Citacion del inquilino en el juicio de desahucio

• Hablar de la fase de lanzamiento de desahucio o desalojo de la vivienda es referirse a la penúltima (o incluso en algunos casos, la última) etapa dentro de un procedimiento judicial de desahucio.
• El fin en sí mismo de este tipo de reclamaciones es la inmediata recuperación de la posesión de la vivienda.
• Como hemos podido comentar en artículos anteriores, este es el principal foco de nuestro despacho de abogados con sus clientes, y si hay posibilidad de evitar juicio de desahucio para que los propietarios puedan volver a disfrutar del mismo, será una opción a tener en cuenta, con sus pros y sus contras.
• En este artículo realizaremos un análisis sobre el lanzamiento de desahucio para que puedas conocer todo acerca de este concepto si el inquilino de tu inmueble se niega a abonar las rentas acordadas en el contrato de arrendamiento.

¿Qué es el lanzamiento de desahucio?

El lanzamiento de desahucio se encuentra tipificado en el artículo 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y tiene como objetivo ayudar al arrendador a recuperar un inmueble por el impago de las rentas.

El acto por el cual, el propietario recupera la posesión de su propiedad.

 ¿En qué consiste?

El lanzamiento de desahucio consiste en el acto de desalojo o desahucio de los inquilinos de una vivienda, debido al impago de las rentas u otros motivos como la carencia e incumplimiento de contrato.

Este lanzamiento tiene lugar obligatoriamente después de la resolución dictada bien por sentencia de desahucio, o bien si la demanda no ha sido contestada. También cabe la posibilidad de recurso de apelación pero es menos frecuente.

Gracias a este proceso el arrendador puede recuperar su inmueble cuando los inquilinos se niegan a abandonarlo.

¿Cómo se hace un lanzamiento de desahucio?

El acto de desalojo se lleva a cabo en presencia de miembros del juzgado y del procurador del arrendador. Además, deberá un cerrajero para cambiar el faq/bombín de la puerta. Todos estas actuaciones suelen realizarse en presencial de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado.

1. En primer lugar, se llama a la puerta de la vivienda, para intentar que los inquilinos abandonen el inmueble voluntariamente.
2. Si esto no se produce, el cerrajero procederá a abrir la puerta y cambiar la cerradura, obligando a estos a abandonar el inmueble.
3. Finalmente, se redacta el acta de lanzamiento de desahucio si el arrendador lo solicita.
4. Los casos más conflictivos los encontramos en situaciones de ocupación ilegal.

¿Cuánto tarda un lanzamiento de desahucio?

Una vez que el Juez o Tribunal ha dictado la resolución, la duración del lanzamiento depende de cada situación concreta, aunque el propio desalojo puede realizarse rápidamente.

Sin embargo, el proceso judicial de desahucio completo tiene una duración media de seis meses.

¿Es posible adelantar el lanzamiento?

La fecha de lanzamiento de desahucio se establece en función de disponibilidad de la Comisión judicial, por lo que resulta difícil adelantar este proceso.

A pesar de esto, si el lanzamiento se ha fijado en una fecha demasiado tardía, puedes contactar con tu abogado y procurador para que intente modificar dicha fecha haciendo las gestiones propias con los funcionarios que lleven nuestro expediente.

¿Es posible un lanzamiento sin desahucio?

Como hemos comentado, en el lanzamiento de desahucio se obliga a los inquilinos a abandonar el inmueble.

Sin embargo, cuando estos se niegan utilizando la fuerza y haciendo imposible el desahucio se podría considerar un lanzamiento sin desahucio ya que no habría sido posible el desalojo.

Por supuesto que sí.  Un caso podría ser el que entreguen voluntariamente las llaves de la vivienda, bien a nuestro procurador, bien depositándolas en el juzgado (preferiblemente, para que haya constancia).

¿Quién da la fecha de lanzamiento de un desahucio?

• La fecha de lanzamiento es dictada y notificada a las dos partes por un Juez en la demanda de desahucio.
• Dependerá de la agenda de la comisión judicial.
• El inquilino dispone de un plazo de diez días para reclamar dicha notificación, en cuyo caso se celebraría un juicio de desahucio con una nueva fecha de lanzamiento.
• Por el contrario, si no se contesta, no se celebra juicio y se procede al lanzamiento de desahucio en la fecha inicial.

¿Qué ocurre con los bienes abandonados en un desahucio?

Una vez que se ha producido el lanzamiento de desahucio y se ha desalojado a los inquilinos, todos los bienes y objetos que se encuentren en el inmueble se considerarán abandonados.

Por ello, el arrendador podrá utilizarlos sin abonar indemnización alguna a los inquilinos.

Acta de lanzamiento de desahucio

1. El acta de lanzamiento de desahucio es un documento de gran importancia, pues en ella se certifica que el arrendador es el poseedor del piso, una vez desalojados los inquilinos.

2. Además, esta acta permite al propietario del piso reclamar posibles daños que se hayan producido en el inmueble.

3. Este documento que se redacta en el mismo acto del desalojo es el que habilita a entrar en la vivienda, por lo que nunca recomendaremos el acceso de otra manera distinta a esta vía o la entrega de llaves por parte del inquilino en el juzgado.

¿Es posible la suspensión del lanzamiento?

