Vender una cosa como vivienda que no es habitable

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La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple con todos los requisitos para que una persona pueda vivir en ella.

La cédula de habitabilidad es obligatoria tanto para alquilar como para vender una vivienda.

En nuestro artículo te explicamos algunas claves sobre este documento que te serán muy útiles si vas a solicitarla próximamente.

Contents

¿Qué es una cédula de habitabilidad?

Una cédula de habitabilidad es un documento mediante el cual se certifica que una vivienda es legal y cumple con la normativa vigente. Para ello, la vivienda en cuestión debe cumplir con una serie de requisitos, los cuales son los equipamientos, la superficie útil y otros requisitos, los cuales exige la autoridad competente en cada comunidad autónoma.

Existen 3 tipos de cédulas de habitabilidad, los cuales son los siguientes:

  • Primera ocupación: Esta se refiere a la licencia que entrega el Ayuntamiento al promotor del inmueble por la primera ocupación de este.
  • Segunda ocupación: Se entrega a viviendas que han sido ocupadas con anterioridad.
  • De primera ocupación por rehabilitación: Es la cédula que se da a aquellas viviendas en las que se han realizado reformas que han afectado considerablemente al aspecto del inmueble.

¿Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?

Siempre es bueno saber en qué situación se encuentra la cédula de habitabilidad de tu vivienda, ya que nos podemos encontrar con tres casos. En primer lugar, que la vivienda esté sin cédula, en segundo lugar, que la cédula esté caducada, y finalmente en tercer lugar, que la cédula esté correctamente en vigor.

Según la legislación, las cédulas de habitabilidad tienen una vigencia de 15 años. Es fácil que cuando vayamos a vender o alquilar una vivienda pensemos que ya la tenemos, es muy frecuente, es por eso que es importante repasar que tengamos toda la documentación en regla antes de la firma de un contrato de arrendamiento o venta.

Para verificar cómo está la cédula de habitabilidad, uno de los requisitos es que tienes que pedirla en el Ayuntamiento donde la vivienda esté escriturada.

A pesar de que todas las Comunidad Autónomas llevan sus trámites de manera diferente, casi todas te permiten pedirlo de manera telemática. No en vano, uno de los documentos que necesitarás será el impreso de solicitud con el justificante de pago del trámite. Asimismo, es necesaria la fotocopia del DNI del propietario y una copia de la escritura de la propiedad.

También, si tu cédula de habitabilidad se encuentra vigente pero necesitas solicitar un duplicado, podrás hacerlo sin ningún problema en la autoridad competente de tu comunidad autónoma y sin tener que volver a tramitarla.

Vender una cosa como vivienda que no es habitable

¿Qué requisitos se necesitan para obtener este certificado?

Si, finalmente, la vivienda no tiene cédula de habitabilidad, ésta deberá de cumplir con una serie de requisitos para poder obtenerla. Primero de todo, quien debe validar que la vivienda está correctamente para entrar a vivir es un arquitecto o un técnico especializado en ello.

Los requisitos que la vivienda debe cumplir son, por un lado, que la vivienda cuente con al menos 36 m2 útiles con una altura mínima a los 2.

5 metros, excepto en los baños y en la cocina, cuya altura puede ser de 2.2 metros.

Asimismo, es necesario que la vivienda cuente con al menos una estancia destinada a ser comedor o zona de estar, además de una cocina y un baño.

  • Para los que tenéis un loft, el requisito mínimo es que los baños tengan una puerta de separación con el resto de las estancias.
  • No en vano, también existen otro tipo de condiciones, así como los elementos que deben aparecer en cada estancia, sobre todo en el baño o en la cocina.

Vender una cosa como vivienda que no es habitableInfografía sobre si una vivienda tiene cédula de habitabilidad de Housfy.

Lectura recomendada:  ¿Qué es la cédula de habitabilidad y qué tipos hay?

¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?

Una vez que tienes claro si tienes o no la cédula de habitabilidad, y qué requisitos necesitas para tenerla en vigor, ahora una cosa fundamental es saber el coste de el documento.

Lectura recomendada:  ¿Cuánto vale escriturar una casa?

