Modificacion o anulacion de acuerdos adoptados en junta de vecinos

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• FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 30-01-2020.
• Materia: Derecho Civil.
• Especialidad: / Derecho Civil / Propiedad horizontal.
• Número: 11980.
• Tipo de caso: Caso Judicial.
• Voces: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, COMUNIDAD DE VECINOS, JUNTA DE PROPIETARIOS, LITISPENDENCIA, Propiedad horizontal, PROPIEDAD HORIZONTAL, Recurso extraordinario de revisión.
• Documentalista: Andoni Osinaga.

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El día 14 de febrero de 2019 se presenta escrito de contestación a demanda interpuesta por un vecino contra los acuerdos adoptados en junta de propietarios.

El ahora demandante, y por tercera vez consecutiva, vuelve a demandar a la comunidad de propietarios alegando que el acuerdo adoptado sobre el reparto de gastos del sistema central de calefacción es contrario a Derecho, razón por la cual, ha decidido desconectarse del mismo sin ponerlo en conocimiento de la comunidad.

Al tratarse de la tercera demanda sobre el mismo objeto y causa, la parte demandante ya solicitó la estimación de la litispendencia, la cual fue estimada pero recurrida en apelación por el demandante, es por ello por lo que al no existir todavía sentencia firme que estime la litispendencia al encontrarse interpuesto el recurso de apelación, la parte demandante solicita el desistimiento del presente caso al tratarse de una demanda repetida de la misma parte actora sobre la misma parte anteriormente demandada y sobre el mismo objeto o causa enjuiciado en reiteradas ocasiones con anterioridad.

• Que se desestime la demanda interpuesta por la parte demandante.
• Que se decrete el desistimiento de la presente causa al tratarse de una causa enjuiciada con anterioridad en reiteradas ocasiones.
• Que se condene a la parte demandante al pago de las costas procesales.

• Alegar que el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios del día 25 de enero de 2017 se da conforme a Derecho.
• Explicar el recorrido judicial que este caso lleva desde hace años, en los que versan cuatro demandas y cuatro resoluciones que todavía no son firmes como consecuencia de que la parte demandante las recurre.
• Alegar fehacientemente la razón por la cual se solicitó la estimación de la litispendencia y desistimiento de la causa.

• Orden Jurisdiccional: Civil
• Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia Nº37 de Madrid
• Tipo de procedimiento: Ordinario
• Fecha de inicio del procedimiento: 10-02-2019

• Comunidad de Propietarios.

• Que se desestime el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios del día 25 de enero de 2017 referente al reparto de costes del sistema de calefacción central al tratarse de un acuerdo contrario a la ley.

• Que el acuerdo siga siendo considerado adoptado de acuerdo a la ley.
• Se estime el desistimiento del presente caso, al tratarse de una causa enjuiciada con anterioridad en reiteradas ocasiones.
• Se condene a la parte demandante al pago de las costas.

• El servicio de calefacción central no es un servicio común, sino que es susceptible de individualización, razón por la cual se desconecta del mismo y alega que no seguirá pagándolo.
• Alega que el acuerdo adoptado en junta de propietarios es contrario a Derecho.

• Alega que el acuerdo ha sido adoptado conforme a la ley, además de haber sido ratificado por el demandante hace tiempo.
• Alega que el sistema de calefacción central es un servicio común y no individualizado como consecuencia de que se trata de un sistema de columnas.
• Alega que la división de los costes es realizada por una empresa especializada en el tema y aceptado por todos los propietarios.
• Alega que la causa ya ha sido enjuiciada con anterioridad en reiteradas ocasiones, que existen resoluciones en las que desestiman de manera continuada las solicitudes realizadas por la parte demandante, pero que todavía no son firmes al encontrarse interpuestos varios recursos de apelación.
• Alega la litispendencia al tratarse de una causa anteriormente enjuiciada y resuelta.

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
• Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Artículo séptimo. , Artículo octavo. , Artículo noveno. , Artículo diecisiete. , Artículo dieciocho. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
• Artículo 410. Comienzo de la litispendencia. , Artículo 416. Examen y resolución de cuestiones procesales, con exclusión de las relativas a jurisdicción y competencia. , Artículo 443. Desarrollo de la vista. , Artículo 421. Resolución en casos de litispendencia o cosa juzgada. Ley de Enjuiciamiento Civil.