La suspensión del lanzamiento de desahucio es una medida que se contempla cuando la persona se encuentre en situación de especial vulnerabilidad:

• Estar en una situación de desempleo, o haber sufrido una pérdida de ingresos de al menos el 40%.
• Que los ingresos de la unidad familiar no superen unos determinados umbrales.

• Durante la pandemia de la COVID-19 se han suspendido todos los lanzamientos de desahucio debido a las situaciones de vulnerabilidad que podrían causar.
• Es importante que se acredite situación de vulnerabilidad, ya que en otro caso, no se suspenden desahucios, tal y como hemos podido seguir trabajando desde el inicio de la pandemia.
• Según información del medio El Economista se habla de una nueva prórroga hasta el 31 de diciembre de 2021, lo que obligará a los propietarios en esta situación a tener avanzados los procesos judiciales.

¿Es necesario llevar cerrajero al lanzamiento de desahucio?

1. En un lanzamiento de desahucio no es absolutamente necesaria la presencia de cerrajero, sin embargo, es muy recomendable que acuda.

2. Podría llevarse a cabo el lanzamiento sin cerrajero siempre y cuando el inquilino acceda voluntariamente a abandonar el domicilio o local.

3. Por el contrario, si se opone, será necesario un cerrajero para cambiar la cerradura y obligarle a salir.

Reflexión: ¿Por qué siguen habiendo desahucios si en principio están suspendidos?

Nos parece muy interesante esta reflexión que pudimos leer en el Diario Cinco Días en el que tratan estas cuestiones.

Por nuestra experiencia en desahucios desde la pandemia hemos podido ver todos los escenarios: suspensión de desahucios y desalojos efectivos. También las soluciones intermedias como la entrega de llaves sin necesidad de juicio.

Como ya se conoce, se necesita acreditar vulnerabilidad y este concepto puede ser controvertido según en qué momento se pretenda solicitar.  Obviamente, depende de la estrategia que puedan realizar los abogados de los inquilinos para su defensa. 

• Es una decisión que depende del juez que haya conocido de nuestro asunto, y cada resolución puede ser en mayor o menor término discutible, dependiendo de cómo se haya estado gestionando el procedimiento.
• No todos los desahucios se suspenden y ese proceso no evita a que se pueda celebrar juicio, por lo que la recomendación de nuestros abogados especialistas en desahucios es comenzar las gestiones de negociación (durante todo el proceso) hasta que se pueda tener sentencia, y ya en ese punto, analizar la normativa aplicable respecto al Real Decreto en materia anti desahucios.
• ***
• Nuestros abogados especialistas en desahucios quedan a tu disposición para poder ayudarte a resolver cualquier aclaración sobre tu problemática particular relacionada con arrendamientos.

Citación del inquilino en el juicio de desahucio

• Si la citación del inquilino en el juicio de desahucio fuese negativa por no encontrarse en la finca arrendada, se hará por edictos.
• La manera de llevar a cabo la citación del inquilino en el juicio de desahucio fue reformada por la Ley 4/2013 de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda (en vigor desde el 6 junio 2013) que modificó algunos artículos de la Ley de Enjuciamiento Civil (LEC) dedicados a la forma en la que han de praticarse las citaciones y emplazamientos para celebrar un juicio.
• Como sabéis, una de de las causas por la que se retrasaban bastante los juicios de desahucio era porque cuando el Juzgado iba a citar al arrendatario para darle traslado de la demanda y convocarlo a juicio y no lo encontraba en la finca arrendada, devolvía la diligencia negativa y el Juzgado suspendía el juicio señalado hasta tanto pudiera entregársela.

A partir de aquí comenzaba todo un calvario para el arrendador, pues antes de poder citarlo a través de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado debía agotar todos los medios para la localización del inquilino, oficios a la Policia, Ayuntamiento, Insituto Nacional de Estadística, etcétera. Mientras tanto el dueño veía como iban pasando los meses sin poder recuperar la vivienda o local de negocio, aumentando mes a mes la deuda por rentas y cantidades asimiladas (luz, agua,…) por el arrendatario.

Pues bien, después de muchas presiones de distintos sectores se ha vuelto a modificar el juicio de desahucio para darle mayor agilidad a estas situaciones, que no beneficaban al mercado del alquiler por esa desconfianza de los propietarios en la tardanza de la justicia.

En la actualidad el juicio de desahucio tiene los siguientes trámites:

• Una vez interpuesta la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, el Secretario del Juzgado (ahora llamado Letrado de la Administració de Justicia) dicta un DECRETO en el que requerirá al demandado para que en el plazo de DIEZ DIAS, desaloje la vivienda o local, pague al actor, enerve la acción, o en otro caso formule OPOSICION alegando las causas por las que no debe la cantidad reclamada.

• En dicho requerimiento el Juzgado señalará para el caso de que el inquilino se OPONGA al desahucio, la fecha del juicio, y tambien la fecha del lanzamiento para el supuesto de que no se oponga, advirtiéndole que de no hacer ninguna de estas actuaciones se procederá a desalojarlo el dia previamente señalado.

Como vemos, la citación del inquilino en el juicio de desahucio con entrega de ese Decreto del Secretario se convierte en la pieza fundamental para poder recuperar la finca lo antes posible, ya que si no dice nada en diez dias se le lanzará el dia prefijado, sin celebrar juicio alguno. SÓLO SE CELEBRARÁ EL JUICIO SI SE OPONE, en los demás casos directamente procederá el desalojo.

