Perturbacion de los derechos reales inscritos en el registro

Ante la perturbación de un derecho real inscrito por un tercero que carece de título inscrito para ello, una de las posibilidades que ofrece nuestro ordenamiento jurídico para el titular registral es la llamada acción para la efectividad de un derecho real inscrito conforme fija el artículo 41 Ley Hipotecaria, que, a su vez, remite a la regulación del juicio verbal establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Dicha acción, encuentra su fundamento legal, en el artículo 38 LH, que determina que, a todos los efectos, debe presumirse que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular conforme lo determinado por el asiento respectivo y que quién tenga inscrito el dominio de un inmueble o derecho real tiene la posesión de estos.

Como hemos indicado, los trámites a seguir son los del juicio verbal conforme establece el artículo 250.1.7.º LEC, siendo la primera exigencia necesaria, que el demandante sea el titular del derecho y que este se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad.

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• Igualmente, es necesario que en la demanda se expresen las medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que se dicte; que se señale la caución que debe prestar el demandado, salvo en el caso de que el demandante haya renunciado a ello, y que se aporte la certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite la vigencia del asiento que legitima al demandante, y de igual forma, se debe proceder a la correcta identificación de la finca sobre la que se ejercita la acción.
• Por su parte, en relación con el demandado, en la citación para la vista se le apercibirá de que en el caso de que no comparezca, se dictará la sentencia en la que se acordará las actuaciones que hubiera solicitado el actor para la efectividad del derecho y que la misma sentencia se dictará en el caso de no prestar la caución que el tribunal determine, aunque comparezca al acto de la vista.
• Además solo podrá oponerse si presta la caución determinada por el tribunal, siendo una cuestión alegada en muchas ocasiones, si el hecho de que se tenga reconocido el beneficio de justicia gratuita exime de la obligación de prestar caución, a lo que nuestro tribunales, de forma prácticamente unánime, han contestado de forma negativa.
• Las causas de oposición están expresamente tasadas en la propia LEC, en su artículo 444.2, a saber:
• – Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas
• – Que el demandado tenga posea la finca o disfrutar del derecho discutido por contrato u otra relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
• – Que la finca o el derecho se encuentre inscrito a favor del demandado y así lo justifique presentando la certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
• – No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

En cuanto al plazo de prescripción para el ejercicio de la acción, la jurisprudencia considera  que no es de aplicación del plazo de un año establecido en el art. 439.1 LEC y en el art.

1968 CC para aquellos supuestos en los que se ejercita la acción en que se pretende la tutela sumaria de la tenencia o posesión regulada en el artículo 250.1.4.

º, sino que estamos ante una acción de carácter real, cuyo plazo de prescripción es el de 30 años, conforme el artículo 1963 CC.

Indicar, que nos encontramos ante un proceso de carácter sumario, al estar limitado exclusivamente a declarar la efectividad del derecho real inscrito frente a quién lo está perturbando y solo poder alegar el demandado como motivos de oposición los legalmente establecidos, sin que la sentencia que se dicte tenga efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC)

No podemos dejar de hacer referencia, a la nueva redacción del artículo 250.1.4.

º LEC establecida por la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, que ha supuesto la adecuación y actualización del tradicional interdicto de recobrar la posesión para establecer un procedimiento que permita una recuperación inmediata de la vivienda ocupada ilegalmente y que fue objeto de estudio en otro de nuestros post.

Como cuestión importante a destacar, señalar lo indicado en el preámbulo que estable lo siguiente:

«Actualmente los derechos reconocidos por el Código Civil pueden ejercitarse por medio del juicio verbal, en ejercicio de las acciones que reconoce el artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en los numerales 2.º, 4.º y 7.

º En su virtud, cabe interponer aquellas demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

El cauce conocido como «desahucio por precario» plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante.

Otra hipótesis prevista legalmente es la que permite formular una demanda que pretenda la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o un derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute, si bien sin una adecuación del procedimiento al fenómeno de la ocupación ilegal en sus distintas variantes actuales, el cauce se muestra ineficaz. También presentan limitaciones o ineficiencias, como respuesta a este fenómeno, aquellas otras acciones que, al amparo de la Ley Hipotecaria, corresponden a los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, puesto que existen causas tasadas de oposición, no pueden ser ejercitadas por titulares de derechos que no tienen acceso al Registro y se exige al demandado prestar caución para poder oponerse.