• Documento 1: escritura de representación y comparecencia.
• Documento 2.1: copia del decreto dictado y copia del acta de 20 de octubre de 2016.
• Documento 2.2.: copia de la revocación del acuerdo de 31 de marzo de 2016.
• Documento 3: demanda del 3 de marzo de 2017.
• Documento 4: impugnación del acuerdo recogido en el punto quinto del orden del día de la Junta General Extraordinaria de enero de 2017
• Documento 5: contestación a la demanda, audiencia previa y juicio que dicta sentencia desestimando la demanda.
• Documento 6: tercera demanda interpuesta por el actor que recae en el Juzgado de Primera Instancia nº69 de Madrid.
• Documento 7: contestación a la demanda y auto de fecha 14 de diciembre de 2018 que estima la excepción de litispendencia propuesta por la parte demandada.

• Escrito de demanda ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 37 de Madrid.
• Escrito de contestación a la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 37 de Madrid.
• Escrito sobre desistimiento.
• Decreto desistimiento.
• Interposición recurso de revisión ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 37 de Madrid.
• Escrito oposición recurso de revisión ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 37 de Madrid.
• Auto desestimando recurso de revisión.

• Fecha de la resolución judicial: 30-01-2020

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

• Se tiene por desistida a la parte actora del procedimiento.
• Se condena a la parte demandante al pago de las costas.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

• • Artículo 20.3 LEC que establece que, si el demandado prestare su conformidad al desistimiento o no se opusiere a él, dentro del plazo expresado, por el Letrado/a de la Administración de Justicia se dictará decreto acordado el sobreseimiento.
  • En los supuestos en los que el demandado no se oponga al desistimiento respecto al fondo del asunto, pero solicite de modo expreso la condena en costas del actor, el juzgado debe tener por desistido al actor a tenor del art 20.3 LEC, e imponerle las costas, de tal manera, que la prevención del art. 396.2 LEC será de aplicación cuando el consentimiento por parte del demandado sea total y sin reserva alguna.

Jurisprudencia

• Audiencia Provincial de Madrid, núm. 36/2018, de 09-04-2018. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 71560389

La revocación de los acuerdos comunitarios: donde dije digo, digo Diego

En un post anterior, traté la posibilidad de llevar a Junta un determinado asunto cuantas veces se considerase oportuno, bien por incluirlo en el Orden del día el Presidente, por decisión propia o por petición de un propietario o, porque así lo estimasen los convocantes a Junta.

Es decir, la Comunidad puede volverlo a votar sin límite alguno, sin que ello suponga abuso de derecho, de tal modo que, si no se consigue adoptar un determinado acuerdo, se puede volver a plantear en Junta e igualmente, si se adoptó, se puede REVOCAR.

Es reiterativo, por haber sido tratado en numerosas ocasiones, señalar la posibilidad legal de impugnar el acuerdo, pues lo que hay que tener en cuenta es que lo adoptado en Junta, es válido y ejecutivo desde ese momento por lo que si un comunero considera que se encuentra en alguno de los supuestos contemplados en el art. 18 de la LPH, no deberá esperar a que este acuerdo se pueda tratar en otra Junta con la posibilidad de poderlo revocar, pues recordemos que existe un plazo para la repetida impugnación de tres meses, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Ahora bien, repetimos, lo adoptado puede volver a incluirse en el Orden del día de la próxima Junta a celebrar y ésta, al ser soberana, puede decidir dejarlo sin efecto, ahora bien, siempre cumpliendo los requisitos previos para la adopción, es decir, necesita estar incluido en el Orden del día como señalan las sentencias de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 67/2016, de 22 de febrero (SP/SENT/860673) y la AP Madrid, Sec. 20.ª, 433/2010, de 23 de junio (SP/SENT/520891), entre otras y desde luego, siempre que se trata de acuerdos no ejecutados, como establece la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 178/2006, de 13 de marzo (SP/SENT/88344).

Pero, ¿esta práctica puede llevarse a cabo siempre?

Sí, pero con un límite, de tal modo, no podrá hacerse cuando suponga un perjuicio para algún propietario.

