Cesion gratuita de la vivienda un hijo

La cesión de la vivienda a los hijos es una situación que se produce cada vez con más frecuencia, pero ¿puede hacerse? ¿Qué opciones existen? ¿Cómo tributan estas cesiones? Lo analizamos.

La cesión gratuita de una vivienda a un hijo es una situación que cada vez se está produciendo con mayor frecuencia ante las dificultades que encuentran actualmente los jóvenes a tener su propia casa.

En esta modalidad, el cedente sigue siendo el propietario de la vivienda ya que lo único que cede es el uso y disfrute de la misma, no su propiedad. Esta es la principal diferencia con una donación o venta, en las que el cesionario se convertiría en propietario. También es diferente a un alquiler, puesto que no se recibe ninguna contraprestación económica.

Si tienes una vivienda disponible y te has planteado cedérsela a tu hijo, conviene que tengas en cuenta que se trata de un tema complejo, por lo que resulta imprescindible que hagas un detallado análisis de la situación para que esa acción que haces de manera altruista con la intención de ayudar, no se convierta al final en un problema. Asimismo, conviene tomar en consideración las repercusiones de tipo fiscal que puede conllevar la cesión gratuita de un inmueble.

Opciones para la cesión de la vivienda a un hijo

Existen dos figuras jurídicas distintas -aunque con ciertas similitudes- cuando se produce la cesión gratuita de la vivienda a un hijo. Dependiendo de por cuál de ellas se opte, la manera de recuperar el domicilio, si llega el caso, es diferente. Estas son:

1) Comodato

Según el artículo 1740 del Código Civil, el comodato es un contrato de préstamo por el que «una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva«.

En este caso concreto, la entrega de la vivienda se hace para un uso determinado o por un periodo de tiempo establecido. El comodante (los padres) solamente podrá reclamar la vivienda cuando se haya concluido el uso para el que se prestó, a no ser que tenga urgente necesidad de ella.

2) Precario

La Ley no establece en ningún precepto el concepto de precario. Para definir esta figura hay que acudir a la jurisprudencia que la identifica con una posesión ocupación de una casa ajena no respaldada por un justo título.

En el presente supuesto, se entiende por precario la cesión del uso del domicilio al hijo de forma gratuita y sin contrato, para que la use sin que esté condicionada ni a tiempo ni a ninguna otra circunstancia. Los padres podrán recuperar la vivienda mediante el correspondiente juicio de desahucio por precario si el hijo no la devolviera voluntariamente.

¿Cómo debe ser el contrato?

Para no tener problemas futuros y poder demostrar ante terceros (como es la Administración) el carácter gratuito de la cesión, lo aconsejable es documentar la cesión mediante un contrato por escrito, preferentemente formalizado ante notario.

En este contrato, similar al que se hace para un alquiler normal, aunque modificando algunos aspectos, debería constar expresamente:

• El carácter gratuito de la cesión.
• Quién se hará cargo de los costes de suministros, reparaciones, mantenimiento, comunidad, etc.
• Aquellas cláusulas permitidas por la Ley que se estimen convenientes.

Deberá ser firmado por los intervinientes: el propietario de la vivienda, como cedente, y el que la recibe, como cesionario.

Si la vivienda se cede en precario, se puede especificar en el contrato que el propietario podrá dar por finalizada la cesión cuando lo considere oportuno, comunicándolo previamente con la antelación suficiente.

¿Cómo tributa la cesión de vivienda a los hijos?

Respecto a la tributación que afecta a la cesión de una vivienda a un hijo, podemos encontrarnos ante dos supuestos: que se haya podido demostrar ante la Administración el carácter gratuito de la cesión o que no haya sido posible demostrarlo.

Puede demostrarse el carácter gratuito

En el primer caso, como ha quedado claro que no se trata de un alquiler, el cedente o propietario del inmueble no deberá declarar en su IRPF la obtención de rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, sí tendrá que imputarse rentas inmobiliarias por importe del 2 por ciento del valor catastral del inmueble, o del 1,1 por ciento en el caso de que el inmueble se encuentre en un municipio en el que el valor ha sido revisado.