¿Qué cambios se han producido en la citación del inquilino en el juicio de desahucio?

Como hemos dicho al principio del artículo, la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) llevada a cabo por la Ley 4/2013 modificó el artículo 164 «Comunicación edictal«, estableciendo que en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, en el desahucio por finalización del término convenido o en los procedimientos de reclamación de rentas, cuando no pudiera hallarse o efectuarle la citación al inquilino en el domicilio que hubiese designado en el contrato o en su defecto (si no lo hubiese hecho) en la finca arrendada, » SE PROCEDERÁ A FIJAR LA CÉDULA DE CITACIÓN O REQUERIMIENTO EN EL TABLÓN DE ANUNCIOS DEL JUZGADO».

Los cambios son evidentes.

Ya no se va a necesitar tener que librar oficios a la Policia, Ayuntamiento, etc. para la citación del inquilino en el juicio de desahucio. Si no se le encuentra en el domicilio fijado en el contrato o en su defecto en el de la finca arrendada, se publicará directamente la citación por edictos en en el tablón de anuncios del Tribunal.

Como resulta que con los cambios efectuados en el juicio de desahucio, «la falta de oposición por el inquilino dentro de los diez dias siguientes de recibir el Decreto determinará directamente el lanzamiento», ocurrirá en muchas ocasiones que no encontrándose en la finca arrendada el inquilino, no podrá entregársele copia copia de la demanda, se publicará en el tablón de anuncios el plazo de diez dias que tiene para oponerse y transcurridos los mismos sin que se haya enterado, se procederá a su lanzamiento sin que e el inquilino se entere de que se ha seguido un desahucio en su contra.

Fuente

Juicio de Desahucio- la citación del inquilino

La manera de llevar a cabo la citación del inquilino en el juicio de desahucio fue cambiada por la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013 de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda (en vigor desde el 6 junio 2013) que modificó algunos artículos de la Ley de Enjuciamiento Civil (LEC) que se ocupan de la manera en la que deben hacerse las citaciones y emplazamientos para celebrar  un juicio.

Anteriormente, el Juzgado intentaba citar al arrendatario para darle traslado de la demanda y convocarlo a juicio, y no lo encontraba en la finca arrendada, devolvía la diligencia negativa al Juzgado y este suspendía el juicio señalado hasta tanto pudiera entregársela. A partir de aquí comenzaba todo un calvario para el arrendador, pues antes de poder citarlo a través de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado debía agotar todos los medios  para la localización del inquilino, oficios a la Policia, Ayuntamiento, Insituto Nacional de Estadística, etcétera.  Mientras tanto el dueño veía como iban pasando los meses sin poder recuperar la vivienda o local de negocio, aumentando mes a mes la deuda por rentas y cantidades asimiladas (luz, agua,…) por el arrendatario.

Pues bien, en la actualidad el juicio de desahucio sigue los siguientes tramites

• Una vez interpuesta  la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, se dicta un DECRETO en el que requerirá al demandado para que en el plazo de DIEZ DIAS, desaloje la vivienda o local, pague al actor, enerve la acción, o en otro caso formule oposición alegando las causas por las que no debe la cantidad reclamada.

• En dicho requerimiento el Juzgado señalará para el caso de que el inquilino se OPONGA al desahucio, la fecha de juicio y la fecha del lanzamiento para el supuesto de que no se oponga, advirtiéndole que de no hacer ninguna de estas actuaciones se procederá a desalojarlo el dia previamente señalado.

Como vemos, la citación del inquilino en el juicio de desahucio con entrega de ese Decreto del Secretario se convierte en la pieza fundamental para poder recuperar la finca lo antes posible, ya que si no dice nada en diez dias se le lanzará el dia prefijado, sin celebrar juicio alguno. SÓLO SE CELEBRARÁ EL JUICIO SI SE OPONE, en los demás casos directamente procederá el desalojo.

Como hemos dicho al principio del artículo, la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)  llevada a cabo por la Ley 4/2013 modificó el artículo 164 “Comunicación edictal“, estableciendo que en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, en el desahucio por finalización del término convenido o en los procedimientos de reclamación de rentas, cuando no pudiera hallarse o efectuarle la citación al inquilino en el domicilio que hubiese designado en el contrato o en su defecto (si no lo hubiese hecho) en la finca arrendada, ” SE PROCEDERÁ A FIJAR LA CÉDULA DE CITACIÓN O REQUERIMIENTO EN EL TABLÓN DE ANUNCIOS DEL JUZGADO“.

Ya no se va a necesitar tener que librar oficios a la Policia, Ayuntamiento, etc. para la citación del inquilino en el juicio de desahucio.  Si no se le encuentra en el domicilio fijado en el contrato o en su defecto en el de la finca arrendada, se publicará directamente la citación por edictos en en el tablón de anuncios del Tribunal.

Cuando se interpone una demanda de juicio de desahucio porque el arrendatario no paga la renta ( o cantidades asimiladas) , o porque ha llegado la fecha pactada de finalización del contrato y no se ha marchado, el domicilio del arrendatario donde se practicarán las notificaciones del Juzgado será:

• El que se haya hecho constar expresamente en el contrato de arrendamiento a efectos de notificaciones y citaciones.
• Si no se hizo constar domicilio expreso, el de la propia finca arrendada.

El artículo 155.