Aunque depende mucho de la Comunidad Autónoma, más o menos rondan los 50 euros casi todas. Sin embargo, en Cataluña las tasas son de 18,90 €.

Por lo tanto, antes de empezar con el proceso de vender o alquilar tu casa, hazte una pregunta: ¿Tiene cédula de habitabilidad mi vivienda? Toda comprobación es buena para que la venta del inmueble se haga sin ningún tipo de problema.

Si actualmente te encuentras llevando a cabo este proceso o en un futuro tienes pensado hacerlo, en Housfy te ofrecemos las mejores condiciones para la venta de tu vivienda, ya que te ofrecemos el máximo ahorro en comisiones y el mejor asesoramiento por parte de expertos en el sector inmobiliario que harán que saques la máxima rentabilidad de la venta de tu inmueble.

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El cemento aluminoso se utilizó para la construcción entre 1955 y 1970, año en el que se prohibió para su utilización en la construcción de viviendas.

Sus ventajas eran el rápido endurecimiento y una mayor resistencia, siendo su desventaja el tener un precio más elevado que el cemento ordinario.

Se desconocía que, a largo plazo, se producía una reacción química en determinadas condiciones de temperatura y humedad, reacción conocida como aluminosis, que derivaba en la carbonatación del cemento y la pérdida de su consistencia y estabilidad.

Vender una cosa como vivienda que no es habitable

La aluminosis como vicio oculto

Artículo 1484

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

La jurisprudencia ha considerado que el simple hecho de estar construido un edificio con cemento aluminoso se considera vicio oculto, lo que no obligaría a esperar hasta que se desarrollara la patología.

Es más, aunque la patología (aluminosis) se encuentre subsanada, y la vivienda litigiosa esté en condiciones de habitabilidad, para la jurisprudencia sigue existiendo un vicio oculto, por la posibilidad de que reaparezca.

La afectación de la aluminosis a los edificios, ha sido definida jurídicamente por la Sentencia del TS, Sala de lo Civil, sección 1ª, de 1 diciembre de 1997: “es un vicio latente que puede ser controlado solo mediante cuantiosas y periódicas reparaciones, que, irremediablemente, implican a medio plazo una reparación o reconstrucción del forjado o, alternativamente, una reducción considerable del tiempo de disfrute y uso del inmueble, cuya degradación deviene inexorable a plazo más corto o más largo, con prematuro envejecimiento, y en la que los arreglos retrasarán el deterioro pero no remediarán el problema existente”.

Podemos encontrarnos ante viviendas construidas con cemento aluminoso:

  • que no hayan manifestado el vicio oculto, por no haber sufrido el desgaste provocado por humedad
  • que sí hayan manifestado el vicio oculto, la patología comúnmente conocida como aluminosis

Los derechos del comprador afectado y diversidad de la cuantificación de la minoración

  • Artículo 1486
  • En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  • Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
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El art.

1486 CC establece la posibilidad para el comprador de optar entre dos soluciones:

  • Desistir del contrato, abonándosele los gastos como los honorarios del API, ITP o IVA, los honorarios del notario o los gastos de registro.
  • Solicitar una minoración del precio (acción “quanti minoris”) cuya cuantificación es realizada por los peritos, teniendo en cuenta el precio pagado y el precio que tendría de haberse conocido la existencia de aluminosis. ¿Quién pagaría por una vivienda con aluminosis con riesgo de derribo y conociéndose que deberán realizarse reparaciones en el presente y muy probablemente en el futuro? Nadie. Por ello, la mayoría de tribunales cuantifican la rebaja a aplicar en un 20-30% incluso llegando a un 50%, dependiendo de la gravedad, o fijan la rebaja en el importe total de las obras de reparación.

Ejemplo en la diversidad de cuantificaciones en la minoración del precio son:

  • la Sentencia de la AP de Palma de Mallorca, sección 4ª, núm. 243/2010, de 29 de junio de 2010 que cuantificó la rebaja en los gastos de rehabilitación del inmueble necesarios para reparar la aluminosis y para devolver a la vivienda su condición de habitable, higiénica y segura.
  • la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 17, núm. 348/2014, de 16 de julio de 2014, establece una reducción del precio del 25%.