No puede demostrarse el carácter gratuito

En el caso de que no se haya podido acreditar el carácter gratuito de la cesión, el propietario deberá incluirlo en su IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, por el valor normal de mercado que dicha cesión de uso tendría.

Este valor equivaldría a la contraprestación que se acordaría por la cesión del uso del inmueble, entre partes independientes. Es decir, deberá declarar una cantidad similar a la que obtendría por un alquiler normal según los precios del mercado inmobiliario.

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Equipo de redacción de canalJUBILACIÓN en MAPFRE

La cesión gratuita del uso de una vivienda a un familiar… ¿tributa en el IRPF?

Cada vez un mayor número de jóvenes tiene dificultades para acceder a una vivienda.  En muchos casos los propios familiares echan una mano. Por ejemplo, cediendo gratuitamente el uso de un inmueble a su hijo.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que la cesión gratuita del uso de un inmueble tributa. Y el propietario del mismo debe incluir una renta en su declaración de IRPF.

(Publicado en Idealista)

HAY QUE PROBAR QUE LA CESIÓN ES, EFECTIVAMENTE, GRATUITA

La Ley del IRPF regula en su artículo 6 lo que se conoce como “presunción de onerosidad”. Así, dispone el apartado cinco de dicho artículo que “Se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”.

Por ello, la cesión del uso de un inmueble se presume a priori onerosa. Es decir, a cambio de un precio. En consecuencia, el contribuyente propietario deberá demostrar que la cesión es gratuita. Para ello, debe documentarse la cesión por escrito, haciendo constar en el contrato, expresamente, el carácter gratuito de la cesión.

Y es que, si el contribuyente no demuestra esto, deberá incluir en su IRPF, como rendimiento del capital inmobiliario, el valor normal de mercado que dicha cesión de uso tendría. Dicho valor de mercado equivale a la contraprestación normal que pactarían partes independientes, por la cesión del uso del inmueble.

RENTA MÍNIMA A DECLARAR EN EL CASO DE QUE EL INMUEBLE SE CEDA A UN FAMILIAR

La Ley del IRPF también establece una renta o rendimiento mínimo a declarar, en el caso de que el uso del inmueble sea cedido de forma gratuita a un familiar. La Ley se refiere en concreto al cónyuge o pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive.

En estos casos la renta a declarar será, como mínimo, la que resulte de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias. Y dicha renta será del 2% del valor catastral del inmueble. Y del 1,1% en el caso de que el inmueble se encuentre en un municipio con el valor revisado.

ENTONCES, ¿QUÉ RENTA HAY QUE DECLARAR POR CEDER GRATIS UN INMUEBLE A UN FAMILIAR?

Esta cuestión la ha resuelto recientemente la Dirección General de Tributos en consulta V2305-19, de 5 de septiembre.

Y el criterio de Tributos es que, a la hora de determinar cómo tributa la cesión gratuita del uso de un inmueble a un familiar, lo primero que hay que hacer es ver si se ha probado que dicha cesión del uso es gratuita.

En ese caso, el propietario del inmueble no deberá declarar en su IRPF la obtención de rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, tendrá que imputarse rentas inmobiliarias por importe del 2% (o 1,1%) del valor catastral del inmueble.

Caso de no acreditar el carácter gratuito de la cesión, el contribuyente propietario deberá tributar en su IRPF, como rendimiento del capital inmobiliario, por el valor normal de mercado de la cesión del uso del inmueble.

En definitiva, hay que tener en cuenta esto, para evitar futuros problemas. Estos vendrían, principalmente, en el caso de que Hacienda considere que el contribuyente no ha demostrado que la cesión del uso del inmueble es gratuita.

Contrato de cesión de vivienda: ¿qué es y cómo funciona?

