Contenido de los estatutos de la comunidad de propietarios

Cuando alguien compra una vivienda nueva, junto a la documentación habitual, el promotor puede que entregue al comprador los estatutos de la comunidad de propietarios. Si no sucede así, tampoco supone ningún problema, ya que los estatutos se pueden redactar una vez creada la comunidad.

En este post vamos a explicar quién se encarga de redactar los estatutos de la comunidad y cuál es el contenido de los mismos, así como las diferencias con las normas de convivencia y el título constitutivo.

¿Qué son los estatutos de una comunidad de propietarios?

Los estatutos de una comunidad regulan todas las normas relacionadas con el régimen jurídico de la comunidad y donde se especifica lo que está permitido o no en la finca. Por ejemplo, qué uso hay que darle al edificio, las instalaciones, los servicios y zonas comunes, la conservación, los seguros, la administración y un largo etcétera.

En los estatutos también pueden aparecer posibles limitaciones de uso en los pisos o locales que haya en la finca, la segregación o división de un piso o el uso de zonas comunes.

Los estatutos se redactan en base a las características de la comunidad, los servicios que necesitan y los gastos que tienen. Según la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), los propietarios deben acordar la redacción y posteriormente su aprobación por unanimidad.

Después de aprobarse, los estatutos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, de esta forma, todos los propietarios tendrán la obligación de cumplir sus normas, incluso los que adquieran la vivienda con posterioridad a su aprobación. En caso de no registrarse, solo estarían obligados a  cumplirlos los propietarios que en su día lo aprobaron, pero no los nuevos.

¿Quién es el encargado de redactar los estatutos?

Normalmente es la promotora inmobiliaria la encargada de redactar los estatutos, ya que conoce las necesidades que va a tener la comunidad para la gestión de la finca. La redacción se lleva a cabo cuando se hace la escritura de obra nueva y la división de propiedad horizontal ante notario.

Una vez redactados, los estatutos se incluyen entre la documentación que se entrega al comprador de la vivienda. Así, en el momento en que se hace entrega de las viviendas, la comunidad de propietarios comienza a funcionar con las normas redactadas en los estatutos.

Si la promotora no ha redactado los estatutos será la comunidad de propietarios quien se encargue de hacerlo y deberán ser aprobados por unanimidad después de convocar una Junta Extraordinaria.

En el caso de que haya que modificar algún punto de los estatutos se convocará una nueva Junta Extraordinaria donde deberá ser aprobada la modificación y posteriormente llevarla al registro.

Los estatutos y otros documentos de la comunidad

Algunas personas creen que en los estatutos de la comunidad aparecen las características del edificio y los servicios e instalaciones de las viviendas y locales, en caso de haberlo. Sin embargo, este contenido aparece en el título constitutivo de la comunidad, no en los estatutos.

En el título constitutivo se establecen las cuotas de participación de los propietarios en base a la superficie útil de su vivienda, el emplazamiento y uso que hará de los elementos comunes.

El título se hace mediante la escritura de división horizontal del edificio. Esta escritura la hace el promotor y la inscribe en el Registro de la Propiedad para poder vender las viviendas de forma individualizada.

Aunque la comunidad se puede constituir sin los estatutos, no es posible hacerlo sin el título constitutivo y cualquier modificación exige la unanimidad de los propietarios.

Por tanto, estamos hablando de dos documentos diferentes, aunque puede ser que en el título constitutivo aparezcan reglas sobre la constitución, servicios, instalaciones y otros aspectos que se hagan mención también en los estatutos.

Estatutos de la comunidad y normas de convivencia

Aunque muchas veces las normas de convivencia van unidas a los estatutos, pueden ser documentos distintos. Las normas se refieren a la regulación de la convivencia en la comunidad, como el horario de las instalaciones (piscinas, pistas deportivas), el uso del ascensor o el garaje, entre otros.

Estas normas se acuerdan por los propietarios y solo se exige el voto de la mayoría en una Junta Ordinaria de la comunidad, no hace falta la unanimidad como sí ocurre con el título constitutivo o los estatutos. Las normas de convivencia tampoco hay que inscribirlas en el Registro de la Propiedad.