En el mismo art. 1486 CC, se establece un agravante, y es que, si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

¿Esta indemnización opera cuando decidimos optar por la minoración del precio o acción quanti minoris? De la lectura del artículo parece que nada daría pie a esta opción, como así lo apoya la Sentencia del TS, Sala de lo Civil, sección 1ª, de 21 de junio de 2007, que establece que “La actio quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria”. Por lo tanto, esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art.1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria o de rescisión contractual.

Atenuación de la responsabilidad del vendedor

Sin embargo, la AP de Barcelona, en su Sentencia de 14 de noviembre de 2005, de la sección 1ª, núm.

620/2005, establece sobre la acumulación de acciones de daño moral y quanti minoris que: “nada obsta a que el comprador divida su reclamación en dos acciones distintas para obtener la total reparación del perjuicio causado siempre que, obviamente, consiga deslindar con claridad los daños derivados de cada una de las acciones ejercitadas sin duplicar a través de esta vía el importe de la indemnización que pueda tener derecho a percibir (TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 31 de octubre de 2002)”.

  1. Artículo 1485
  2. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
  3. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

A pesar de que existe un agravante en caso de conocimiento del aluminosis por el vendedor, no existe una atenuación de la responsabilidad si el vendedor desconociera la patología. El art. 1485 CC establece que “el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase”.

Sería de apreciar que en estos casos existe una contravención de la obligación de entregar la vivienda, si no en perfecto estado, al menos, sin las graves deficiencias de las que adolece, pues nada autoriza a considerar que la obligación asumida por el vendedor no es la de entrega de una vivienda en perfecto estado o sin deficiencias graves.

Inmueble en perfecto estado

No obstante, en contrato las partes pueden estipular lo contrario y que el vendedor se exima de responsabilidad, siempre y cuando el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Se trata pues de una renuncia a este derecho por el comprador (habitual en todas las escrituras de compraventa realizadas con la banca), siempre que el vendedor no lo supiera o no lo pudiera conocer con una diligencia media.

No obstante, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo contencioso, sección 4ª, en la Sentencia de 12 de febrero de 2013 y la Sentencia de la AP de Barcelona, sección 1ª, núm. 42/2010, de 2 de febrero de 2010, establecen que la cláusula sería nula cuando se incorporara masivamente en los contratos por un profesional, frente a un consumidor.

Si la vivienda tiene aluminosis y el vendedor ha informado al comprador, debe redactar una cláusula de renuncia explícita y detallando la existencia de la patología, evitando las renuncias y tomas de conocimiento genérico del tipo “el comprador conoce y acepta el estado de la vivienda” o incluso las que se limitan a la “renuncia a vicios ocultos y evicción.

Por todo ello, es muy recomendable que, a modo preventivo, en compras de pisos o locales en edificios construidos en las épocas referidas, se encargue a una entidad habilitada para ello la realización del “Test de aluminosis“, que consiste en una extracción de una pequeña parte de una viga de cemento para su posterior análisis.

Derechos del Inquilino: Malas Condiciones de la Vivienda

in English

¿Tiene el dueño que mantener la vivienda segura y en condiciones decentes?

Sí. Las leyes del Estado de Maine le da al inquilino “una garantía de habitabilidad implicada.” Esto quiere decir que el dueño tiene que prometer que la vivienda del inquilino sea segura y habitable.  

Ejemplos de violaciones de parte del dueño:

  • agua no potable.
  • muy poca o nada de calefacción en el invierno.
  • un conjunto de problemas, como fugas de agua en el techo, un sistema de calefacción inseguro, ventanas rotas y muchos insectos dañinos a la salud como las cucarachas.

El sistema de calefacción debe poder calentar sus vivienda a por lo menos 68°. Lea mas detalles (en inglés).  

¿Qué puedo hacer si la vivienda no es segura?