¿Estás pensando en alquilar una vivienda de la que eres propietario a un familiar pero no quieres que estos paguen un alquiler mensual? Si es así, debes saber que existe una método para hacerlo contemplado por la Ley vigente. Este método es la cesión de vivienda, la cual se tiene que formalizar mediante un contrato cesión vivienda. En nuestro artículo de hoy te explicamos cómo hacer este contrato y cómo funciona. 

¿Qué es la cesión de vivienda?  

Una cesión de vivienda consiste en ceder el uso y disfrute de un inmueble a otra persona manteniendo la misma titularidad de la vivienda.

De esta manera, se diferencia de las donaciones o las ventas de inmuebles, ya que, como decimos, el titular de la vivienda sigue siendo el mismo, solamente hace una cesión del uso de esta. También, la cesión de vivienda se diferencia del contrato alquiler, ya que la persona que disfruta del inmueble no tiene que abonar una cuota mensual.

Por ello, si te preguntas cómo alquilar un piso a tu hijo o a tu familiar sin que este tenga que pagarte, existe este tipo de actividad para ceder la utilización de una vivienda.

En los últimos años, esta actividad se ha convertido en algo muy habitual entre los padres que cuentan con un piso o una casa en propiedad y quieren que sus hijos o hijas vivan en esta pero, no quieren que sus hijos tengan que pagar una contraprestación económica.

Lectura recomendada:  Gestión de alquiler integral: ¿qué es y qué incluye?

El contrato cesión de vivienda y sus características

Aún así, la cesión de la vivienda debe formalizarse a través de un contrato. Este debe de tener una serie de características específicas y constar la siguiente información: 

• El nombre de la persona que se hará cargo de los suministros (electricidad, agua, gastos de la comunidad, etc.)
• El carácter gratuito de la actividad.
• Las cláusulas que la legislación en términos de cesión de viviendas estime.
• La firma de los propietarios de la vivienda y la de los que reciben la cesión.

¿Cómo funciona este contrato?

La función del contrato cesión de vivienda es demostrar a Hacienda el carácter gratuito de la actividad con el inmueble. Lo más aconsejable es que este se formalice mediante un documento escrito y ante notario.

Dependiendo de las necesidades del propietario y del beneficiario de la cesión se podrá optar por dos opciones para la cesión del inmueble, las cuales explicamos a continuación:

Opciones de cesión de vivienda

• Cesión de vivienda en precario: Mediante esta se establece una cesión del uso de la residencia en cuestión de manera completamente gratuita y sin determinar un tiempo en el cual el beneficiario estará ocupando el inmueble. Esta vía para ceder un inmueble no tiene que estar formalizada a través de un contrato.
• Cesión de vivienda en comodato: En este caso, la cesión estaría acordada mediante contrato y esta se llevaría a cabo durante un periodo de tiempo en concreto. Este opción para la cesión está contemplada por el artículo 1740 del Código Civil.

Infografía sobre el contrato de cesión de vivienda de Housfy.

Como explicamos anteriormente, esta es una buena vía para que tus hijos u otros familiares puedan disfrutar de una de tus propiedades sin tener que pagar unas cuotas mensuales. 

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Contrato cesión vivienda a un hijo: comodato

Muchos padres deciden prestar dinero a sus hijos para que puedan hacer frente a la entrada de un piso.

Otra situación que puede darse para ayudar a los jóvenes a abandonar el nido es la cesión gratuita de una vivienda.

Sin embargo, en este último supuesto pueden surgir muchas dudas como, por ejemplo, quién será el propietario de la vivienda, cuál es la mejor forma de hacerlo o qué implicaciones fiscales tiene.

¿Qué es la cesión de vivienda?

La cesión gratuita de la vivienda es el acto de ceder el derecho de disfrute y de uso de un inmueble a un familiar sin hacerle pagar un alquiler.

Esto no conlleva un cambio de titularidad del hogar, puesto que los dueños de la vivienda siguen siendo, en este caso, los padres. Es decir, se cede el uso y disfrute de la casa, pero no la propiedad.