3 LEC, establece que cuando en la demanda se ejercite una acción de recuperación de la posesión de la finca con fundamento en el impago de rentas o expiración del plazo fijado, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.

Por tanto, el Juzgado le enviará al arrendatario las comunicaciones: 1) Al domicilio expresado en el contrato.  2) En su defecto al domicilio de la finca arrendada.

La CONCLUSION que se alcanza con la lectura del art.

164 último párrafo de la LEC es que si intentada la notificación al demandado (arrendatario) en aquellos domicilios, la misma resultare infructuosa, directamente el Juzgado lo emplazará, requerirá, notificará, etc.

por EDICTOS mediante la publicación de las comunicaciones en el tablón de anuncios del Juzgado. Sin embargo se ha de tener en cuenta la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional, a los efectos de proteger el derecho de tutela judicial efectiva (STC 24/02/2014)

¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio?

Dada la crisis económica que estamos atravesando tiene múltiples consecuencias, así como jurídicas y de diversos aspectos.

Por ello, son en reiteradas ocasiones que se escucha o lee sobre el aumento de la morosidad bancaria y el impago de préstamos e hipotecas.

También se escucha sobre el concurso de acreedores (comúnmente conocida como quiebra y suspensión de pagos) donde, por desgracia, terminan muchas empresas. Por ello, os hemos escrito esta entrada para responder a cómo funciona el procedimiento de desahucio

Además de estas consecuencias, también sucede que aumenta la morosidad en las relaciones arrendaticias, es decir, inquilinos que dejan de pagar así sea como las viviendas como los locales ocupados.

¿Qué podemos hacer en estos casos?

Lo primero, es tener en cuenta que la Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos, considera, en su artículo 27.2, la falta de pago de la renta o rentas, la resolución del contrato y que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por “La falta de pago de reta o cualquiera de las cantidades que haya asumido el arrendador”

¿Con esto qué quiere decir? Pues bien, que en caso de impago de la renta se puede resolver el contrato. Pero, ¿Cómo se realiza esta resolución? ¿Cómo recuperar la posesión y/o cobrar las cantidades adeudadas? ¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio?

Pues, muy sencillo, para ello el propietario deberá interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, donde el Juez declare resuelto el contrato y ordene el desalojo de la propiedad. También se podrá reclamar, en el mismo procedimiento, el abono de las rentas arrendaticias pendientes de pago y las que se vayan acumulando hasta su desalojo.

En ciertas ocasiones, que antes de presentar una demanda de desahucio, enviar un burofax al inquilino reclamando el pago de las rentas tanto como el desalojo de la propiedad. Este aviso se puede hacer mediante telegrama, correo certificado con acuse de recibo o burofax.

¿Cuándo se produce la citación del juicio?

Después de presentar la demanda de desahucio, el Juzgado procederá a notificar al inquilino y lo citará para comparecer al juicio. En la notificación también tendrá señalada la fecha del desalojo de la vivienda. Esto es conocido como lanzamiento. Esta es la primera parte a la duda de cómo funciona el procedimiento de desahucio.

Resulta conveniente señalar, que la Ley de enjuiciamiento Civil permite al arrendatario demandado continuar ocupando la finca. Esto sucede, si una vez notificada la demanda, paga o consigna judicialmente el importe de las rentas debidas. Pero, esto solo podrá hacerlo y tendrá efecto si el pago se realiza antes del día señalado para el juicio.

Lo definido más arriba, se conoce como enervación del desahucio, y sólo se puede realizar una vez por cada contrato de arrendamiento.

Además, solo podrá llevarse a cabo la enervación si el propietario no ha requerido al arrendatario el pago de las rentas debidas, con al menos, dos meses de antelación a la interposición de la demanda. En caso de que el arrendador hubiese efectuado dicho requisito y el inquilino no ha pagado la deuda antes de la demanda, el desahucio no se podrá enervar.

Por ello, se recomienda, en ciertos casos, el envío de la notificación mediante burofax, correo certificado, etc.

¿Qué puede hacer el inquilino durante el proceso del juicio?

Una vez que el inquilino no hace uso de la posibilidad de la enervación, se celebra el juicio. Respecto al mismo, hay que tener presente que los juicios de desahucio solo se permiten al inquilino demandado alegar y probar el pago o las circunstancias de la enervación, pero no realizar cualquier otro tipo de alegaciones.

Una vez celebrado el juicio, se notifica a ambos para sentencia, y en caso de ser condenatoria, el propietario puede solicitar que se lleve a cambo el desalojo de la propiedad.

El propietario debe garantizar, el día del lanzamiento, la presencia de un cerrajero, que será quien se ocupe de abrir la puerta de la finca y cambiar la cerradura.

¿Cómo se realiza el desalojo del inquilino?

El día señalado, las personas que se han señalado, llamaran a la puerta para verificar si la propiedad está ocupada.

En caso de estar ocupada, el funcionario comunicará que se va a proceder al lanzamiento y les requerirá para que proceda a abandonar la propiedad de forma inmediata. Pero, si el inquilino se negase, se solicitará la intervención de los cuerpos de seguridad para proceder al desalojo forzoso.

Pero, si la propiedad estuviese desocupada, la Comisión Judicial autorizará al cerrajero abrir la puerta y cambiar la cerradura.