Como resumen, podemos decir que la Ley de Propiedad Horizontal no obliga a una comunidad a disponer de unos estatutos. Se trata de un documento voluntario, aunque una vez aprobados por los propietarios, es obligatorio cumplirlos, tanto los propietarios como los inquilinos. Además, los estatutos deben ser aprobados y modificados por unanimidad e inscritos en el Registro de la Propiedad.

En inmho te asesoramos en este o cualquier otro asunto relacionado con las comunidades de propietarios, por ejemplo, si quieres saber cómo cambiar de administrador de fincas. No dudes en ponerte en contacto con nosotros para resolver cualquier duda o consulta. ¿Hablamos?

¿Cómo cambiar de administrador de fincas?

¿Dónde consultar los estatutos comunidad de propietarios?

Muchos son los motivos por los que cualquier propietario puede querer consultar los estatutos de la comunidad de propietarios, por ello recomendamos contar con una administrador de fincas, acaba de comprar una vivienda y quiere consultar los estatutos, cree que alguna decisión tomada en junta no respeta lo estipulado en este documento, tiene alguna duda respecto a elementos comunes o privativos de la comunidad de vecinos, etcétera.

ASPECTOS A TENER EN CUENTA CON LOS ESTATUTOS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Lo primero que se debe tener en cuenta es que, aunque es muy recomendable, las comunidades de propietarios no están obligadas a contar con estatutos, puesto que son potestativos, para ello se recomienda contar con un administrador de fincas.

Antes de nada, informar que los estatutos de la comunidad de propietarios son adjuntados en numerosas ocasiones junto con la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal de la misma, en primer lugar, consultar dichos documentos para comprobar si se encontraran adjuntados.

¿Qué pasa si no tengo esos documentos?

Si no tuviéramos esos documentos y si nuestra comunidad dispusiese de ellos y quisiéramos consultarlos, la recomendación es solicitarlos al presidente o administrador de la comunidad, para que nos faciliten una copia de dicho documento.

Si estos no dispusieran de una copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, podremos dirigirnos al Registro de la Propiedad donde esté inscrita nuestra finca.

En el Registro de la Propiedad nos informarán primeramente si nuestra comunidad dispone de estatutos inscritos y, de ser así, podremos consultarlos.

En la mayor parte de las ocasiones, los estatutos de la comunidad de propietarios se encuentran en la escritura de división horizontal.

Además de los estatutos, en las comunidades pueden existir normas de régimen interno, que regulan los aspectos más cotidianos de la convivencia en una Comunidad de Propietarios, mientras que los estatutos de una comunidad de propietarios recogen, entre otras cosas, las obligaciones, derechos y prohibiciones que rigen la finca, en muchos casos el manejo y la administración de estos aspectos se suelen llevar a cabo con un administrador de fincas especializados.

Mientras que las normas de régimen interno se pueden modificar en las Juntas de propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría, la modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios requiere con carácter general el acuerdo unánime de todos los propietarios. Como parece lógico, ni los estatutos, ni el Reglamento de Régimen Interno, podrán regular derechos u obligaciones que sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.

Con todo esto, si aún queda alguna duda respecto a la constitución, consulta o modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios, en Legálitas ofrecemos la posibilidad de descargar el Manual de Supervivencia Jurídica «En la comunidad de vecinos» elaborado por nuestros abogados expertos en Derecho Inmobiliario.

Referencia legal

Artículos 5, 6 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal

Estatutos comunidad de vecinos: ¿Cómo afectan si eres propietario?

En el caso en que seas propietario de un piso y por lo tanto formes parte de una comunidad de vecinos, debes conocer los estatutos de comunidades de vecinos, qué normas contienen y cómo te pueden afectar. Conocer tus derechos y obligaciones te facilitará la convivencia.

Vivir en una comunidad de vecinos significa compartir espacios comunes, respetar normas básicas de convivencia y actuar conforme a esas normas.

¿Qué es la propiedad horizontal y qué relación tiene con los estatutos de las comunidades de vecinos?

