En el caso de que se produzca en viviendas con alquileres de renta antigua, se ha producido una reciente sentencia del Tribunal Supremo que trae novedades a tener en cuenta.

Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico, analiza la sentencia del Alto Tribunal, en la que se clarifica si es o no posible repercutir al inquilino los costes de las obras de conservación del piso, cuando el contrato de arrendamiento es de renta antigua.

Las características de un alquiler de renta antigua

Los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9-05-1985 tienen la consideración de alquileres de renta antigua, y continúan rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las disposiciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley 29/1994 que introdujo modificaciones en relación con la extinción y subrogación de estos contratos. Así como respecto a la actualización de rentas y ciertos derechos del arrendador.

Muchos inmuebles aún mantienen estos alquileres en la actualidad, que están sometidos a prórroga forzosa.

De esta manera, el propietario se ve obligado de modo imperativo a prorrogar el contrato arrendaticio hasta el fallecimiento del inquilino. Y pudiendo subrogarse a su fallecimiento a su cónyuge, descendientes y, en su defecto los ascendientes.

Es a ellos a quienes corresponderá acreditar que convivían, habitualmente y en la vivienda alquilada, con el arrendatario fallecido.

“El llamado ‘Decreto Boyer’, que entró en vigor en 1985, suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento.

De manera que los alquileres posteriores al 9 de mayo de 1985 pudieron delimitarse en el tiempo fijando su duración las partes contratantes.

Si bien la ley arrendaticia de 1994 aprobó un régimen transitorio para los contratos de alquiler anteriores a la fecha comentada que sigue vigente”, comenta Salvador Salcedo.

El arrendador debe realizar obras de conservación en la vivienda alquilada

Para preservar un inmueble en buen estado se requiere realizar periódicamente obras de conservación. Estas actuaciones las debe acometer normalmente la propiedad, aunque también pueden ser impuestas por la autoridad competente.

Otro detalle a tener en cuenta es la entidad de las reparaciones, que dependerá de diversos factores que pueden incidir en un mayor o menor deterioro de la construcción y de los costes asociados. Entre estos factores se encuentran los materiales utilizados en el inmueble, las condiciones de conservación, geográficas y/o meteorológicas, entre otros aspectos.

Si la vivienda está alquilada, es el propietario el que debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado para el uso convenido.

“Esta exigencia ya se contemplaba en la legislación arrendaticia de 1964 y pervive en la normativa vigente. No obstante, el arrendador podrá resolver el alquiler de renta antigua si las obras de conservación exceden del 50% del valor piso”, aclara el experto de Ático Jurídico.

“La normativa arrendaticia, aplicable a los alquileres de renta antigua, también prevé que el arrendador pueda exigir al inquilino una compensación económica por las obras de conservación que realice, ya sea voluntariamente o a requerimiento de la autoridad competente. Compensación que se concretará en un porcentaje anual del capital invertido, con determinados límites y siempre que se den ciertas condiciones”, concreta Salvador Salcedo.

La aclaración del Supremo: El propietario puede repercutir a su inquilino el coste de las obras de conservación de la vivienda alquilada

El Tribunal Supremo ha aclarado esta situación tras dictar resolución el 30-09-2020 con ocasión de la demanda interpuesta por unos inquilinos contra el arrendador.

Los arrendatarios consideraban nulo el aumento de la renta por repercusión de obras de conservación realizadas en el inmueble alquilado que el arrendador pasó al cobro a los inquilinos, motivo por el que éstos también le reclaman la devolución de tales importes.

“Lo cierto es que la obras, que afectaron a la estructura, fachada y cubierta del edificio, se llevaron a cabo a instancias del ayuntamiento de la localidad. Y los inquilinos aceptaron tácitamente la repercusión de su coste desde el principio.

Si bien decidieron, a posteriori, tras abonar durante varios años las cuotas, instar a la nulidad de tales cobros y su devolución.

Habiéndose inicialmente desestimado su pretensión en base a la doctrina de los actos propios”, comentan desde Ático Jurídico.