  • Paso Uno Pídale al dueño que arregle el problema. Si él no hace nada, Usted puede darle seguimiento con una carta escrita. Guarde una copia de esa carta.
  • Paso Dos Comuníquese con las oficinas de la ciudad y pregunte acerca de algún código de vivienda que pueda ser aplicado en su edificio. Si la ciudad tiene un oficial a quien le compete hacer cumplir los códigos de edificios, Usted le puede pedir que inspeccione su vivienda y le envíe al dueño una carta demandando que arregle cualquier problema serio. Las leyes estatales también exigen que cada ciudad tenga un oficial de salud, quien puede inspeccionar y ordenar que un edificio sea evacuado por condiciones no saludables. También, cada ciudad tiene que tener un inspector local de cañerías para hacer cumplir reglas estatales y locales en esa área.
  • Paso Tres

Si no puede conseguir ayuda local, Usted puede obtener ayuda, u otras sugerencias para ayuda, de estas agencias estatales (en inglés):  

  • Peligros de fuego: State Fire Marshall's OfficeInspections Unit   626-3880    TTY:  287-3659  
  • Problemas de tendido eléctrico: Senior Electrical Inspector 624-8519 (deje un mensaje para el Inspector) 624-8603

Un ejemplo de la doctrina jurisprudencial del “aliud pro alio”

En 2006, Salvador, su esposa Berta y la hermana de ella, Celsa, reformaron un local que poseían en la localidad de Ojén (Málaga), con intención de venderlo como vivienda. En mayo de 2007, los tres propietarios firmaron un contrato de compraventa con Emma que adquirió aquel semisótano como residencia habitual; dándole un coeficiente de participación en los elementos comunes del edificio vecinal, igual que el de cualquier otra vivienda pero, al llegar las primeras lluvias quedó inundada y anegada en agua. Según consta en la sentencia 2345/2015, de 2 de junio, del Tribunal Supremo [1]: El informe pericial acredita que hay dos causas de ello: inundación provocada por aguas del exterior y humedades existentes por filtraciones y condensaciones. En el subsuelo de la calle (…) circula una corriente de agua natural debidamente canalizada, agua que causa los desperfectos ocasionados, como consecuencia de grandes lluvias, al saturar la canalización, se desborda, dando lugar a que las aguas circulen y entren en el portal alcanzando fácilmente el nivel sótano; y dado que el nivel del piso del apartamento del sótano está más bajo que el nivel de las aguas por falta o por mala impermeabilización del muro de cerramiento del edificio se producen filtraciones que producen humedades en el interior de la vivienda.

Como consecuencia, la compradora demandó a los vendedores pidiendo la resolución del contrato por inhabilidad del objeto vendido –aliud pro alio– con las consecuencias inherentes respecto al Registro de la Propiedad y la condena a devolver el precio pagado y a abonarle los daños y perjuicios sufridos; más intereses y costas.

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Aunque el asunto fue desestimado en primera instancia por un juzgado de Marbella, la nueva propietaria apeló a la Audiencia Provincial de Málaga que, en segunda instancia, le dio la razón, revocando la resolución marbellí y resolviendo el contrato de compraventa: “lo que se vendía era un inmueble destinado a vivir” que se destina “a su residencia habitual”, “su finalidad es la adquisición de vivienda”, lo que se acredita por una serie de pruebas, documentales y periciales; (…) “lo que aún es más grave, es la inhabilidad física del mismo”, siendo el riesgo de inundación probado en autos, “con la secuela acreditada de hacer inhábil la finca para habitarla”. Por lo cual, concluye: “Y es que no puede obviarse a juicio de la Sala, que lo que constituyó objeto del contrato de compraventa fue una vivienda con un salón-comedor, cocina, dos dormitorios y cuarto de baño, lo que nos sitúa ante objeto determinado y con una finalidad específica, que ni a la fecha de suscripción del contrato ni a la de otorgamiento de la escritura pública reúne en verdad la finca, ya que ni se puede garantizar, precisamente su legalidad, ni que allí pueda mantenerse esa vivienda unifamiliar con esas características”.

Los vendedores recurrieron en casación ante el Tribunal Supremo pero, de nuevo, se dio la razón a la compradora con un fallo muy didáctico: La cuestión que aquí se plantea es (…).

Se ha vendido una vivienda –no otra cosa– y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia. El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio (…).