Cuando en un edificio hay varios propietarios, cada uno es propietario de su piso de forma individual y todos los propietarios lo son de forma conjunta de los elementos comunes como sería el ascensor, la escalera, el portal, los tejados o los patios. Por lo tanto, el edificio es una propiedad horizontal.

¿Qué regulan los Estatutos de Comunidad?

• Los Estatutos de Comunidad suelen regular una serie de aspectos que pueden afectar a los propietarios de cada piso o local que forman parte  del edificio. Son los siguientes:
• Se pueden regular limitaciones en cuanto a las actividades que realicen en los pisos o locales.
• Por ejemplo, se podría prohibir la realización de actividades de restauración o de actividades peligrosas o insalubres en los locales.

En cuanto a la modificación de los elementos arquitectónicos e instalaciones de cada piso o local según la Ley de Propiedad Horizontal es posible siempre que no se altere la seguridad del edificio o su estructura. Sin embargo, los estatutos podrían establecer más limitaciones, como que no es posible la unión de pisos, por ejemplo.

1. En los elementos comunes no se pueden realizar alteraciones.
2. Por ejemplo, puede que no sea posible en base a los Estatutos colocar un aparato de aire acondicionado en la fachada o que no se pueda realizar el cerramiento de una terraza.
3. Cada propietario debe respetar las instalaciones generales de la comunidad y hacer buen uso de las mismas y mantener su piso o local en buen estado.
4. Además, los propietarios de pisos o locales tendrán que consentir la realización en su piso de las reparaciones que sean necesarias para el inmueble.
5. Las dos obligaciones esenciales de los propietarios son el pago de las cuotas de comunidad y la contribución a la dotación del fondo de reserva.
6. Por otra parte se deberá comunicar el domicilio en España o el cambio de titularidad del piso o local en el caso en que se transmita por una venta o cualquier otra forma.

En el caso en que se incumplan los estatutos de comunidad por parte de un propietario la comunidad podrá iniciar acciones judiciales para reclamar el cumplimiento. En estos casos lo aconsejable es solicitar el asesoramiento de un abogado especializado que pueda  aconsejar sobre la mejor forma de actuar.

¿Como puedo conocer el contenido de los estatutos de comunidad de mi inmueble?

Puedes solicitar una copia al Presidente de la Comunidad, al Administrador de la Finca o al Registro de la Propiedad que corresponda.

Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios

• En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal figuran las reglas que han de constituir el contenido de los estatutos de la Comunidad de Propietarios.
• Antes de comenzar a desarrollar el contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios, hemos de mencionar algunas cuestiones sobre los “ESTATUTOS” para situar el tema:
• Los estatutos se podrían definir como el conjunto de reglas o normas existentes en una comunidad de propietarios que regulan el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. (Serían las normas que regulan las relaciones de vecindad)
• La existencia de los estatutos no es obligatoria, por lo tanto es posible que existan Comunidades que no tengan estatutos.
• El título constitutivo sí es obligatorio para la constitución del régimen de propiedad horizontal, en cambio los estatutos no.
• La modificación de los estatutos (asi como la del título constitutivo) exige unanimidad de todos los propietarios.

Los estatutos pueden ser otorgados por el propietario o promotor del edificio (supuesto habitual)  o también por acuerdo de todos los propietarios.Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios

Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios

1. Las reglas que han de constituir el contenido de los estatuos de la Comunidad de propietarios vienen dispuestas en el artículo 5, párrafo tercero de la LPH, se establece: ” El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad” :
2. Reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
3. Reglas relativas al uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
4. Reglas sobre el uso o destino de los pisos o locales.
5. Reglas sobre el uso de instalaciones o servicios.
6. Reglas sobre gastos.
7. Reglas sobre administración y gobierno.
8. Reglas sobre conservación y reparaciones.
9. Por último y aunque no viene señalado expresamente en el citado precepto, tambien los estatutos podrán congtener normas  sobre la posibilidad de prohibir determinadas actividades.

El contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios podrá ser modificado por la Junta de propietarios, órgano supremo de las Comunidades. En este caso, se exige como regla general la unanimidad, tal como se desprende en el art. 17.6 LPH: ” Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

La gestión y consultas de los estatutos es un aspecto primordial para realizar cualquier gestión referente a tu comunidad de propietarios, los pasos, el tecnicismo, el tiempo y los conocimientos que requieren estos temas legales para muchos son muy tediosos es aquí donde aparecen los refuerzos y son los administradores de fincas que te guiaran o realizaran todo el proceso correspondiente a tu caso.

Comunidad de propietarios: derechos, obligaciones y estatutos

• El artículo 9 es el que marca las obligaciones de los propietarios.
• Así, serán obligaciones de cada propietario:
• a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
• b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
• c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
• d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
• e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

1. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
2. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
3. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
4. h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
5. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Los estatutos de las Comunidades de Propietarios

Los estatutos de las comunidades de propietarios constituyen, junto con las normas de régimen interno, las directrices básicas que rigen la vida en las comunidades de vecinos.

Ambos instrumentos tienen diferentes objetivos, que conllevan que no puedan ubicarse en los estatutos lo referente a las normas de régimen interno y viceversa. Una confusión en este punto podría acarrear graves consecuencias para el funcionamiento de la comunidad, como posibles nulidades.

Los estatutos incluidos en el título constitutivo inciden directamente en los derechos y obligaciones de los vecinos. Son el marco legal que rige la comunidad, mientras que las normas de régimen interno se encargan de los aspectos relativos a la convivencia y uso de elementos comunes, así como del funcionamiento interno de los servicios.

A diferencia de las normas de régimen interior, los estatutos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Éste no es un requisito constitutivo para su validez, pero la falta de inscripción conlleva que terceros de buena fe no se vieran perjudicados por su desconocimiento.

Vemos que la no inscripción de los estatutos produce una consecuencia práctica muy importante:

• El tercero no está obligado a probar que desconocía el contenido de los estatutos.
• Quien pretenda oponerlos a un tercero, deberá demostrar que pese a la falta de inscripción, el tercero conocía el contenido de los estatutos.

Si los estatutos están inscritos le serán oponibles indiferentemente de que el tercero probase que los conocía o no.

Qué incluyen

Los estatutos no pueden incluir aspectos que vayan en contra de la Ley, como podría ser el caso de una modificación de los quórums para adopción de acuerdos.

Los estatutos deben incluir los extremos establecidos por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y no otros, que serán los que vayan a las normas de régimen interno. De este modo se aconseja incluyan:

• El sistema de contribución al pago de los gastos comunes.
  • Por partes iguales.
  • Por coeficiente.
• Actividades prohibidas.
• Si se permite:
  • La agregación o segregación de inmuebles.
  • La adaptación de las fachadas.
  • El cerramiento de terrazas y su forma.
  • Instalación de toldos y su forma.
  • Extracción de humos en locales.
  • Instalación de aparatos de aire acondicionado y lugar para ello.
  • Instalación de tendederos en la parte exterior u interior y su forma.
  • Instalación de rótulos en la fachada anunciando las actividades empresariales que se lleven a cabo en el inmueble.
  • La posibilidad de modificar el aspecto exterior de los locales, es decir, abrir puertas o ventanas y modificar la fachada del local.
  • La creación de subcomunidades.
• El régimen regulador de la utilización de las cubiertas para la instalación de los equipos de comunicación previstos en la Ley 9/2014 de Telecomunicaciones.

Si vais a constituir una comunidad de propietarios o tenéis problemas en su funcionamiento, pide cita con nosotros en el 974 226 400. Este es un tema muy complejo y lleno de matices, en el que Asesoría Morlán somos grandes profesionales.

¿Qué son los estatutos de la comunidad de propietarios y cómo conocerlos?

¿Has adquirido una propiedad últimamente o estás pensando en hacerlo? ¿O quizás vas a optar por alquilar una vivienda? Puede ser que hayas oído hablar de los estatutos de la comunidad de propietarios. En Inmoversión te explicamos qué son estos estatutos, cómo conocerlos y cómo te afectan en función a tu posición en la comunidad.

Lo primero que debes saber sobre los estatutos de la comunidad de propietarios es qué son exactamente.