  Así, la Junta de Propietarios puede, en términos generales, revocar un acuerdo adoptado con anterioridad pero,  salvo que lleve consigo perjuicio para un determinado propietario que ha obtenido una situación que la Comunidad debe respetar, como actos propios vinculantes.

Así se ha pronunciado, entre otras, las sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 195/2014, de 17 de junio (SP/SENT/774907) de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 27/2006, de 26 de enero (SP/SENT/82562).

Pero, si, como ya he expuesto, los acuerdos son ejecutivos desde la adopción, y no existen acuerdos nulos de pleno derecho, sino anulables, mediante el ejercicio de la correspondiente acción judicial de impugnación, al propietario afectado por la repetida revocación no le queda otra salida que el ejercicio de la citada acción.

Es decir, en todo caso, el comunero que se sienta lesionado en sus derechos por entender que el acuerdo  le ocasiona un grave perjuicio o existe manifiesto abuso del derecho en su adopción,  deberá proceder a la impugnación del mismo por la vía del art.18.1 de la LPH.

Uno de los problemas frecuentes a este respecto, suele ser el quorum para la revocación.

La cuestión es conocer el quorum que la Ley exige para cada supuesto, sin que por el hecho de que voten en un acuerdo de simple mayoría la casi totalidad de los propietarios, signifique que luego hay que rectificar o modificar la decisión en próxima Junta por igual o superior quorum.

Por lo tanto, el criterio mantenido por sepín es que aunque una determinada cuestión haya contado con el 98% de los coeficientes, si sólo necesita de la mayoría simple del art. 17, regla 7.ª, de la LPH, bastará que en la próxima Junta se adopte otra decisión diferente con el 51% de los asistentes, que a la vez sean mayoría de número.

 Incluso, hay sentencias que consideran que valdrá el acuerdo de la simple mayoría en cualquier caso, así lo entiende la AP Madrid, Sec. 21.

ª, 11/2011, de 13 de octubre (SP/SENT/650406), cuando señala que, la revocación del acuerdo por el que se concede la utilización privativa de un elemento común, solo requiere de la mayoría.

A favor del criterio de sepín las sentencias de, la AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.

ª, 186/2010, de 17 de mayo (SP/SENT/514245) se pronuncia a favor de que los acuerdos pueden ser modificados por los mismos quorums que se precisan para su adopción y AP Vizcaya, Sec. 5.

ª, 500/2008, de 15 de octubre (SP/SENT/437590) que entiende que sería necesaria unanimidad para revocación de acuerdo que exoneraba a los locales de los gastos de instalación de ascensor.

Veamos algunos ejemplos:

• Instalación de servicios comunes; ascensor, etc.

Hay que tener en cuenta que mientras no se ejecuten los acuerdos, la Junta de Propietarios puede aprobar y luego rechazar sucesivamente los temas de la instalación de ascensor, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 41/2017, de 8 de febrero (SP/SENT/895368).

La validez de la última Junta es la que debe contar a todos los efectos, naturalmente siempre que no se hubiera firmado compromiso alguno con la empresa y la citada instalación del ascensor no hubiera tenido lugar.

En estos casos, la postura de los disidentes, a favor de la instalación, debe defenderse por medio de la impugnación judicial del art. 18.1 c) de la misma Ley de Propiedad Horizontal.

Todo ello, sin perjuicio de que si se trata de un acuerdo, para la supresión de barreras y se revoca en perjuicio de un propietario, éste pueda impugnarlo con posibilidades de éxito, como señala la sentencia deAP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 294/2010, de 5 de octubre  (SP/SENT/530378).

• Exoneración de gastos comunes.

Este acuerdo se debe adoptar por unanimidad, pero está claro que perjudica a los exonerados, por lo que, en principio, el propietario se opondrá al acuerdo por lo que no podrá revocarse por la razón que acabo de exponer, es necesario el mismo quorum que para la adopción.

• Acuerdo por el que se permite a un propietario el cerramiento de terraza.

Este permiso, a tener de lo dispuesto en el art. 10.3.b) de la LPH, requiere para su adopción las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, por lo que podría revocarse por este mismo quorum, aunque sería el claro ejemplo de una revocación en perjuicio de un propietario, de tal modo que, en caso de impugnación existiría posibilidades de éxito.