La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil.

Lo cual implica dos extremos (…): resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc [desde su inicio] e indemnización de daños y perjuicios (…) como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato.

Más allá de este clarificador ejemplo, en una reiterada jurisprudencia de la sala de lo civil del Tribunal Supremo podemos encontrarnos con otros supuestos; por ejemplo, la sentencia 42/2010, de 14 de enero [2] afirma, refiriéndose a otra resolución anterior de la misma sala primera: la STS 6276/2008, de 20 de noviembre [3], que: La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del Art. 1166 CC [Código Civil], que establece que “el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida”; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el “aliud pro alio” se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual”. Es cierto que la doctrina de esta Sala ha incluido en los casos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, aquellos otros en que “produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor” (…).

De lo anterior se deduce que las notas que deben concurrir para que se considere que se ha entregado cosa distinta de la pactada para que ello comporte el incumplimiento del contrato son dos:

  1. Inhabilidad del objeto para el que se ha destinado, y
  2. Insatisfacción del comprador, puesto que cuando se acepta el objeto distinto no puede después alegarse la citada doctrina (…).

 
Jurisprudencia: [1] ECLI:ES:TS:2015:2345; [2] ECLI:ES:TS:2010:42; y [3] ECLI:ES:TS:2008:6276.

Todo lo que debes saber sobre los vicios ocultos en una vivienda

Si vas a realizar la compra de tu casa es importante que sepas, en caso de que la vivienda llegara a presentar algún problema que requiera reparación, en quién caería la responsabilidad de repararlo y cómo lo puedes solucionar. A estos problemas se les llaman vicios, y es un factor de gran importancia en la compraventa de inmuebles. Te explicamos aquí todo lo que debes conocer sobre los vicios y las obligaciones del vendedor.

Vicios de una vivienda

  • Vicios aparentes
  • Vicios ocultos
  • Quién es el responsable del saneamiento por vicios ocultos
  • Cómo reclamar por los vicios ocultos
  • Vicios en casa de nueva construcción

Vicios aparentes

Los vicios aparentes son aquellos problemas de la vivienda que se encuentran a simple vista, es decir, aquellos que puedes descubrir por ti mismo. En el caso de este tipo de problemas, tú eres el que debe hacerse cargo de su reparación, ya que aun conociéndolos estuviste de acuerdo con la compra de la vivienda y probablemente conseguiste alguna rebaja por estos.

Vicios ocultos

Los vicios ocultos son aquellos problemas de la casa que no son notorios a simple vista y que por lo tanto tú desconocías al adquirir la casa.

Pero no hablamos de cualquier problema, sino de alguno importante, como defectos de construcción, paredes agrietadas, daños en las instalaciones de luz o gas, entre otros.

Aquellos defectos o daños que hagan que la casa no sea apta para habitar o que disminuya su utilidad, de tal manera que de haber sabido de ellos no hubieras comprado el inmueble o hubieras ofrecido menos cantidad por él.

Quién es el responsable de responder por los vicios ocultos

La responsabilidad por los vicios ocultos la tiene el vendedor, independientemente de si éste estuviera consciente de ellos o no.

Esto se debe a que una de las obligaciones del vendedor es entregar una casa con ausencia de estos problemas y, asimismo, tú como comprador tienes el derecho de recibir una vivienda que no cuente con tales daños.

Es por esto que con el sólo hecho de presentarlos, la responsabilidad cae en el vendedor y él mismo deberá responder por estos.

Cómo reclamar por los vicios ocultos

Sólo podrás reclamar por los vicios ocultos el primer año después de que se realizó la entrega de la casa. Para hacer que el vendedor se haga responsable de los vicios ocultos, deberás probar que éstos existían antes o en el momento de la compraventa del inmueble.

De lo contrario se asumiría que el daño ocurrió después de adquirir tu casa, por lo que la responsabilidad sería tuya. Una vez probando esto, se obligará al vendedor a reparar las fallas del inmueble sin ningún costo.

En caso de que los defectos sean irreparables, cuentas con dos opciones:

  • Solicitar que se te sustituya el inmueble
  • Solicitar que se te regrese el dinero que pagaste por la vivienda, además de los intereses correspondientes.