Se trata de un documento en el que constan las obligaciones y derechos de los miembros de la comunidad en la que se encuentra la vivienda o local comercial.

A través de este documento conoceremos cuáles son las normas que rigen esta comunidad de vecinos y podemos prevenir futuros desencuentros o malentendidos.

Aunque es cierto que puede ser que no todas las comunidades de propietarios tengan este documento, ya que no es obligatorio, sí que es importante que si vamos a realizar una transacción de compra nos aseguremos de que es así para poder estar al tanto.

¿Qué engloban los estatutos?

En este documento encontrarás, sobre todo, las normas que rigen el régimen jurídico de la comunidad. Es decir, delimitan el uso que se puede hacer tanto de pisos como de locales, así como las zonas comunes del edificio, incluido lo que se refiere a las modificaciones arquitectónicas de la fachada e incluso la posible división de los pisos.

Entre otros datos de interés que encontrar en los estatutos de la comunidad de propietarios, también debemos tener en cuenta algunos importantes como la administración de la finca, los seguros contratados, así como los servicios, conservación y posibles reparaciones que haya que realizar.

El contenido de los estatutos está limitado, en cierta manera, por la Ley de Propiedad Horizontal, según la cual deben ser los propietarios quienes lleguen a un acuerdo tanto para la redacción como para la aprobación del documento. Pero, asimismo, esta ley especifica que el contenido de los estatutos no puede superponerse al mismo texto de la Ley, dejando fuera de juego la posibilidad de hacer un pacto que la contradiga.

¿Dónde puedo encontrar los estatutos de la comunidad de propietarios?

Lo más usual es que los estatutos de la comunidad de propietarios se redacten en el momento en que se realiza la escritura de la obra nueva, es decir, que corren a cargo de la promotora del edificio.

Sin embargo, puede ser que no dé así, en cuyo caso sería la misma comunidad de propietarios quien deba reunirse en una junta extraordinaria y decidir el contenido del documento de manera unánime.

Tras ser aprobados, los estatutos deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad, lugar en el que podremos encontrarlos cuando sea necesario.

Otra opción, que quizás no ahorre tiempo, sería pedirlos al presidente de la comunidad o a la administración de la finca, quien debería tener una copia, así como el deber de facilitarla a los nuevos propietarios que se incorporen al edificio.

Si es necesario los estatutos pueden modificarse. Para ello deberá reunirse de nuevo la junta de vecinos y hacer una votación unánime, así como volver a inscribirlos en el Registro de la propiedad para que tenga validez el nuevo documento.

¿En qué afecta los estatutos de la comunidad de propietarios a un inquilino?

Puede darse, también, que se arriende un piso o un local en la finca.

¿Cuáles son las responsabilidades del inquilino ante los estatutos de la comunidad? Aunque el propietario no haga uso del piso o local, sigue siendo el responsable máximo de esa vivienda o local ante la comunidad de vecinos. Sin embargo, es compromiso del inquilino o arrendatario seguir las normas de la finca y asegurar la convivencia con los demás vecinos.

De la misma manera, el inquilino, a no ser que el propietario le haya autorizado legalmente, no puede asistir a las reuniones de la comunidad de propietarios, así como no tendrá voz ni voto en estas.

Por otra parte, aunque sea el inquilino quien se beneficie de las posibles mejoras en las zonas comunes de la comunidad, así como de sus servicios, es el propietario quien debe asumir las cuotas de la misma.

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ESTATUTOS de una COMUNIDAD DE VECINOS

Los estatutos de una comunidad de vecinos son un documento que regula el funcionamiento de esta y establece qué está permitido y qué no en cada comunidad.

Así pues, en los estatutos se enuncian los derechos y deberes de los propietarios, pero son normas que impone la propia comunidad en cuestión. Es decir, cada comunidad de vecinos cuenta con sus propios estatutos.

Por lo general, este documento fija limitaciones relacionadas con el uso de la finca o urbanización, sus zonas comunes, así como modificaciones de los elementos arquitectónicos.