De hecho, esta es la principal diferencia entre esta alternativa y la donación o venta de la vivienda a los hijos, ya que en estos casos sí tiene lugar el cambio de titularidad.

Existen dos formas de ceder una vivienda a tus hijos, cada una con sus condiciones y con una forma diferente de recuperar el inmueble en caso de ser necesario:

Cesión de vivienda: precario

Con este tipo de cesión no existen preceptos legales. Es decir, es necesario acudir a la jurisprudencia, que la define como una ocupación de una vivienda ajena que no está protegida por un título.

En este caso, estamos ante la cesión del uso y derecho del domicilio de forma gratuita y sin contrato alguno. En otras palabras, su uso no se encuentra ligado a unas condiciones específicas ni a un tiempo concreto.

En el caso de que el hijo no abandonara la vivienda cuando se le pida, los padres pueden recuperarla a través de un juicio por desahucio.

Cesión de vivienda: comodato

El comodato es, de acuerdo al artículo 1740 del Código Civil, un contrato de préstamos mediante el cual “una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva”.

En el caso de que exista un contrato de comodato, se establece un uso determinado del inmueble por un período de tiempo concreto. Por esta razón, los padres no podrán recuperar la vivienda hasta que finalice el plazo establecido.

Aunque sí podrán reclamar la casa en caso de necesidad urgente.

¿Se necesita hacer contrato para la cesión de la vivienda?

La respuesta depende del tipo de cesión que se realice. Como ya hemos visto, no será necesario cuando se decida hacerlo en precario.

Sin embargo, aunque de primeras formalizar la cesión puede parecer un engorro, contar con un documento contractual es la mejor forma de hacerlo con garantías legales y evitar problemas en el futuro.

Si te decides por el comodato, antes de buscar en Internet “contrato de alquiler de vivienda 2022 gratis”, sigue leyendo este artículo. Te contamos todo lo que deberías saber para formalizar este tipo de acuerdo.

¿Cómo tiene que ser el contrato comodato?

Este documento resulta muy útil para demostrar ante terceros el carácter gratuito de la cesión. Es decir, que los padres no han obtenido un rendimiento económico de la operación como ocurre, por ejemplo, con el arrendamiento de la vivienda. Además, es recomendable formalizar la cesión y el documento ante notario.

El contrato por escrito es bastante similar al que se realiza para un alquiler normal, pero es importante tener en cuenta que habrá que modificar algunas cuestiones:

• Dejar constancia de que se trata de una cesión gratuita.
• Establecer quién se hará cargo de los gastos de suministros, reparaciones necesarias, mantenimiento del inmueble, la cuota de comunidad, etc.
• Incluir las cláusulas permitidas por Ley que se consideren necesarias para reflejar los acuerdos pactados previamente.

Por la cesión de uso temporal y gratuita de inmuebles ubicados en la isla de La Palma

La cesión de uso ha de ser del inmueble completo, no de una parte y por un período mínimo de 3 meses.

El “período mínimo de 3 meses” se determina de fecha a fecha, ya que la finalidad de esta deducción es facilitar el rápido alojamiento a las numerosas personas afectadas por la erupción volcánica, sin que tengan que esperar a que sea el día 1 del mes natural.

No obstate , si bien para tener derecho a la deducción el periodo de cesión ha de ser como mínimo 3 meses, el importe de la deducción aplicable atiende a cada uno de los meses completos en los que se haya realizado la cesión.

Así, por ejemplo, si se cede un inmueble en desde 20 de septiembre hasta 22 de diciembre de 2021, el contribuyente tendrá derecho a la deducción por ser el período de cesión superior a 3 meses, pero el importe aplicable solo será de 400 eutos ya que la cuantía de 200 euros solo procede por los meses de octubre y noviembre, al ser éstos los dos únicos meses completos del año en los que ha tenido lugar la cesión.

Asimismo, si el inmueble se ha cedido durante tres o más meses, pero solo una parte de la cesión ha transcurrido en 2021, con una duración inferior a 3 meses, se puede aplicar la deducción en dicho año por los meses completos que transcurran en el año 2021.