El Tribunal Supremo resalta que en este caso las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración.

Por ello, en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, considera que las obras de conservación son repercutibles al inquilino al venir impuestas por resolución administrativa firme.

No resultando aplicable al presente supuesto lo previsto en el artículo 108 de la ley arrendaticia de 1964 por ser el contrato de arrendamiento de fecha posterior a dicha ley.

Arrendamiento de un local comercial con dos meses de carencia para que el arrendatario realice las obras de acondicionamiento del mismo: repercusión y devengo del IVA

En el caso que nos ocupa, la arrendadora de un local comercial va a conceder dos meses de carencia al arrendatario para que el mismo realice las obras de acondicionamiento de dicho inmueble.

Para poder calificar una operación de “operación a título oneroso” únicamente se exige que exista una relación directa entre la entrega de bienes o la prestación de servicios y una contraprestación realmente recibida por el sujeto pasivo.

Tal relación directa queda acreditada cuando existe entre quien efectúa la prestación y su destinatario una relación jurídica en cuyo marco se intercambian prestaciones recíprocas y la retribución percibida por quien efectúa la prestación constituye el contravalor efectivo del servicio prestado al destinatario.

La contraprestación de una entrega de bienes puede consistir en una prestación de servicios y constituir su base imponible a efectos de los arts. 78 y 79 de la Ley 37/1992 (Ley IVA), siempre que exista una relación directa entre la entrega de bienes y la prestación de servicios y el valor de esta última pueda expresarse en dinero.

Lo mismo ocurre cuando una prestación de servicios se intercambia por otra prestación de servicios, desde el momento en que se cumplan estos mismos requisitos.

Los contratos de trueque, en los que, por definición, la contraprestación debe pagarse en especie, y las transacciones en las que la contraprestación es dineraria son, desde el punto de vista económico y comercial, dos situaciones idénticas.

Por tanto, el arrendamiento de un inmueble debe considerarse efectuado a título oneroso cuando, en virtud de un contrato celebrado entre el propietario de un inmueble y el arrendatario del mismo, este último se obliga a asumir unos determinados gastos, tal y como sucede en el caso analizado. En efecto, el arrendatario se obliga a abonar el coste de las obras necesarias para el acondicionamiento del inmueble, y dichas obras se llevarán a cabo durante el período de carencia pactado en el contrato.

Siendo esto así, el arrendador deberá repercutir a la parte arrendataria el IVA correspondiente a los meses de carencia en los que no se satisface la renta pactada por el arrendamiento, fijándose en este caso la base imponible de acuerdo con lo establecido en el párrafo primero del art. 79.Uno de la Ley 37/1992 (Ley IVA).

Si no existiera vinculación entre las partes que intervienen en la operación, la base imponible de una prestación de servicios de arrendamiento, durante los meses en que se pacta que el arrendatario no satisfaga la renta correspondiente al mismo, periodo de carencia que no constituye una prestación realizada a título gratuito puesto que, en las condiciones señaladas en este caso, la contraprestación estará constituida por el valor que el arrendador atribuye a los servicios que pretende obtener y ha acordado realizar el arrendatario. Esta cantidad parece corresponderse con el importe de los gastos de las obras de adecuación que han acordado realizar en el local.

Por último, el Impuesto se devengará cuando resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción. Esto es, cuando resulten exigibles las rentas monetarias que debe satisfacer el arrendatario durante el periodo de vigencia del contrato.

En el caso de que no se haya determinado el momento de su exigibilidad el devengo se producirá a 31 de diciembre, por la parte proporcional del valor de las obras realizadas por el arrendatario en el denominado periodo de carencia, desde su inicio hasta dicha fecha.

(DGT, de 07-12-2021, V3061/2021)

Procede repercutir al arrendatario las obras impuestas por la Administración en la finca arrendada, aún cuando los contratos fuesen posteriores a la LAU de 1964

Iustel

El TS ha establecido como doctrina jurisprudencial que se permite la repercusión de las obras impuestas por la Administración, y ello aún cuando los contratos fuesen posteriores a la LAU de 1964, conforme a la dips. trans. Segunda de la LAU de 1994.