Contenido de los estatutos de la comunidad

Este documento debe contener normas sobre lo siguiente:

• Gobierno y administración
• Las prohibiciones pertinentes
• Gastos comunitarios
• Procedimiento en caso de reparaciones
• Correcta conservación del inmueble
• Constitución y la aplicación del derecho de la propiedad
• Uso de los elementos comunes
• Uso de los pisos
• Uso de las instalaciones

¿Son obligatorios los Estatutos de una comunidad?

La realidad es que los Estatutos, a pesar de ser recomendables, no son un documento obligatorio en una comunidad de propietarios, ya que la Ley de Propiedad Horizontal no dice, en ningún momento, que su utilidad es obligatoria.

No obstante, es muy importante saber que los estatutos no pueden contradecir lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, ya que son un complemento de esta, enfocado a cada comunidad de vecinos en cuestión.

¿Quién elabora los estatutos?

Por lo general, la promotora inmobiliaria del edificio o urbanización se encarga de redactar los estatutos en el momento en el que, ante notario, realiza la escritura de obra nueva y la división de propiedad horizontal.

También puede darse el caso de que la promotora no los redacte y sea la propia comunidad de vecinos quien elabore y apruebe los estatutos en una junta extraordinaria.

¿Cómo se hacen los estatutos de una comunidad de vecinos?

La realidad es que no hay un modelo establecido de estatutos y es cada comunidad la que decide cómo elaborarlos, siempre dentro de los límites de la LPH.

A la hora de elaborarlos, el asesoramiento de administradores de fincas es muy importante, ya que, cuando no hay órganos de la comunidad establecidos, el administrador asesora profesional y legalmente a la promotora o grupo de vecinos que redacten los estatutos.

¿Dónde se registran?

Tras la elaboración de los estatutos, es necesario registrarlos para que se legalicen. El registro de los estatutos de una comunidad de vecinos se realiza en el Registro de la Propiedad.

¿Dónde puedo leer los Estatutos de una comunidad?

Para poder acceder a los estatutos de tu comunidad de vecinos, lo primero que debes hacer es solicitar una copia al presidente de la comunidad o, en su defecto, al administrador.

En caso de que ninguno de los anteriores tenga acceso directo a los estatutos, se pueden solicitar en el Registro de la Propiedad en el que se haya inscrito el inmueble y, por tanto, los estatutos. En este caso, pediremos una copia simple de la escritura de división horizontal con los estatutos para obtenerlos.

¿Se pueden modificar los estatutos de una comunidad?

Sí. Es posible modificar los estatutos de una comunidad de vecinos, pero, para ello, hay que seguir los siguientes pasos:

1. Redactar de una propuesta de estatutos y remisión a todos los propietarios
2. Convocar una junta extraordinaria en la que la orden del día sea la modificación de los estatutos
3. Celebrar la junta de propietarios.
4. Redactar el acta
5. Enviar el acta a todos los propietarios.
6. Inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad.

¿Qué son los Estatutos de una Comunidad de Propietarios y cómo redactarlos?

Los Estatutos de una Comunidad de Propietarios son las regulaciones que recogen las obligaciones y derechos de los integrantes de la misma.

Su función es establecer un marco legal dentro del cual organizar aspectos como la convivencia entre los vecinos, la elección de autoridades dentro de la comunidad o el mantenimiento de las instalaciones.

Es la junta de vecinos quien tiene la capacidad de poner en vigor estos estatutos. Según se aclara en el artículo 14.D de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “corresponde a la junta de propietarios aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior”.

¿Los estatutos son lo mismo que el Título Constitutivo de la Propiedad?

No debes confundir los Estatutos de una Comunidad de Propietarios con el Título Constitutivo de la Propiedad. Este último está relacionado con la Escritura de División Horizontal, por tanto, en él se describen las características de la construcción.

Los estatutos también hacen referencia a los aspectos relacionados con el edificio, pero con otra finalidad: la descripción que se hace de los elementos comunes y privativos del edificio sirve para establecer el uso que se le debe dar a cada piso o local.

Diferencias entre Estatutos de una Comunidad de Vecinos y Normas de Régimen Interno

Por otro lado, las normas de régimen interno difieren de los estatutos, según se recoge en el artículo sexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pues “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior”.