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Así, por ejemplo si un contribuyente cede un inmueble el día 3 de noviembre de 2021 hasta el 8 de febrero de 2022, en 2021 aplicará la deducción por el mes de diciembre (noviembre no por no ser mes completo) y en 2022 por el mes de enero (febrero no por no ser mes completo).

El beneficiario de la cesión ha de ser cualquier persona o entidad que haya perdido un inmueble, por haber sido destruido o haber quedado inhabitable o inaccesible como consecuencia de la erupción volcánica iniciada el 19 de septiembre de 2021.

Para ello, el beneficiario deberá acreditar por cualquier medio de prueba admitido en derecho la existencia y titularidad, como propietario, usufructuario o nudo propietario, del inmueble que ha quedado destruido o inhabitable o inaccesible como consecuencia de la erupción volcánica,

El inmueble cuyo uso se cede debe utilizarse por el beneficiario como vivienda o para el desarrollo de una actividad económica, sanitaria, educativa, científica, cultural, social, deportiva o religiosa, sin que quepa su cesión a terceros.

Cuando sean varios los titulares del inmueble, ya sea como propietarios, usufructuarios o nudo propietarios, el importe de la deducción se prorrateará entre ellos de forma proporcional a su porcentaje de titularidad.

Cuando existan usufructuarios y nudos propietarios del inmueble, para prorratear el importe de la deducción correspondiente al bien en cuestión los porcentajes de usufructo y de nuda propiedad se computarán por la mitad de su valor (al estar la propiedad dividida entre el usufructuario y el nudo propietario) con el fin de que la suma de porcentajes de titularidad sea igual a 100.

¿Qué es el derecho de uso de una vivienda?

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El derecho de uso de una vivienda es un derecho real que permite a su titular disfrutar de ella sin ser su propietario.

Para que lo entiendas bien, es un híbrido entre la propiedad y el alquiler. El titular actúa como un cuasi propietario porque participa en la toma de decisiones del diseño de la vivienda -entre otras- pero no tiene que asumir los gastos económicos del propietario.

Esto es algo realmente bueno porque, entre otras cosas, el titular de un derecho de uso de vivienda no tiene que pagar hipoteca alguna. Lo único que tiene que hacer es pagar mensualmente una cuota por utilizar esa vivienda, es decir, por vivir en ella.

¿Cuál es la diferencia entre la cesión de uso y el alquiler?

La principal diferencia está relacionada con la duración del contrato. Mientras que la duración de un alquiler es temporal -aunque cabe la posibilidad de prórroga- el derecho de uso puede ser por un tiempo limitado o vitalicio.

Otra gran diferencia es que el derecho de uso no se puede traspasar ni arrendar, cosa que sí permite al alquiler a través de la figura del subarriendo.

Por otra parte, la cesión de uso es más barata porque el pago mensual de la renta no está sometido a las variaciones del IPC.

También te otorga mayor tranquilidad porque se puede decir que el propietario no te puede obligar a abandonar la vivienda tras la revisión del contrato. Esto sí ocurre en el contrato de alquiler.

Y, por último, el titular del derecho de uso sobre una vivienda puede realizar reformas en ella sin tener que pedir permiso a nadie. ¡Siempre que no sea en las zonas comunes!

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¿Cómo es el contrato de vivienda en derecho de uso?

Se trata de un contrato en el que el propietario de la vivienda (cedente) le permite a la otra parte (cedido) el uso y disfrute de la vivienda por el período de tiempo que acuerden las partes. El período máximo que pueden acordar las partes es de 30 años.

No obstante, también se puede acordar que el derecho de uso sea vitalicio. Es decir, que se mantenga en mientras viva su titular. En este caso, se considera que es indefinido.

A través de este contrato, la propiedad de la vivienda sigue siendo del cedente que mantiene la nuda propiedad, mientras que el cedido es titular de un derecho real de uso y disfrute de la misma.