Una vez abierto, la Comisión Judicial acompañada por el propietario y si Procurados, revisará la propiedad para comprobar la ausencia de algún elemento o si ha causado desperfecto el inquilino. En caso de darse estas circunstancias, se hará constar en el acta de lanzamiento.

¿Quienes firmarán el acta?

El acta será firmada por el funcionario, el procurador y el cerrajero. Con la firma se da por finalizada la diligencia de lanzamiento, se hará la entrega de las nuevas llaves y así quedará restituido en su posesión del inmueble

Si por algún motivo, existiesen bienes del inquilino por no ser retirados por el mismo, estos bienes se consideran de por Ley, como bienes abandonados. El propietario puede hacer lo que estime conveniente con ellos.

¿Y mis cantidades adeudadas las podré cobrar?

Una vez realizado el lanzamiento o desalojo de la propiedad, el propietario también cobrara del inquilino demandado las cantidades adeudadas dictaminadas en la sentencia. Ademas en el juicio con costas serán devueltos todos los gastos de representación junto los importes debidos.

Espero que esta entrada resuelva vuestra duda respecto a cómo funciona el procedimiento de desahucio.

Para comenzar un proceso y recuperar la vivienda y su dinero, llámenos o escribanos y estudiaremos el caso para optimizar la estrategia y lograr el mejor resultado y lo mas rápido posible.

La notificación al arrendatario en el juicio de desahucio

Desde la publicación de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil – Ley 1/2000 de 7 de Enero (LEC)- la regulación del procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas ha sido objeto de diferentes reformas, siendo quizás la más importante la operada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de medidas de agilización procesal, que extendió la técnica monitoria a este tipo de asuntos, entendida ésta como la posibilidad de generarse de forma rápida un título ejecutivo, consistente en el Decreto dictado por el Secretario Judicial, en aquellos casos en que el demandado no atendiere al requerimiento inicial o no se opusiese o allanase a la pretensión. Con este título el arrendador puede instar directamente el despacho de la ejecución, bastando una mera solicitud. De ahí la importancia de la correcta notificación al arrendatario del requerimiento y citación previstos en el art. 440.3 LEC.

No obstante tal importancia, la Ley no previó qué hacer en los supuestos en que, por no encontrarse al arrendatario, la notificación de este requerimiento y citación resultase negativa, siendo entonces facultad del Secretario judicial decidir qué postura adoptar ante esta situación.

En la práctica existieron distintos modos de proceder:

1. En algunos Juzgados se entendía que si bien podía efectuarse la citación a juicio por medio de edictos, sin necesidad de previa averiguación de domicilio, lo cierto es que no se podía proceder al requerimiento de pago y desalojo de este modo, puesto que al estar haciendo la Ley extensiva la técnica del proceso monitorio al juicio de desahucio, debían regir los principios del primero, el cual no admite proceder en ningún caso cuando no puede realizarse la notificación personal. En estos Juzgados, por tanto, se practicaba la averiguación de domicilio.
2. En otros Juzgados simplemente se practicaba la citación y el requerimiento por edictos  en el tablón de anuncios del Juzgado.
3. Por último había otro tipo de actuación consistente en citar al arrendatario a la vista de celebración del juicio mediante edictos, el cual se celebraba normalmente sin oposición, terminando el proceso por Sentencia – en vez de mediante el Decreto del Secretario.

No fue ésta la única laguna que presentaba el proceso de desahucio tras la reforma de 2011, las dudas eran muchas más: si hacía falta comparecer con abogado y procurador para instar la acción y oponerse; si había que fundamentar la oposición o bastaba con un escrito sucinto y formularla en la vista; si se suspendía o no la vista cuando se solicitaba la asistencia gratuita transcurrido el plazo que otorga la Ley; cuál era el dies a quo para la enervación, alcance de la oposición en el sentido de qué motivos se podían oponer; si el Decreto que ponía fin al proceso podía incluir la condena al pago de las rentas futuras; qué recursos cabían contra este Decreto; la condena en costas; si regía el plazo de espera del art. 548 LEC para poder efectuar el lanzamiento, y otras. Las cuestiones susceptibles de interpretación, pues, eran muchas.

Ante esta situación las Secciones 4ª y 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona – especializadas en arrendamientos-, acordaron los criterios unificados de fecha 31 de Octubre de 2.

012, para el tratamiento procesal de diversas cuestiones tras la entrada en vigor de  la citada Ley 37/2011, los cuales daban respuesta y solución a las dudas planteadas en la aplicación de ésta.

Sin embargo estos criterios interpretativos, como tales, no tenían fuerza vinculante, por lo que algunos Jueces y Secretarios siguieron actuando al margen de los mismos, con la inseguridad que ello provocaba a los operadores jurídicos.

Por lo que respecta a la citación y requerimiento al arrendatario, estos criterios interpretativos de la Audiencia de Barcelona establecieron que, en caso de que esta notificación fuera negativa, debía practicarse todo ello por edictos –citación y requerimiento-, tanto en los supuestos en que se ejercitase el desahucio por falta de pago, como aquellos otros en que se acumulase la reclamación de deudas debidas.

Fue la nueva reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la que vino a abordar estas cuestiones puntuales de la Ley 37/2011 que generaban problemática en la práctica, pasando a recoger dicha Ley 4/2013 muchas de las soluciones que la Audiencia Provincial de Barcelona había previsto en sus acuerdos interpretativos y, manteniendo por el tema que aquí nos ocupa – la notificación negativa al arrendatario en los domicilios a que se refiere el 155.3 LEC – el criterio de que en esos casos, sin averiguación de domicilio, se ha de practicar la notificación mediante edictos en el tablón de anuncios de la oficina judicial.