Por todo ello, ante la demanda creciente de respuestas ágiles y eficaces sin tener que recurrir a las penales, se plantea esta reforma en la que se adecúa y actualiza el tradicional interdicto de recobrar la posesión para una recuperación inmediata de la vivienda ocupada ilegalmente previsto en el artículo 250.4.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, mediante el procedimiento desarrollado en los artículos 437, 441 y 444 de la misma.»

Ante lo establecido en el mismo y la falta de regulación expresa en la modificación normativa, surgen dudas acerca de si dicho procedimiento, en el caso de estar ante una ocupación ilegal de una vivienda, debe ser el seguido obligatoriamente para el planteamiento de la acción o si el actor puede elegir entre el resto de las posibilidades que ofrece el ordenamiento jurídico sin temor a que su demanda puede ser rechazada por inadecuación de la acción ejercitada.

Así, si como se indica, en el supuesto de una ocupación ilegal de una vivienda no hay precario, ¿es obligatorio acudir al artículo 250.1.4.º LEC o se puede acudir también artículo 250.1.2.

º LEC? De igual forma, en el caso de que la acción la ejerza el titular de un derecho real inscrito sobre la vivienda ¿tiene que acudir directamente a dicho procedimiento o puede acudir al 250.1.7.

º LEC? De momento no tenemos una respuesta concreta, por lo que habrá que esperar a ver cual es la postura que toman los tribunales en esta cuestión.

La acción para la tutela de derechos reales inscritos

Demanda efectividad derechos reales inscritos

Cuando sufrimos una ocupación ilegal se esta produciendo una perturbación de un derecho real inscrito en el Registro de la propiedad. La acción judicial correspondiente será interponer una demanda efectividad derechos reales inscritos. 

El juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos

El procedimiento a seguir con tal de cesar con una perturbación u ocupación sin título ante un derecho real inscrito del que se ostenta un título de dominio es el cauce del juicio verbal, y ello mediante una demanda efectividad derechos reales inscritos. 

Así, el artículo 250.1 LEC establece un listado de demandas que se decidirán en juicio verbal, “cualquiera que sea su cuantía”. Y, en su apartado 7º, establece:

[…] 7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.[…]

Artículo 250.1.7 Ley Enjuiciamiento Civil

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria, establece que todos los derechos reales que estén inscritos en el Registro obedecen al principio registral de legitimación. 

• Presunción de manera positiva de la existencia y pertenencia del derecho real
• Se mantiene este efecto hasta que no se declare de manera judicial la inexactitud del Registro

Cuales son los requisitos para interponer la demanda  

Con tal de interponer una demanda efectividad derechos reales ante ignorados ocupantes, es necesario saber cómo actuar ante una ocupación ilegal. Con ello, se deberán de cumplir con unos requisitos para interponer la demanda. 

• Existencia un derecho real inscrito. El título de dominio lo ha de ostentar la parte actora
• Certificación registral. Con ello se acreditará esa titularidad
• Que el derecho real esté identificado
• La demanda se ha de dirigir a quien perturba el disfrute de ese derecho
• No encontrarse en ninguna causa del art. 444.2 LEC

A su vez, con tal de que la demanda efectividad derechos reales inscritos prospere, se ha de atender al art. 439.2 LEC. Este artículo estipula en qué casos no será admitida la acción judicial ante una ocupación sin título. 

La oposición a la demanda efectividad derechos reales inscritos

Cuando la demanda de efectividad derechos reales inscritos ha sido admitida a trámite, es el momento para el demandado de realizar su contestación a la demanda efectividad derechos reales. Es un trámite que debe realizarse, dado que se podrá dictar sentencia si no comparece como demandado. 

El demandado podrá formular oposición a la demanda de efectividad derechos reales inscritos por las causas que la ley prevé. Es decir, ante una demanda efectividad derechos reales inscritos sólo podremos oponernos en los casos recogidos en el art. 444.2 LEC:

• Por la falsedad de la certificación del Registro, o bien que en ella haya una omisión de derechos o condiciones inscritas, que conllevan la desvirtuación de la acción ejercitada
• Que el demandado posea la finca o el derecho de disfrutar por contrato o por otra relación jurídica directa con el último titular, y que perjudique al titular inscrito
• La finca o el derecho están inscritos a favor del demandado y se acredite como tal presentando la certificación del Registro de la Propiedad
• Que la finca inscrita no sea la que posea efectivamente el demandado

¿Qué es la caución?