¿Más dudas sobre la impugnación de acuerdos comunitarios?  Daniel Loscertales, experto reconocido en Propiedad Horizontal, ha seleccionado en su obra publicada en septiembre de 2018 más de 150 consultas habituales que surgen en la práctica, en las que se aclaran las cuestiones polémicas:

Anulación de acuerdos adoptados por las juntas de propietarios

Como es sabido por todos, y sobre todo por los asistentes a las tan temibles Juntas de vecinos, los acuerdos adoptados en dichas juntas no son todos válidos y, por lo tanto, pueden ser impugnados, pero ¿Qué acuerdos pueden ser impugnados? 

Según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18, existen un aserie de supuestos en la que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de su comunidad, estableciendo los siguientes:

• Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos comunitarios.
• Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad, siempre y cuando sea en beneficio de uno o varios propietarios.
• Cuando supongan un grave perjuicio para alguno de los propietarios que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

No obstante, no todos los propietarios del inmueble están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad, sino que tan solo están legitimados aquellos propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto y estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o bien, para el caso de que esto no se hubiese producido, proceder a la consignación judicial de las mismas, aunque esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Pero ¿Qué significada “salvar el voto”?

Esto se entiende como la manifestación en la junta de la disconformidad con el acuerdo adoptado, del voto contrario a su aprobación y de la intención de impugnarlo. El secretario de la comunidad deberá hacer constar esta oposición expresamente en el acta de la junta.

Es importante tener en cuenta también en este sentido que la abstención en la votación no es salvar el voto y que por lo tanto no faculta al propietario para la impugnación del acuerdo.

No debemos de olvidar que no es requisito “sine qua non” que los propietarios hayan estado presentes en la junta, sino que también van a poder impugnar los acuerdos adoptados en la misma, aquellos propietarios que no hubiesen acudido a la misma.

¿Y qué plazo tenemos para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta?

Aquí empiezan a surgir los problemas, según lo establecido en el apartado 3 del art. 18 de la LPH, el plazo que se establece para impugnar los acuerdos es diferente dependiendo del defecto de los mismos.

Así, con carácter general, la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo computará a partir de la comunicación del acuerdo.

 En esta última frase es donde entra en juego el tan temido artículo 9 de la LPH, en relación con los plazos para plantear la impugnación, es bueno destacar las siguientes:

            STS sala 1ª, de 22 de diciembre de 2008 se precisa que “el plazo para que los propietarios ausentes puedan ejercer su derecho de impugnación de los acuerdos que adopte la comunidad de propietarios que sean contrarios a la Ley o a los estatutos, se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del art. 9 LPH, que regula la forma de notificación y señala que deberá de hacerse de forma que se tenga constancia de su recepción, pues literalmente expone el artículo 18.3 LPH que el plazo se computará desde que se le notifique al ausente el acuerdo, no desde que tenga conocimiento del mismo”

•             La STS 1ª de 2 de marzo de 1992 señala que “la norma 4ª del art. 16 LPH además es clara: el plazo comienza a contarse desde el acuerdo o desde la notificación, si hubiera estado ausente el que impugna”
•             La STS sala 1ª de 19 de diciembre de 1997, se señala que la LPH “prevé la comunicación a los propietarios no asistentes a la Junta mediante el mecanismo de que se les ha de notificar fehacientemente el acuerdo tomado y de forma detallada, arbitrándose el efecto de un procedimiento de confirmación de voluntades tácitas en su párrafo segundo, con el fin de evitar, como dicen la sentencia de 10 de noviembre de 1992, que la inasistencia de los titulares frustre la adopción definitiva de los acuerdos”; y añade “fehacientemente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos, supone puesta en conocimiento de algo que interesa. Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan de forma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto puede llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario”
• En resumen, y bajo mi punto de vista, la acción para los ausentes caducará al año, desde el momento en el que todos los vecinos ausentes hubiesen recibido una copia del acuerdo adoptado de manera fehaciente, y no, por lo tanto, al año de la adopción del acuerdo de la comunidad. 