La cuestión parecía pues pacificada con la reforma de la Ley 4/2013. Sin embargo los pronunciamientos del Tribunal Constitucional en su Sentencia 30/2014 de 24 de Febrero han venido de nuevo a complicar la cuestión.

Tal Sentencia resuelve un recurso de amparo interpuesto por un arrendatario al cual se emplazó mediante edictos, aun cuando en ese supuesto figuraba en el contrato otro domicilio distinto al arrendando.

El Tribunal Constitucional básicamente entiende que al emplazarle por edictos existió falta de agotamiento por parte del órgano judicial de los medios que tenía a su alcance para llevar a cabo la notificación personal y le otorga el amparo al arrendatario por motivo de indefensión.

Pero el Tribunal Constitucional va más allá del caso concreto y sus particulares circunstancias y, añade en abstracto un pronunciamiento general mediante el cual, aún reconociendo que la LEC no exige efectuar averiguaciones, entiende que no se puede optar por la vía edictal hasta que no se hayan agotado primero las medidas de averiguación del domicilio. Y tal declaración se hace al hilo de lo declarado en otra reciente Sentencia constitucional, relativa a los juicios hipotecarios, en la que se declara que la interpretación de la reforma ha de efectuarse secundum constitutionem, esto es integrando el contenido de la reforma con la doctrina del Constitucional en cuanto a la subsidiariedad de la comunicación edictal, por tanto hasta que no se hayan agotado las medidas de averiguación del domicilio.

• Este pronunciamiento constitucional garantista al máximo es, como hemos expuesto anteriormente, contrario al literal de la Ley 4/2013 y, en definitiva al espíritu de ésta que, como su propio nombre indica, busca el fomento del mercado del alquiler, fomento que pasa sin duda alguna por la agilización de los procesos de desahucio en caso de impago de la renta.
• Lo cierto es que ante esta situación de nuevo encontraremos diferentes interpretaciones al respecto: los juzgados que adoptaran el criterio constitucional y alargarán el procedimiento con la previa averiguación de domicilios y, aquellos otros – nos consta que los hay- que atendiendo al principio de especialidad y al espíritu de la reforma seguirán aplicando la norma según su literal.
• Sílvia Valverde Martínez, abogada en Roca Junyent.

El lanzamiento en el juicio de desahucio

El lanzamiento en el juicio de desahucio por impago de las rentas de alquiler es el acto procesal realizado por el personal del juzgado que permite al arrendador poder disponer de nuevo de su vivienda o local. El documento emitido en ese acto se denomina «acta del lanzamiento»

• Como sabrás, el proceso de desahucio es el proceso judicial que el Estado pone a disposición de los arrendadores para poder recuperar su inmueble cuando el inquilino ha dejado de pagar.
• Pues bien, el lanzamiento es una fase del proceso de desahucio.
• En concreto, es el último acto del proceso, mediante el que se devuelve la posesión del inmueble al propietario.

La demanda de desahucio

Cuando un inquilino deja de cumplir su principal obligación (el pago de la renta o de otras cantidades), el arrendador tiene derecho a interponer una demanda de desahucio, pidiendo al juzgado lo siguiente:

• La terminación del contrato de arrendamiento.
• El desahucio (o lanzamiento) del inquilino/a.
• Que el inquilino sea condenado a pagar las cantidades que ha impagado (esto solo en el caso de que en la demanda se quiera reclamar las rentas impagadas, pues cabe la posibilidad de no hacerlo).
• Que se condene al inquilino a pagar las costas que conlleve el procedimiento judicial.

Pues bien, el lanzamiento debe encuadrarse dentro del segundo punto anterior, es decir, es un acto procesal que se hace necesario para devolver la posesión al arrendador en caso de que el inquilino no haya devuelto voluntariamente la posesión.

Fecha del lanzamiento

1. El proceso de desahucio comienza, como he dicho, con la interposición de la demanda en el juzgado por parte del arrendador.
2. A los pocos días de ser interpuesta la demanda de desahucio, desde el juzgado se emite un documento, que se llama Decreto de admisión, y se envía al arrendador y al inquilino.

3. En ese Decreto se concede al inquilino un plazo de 10 días para que:

• Pague y/o desaloje el inmueble, o en su defecto…
• Se oponga a la demanda, presentando un escrito de oposición en el juzgado.

• En ese Decreto ya viene fijada la fecha para el acto del juicio, así como también la fecha para el lanzamiento.
• Pero con una particularidad importante; se le advierte al inquilino que si no hace nada durante ese plazo de 10 días, entonces ya no habrá juicio, y se pasará directamente al lanzamiento en la fecha prevista en el Decreto.
• En el caso que el inquilino se oponga a la demanda en ese plazo de 10 días, lo que sucede es que queda sin efecto la fecha que se había previsto para el lanzamiento en el Decreto de admisión y se procede a establecer una nueva fecha de lanzamiento.
• Esta nueva fecha se comunica al inquilino y al arrendador en el documento (Diligencia) que el juzgado tiene que enviar a las partes anunciando que el inquilino se ha opuesto a la demanda.