En este caso, dicha doctrina no ha resultado infringida, pues, repercutido al arrendatario el importe de obras, en su mayor parte, impuestas por la Administración, habiéndose aceptado tácitamente su importe por el inquilino y no habiendo sido abonadas las mismas, procede declarar ajustada a derecho de la acción de desahucio instada por el arrendador, con resolución del contrato de arrendamiento.

• TRIBUNAL SUPREMO
• Sala de lo Civil
• Sentencia 581/2014, de 22 de octubre de 2014
• RECURSO DE CASACIÓN Núm: 2469/2012

Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

En la Villa de Madrid, a veintidós de Octubre de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen reseñados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en el recurso de apelación núm. 91/2012 de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, como consecuencia de autos de juicio verbal por desahucio núm.

862/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cádiz, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Montserrat Cárdenas Pérez, en nombre y representación de don Leopoldo, compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Argimiro Vázquez Guillén en calidad de recurrente y la procuradora doña Silvia Vázquez Senín, en nombre y representación de doña Purificacion, en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.

– La procuradora doña María Fernández Roche, en nombre y representación de doña Purificacion, interpuso demanda de juicio verbal en ejercicio de las acciones de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de rentas, en cuantía de 5.112,12.-€ que responde a la anualidad de renta, contra don Leopoldo y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que “se declare:

Primero: Resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 24 de agosto de 1968 sobre la vivienda sita en esta ciudad en la CALLE000 n.º NUM000 NUM001.

Segundo: Condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero: Se condene a D. Leopoldo al pago de la cantidad de 1.177,06.-€, euros debida a fecha de interposición de demanda, más el interés legal del dinero desde la interposición de la presente demanda.

Cuarto: Se condene a D. Leopoldo a satisfacer las rentas debidas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, a razón de 426,01 mensuales, importe de la última mensualidad incluida en la presente reclamación.

Quinto: Sean impuestas las costas del presente procedimiento al demandado”.

2.- La demanda se admitió a trámite ordenándose su sustanciación por las reglas del juicio verbal citándose a las partes para la celebración del mismo, personándose en autos la procuradora doña Monserrat Cárdenas Pérez en nombre y representación de don Leopoldo.

3.- Celebrado el juicio, previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cádiz, dictó sentencia con fecha 24 de noviembre de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO.

Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de Doña Purificacion contra Don Leopoldo debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes litigantes, relativo a la vivienda sita en la CALLE000 n.

º NUM000, NUM001 de Cádiz y, consecuentemente, debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del Sr. Leopoldo de la referida vivienda, condenándole a desalojarla y a dejarla libre y expedita y a disposición del demandante dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en su caso.

Y debo condenar y condeno al demandado a abonar a la actora la suma de 1.

177,06 euros y las rentas y demás cantidades asimiladas que se adeuden con posterioridad a la fecha de la demanda y hasta el desalojo de la vivienda, condenándole igualmente al abono de los intereses legales establecidos en el fundamento de derecho cuarto de esta resolución; todo ello sin imposición a la parte demandada de las costas del presente juicio.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, dictó sentencia con fecha 15 de mayo del 2012, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS.

Que DESESTIMANDO el Recurso de Apelación formulado por la Procuradora Sra. Cárdenas Pérez en representación de don Leopoldo frente a la sentencia dictada por la Iltma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia núm. 4 de Cádiz, debemos confirmar y confirmamos la mentada resolución con imposición de las costas procesales de segunda instancia a la parte apelada.

Y auto de aclaración con fecha 31 de mayo de 2012, que acuerda:

Esta Sala ACUERDA rectificar el error padecido en la parte dispositiva de la sentencia de esta segunda instancia en el sentido de que las costas procesales de segunda instancia serán abonadas por la parte apelante.

TERCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia la representación procesal del demandado interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 17 de septiembre de 2013 se acordó inadmitir el recurso extraordinario por infracción procesal y admitir parcialmente el recurso de casación, admitiendo el segundo motivo del mismo e inadmitiendo el primer motivo expuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

Por D. Leopoldo se interpuso recurso de casación basado en dos motivos y solo el segundo de ellos ha sido admitido, a saber:

Motivo segundo, actualmente único.- La sentencia dictada el 15 de mayo de 2012 por parte de esa Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz en resolución del recurso de apelación presentado por esta parte contra la sentencia dictada el 24 de noviembre de 2011 por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Cádiz en los autos de juicio verbal n.

º 862/11 se estima que la misma hace una interpretación incorrecta del Epígrafe 10.

3 del apartado C de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuanto a la repercusión de obras de mantenimiento de la finca al inquilino en contratos posteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1964, justificativa del acceso a la casación con fundamento en el art. 477.1 y 2.3.º de la LEC.

2.- Admitido el reseñado motivo del recurso de casación y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Silvia Vázquez Senín, en nombre y representación de doña Purificacion, presentó escrito de oposición al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 8 de octubre del 2014, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Resulta acreditado y no contradicho que arrendador y demandado formalizaron contrato de arrendamiento de fecha 24 de agosto de 1968, correspondiente al piso de la CALLE000 n.º NUM000, piso NUM001 de Cádiz, figurando como arrendatario D. Leopoldo.

La propiedad se vio obligada por el Ayuntamiento de Cádiz a realizar obras de rehabilitación de la finca acometiendo también y al margen de aquellas, obras de desatasco general del alcantarillado.

Por carta fechada el 29 de marzo de 2011, la arrendadora notificó a la Letrada del inquilino la repercusión del importe de las obras, “a razón de 249,92 euros al mes en diez años por las obras ordenadas por el Ayuntamiento y de 75,12 euros en un solo mes por las obras de desatasco” (sentencia del Juzgado asumida por la Audiencia). Por burofax de 31 de mayo de 2011, el inquilino se opuso a dicha repercusión.

La sentencia del Juzgado estimó la demanda al entender que el inquilino se había opuesto extemporáneamente al incremento, por lo que debía declararse que concurría una aceptación tácita.

En la sentencia de la Audiencia se desestima el recurso de apelación, al entender que el inquilino aceptó tácitamente el incremento e igualmente se declaró en la resolución de apelación que no era de aplicación la doctrina emanada de la sentencia de esta Sala 1.ª del TS de 21 de mayo de 2009.

SEGUNDO.- Motivo único.

– La sentencia dictada el 15 de mayo de 2012 por parte de esa Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz en resolución del recurso de apelación presentado por esta parte contra la sentencia dictada el 24 de noviembre de 2011 por el Juzgado de 1.

ª Instancia n.º 4 de Cádiz en los autos de juicio verbal n.º 862/11 se estima que la misma hace una interpretación incorrecta del Epígrafe 10.

3 del apartado C de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuanto a la repercusión de obras de mantenimiento de la finca al inquilino en contratos posteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1964, justificativa del acceso a la casación con fundamento en el art. 477.1 y 2.3.º de la LEC.

1. Se desestima el motivo.
2. Alega el recurrente que de acuerdo con la sentencia de esta Sala de 21 de mayo de 2009, el arrendador no puede reclamar el importe de obras, cuando los contratos se formalizaran con posterioridad a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964.
3. Transcribimos la norma discutida:
4. Disposiciones transitorias.

Segunda Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985…

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria…

C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:…

10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

Esta Sala ya se pronunció en sentencia de 30 de octubre de 2013, rec. 1513 de 2011, en el sentido de permitir la repercusión de las obras impuestas por la Administración, en interpretación de las norma transcrita, y ello aún cuando los contratos de arrendamiento fuesen posteriores a la LAU de 1964.