Modificación de las votaciones en las juntas de propietarios

Por Edelmira Betancort Martín

El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando la comunidad celebra una Junta de propietarios puede ocurrir que los vecinos asistan a la reunión o que se ausenten de la misma. Por lo tanto, tendremos propietarios asistentes que acudirán personalmente o representados por otros y propietarios ausentes.

¿Cuándo se puede votar?

Cuando el propietario se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes.

El art. 15.

2 LPH señala: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

Posturas en las votaciones de los propietarios asistentes

Cuando llega la hora de votar un acuerdo comunitario los asistentes (presentes o representados), pueden adoptar alguna de las siguientes decisiones:

1. a) Votar a favor del acuerdo
2. b) Votar en contra del acuerdo.
3. c) Abstenerse en la votación.
4. d) Salvar el voto.

Las dos primeras decisiones, “votar a favor” o “votar en contra” del acuerdo son fáciles de entender, el problema está en qué se entiende por las dos últimas.

Abstenerse en la votación

El asistente a la Junta no se manifiesta ni a favor ni en contra del acuerdo, por lo que su voto es el de abstención. Cuando se trate de acuerdos que requieren para ser aprobados una mayoría cualificada, el voto del propietario que se abstiene se sumará a favor de la mayoría de la decisión adoptada sobre dicho acuerdo.

• Cuando se trate de acuerdos que solo requieran para ser aprobados la mayoría simple, la abstención no se tendrá en cuenta ya que el acuerdo se habrá adoptado o rechazado por los presentes que votaron a favor o en contra.
• Otra característica de la abstención es que quien haya expresado esta postura no podrá impugnar el acuerdo.
• Salvar el voto
• Esta figura de “salvar el voto” es novedosa en nuestro ordenamiento jurídico y solo ha venido a crear confusión en una cuestión que estaba meridianamente clara.
• El Tribunal Supremo ha decidido sentar doctrina en su Sentencia 242/2013, de 10 de mayo, seguida además por sentencias posteriores del mismo, que considera que salvar el voto y votar en contra no suponen lo mismo, pero ambos casos habilitan para la impugnación de acuerdos.

El hecho de votar en contra otorga al propietario la legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista.

El propietario que haya salvado el voto tiene la posibilidad de impugnar el acuerdo dentro de los plazos fijados en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:

“estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado el voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.”

¿Qué ocurre si un propietario acude a la Junta de la comunidad Propietarios, opina sobre los acuerdos, pero no vota por no estar presente?

En caso de que el propietario abandone una Junta de la comunidad antes de la votación, no podrá impugnar posteriormente los acuerdos. Se considera que el propietario que efectivamente acudió a la Junta, se pronunció al respecto, pero luego no votó ni salvó su voto, no puede luego ejercitar acción contra la Comunidad de Propietarios.

¿Si un comunero se abstiene en la Junta puede luego modificar su voto votando en contra y cambiando la votación?

No, el voto es inamovible.

Si un comunero se abstiene en la junta sobre un acuerdo que se alcanza con mayoría no puede modificar su voto en el plazo legal establecido votando en contra del acuerdo y cambiando la votación, dado que para poder cambiar o modificar tendría que estar previsto legalmente lo que no es el caso. Es decir, se aplica el mismo criterio que para los que han votado a favor o en contra en la medida en que ha manifestado una opinión, en este sentido la de abstenerse.

¿Pueden los comuneros modificar el sentido de su voto?

Una vez se emite el voto en la junta, no caben modificaciones de este. Aunque esta situación pueda parecer excepcional, es más habitual de lo que pensamos. En ocasiones, tras la votación, se puede obtener nueva información, el voto disidente consigue nuevas mayorías, cambia la situación o se resuelve el problema etc. situaciones que podrían provocar la revocación del acuerdo.

El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y aunque no especifica nada sobre esta situación, tampoco especifica nada sobre la no revocación de acuerdos.

El voto es inamovible. Sería necesario que fuera objeto de una nueva junta para modificar el sentido del voto.

¿Se puede modificar o anular un acuerdo válidamente establecido en Junta de Propietarios en cualquier circunstancia?

No.