La definición de caución en derecho es simple, es una garantía de cumplimiento de contrato. Por lo que responde a una forma de asegurar el cumplimiento de una obligación por una de las partes intervinientes. 

La caución es un requisito indispensable para poder proceder a contestar una demanda efectividad derechos reales inscritos. Por lo que, es requisito indispensable prestar caución en la oposición, sino se cumple este requisito se dictará sentencia sin más trámite.

Las formas que se recogen en la ley para prestar caución en derecho civil son:

• Dinero efectivo
• Mediante un aval
• Mediante un seguro de caución

No se tendrá que prestación de caución por no estar obligados si la demandada es una administración pública o si existe una renuncia expresa del demandante.

Plazo de prescripción acción efectividad derechos reales inscritos

Una pregunta que nos hacemos en estos casos es hasta cuándo se puede interponer la demanda efectividad de derechos reales inscritos.

Bien, el plazo de prescripción para poder interponer la demanda de efectividad de derechos reales inscritos empieza a contar cuándo el propietario es conocedor de la perturbación hasta los siguientes 30 años. 

Esto es porque nos encontramos ante una acción protectora de derechos reales sobre las cosas. Por tanto, podremos interponer la demanda desde el momento que ocurre la ocupación ilegal hasta los siguientes 30 años. 

Con la interposición de dicha demanda, y su posterior resolución, se dará inicio al procedimiento de desahucio por ocupación ilegal, puesto que el demandante es el titular de un derecho real inscrito, y los ocupantes carecen de título legal para ello. 

Resumen

accion de protección frente a derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad

La acción encaminada a proteger la perturbación de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, por un tercero que carezca de título inscrito para ello,  está recogida en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, quien remite a su vez a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en cuanto a su regulación. La LEC recoge esta acción en el artículo 250.1.7. 

La base legal de dicha acción está contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, el cual dispone que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Por tanto en esta acción es requisito inexcusable que el demandante, quien la ejerce, sea el titular del derecho real perturbado y que dicho derecho se encuentre convenientemente inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, el artículo 439.2 de la LEC establece una serie de requisitos cuya inobservancia puede ser causa de inadmisión. Así, señala dicho artículo que no se admitirán las demandas:

• Cuando en ellas no se expresen las medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que recayere;
• Si no se hiciere constar la caución que haya de prestar el demandado, salvo que el demandante haya renunciado a ella y así se haga constar en la demanda;
• Si no se acompañase a la demanda, certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante.

Además, al tratarse de un procedimiento sumario, cuyo objetivo está limitado a declarar la efectividad del derecho real inscrito frente a la perturbación de que es objeto, y careciendo la sentencia que se dicte de efectos de cosa juzgadas, los motivos de oposición que pueda hacer valer el demandado está limitados a los legalmente establecidos y que están tasados en el artículo 444.2 de la LEC como son: La falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada; la de poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito; que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción; o que erróneamente no sea la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

 Finalmente, al estar en presencia de una acción de carácter real, el plazo de prescripción de la misma sería el previsto en el artículo 1963 del Código Civil, esto es, 30 años. 

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PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: PROCESO JUDICIAL DEL ART. 250.1.7.º LEC [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 9.ª) DE 7 DE JUNIO DE 2010.]

Ponente: Ilmo. Sr. D. Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés.

Antecedentes.- La entidad S. interpone una demanda contra la empresa TX y la entidad Sa.

Leasing solicitando se dicte sentencia por la cual: a) se elimine en su totalidad la escalera metálica que se ha instalado en la franja de terreno que constituye servidumbre de paso a favor de la empresa demandante; b) se abstengan de aparcar o autorizar a terceros el aparcamiento de vehículos en la franja de terreno de la servidumbre; c) se reconozca y se respete el derecho de servidumbre de la actora sobre la finca de su propiedad y se abstengan de realizar actos futuros que la perturben.

El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Coslada estima la demanda. La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso de apelación interpuesto por una de las entidades codemandadas, confirmando la sentencia de primera instancia.