Las cooperativas de cesión de uso son un gran referente

¡Ojo, no me estoy refiriendo a todas las cooperativas de viviendas!

En una cooperativa de viviendas tradicional coordinada por una gestora experta, los socios adquieren la propiedad de su vivienda cuando se firma la escritura pública. En ese momento, la cooperativa se disuelve y se impone el régimen de propiedad horizontal. ¡Como en cualquier vivienda!

Sin embargo, una cooperativa de cesión de uso nunca se disuelve. La titular de la propiedad de todas las viviendas es siempre la cooperativa, mientras que los socios disfrutan del derecho de uso de las viviendas.

Las cooperativas de cesión de uso se encargan, entre otras cosas, de:

• Gestionar el cobro mensual de las rentas.
• Mantener en condiciones de habitabilidad las viviendas.
• Coordinar programas de mejora social del vecindario.
• Gestionar las tareas administrativas.

Es importante que sepas que estas tareas de la cooperativa no impide que sus socios puedan votar en los asuntos relativos a la cooperativa. ¡En una cooperativa siempre impera su carácter democrático y participativo!

No obstante, recuerda que el derecho de uso no se puede arrendar ni traspasar por ninguna clase de título. Es decir, el socio de la cooperativa no podrá vender la vivienda ni alquilarla a un tercero. Sin embargo, los familiares de primer grado del cedido pueden “heredar” el derecho de uso de la vivienda. ¡Ojo al dato!

Como sé que esto último puede interesarte, te voy a facilitar una breve explicación jurídica. ¡Como Mamá, nadie!

¿Se puede heredar el derecho de cesión de uso?

Ya te he comentado que el derecho de cesión de uso puede ser por un tiempo limitado o indefinido.

Cesión de uso por tiempo limitado

El plazo será el que se establezca en el contrato que no podrá ser superior a 30 años. En caso de que falleciera el cedido -el titular del derecho de uso- sin que hubiera finalizado el plazo, sus herederos podrán disfrutar de este derecho hasta que se cumpla el plazo. ¡Ojo, esta posibilidad debe estar contemplada en el contrato inicial!

Cesión de uso por tiempo indefinido

Significa que el disfrute del uso de la vivienda estará en vigor mientras viva el cedido. Al fallecimiento del titular del derecho de uso, el derecho se extinguirá y regresará al propietario de la vivienda que adquirirá el pleno dominio sobre ella. ¡Vamos, que no se puede heredar!

 ¿Cómo se extingue el derecho de uso de una vivienda?

Nuestro Código Civil enumera de una forma muy clara las causas que dan lugar a que el contrato de derecho de uso de una vivienda deje de estar en vigor. ¡Toma nota!

1. Fallecimiento del cedido. Es decir, del titular del derecho de cesión sobre la vivienda.
2. Expiración del plazo del contrato. Dependerá del plazo fijado en cada contrato.
3. Cumplimiento de la causa resolutoria establecida en el contrato. Dependerá de cada contrato. ¡No es obligatorio que exista una causa!
4. Renuncia del cedido. Imagina que le ha tocado el EuroJack y ha decidido irse a vivir a Honolulú. ¡Qué suerte!
5. Pérdida total de la vivienda. Por ejemplo, que se haya quemado íntegramente en un incendio.
6. Por la resolución del derecho del constituyente. Por ejemplo, el cedido incumple la prohibición de traspasar el derecho de uso de la vivienda a un tercero.
7. Por prescripción. Ha trascurrido el tiempo de vigencia de ese derecho.

¿Dónde encontrar viviendas en cooperativa en cesión de uso?

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Hoy en día, hallar una cooperativa en cesión de uso es casi tan difícil como encontrar una aguja en un pajar. Esto no significa que no existan, pero se cuentan con los dedos de las manos.

La razón principal es que todavía no contamos con una ley exclusiva de cooperativas de viviendas que permita adaptar las particularidades de este modelo al régimen cooperativo ya que se siguen regulando por la Ley General de Cooperativas. ¡Aunque ya falta poco para tener una propia a nivel nacional!