Como regla general, existe la posibilidad de que la Junta de propietarios pueda tratar un asunto las veces que se considere necesario, dejando sin efecto la ejecución de un acuerdo anterior, revocándolo, y se puede volver a votar una decisión sin límite alguno, sin que ello pueda suponer un abuso de derecho, siempre y cuando la revocación de acuerdos, cumpla con los requisitos que nos indica la propia ley de propiedad horizontal.

Las diferentes Audiencias Provinciales vienen estableciendo como requisitos necesarios para la modificación o anulación de los acuerdos los siguientes:

• La anulación o modificación del acuerdo previo debe estar incluida en el orden del día de la nueva junta.
• Sólo podrán modificarse o anularse acuerdos no ejecutados.
• El acuerdo no podrá ser revocado si conlleva consigo perjuicio para un determinado propietario o para la comunidad en su conjunto.

El único requisito para convocar una Junta, aunque sea para tratar lo visto en la anterior, es que así lo planteen el presidente o un 25% de los propietarios que comprendan un 25% de las cuotas de participación.

Además de la convocatoria en tiempo y forma, deben respetarse el quorum mínimo y los requisitos de votación. En caso contrario, no sería valido el acuerdo de la junta y si se acordará podría impugnarse judicialmente.

La revocación de acuerdos en una Comunidad de Propietarios – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Siguiendo al artículo escrito esta semana en nuestro blog sobre ejecución de acuerdos en comunidades de propietarios https://adminfergal.es/ejecucion-de-acuerdos-en-comunidades-de-propietarios/ hoy me vais a permitir hablar de la revocación de la ejecución de dichos acuerdos. Con la ayuda de la editorial jurídica de Sepín  que siempre nos enriquece con sus artículos y su jurisprudencia vamos a intentan desgranar algunas cuestiones en lo referente a la revocación de los acuerdos comunitarios.

Que significa la palabra revocación. “Se conoce como revocación a la acción y efecto de revocar, que significa dejar sin efecto alguna cosa, un acto o una acción, como una resolución mandato o sentencia judicial.”

En una Comunidad se puede dejar sin efecto la ejecución de un acuerdo revocándolo, en la comunidad se puede volver a votar una decisión sin límite alguno, sin que ello pueda suponer un abuso de derecho, solo se debe de cumplir con los requisitos que nos indica la propia ley de propiedad horizontal, es decir incluir la propuesta de nuevo en el orden del día y siempre que los acuerdos que se vayan a revocar no sean acuerdos que ya estén ejecutados.

Que limitaciones pudiera existir en la revocación de los acuerdos.

• Que no exista con esta revocación un perjuicio para algunos de los propietarios que haya obtenido mediante un acuerdo adoptado una situación que la Comunidad debe de respetar, ahora bien, partiendo de la base que no existen acuerdos nulos de pleno derecho, sino anulables, para la revocación solo existiría la posibilidad de impugnar el acuerdo por parte del propietario que pudiera quedar afectado.

Otra cuestión a analizar es el tipo de quorum necesario para la revocación. En este caso deberemos tener en cuenta lo que se decide por las mayorías simples, mayorías cualificadas o por unanimidad.

Por ejemplo, si la adopción de un acuerdo se hizo por el 95% de la mayoría de los propietarios y sus coeficientes en segunda convocatoria (mayoría simple), bastará para su revocación el 51% de la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria.

Se aplica el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal y así sucesivamente.

Repetimos lo expuesto anteriormente, mientras no se ejecuten los acuerdos, la Junta de propietarios en su reunión pueden aprobar y luego rechazar sucesivamente un tema determinado.

Temas que requerirán para su revocación las mismas mayorías, mayoría simple, mayoría cualificada o unanimidad.

Temas tan variopintos como puede ser la instalación de un ascensor, supresión de barreras arquitectónicas, exoneración de gastos comunes, acuerdos para el cerramiento de una terraza, etc.