No se infringía la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos, en su mayor parte, ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009, pues la DT 2.

ª establece la disyuntiva entre los casos del art.

108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985.

En el caso de autos, es hecho probado que el arrendatario aceptó tácitamente la reclamación efectuada al no oponerse en el plazo legal, como dispone el art. 101 de la LAU de 1964, interpretado por sentencia de esta Sala de 18 de abril de 2013, recurso 2100 de 2010, por lo que por este motivo, también es estimable la acción ejercitada y rechazable el recurso de casación.

Por lo expuesto no concurre infracción de doctrina jurisprudencial, dado que repercutido al arrendatario el importe de obras, en su mayor parte, impuestas por la Administración, habiéndose aceptado tácitamente su importe por el inquilino y no habiendo sido abonadas las mismas, procede confirmar la estimación de la acción de desahucio, con resolución del contrato de arrendamiento.

TERCERO.- Procede imponer al recurrente las costas de la casación ( arts. 394 y 398 LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D. Leopoldo representado por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén contra sentencia de 15 de mayo de 2012 de la Sección segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz.

2. Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.

3. Procede imposición en las costas del recurso de casación al recurrente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Antonio Seijas Quintana, Antonio Salas Carceller, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Xavier O'Callaghan Muñoz, Jose Luis Calvo Cabello.

Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.

Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Nota sobre la repercusión de obras al arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio realizadas por el arrendador

La presente nota tiene por objeto analizar la repercusión del coste de obras al arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio, realizadas por el arrendador, teniendo en cuenta la modificación normativa habida en España desde la aprobación de la LAU de 1964 hasta la actualidad.

1. Contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1964

Para los contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio, celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1964, resulta de aplicación el art. 108 de la LAU de 1964.

De acuerdo con éste, en los contratos de arrendamiento de viviendas y locales de negocio anteriores al día 1 de enero de 1965, el arrendador podrá repercutir al arrendatario una compensación parcial del importe de las obras realizadas (art.

107 LAU 1964), referidas a reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, así como de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente.

En estos casos, se prevé una repercusión al arrendatario del 12% anual del capital invertido.

En el caso de tratarse de obras ejecutadas por el arrendador que afectan a todo el edificio, dicho porcentaje del 12% se distribuirá entre todos los arrendatarios que se hallen en esta situación, si son obras de carácter común, o únicamente entre los afectados, o en exclusiva si es un único arrendatario el que soporta la obra. La cuantía resultante en ningún caso podrá exceder del 50% de la renta anual que viniera pagando el arrendatario a la fecha del fin de las obras.

Una vez se obtiene el importe resultante, se divide entre 12 y de esta manera se obtiene el incremento mensual de la renta. Dicho incremento no tiene carácter temporal sino definitivo, por lo que en realidad estamos ante un sistema por el que se eleva la cuantía de la renta (en concepto de cantidades asimiladas a la renta) durante todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

• El hecho de que se efectúe una elevación de renta por este procedimiento no impide que la renta vuelva a ser revisada en el supuesto de que haya nuevas obras.
• 2. Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1965 y el 9 de mayo de 1985
• Para los contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio, celebrados desde la entrada en vigor de la LAU de 1964 (1 de enero de 1965) hasta la aprobación del Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (9 de mayo de 1985), hay que diferenciar:

2.1. Desde la Sentencia del Tribunal Supremo 305/2009, 21 de mayo, se entiende que es inaplicable el art. 108 LAU de 1964 a los contratos celebrados entre estas fechas. Por tanto, de acuerdo con esta Sentencia, en contratos celebrados a partir de 1 de enero de 1965 no es aplicable el art. 108 LAU de 1964, ni el sistema de incremento de renta en él previsto.

Esta doctrina jurisprudencial ha sido completada posteriormente por la Sentencia del Tribunal Supremo 685/2013, de 30 de octubre, en la que se indica que si las obras no son efectuadas por la sola voluntad del arrendador, sino que si además se dan los requisitos previstos en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (“LAU de 1994”), en el caso concreto se trataba de obras impuestas por la autoridad administrativa) el art. 108 sigue teniendo aplicación para estos contratos.