Además, la regulación de la cesión de uso está desperdigada por la legislación española y esto dificulta aún más su aplicación hasta que la deseada regulación exclusiva sobre las cooperativas de viviendas sea aprobada.

Es muy posible que este modelo vaya cobrando protagonismo poco a poco en las generaciones venideras que, a lo mejor, no tienen tan interiorizada la propiedad privada. ¡Todo se verá!

Lo que sí está claro, es que las ventajas de las cooperativas de viviendas sobre el modelo de promoción convencional son enormes. ¿Sabes que estamos en plena segunda edad de oro de las cooperativas?

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Todo lo que necesitas saber sobre la cesión de uso

En España, la cesión de uso es el régimen de tenencia del inmueble en el que habitan un 6% de los hogares, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Hablamos de una alternativa al alquiler y la propiedad que cada vez predomina más entre los jóvenes.

Suele tratarse de un préstamo de la vivienda que se realiza entre familiares, pero en cualquier caso es recomendable formalizar un contrato tanto para evitar posibles conflictos como para acreditar que el propietario no obtiene ninguna retribución.

Frente al 75,9% de los hogares que vivían en inmuebles de su propiedad y el 18,1% que lo hacían de alquiler, en 2019, según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística, el 6% vivían en una casa en régimen de cesión de uso. El porcentaje superaba el 10% en Canarias (14,9%) y Galicia (11%); y de ese 6% de hogares, un 22,5% lo formaban jóvenes de entre 16 y 29 años.

Lo más habitual es la cesión de uso de una vivienda de padres a hijos. Lo que caracteriza este tipo de régimen de tenencia es que se trata de una cesión gratuita, sin ningún tipo de contraprestación económica, que el propietario (cedente) puede recuperar. Sin embargo, cuándo y cómo se puede recuperar el uso del inmueble va a depender del tipo de modalidad de cesión elegida.

La más habitual es la conocida como cesión en precario.

En este tipo de préstamo de la vivienda o bien no existe un contrato, o este no especifica hasta qué fecha estará vigente la cesión o cuál es la circunstancia coyuntural que la motiva.

En este caso, el propietario puede dar por finalizada la cesión cuando considere, y el cesionario deberá abandonar el inmueble en el plazo que se haya acordado.

Cuando la figura elegida es la cesión mediante un contrato de comodato, en este sí se especifica el fin para el que se presta la vivienda; y como ese préstamo se realiza para un uso o tiempo concreto, el cedente podrá recuperar la casa cuando ese plazo finalice o las circunstancias en las que se produjo la cesión varíen, pero no antes.

Importancia del contrato de cesión

La modalidad más elegida es la cesión en precario de la vivienda, ya que lo más habitual es que este tipo de acuerdos se realicen de forma verbal y no se lleguen a materializar en un contrato.

Aunque la cesión se realice muy comúnmente entre familiares, o precisamente para evitar situaciones familiares incómodas,
es recomendable plasmar el acuerdo en un contrato de cesión de uso. Además, de cara a la Administración, el contrato acredita que no se obtiene ningún tipo de retribución por la cesión, por lo que es también aconsejable que el contrato se formalice en una notaría.

El contrato deberá contener los datos del inmueble, del cedente y el cesionario, en el que se explicite que el propietario no recibe ninguna renta por su uso. Si para la cesión se escoge la figura del comodato, deberá indicarse también la motivación que justifica el préstamo de la vivienda, o el tiempo por el que se va a realizar el préstamo.

Asimismo, se deberá indicar el plazo en el que el cesionario deberá abandonar la vivienda cuando el cedente le comunique su intención de recuperarla. Puede acordarse, igualmente, una indemnización en el caso de que la vivienda no se reintegre en el plazo acordado.