Veamos
algunas cuestiones que puede ser de interés:

• La concesión del uso exclusivo de un patio común a un propietario, no se puede pasado el tiempo, rectificar y querer recuperar el elemento común en contra de los comuneros beneficiados. Ya no se podría recuperar el patio porque se necesitaría la unanimidad. Solo podría ser revocada la decisión si el patio se destina a actividad distinta a la autorizada en la propia junta o bien que se hayan hecho obras fuera de las previsiones y ha existido abuso por parte del propietario.
• Si en una Junta se ha decidido un presupuesto para realizar obras y estas todavía no están ejecutadas se podría con la misma mayoría anular dicho presupuesto y devolver a los propietarios lo que ya han anticipado o pagado.
• La Junta de propietarios no puede revocar un acuerdo donde se concede permiso de instalaciones y obras a un propietario de un local, si este sobre la base del mismo, procedió a arrendar dicho local para determinado negocio. Los acuerdos de una Junta son obligatorios para todos, ahora bien, siempre que estos no afecten a los derechos que vayan en contra de los “actos propios”, lo que conllevaría además a un grave perjuicio económico para un propietario que ha actuado considerando y teniendo en cuenta el primer acuerdo de la Junta de Propietarios.
• Las revocaciones pueden afectar en un momento determinado al cese y nombramiento de un nuevo administrador, por ejemplo, si se adoptó el acuerdo de cesar al administrador, se celebra una segunda donde hay empate y se celebra una tercera con el voto favorable a continuar en el puesto el Administrador, lo que vale es el último acuerdo. Cuidado, salvo que la decisión del nuevo nombramiento de un administrador tenga efectos desde la primera Junta donde se tomo la decisión de cesar al administrador.
• Si en una Junta se aprueba una obra, por ejemplo, la instalación de un ascensor y se comprueba que es necesario la aplicación de algún nuevo elemento a la obra, necesaria para la misma, nada impide que se pueda hacer otra reunión para aprobar la ampliación correspondiente, para ello solo sería necesario aprobarla por las mayorías con el que se aprobó la primera obra. Si hay disidentes que votan en contra, tendrán que aceptar la postura de la mayoría. Si algún disidente dejara de pagar la derrama por la parte de la ampliación de la obra se podría hacer la certificación de la deuda para iniciar el procedimiento judicial.
• Se pueden revocar todos aquellos acuerdos que la Junta haya aprobado anteriormente siempre y cuando no haya una sentencia judicial de por medio. Si existiera esta sentencia no se podría volver a dirimir un asunto aprobado o negado en la misma.
• Se puede revocar la decisión tomada en una Junta de Propietarios, ahora bien, si el acuerdo de la Junta en su momento ha creado un estado material a favor de un tercero propietario, no cabe que luego se decida otra cosa, porque ello conllevaría un perjuicio para un determinado propietario que ha obtenido una situación que la Comunidad debe respetar, como actos propios vinculantes.

Puedes ver el vídeo de este artículo en nuestra canal de Youtube:

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Ejecución de acuerdos en Comunidades de PropietariosImpugnar los acuerdos en la Comunidad de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Mecanismos para impugnar acuerdos de Junta de Propietarios – Roleplayjuridico

A) Procedimiento de equidad del art. 17.7, párrafo 2.

º LPH: “para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.

B) Impugnación de acuerdos: art. 18 LPH. Nos centraremos en este último precepto.

Primero. Acuerdos contrarios a la Ley o los estatutos

– El art. 18.1.a) LPH declara impugnables los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos de la Comunidad.

– El art. 18.3 LPH regula el plazo de ejercicio de la acción de impugnación, con las salvedades que expondremos más adelante:

• – La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios,
• – Si se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos, la acción caducará al año.
• Para los propietarios ausentes, dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 LPH.

La anulabilidad regulada en el precitado artículo 18 LPH se reserva para impugnar los acuerdos infractores de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que los actos que se opongan a otras normas legales de derecho imperativo serán nulos de pleno derecho (ex artículo 6.3 Cc); por ejemplo, un acuerdo comunitario que implique una discriminación por razón de sexo o religión de alguno de los copropietarios.

La contravención de las formalidades legales previstas para la adopción del acuerdo con base en el art. 16 LPH, como puedan ser la falta de citación para la Junta, la alteración del orden del día fijado o la ausencia de notificación del acuerdo, son anulables conforme al art. 18.1.a) LPH.