2.2. Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994. Para los contratos celebrados en este periodo de tiempo, es decir, del 1 de enero de 1965 al 9 de mayo de 1985, se prevé en esta Disposición Transitoria la posibilidad de volver a aplicar el art.

108 de la LAU de 1964 (que sigue en definitiva siendo el texto legal que aplicar a dichos contratos), pero siempre que se cumplan las siguientes condiciones: (i) que la reparación sea solicitada por el arrendatario, o (ii) que la reparación sea acordada por resolución judicial o administrativa firme.

2.3. El sistema de repercusión de la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994 es un verdadero sistema de repercusión del coste de las obras.

El arrendador podrá repercutir el importe total de las obras necesarias, deduciendo las posibles subvenciones o ayudas públicas que haya obtenido para su realización.

Al capital invertido se sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital durante los 5 años siguientes al fin de la obra.

El arrendatario pagará al arrendador cada año, hasta el completo pago de la deuda, un 10% del importe calculado, pero el pago total de cada año no puede exceder de la más baja de las dos siguientes cantidades, también en cómputo anual: (i) cinco veces la renta vigente en cada momento, incluidas las cantidades asimiladas; o (ii) el importe del salario Mínimo interprofesional.

Si la cantidad a pagar cada año no sobrepasa ninguna de esas cantidades, la deuda se pagará en 10 años. Si la cantidad a pagar anualmente superase alguna de estas cantidades, no podrá repercutírsele al inquilino en esa anualidad, por lo que la devolución de la cuantía sobrepasará los 10 años.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados la cantidad repercutible se repartirá (art. 19.2 LAU de 1994) proporcionalmente a la cuota de participación en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal o, en caso contrario, conforme acuerden arrendador y arrendatario, y de no haber acuerdo se hará el cálculo en función de la superficie de cada inmueble.

2.4. Elección del sistema por el arrendador. Cuando se den las circunstancias expresadas, el arrendador podrá libremente elegir si aplica el sistema de incremento de la renta previsto en el art. 108 LAU de 1964, o bien el sistema de repercusión de la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3 según la regla 10.4 de esa misma Disposición Transitoria LAU de 1994.

3. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

En principio, las obras de mantenimiento y mejora son a cargo del arrendador, salvo las excepciones señaladas, pero cabe la posibilidad de incremento proporcional de la renta en caso de pacto.

La repercusión para estos contratos no se recoge como posibilidad legal y queda relegada a que sea contemplada a través de pacto contractual. Lo que hace la LAU es distribuir qué parte del contrato debe asumir los gastos por obras, que se diferencian en ordinarias, conservación y mejora, siempre referido a la finca objeto del contrato de arrendamiento.

a) De acuerdo con la LAU de 1994, las pequeñas reparaciones que exige el uso diario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

b) Las obras de conservación (de reparación necesaria sin la cual el inmueble arrendado queda inservible para su uso o que incluso llegaría a destruirse, por ejemplo, sustitución de caldera, reparación de conducciones de agua, etc.), son a cargo del arrendador. Se exceptúan aquellas obras cuya necesidad sea imputable al arrendatario por uso indebido o negligente de los elementos comunes o privativos del inmueble arrendado.

c) Las obras de mejora (no imprescindibles para el uso y disfrute de la vivienda; por ejemplo, construcción de una piscina), en principio son a cargo del arrendador, salvo que sean realizadas por expresa voluntad del arrendatario.

Según el art.

19 LAU de 1994: “La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.”Y, según el art. 20 LAU de 1994: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.”

Es decir, es requisito para repercutir las obras en la renta, que hayan transcurrido cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra y cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

1. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
2. En todo caso, la repercusión de las obras en la renta hay que entenderlo respecto a las obras que afectan a la vivienda o local arrendado, salvo pacto entre las partes.
3. 4. Resumen