En otras palabras, las normas establecen detalles del día a día como la hora de sacar la basura, la prohibición de correr por los pasillos, etc. Para aprobar una norma solo se necesita una mayoría simple, mientras que para modificar los Estatutos se requiere de un voto unánime.

Las normas de convivencia deben estar inscritas en libro de actas de la comunidad y ser comunicadas a todos los vecinos de manera oportuna.

¿Qué puntos hay que tener en cuenta a la hora de redactar los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?

No hay un modelo oficial de estatutos y su contenido tampoco está especificado en la LPH, por lo que cada comunidad debe establecer sus propios documentos regulatorios.

La confección de los Estatutos de una Comunidad de Propietarios debe tener en consideración las características propias de cada comunidad. Sin embargo, al ser un mecanismo dispuesto por la ley para normalizar la convivencia, un estatuto debería reflejar aspectos como los siguientes:

1 – Disposiciones generales

Aquí se establece el propósito del documento, la identificación del edificio a través de su número de escritura y dirección.

También el marco legal dentro del cual se inscribe el estatuto, es decir, la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil; finalmente, se definen los medios de arbitraje en caso de controversias.

2 – Elementos comunes y privativos

• Este apartado delimita cuáles son los elementos comunes que pueden utilizar todos los miembros de la comunidad.
• Las áreas comunitarias más habituales son el patio, las medianeras, la decoración exterior, las canalizaciones, los pasillos y los ascensores.
• Por otra parte, también se listan los elementos privativos, que son aquellos que sirven exclusivamente al dueño de cada piso o local y que son susceptibles de un aprovechamiento independiente.

3 – Órganos de la comunidad

Recoge las autoridades a cargo de la junta de propietarios; también el método a través del cual se elige al presidente y al secretario, así como las funciones de cada uno.

En este punto se fijan los procedimientos para las convocatorias de las juntas de vecinos y sus funciones, como pueden ser: la aprobación de presupuestos, el plan de gastos, las reformas de los propios estatutos…

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4 – Adopción de acuerdos

En este punto se especifican las normas que rigen los acuerdos de la junta, en temas tan diversos como las reformas del edificio, la aprobación de gastos comunes o las instalaciones de servicios de telecomunicación. También se estipula cómo deben reflejarse en el documento (o acta) para que tengan validez.

5 – Modificaciones en los pisos o en sus elementos

Esta parte regula los límites dentro de los cuales pueden realizarse modificaciones en los elementos privativos. Esto incluye las reformas, las compartimentaciones o el agregado de espacios dentro de viviendas de uso privado o comercial. Suele establecerse también que cualquiera de estos cambios debe ser comunicado a los órganos de control de la comunidad.

Además de estos, hay otros aspectos que pueden incorporarse a los estatutos, para que reflejen las particularidades de cada comunidad.

Este documento debe realizarse a conciencia y de manera profesional. Una vez que los Estatutos de una Comunidad de Propietarios se hayan aprobado por unanimidad en una junta extraordinaria, el siguiente paso es inscribir dicha regulación en el Registro de la Propiedad a la que pertenezca la edificación.

¿Es obligatorio que todas las comunidades tengan un Estatuto propio?

Las comunidades no están obligadas por ley a redactar y a establecer estatutos. En muchos casos, solo se transcribe una parte de la Ley de Propiedad Horizontal.

Un edificio que tiene sus normas bien establecidas estará mejor organizado, aunque en la práctica no siempre funciona así.

No obstante, tener el asesoramiento de un Administrador de Fincas puede ser útil para confeccionar unas reglas claras y fomentar una mejor comunicación entre todas las partes interesadas.

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¿Dónde se pueden consultar los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?

1. Los Estatutos de una Comunidad suelen adjuntarse a la escritura de compraventa de un piso o local, o bien estar en la escritura de Propiedad Horizontal de la vivienda.

2. Si por alguna razón no se contara con una copia, lo normal es requerirla al administrador del edificio o al presidente de la comunidad de vecinos.

3. En último caso, debe existir un resguardo de los Estatutos en el Registro de la Propiedad donde está asentado el edificio o comunidad en cuestión.

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