El lanzamiento

1. Lo normal al interponer una demanda de desahucio es que se termine condenando al inquilino a ser desahuciado.
2. En la sentencia o decreto que condena al inquilino a ser desahuciado se le concede un plazo de 30 días para que devuelva las llaves, advirtiéndole que si no las devuelve será desahuciado.

3. Por tanto, si el inquilino devuelve las llaves voluntariamente, no tendrá que realizarse el lanzamiento o desahucio (salvo que lo pida el demandante expresamente).
4. Y si el inquilino no devuelve voluntariamente las llaves entonces se practicará el lanzamiento o desahucio en la fecha y hora prevista en el decreto de archivo o sentencia.

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Antiguamente era necesario presentar una nueva demanda para que se realizara el lanzamiento (demanda ejecutiva) una vez que el juez había dado por finalizado el contrato, pero hoy en día esto ya no es necesario.

El día del lanzamiento

Una vez llegada la fecha para celebrar el lanzamiento, éste va a consistir en el conjunto de actos necesarios para que el órgano judicial pueda devolver al arrendador la posesión del inmueble.

Estos actos suelen ser casi siempre los siguientes:

• Apertura de la puerta, procediendo en su caso a deshabilitar la cerradura.
• Cambio de cerradura
• Entrega de las nuevas llaves al arrendador
• Realización de Acta del lanzamiento donde se recoge todo lo que haya acontecido en dicho acto.

• Al lanzamiento tendrá que acudir la comisión judicial (normalmente dos miembros del juzgado) acompañada del demandante o su procurador.
• Y además es necesario que acuda un cerrajero para que pueda abrir la puerta.
• Y si el arrendador sospecha que puede haber problemas a la hora del lanzamiento, podrá solicitar también que acuda la policía.
• Mientras se produce el acto, los miembros de la comisión judicial van cumplimentando lo que se llama el acta del lanzamiento, que es un documento donde se recoge todo lo que ha ocurrido en dicho acto.

Los bienes que sean propiedad del inquilino

Los bienes que sean propiedad del inquilino que estén en el interior del inmueble al realizarse el lanzamiento se consideran como bienes abandonados, por lo que el arrendador puede quedarse con ellos o desprenderse de ellos (normalmente, para evitar gastos, mediante los servicios de recogida de muebles que tienen la mayoría de ayuntamientos).

¿Has tenido que acudir a un lanzamiento en alguna ocasión?.

¿Qué tal resultó?.

El juicio de desahucio por impago o precario – Rodenas Abogados

El juicio de desahucio es un procedimiento judicial mediante el cual se solicita la desocupación de un inmueble que se encuentre arrendado. Este procedimiento se inicia a solicitud del arrendador por el incumplimiento en el pago de la renta acordada.

El procedimiento se puede solicitar a partir de dos mensualidades en que no se haya recibido el pago. Se pueden reclamar las rentas pendientes de pago y las que se sigan generando hasta que el inmueble sea desocupado.

¿Qué es el juicio de desahucio?

El juicio de desahucio es regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en el artículo 250. Lo define como un procedimiento judicial al que puede recurrir el arrendador de un inmueble en los siguientes casos:

Para finalizar el contrato de arrendamiento, exigir el pago de las rentas atrasadas y los intereses generados o recuperar el inmueble desalojando al arrendatario.

Este procedimiento puede solicitarse cuando el arrendatario incumple con el pago de la renta, del IBI, de los recibos de la comunidad de propietarios. También porque ha terminado el contrato de arrendamiento y el inquilino no entrega el inmueble o cuando se quiera recuperar una finca rústica o urbana o cedida en precario.

El organismo con competencia para asumir este procedimiento es el tribunal del lugar donde se encuentre el inmueble.

Existen dos tipos de juicio de desahucio, ellos son los siguientes:

El juicio de desahucio por falta de pago de la renta

El arrendador de un inmueble puede solicitar el juicio por falta de pago de la renta por dos razones. Estas son para sólo recuperar el inmueble o para la recuperación del inmueble y las cantidades adeudadas.

Para los dos casos la demanda que se presenta ante el Juzgado es la misma. En esta se alega que el inquilino ha incumplido con la obligación de pago de la renta. Por lo que se requiere recuperar el inmueble y además reclamar el importe de las rentas impagadas.

Lo único que se discute en este juicio es si debe o no las cantidades que expone el demandante que no se le han pagado. Cuando el arrendatario no presenta ninguna oposición en un plazo de 10 días, finaliza el procedimiento y se procede al lanzamiento.

El pago de las cantidades adeudadas se debe hacer en el plazo de 10 días, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) artículo 440.3.

Cuando el juicio es sólo por incumplimiento del pago de la renta se debe indicar en la demanda si existe la posibilidad de la enervación. Esto le da al arrendatario la oportunidad de pagar las cantidades adeudada cuando el Juzgado lo requiera. Al realizar el pago el contrato seguirá vigente, pero esta opción la tendrá una sola vez.

El juicio de desahucio por precario

La demanda de juicio de desahucio por ocupación o porque ha terminado el contrato, se traslada al demandado para que conteste por escrito. Para ello se le da un plazo de diez días y la vista se celebra si una o las dos partes lo solicitan. Este procedimiento se realiza de acuerdo a lo establecido en artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Para cualquiera de los tipos de juicio de desahucio la demanda debe ir firmada por un procurador y un abogado. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en los artículos 23 y 31, establece la obligatoriedad de la participación de un procurador y un abogado.