Es recomendable indicar también en el contrato a quién corresponden los gastos derivados de la vivienda. Lo habitual es que el cesionario corra con los gastos de los suministros, los generados por los desperfectos causados por el uso y con los recibos de la comunidad de propietarios, y que el cedente se encargue de abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Impuestos derivados de la cesión

Al tratarse de una cesión por la que el propietario no obtiene ninguna compensación económica, no deberá declarar en el IRPF rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, sí deberá declarar un rendimiento mínimo de rentas inmobiliarias, tal y como establece la Ley del IRPF, cuando el cesionario sea un familiar de hasta el tercer grado de parentesco.

Si existe más de un cesionario, esta imputación mínima se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares de hasta el tercer grado.

En cualquier caso, el propietario deberá acreditar ante la Administración que no recibe ninguna retribución por la cesión de uso del inmueble.

Ni donación, ni venta o alquiler: cómo tributa la cesión gratuita de la vivienda a un familiar

En 2018, 81 de cada 100 menores de 30 años vivía en casa de sus padres, una proporción inédita desde que el Consejo de la Juventud recopila datos. Esto supone que la tasa de emancipación se sitúa en el 19%, aunque en algunas autonomías incluso se sitúa por debajo del 17%, como es el caso de Andalucía, Castilla León, Castilla- La Mancha o Extremadura.

Ante esta situación complicada para muchos jóvenes, es habitual que los padres cedan gratuitamente el uso de una vivienda a su hijo. Según datos del INE, en 2017 la cesión suponía un 6,4% del total del parque de hogares en España. Pese a que es gratuita, esta operación paga impuestos.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que el propietario de la casa debe demostrar que la cesión es gratuita, es decir, sin retribución a cambio. Para eso, la recomendación es que la cesión se documente por escrito y que en el contrato que se firme se haga constar expresamente su carácter gratuito.

De no probarse la gratuidad de la cesión, Hacienda pedirá su parte del pastel en el IRPF: el propietario deberá incluirlo en su IRPF, como rendimiento del capital inmobiliario, en base al valor normal de mercado que dicha cesión de uso tendría.

“Este valor de mercado equivale a la contraprestación que se acordaría por la cesión del uso del inmueble, entre partes independientes”, señala Salcedo.

 Es decir, como si fuera un alquiler, ya que al fin y al cabo la cesión del uso de un inmueble, a cambio de precio, es como un alquiler. 

Pero, además, aunque quede por escrito que se cede gratis la casa, la Ley del IRPF establece una renta o rendimiento mínimo a declarar cuando la cesión es a un familiar. En concreto, la norma se refiere al cónyuge o pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive.

“En estos casos la renta a declarar será, como mínimo, la que resulte de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias. Y dicha renta será del 2% del valor catastral del inmueble. Y del 1,1% en el caso de que el inmueble se encuentre en un municipio en el que el valor ha sido revisado”, añade el experto.

Cómo tributa la donación de una vivienda

Las donaciones no están exentas de tributar y el impuesto que las regula es el de Sucesiones y Donaciones, que depende de cada Comunidad Autónoma.

En caso de recibir la donación de una vivienda, la norma que se aplica es la de la Autonomía donde esté ubicada la casa.

Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar un piso, la norma que aplica es la de la Autonomía en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (donde haya estado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación).

Para calcular lo que toca pagar en impuestos al beneficiario de la donación es esencial conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación.

Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99% si la donación de una vivienda es de primer grado de parentesco (padres e hijos, por ejemplo).

Otro impuesto que tendrá que pagar el hijo o familiar “premiado” con un inmueble es el Impuesto sobre plusvalía municipal. Y ello salvo que, según recuerda el abogado de Ático Jurídico, se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante.

Es un tributo local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%).

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario del mismo.

Pero el donante también tendrá que hacer cuentas con el fisco. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar.

En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al os tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF.

No obstante, José María Salcedo recuerda que el TEAR de Valencia, en una reciente resolución, ha considerado que dichas pérdidas sí podrían incluirse en la declaración de IRPF, y compensarse con las ganancias obtenidas en el ejercicio, y en los cuatro siguientes.

En este especial puedes ver cuánto debes pagar por donar una vivienda