Segundo. Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad

Con arreglo al art. 18.1.b) LPH son impugnables los acuerdos que resulten lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Para fundamentar esta causa de impugnación es habitual invocar el abuso de derecho; A título ilustrativo,  SAP Madrid –sección 10ª- de 19 de abril de 2005, rec. 416/2004, entre otras.

Tercero. Acuerdo con grave perjuicio para algún propietario o abuso de derecho

El art. 18.1.c) LPH regula la impugnación de acuerdos de la Junta por grave perjuicio para algún propietario, “que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

Cuarto. Ejecutividad

La ejecutividad de los acuerdos es el principio general del régimen de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la Comunidad (artículo 18.4 LPH).

Quinto. Legitimación activa

Artículo 18.2 LPH: estarán legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Si se mantiene la concurrencia de la acción declarativa de nulidad de pleno derecho, por contrariedad a la ley imperativa en el sentido del art. 6.

3 Cc, también estarían legitimados los terceros perjudicados o, incluso, cualquier persona con interés legítimo, aunque no existe unanimidad jurisprudencial ni doctrinal en este aspecto, habida cuenta lo ambiguo de la alegación de existencia de nulidad radical.

Los propietarios, o en su caso, usufructuarios, asistentes a la junta solo podrán impugnarlo cuando hayan hecho constar su voto negativo, “salvar el voto”, sin que puedan ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión votó a favor o se abstuvo, no tendrá legitimación activa para impugnar ese acuerdo. No es obligatorio indicar en la Junta que se impugnará el acuerdo.

Los ausentes están legitimados para impugnar si no votaron a favor una vez notificados los acuerdos, o desde que pudieron tener conocimiento por la vía del art. 9.1.h) LPH.

Para ello, han de hacer constar su negativa en el período de treinta días que fija el artículo 17.8 LPH.

También se concede capacidad para la impugnación a los que hubiesen sido privados de su derecho de voto indebidamente; víd., el artículo 15.2 LPH.

Sexto. Qué sucede con los propietarios morosos

Debemos tener en cuenta que la morosidad que justifica la privación del derecho de voto en Junta es la que exista el día de su celebración, conforme al art. 15.

2 LPH, mientras que la que impide la impugnación de los acuerdos en la Junta adoptados ha de constatarse al momento de plantear la demanda, de manera que quien se ha visto privado de voto debidamente podría impugnar el acuerdo, si pagara o consignara judicialmente previamente a la presentación.

La condición de propietario al corriente del pago de cuotas comunitarias es presupuesto de la impugnación, por lo que no decae la legitimación por las cuotas impagadas a lo largo del proceso.

Citamos en este sentido la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 22 de octubre de 2.013, recurso 728/2.011, que fija doctrina sobre esta materia.

Séptimo. Cómputo del plazo de impugnación

La impugnación solo puede ser judicial, careciendo de cualquier eficacia jurídica manifestaciones realizadas en la propia Junta o al recibir al acta.

En cuanto al cómputo del plazo, encontrándonos ante un plazo de caducidad civil y no procesal, debemos incluir los días inhábiles conforme al art. 5.2 Cc.

Si el propietario ha asistido a la junta, el cómputo comienza a partir del día de aprobación del acuerdo.

Si se trata de un propietario ausente, desde la notificación de tales acuerdos conforme al art. 9.1.h) LPH.

Octavo. Procedimiento de impugnación

Resulta de aplicación el art. 249.1.8.º LEC, con independencia de la cuantía del pleito, el ejercicio de acciones de impugnación de acuerdos comunitarios se resolverán siempre en juicio ordinario, fijando la cuantía como indeterminada.

Noveno. Suspensión cautelar del acuerdo

El art. 18.4 LPH, posibilita la suspensión cautelar de los acuerdos impugnados a solicitud del demandante, previa audiencia de la Comunidad.

La parquedad de la norma debe completarse con la regulación de las medidas cautelares contempladas en los arts. 721, 726.1 y 727.11.ª y concordantes de la LEC.

Teniendo esto en cuenta, no debemos olvidar que la petición debe estar fundada y sustentada en la apariencia de buen derecho y el peligro de mora procesal, justificando que la ejecución del acuerdo podría irrogar un perjuicio irreparable al propietario o al propio inmueble, sin olvidar el obligatorio ofrecimiento de caución (art. 728 LEC).