Doctrina.- La Audiencia Provincial de Madrid afirma en esta sentencia que si una persona reclama la efectividad de su derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad frente a quien perturba su ejercicio sin título inscrito que legitime tal perturbación, el procedimiento al que debe acudir es al establecido en el artículo 250.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000.

Por otra parte, la Audiencia Provincial de Madrid recuerda en esta sentencia que en este tipo de proceso especial no es posible realizar “un análisis en profundidad sobre la existencia de los derechos inscritos, ni del título esgrimido por el contradictor, lo que no es propio del ámbito limitado de este proceso, pues la declaración definitiva de derechos o la resolución de cuestiones complejas habrían de discutirse en el juicio ordinario que corresponda, al carecer del efecto de cosa juzgada la sentencia que aquí recaiga” (en este mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Orense de 3 de noviembre de 2006).

MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA

© Decanato Autonómico de Madrid del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España.

Derechos inscritos contra ocupantes de un inmueble

La propiedad privada

El derecho a la propiedad privada, reconocido en la Constitución Española, puede verse menoscabado por la ocupación de la misma por terceras personas no autorizadas.

Recuperar la propiedad, junto a la posesión y uso de la misma puede ser un proceso difícil, a instar ante la vía judicial civil o penal, entre los múltiples procedimientos permitidos.

Debemos tener en cuenta, que pueden existir casos parecidos pero nunca iguales, y que cada situación requiere de un estudio jurídico previo que permita al profesional actuante valorar la viabilidad del caso y decidir, junto al cliente, qué cauce y trámites son los más beneficiosos para la defensa de los intereses de éste último.

La desocupación de un inmueble

En el presente artículo tratamos un procedimiento que, pese a no ser el habitualmente ejercitado, presenta una sencillez práctica cuanto, a los hechos, pese al tecnicismo procesal que conlleva, y que merece la pena tener presente, tanto si se solicita la desocupación de un inmueble como propietario del mismo, como si le es solicitada la misma como ocupante y quiere conocer sus derechos de oposición tasados legalmente.

El propietario que tenga inscrito un inmueble en el Registro de la Propiedad, y desafortunadamente se vea privado al uso y disfrute del mismo por estar ocupado ilegalmente por terceras personas, podrá instar la denominada acción en ejercicio de los derechos reales inscritos, contra tales ocupantes. Para ello, deberá en primer lugar, remitir al domicilio reclamación extrajudicial que notifique la voluntad de desocupación y desalojo de la propiedad, anunciando en caso contrario, de las medidas legales que se ejercerán.

Si la vía extrajudicial se ve frustrada o no se obtiene respuesta alguna, como sucede habitualmente, se formulara mediante su abogado civil de confianza, demanda judicial frente a quienes perturben los mismos, instando la desocupación del inmueble en ejercicio al derecho real de propiedad inscrito en el Registro, aportando como prueba la reclamación extrajudicial remitida, junto a una nota simple del Registro de la Propiedad donde conste que, efectivamente, se es titular de pleno derecho sobre el inmueble. Puede acompañarse también a la nota simple la certificación catastral del inmueble.

Regulación legal

Dicha acción se basa en el Artículo 250.1.7.º Ley Enjuiciamiento Civil (LEC) donde se establece que «Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.»

A su vez, el mismo se fundamenta en el Artículo 41 de la Ley Hipotecaria (LH) donde se afirma que «Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente».

Demanda judicial en ejercicio de los derechos reales inscritos contra ocupantes

Por defecto, deberá dirigirse la demanda contra los ocupantes de la misma, identificándolos debidamente. Si se desconocen sus identidades, por analogía del artículo 437.3.

bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), podrá dirigirse la demanda frente a los desconocidos ocupantes, siempre y cuando quede constancia que la acción en ejercicio de los derechos reales inscritos ante Registro pretende la recuperación de la posesión.

Al interponer la demanda judicial, se solicitará caución económica a los demandados para el caso que quieran oponerse, y se especificarán, por imperativo legal, las medidas necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia.

Dichas medidas podrían ser, por ejemplo, la abstención de causar deterioro o ruina en el inmueble, cese de actuación como propietarios frente a terceros, devolución de llaves que se hubieren obtenido, etc.; ello en remisión a los arts. 444.2 y 439.2.1º LEC.

Los ocupantes demandados, solamente podrán oponerse alegando las causas tasadas legalmente.

Oposición del ocupante o poseedor demandado

La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

“1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.2.

º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.3.

º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.”