El tiempo de resolución de un procedimiento por desahucio depende de varios factores, por lo general tarda entre cuatro o cinco meses.

Este es un procedimiento judicial que tiene como objetivo devolver la posesión de un inmueble a su propietario. En estos casos no existe contrato de arrendamiento porque quienes lo ocupan sólo tienen la posesión del inmueble.

El procedimiento es realizado a través de un juicio verbal regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en el artículo 250.1. Para que proceda este tipo de juicio se debe cumplir con las siguientes condiciones:

El demandante debe tener derecho a la posesión del inmueble, que puede ser por tener el usufructo. También puede ser el dueño o por cualquier otro derecho que le otorgue la ley. El precarista que se encuentre en el inmueble debe tener la posesión del mismo, lo use sin ningún contrato y sin pagar ninguna mensualidad.

Procedimiento del juicio de desahucio en la LEC

El arrendatario antes de presentar una demanda por incumplimiento del pago de la renta debe solicitar al arrendatario el pago. Esto lo debe hacer a través de una comunicación escrita y con acuse de recibo. Además, es importante la determinación de la cuantía del desahucio y le informa que iniciará un procedimiento judicial si no realiza el pago de inmediato.

Cuando el arrendatario no paga y sigue ocupando el inmueble el arrendatario puede tramitar el juicio de desahucio por incumplimiento en el pago de la renta. Este procedimiento se encuentra regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en el artículo 440.3 y 440.4.

El proceso de desahucio se inicia con la demanda que obligatoriamente debe ir firmada por abogado y procurador. Esta debe interponerse en el juzgado donde se encuentre ubicado el inmueble.

La demanda tiene que presentarse con la copia del contrato de arrendamiento. En caso de no existir dicho contrato debe presentarse un documento que certifique la relación de arrendamiento. Pueden ser recibos de pago de la renta o correos electrónicos.

Después de presentada la demanda pasa aproximadamente un mes para que el Juzgado emita el decreto de admisión. El decreto es enviado al arrendatario del inmueble e indica la fecha del juicio y del desahucio. Este decreto también se envía al abogado del demandante mediante correo electrónico.

Contenido del decreto de admisión

El contenido del decreto de admisión es el siguiente:

• La fecha de desahucio y del juicio.
• La notificación de un plazo de 10 días hábiles que tiene el arrendatario para oponerse a la demanda de desahucio. Este plazo comienza a ser contados a partir del momento en que se recibe el Decreto de Admisión.
• El documento también le notifica al arrendatario que tiene un plazo de tres días para solicitar justicia gratuita. Los cuáles serán contados desde el día en que reciba la demanda.
• El procedimiento para el juicio de desahucio finaliza con la sentencia que es dictada por el Juez de primera instancia.

Fases del procedimiento del juicio de desahucio

Este procedimiento consta de dos partes que son las siguientes:

Fase declarativa

La fase declarativa que comienza cuando se pone la demanda de desahucio y el Juez debe determinar la existencia de la deuda. Este proceso conlleva la declaración de desahucio y a dictar sentencia, lo que obliga al arrendatario a la entrega de las llaves del inmueble.

El propietario arrendador antes de solicitar juicio de desahucio por terminación del contrato debe solicitar la devolución del inmueble. Lo debe hacer mediante una comunicación escrita y con acuse de recibo.

Cuando no abandona el inmueble de forma voluntaria se procede a presentar la demanda. La demanda la debe presentar un abogado ante los Juzgados de Primera Instancia perteneciente al lugar donde se encuentra el inmueble.

Al ser presentada la demanda se le remite al demandado, el cual tendrá un plazo de diez días para contestar por escrito. Este plazo es contado a partir del momento que recibe la demanda.

La resolución de la demanda se hará en juicio verbal, donde el juez determinará la fecha para la vista para después dictar sentencia. En el caso que el demandado no haga una apelación en un plazo de 20 días hábiles tiene que desocupar el inmueble. Si no lo hace se procederá al lanzamiento.

El lanzamiento consiste en el desalojo físico del inmueble y se realiza en compañía de una comisión judicial.

Esta comisión se encarga de realizar un acta donde se expresa el estado de conservación del inmueble.

Esto con el propósito de reclamar una indemnización si el inmueble ha sufrido daños, así como reclamar la tasación de la costas del juicio del desahucio.

Fase ejecutiva

La fase ejecutiva corresponde al cumplimiento de la sentencia que el Juez ha dictado en la fase declarativa. Esta fase se cumple cuando el arrendatario no entrega las llaves del inmueble y el arrendador tiene que interponer una nueva demanda.

La nueva demanda que interpone el arrendador es llamada ejecutiva, porque tiene como objetivo ejecutar la sentencia establecida en la fase declarativa.

¿Cómo se notifica el Juicio de desahucio?

La notificación al arrendatario del inicio de este procedimiento se hace a través de carta certificada. Cuando no recoge la notificación por no encontrarse en el inmueble se procede a realizar un edicto en el tablón de anuncios del juzgado.

El edicto le informa que tiene diez días para contestar la demanda o pasar por el juzgado. Cuando esto no ocurre y transcurre el plazo se procede al desalojo sin haberse enterado que existía un proceso de desalojo en su contra.