Vicios en casa de nueva construcción

Si la casa que adquiriste es de nueva construcción el reclamo es diferente.

En este caso los responsables del saneamiento de los vicios serían los encargados de la construcción y, al ser una casa con nuevas instalaciones y que aún no ha sido habitada, puedes denunciarlos tanto por los vicios ocultos como por los aparentes.

La Ley Federal de Protección al Consumidor, establece que a partir de que adquieres el inmueble tienes cinco años para reclamar sobre algún problema relacionado con la estructura y tres años para aspectos que tengan que ver con la impermeabilización.

En el caso de los vicios aparentes sólo cuentas con un año para denunciarlos. Si tu denuncia se realiza dentro de los plazos establecidos, el proveedor estará obligado a reparar las fallas de construcción sin costo alguno.

Para evitar este tipo de inconvenientes, te recomendamos que antes de realizar la compra de tu inmueble, lleves a un experto que lo pueda revisar para asegurarte de que no existan vicios ocultos, que estés comprando la casa a un precio justo y que vas a poder disfrutar de ésta sin problemas.

Cómo vender una casa sin terminar y no desesperarse en el intento

Hay ocasiones en las que las cosas no pueden salir según lo planeado.

Y en el sector inmobiliario esto es algo que está a la orden del día, porque aunque la compra/venta de una casa es una decisión que debe estar muy meditada, el destino puede acabar siendo caprichoso y obligar a modificar la estrategia por el camino.

Cambios de trabajo, un matrimonio o divorcio o el nacimiento de un hijo pueden ser motivos de peso para decidir cambiar de domicilio y este aspecto también incluye a las viviendas con obras pendientes o que incluso no están terminadas.

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En este sentido, la primera duda que nos puede asaltar es si realmente es posible vender una casa que está en obras y sin acabar. La respuesta es sí.

Aunque, lógicamente, este va a ser un factor que nos va a complicar algo más las cosas respecto al proceso normal de una venta de domicilio.

Lo que un comprador busca normalmente es un domicilio completo y terminado, que pueda ver en su plenitud y que pueda empezar a disfrutar cuanto antes. Por eso, el primer paso para vender nuestra casa sin finalizar es asumir que partimos con desventaja.

Teniendo esto claro, lo siguiente debe de ser ponernos al día sobre la situación del mercado y entender que el estado parcial de nuestra vivienda también va a ser un hándicap a la hora de ponerle precio. De hecho, no debemos pretender que el coste de las obras suponga un plus para el precio de la casa.

Lo normal es poner en el mercado una que esté terminada, por lo que el valor de las modificaciones o de su construcción ya va incluido en su precio base.

E incluso, como decimos, el hecho de que no esté completa es un factor negativo que puede devaluarla ligeramente y que hay que intentar compensar al comprador de alguna manera.

Cuidemos los detalles y potenciemos los puntos fuertes de la casa

Hasta aquí la parte mala del proceso. Pero también hay detalles interesantes e incluso positivos que se pueden potenciar:

  • A nadie le gusta encontrarse con una casa que esté ‘patas arriba’. Con las obras suele cundir la suciedad y el desorden, así que debemos preocuparnos de su imagen. Esto implica realizar un buen reportaje fotográfico que sea verídico, pero que también resalte sus bondades y que deje claro sus posibilidades; así como acompañarlo de anuncios atractivos y con fuerza. Todo ello sin olvidar que, más tarde, una vez que captemos a los primeros interesados, será importante tener el hábitat lo más ordenado y limpio posible, evitando que su visita coincida con los horarios de trabajo de los obreros.
  • De hecho, en la medida de lo posible puede ser una buena idea recurrir al home staging como sistema de decoración temporal para adecentar el domicilio e intentar que se parezca lo más posible a un lugar habitable. Y si queremos ir más allá, también podemos recurrir a un servicio de decoración virtual, ya que las nuevas tecnologías pueden convertirse en nuestras aliadas en esta situación.
  • Como ya hemos dicho, las obras pueden verse como una desventaja. Pero también podemos darle la vuelta a esta idea y convertirlo en una ventaja. ¿Cómo? Ilusionando a los posibles compradores con el proyecto que se está desarrollando y con sus resultados. Así, pedir al jefe de obra que nos acompañe durante la visita de los inquilinos potenciales puede ser una buena idea para que dé detalles al respecto, responda a sus dudas y escuche sus necesidades.
  • También deberemos hacer un ejercicio de sinceridad, responsabilidad y realismo. Dejemos claro en todo momento los plazos de obras, aportemos los planningsdel proyecto y demostremos que estamos implicados con todo el proceso a pesar de haber puesta en venta la casa. Aquí, incluso un mes arriba o abajo puede marcar la diferencia entre un sí o un no; pero si somos transparentes seguramente también nos lo sepan valorar.
  • Y, finalmente, apliquemos la lógica y hagamos las cosas como las haríamos si la propiedad estuviera terminada. Es decir, tengamos siempre toda la documentación a mano, seamos educados, mostremos disponibilidad para citarnos con las personas interesadas y cuando lo hagamos, esforcémonos para que se sientan cómodos.

En definitiva, el cómo vender una casa sin terminar puede echar para atrás a más de un@, pero si tenemos presentes todos estos consejos la desesperación no tiene por qué convertirse en nuestra compañera.

Y, en todo caso, cuentas con el asesoramiento y apoyo deinmoversion, ya que ponemos a tu disposición asesores para que te ayuden en todo este proceso y en las gestiones que deriven de él, de forma que puedas vender tu casa sin terminar al mejor precio del mercado.

Todo con la garantía de una inmobiliaria online que apuesta por la transparencia, la honestidad y la cercanía como pilares básicos.

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Venta de una vivienda inhabitable

Se ha vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia.

El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio.

Existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil. La evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución. En definitiva, la inhabilidad del objeto.

La doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil.

Lo cual implica dos extremos: resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 del Código Civil), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño per se, como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato.

Leyes que Regulan la Renta de Inmuebles en México

Cuando vas a rentar una propiedad, aunque sólo verifiques precio y ubicación es importante saber si existen leyes que te amparan como inquilino. ¿Existe una ley específica en México? Pues no.

Sin embargo, al ser considerada una actividad civil, se encuentra legislada por el Código Civil Federal y el Código Civil de cada entidad, en donde puede variar ligeramente.

Te contamos un poco más al respecto.

Registro del contrato

El artículo 2, apartado 5to. de la ley Hipotecaria Federal estipula que los contratos de renta y los de subarriendos deben registrarse ante el Registro Público de la Propiedad.

Obligaciones y Derechos del Arrendador

Los artículos 2412 al 2424 del Código Civil Federal describen a detalle las obligaciones que tiene el propietario de un inmueble en renta. Por ejemplo, la indemnización del inquilino, si se viera afectado por alguna acción u omisión del dueño del inmueble.

Obligaciones y Derechos del Arrendatario

En el mismo Código Civil se estipulan los derechos y obligaciones de quien rentará una propiedad. Dictamina por ejemplo, que el arrendatario debe cumplir con el pago de la renta puntualmente.

Condiciones para rentar una finca urbana

En los Códigos civiles se establecen las condiciones en las que debe estar un inmueble para poder ser rentado.

El Federal considera que el inmueble cuente con los servicios completos, la zona esté en condiciones salubres y el estado de la vivienda sea habitable.

Como caso de ejemplo, el de la Ciudad de México estipula que si el monto de la renta es menor a 150 salarios mínimos, no podrá aumentar más de un 10% anual.

Contenido del contrato de renta

El artículo 2448-F del Código Civil Federal dictamina qué datos debe contener un contrato de arrendamiento. Tales como: nombres y datos de contacto de los interesados, dirección del inmueble, descripción de la propiedad y el monto mensual de renta, entre otros.

Opción a compra para el arrendatario

El artículo 2448-J del Código Civil Federal estipula que si el dueño decide vender la propiedad deberá avisar a su inquilino con 15 días de anticipación de que acabe su contrato de renta, para que pueda decidir si desea adquirir la propiedad de forma permanente. Así inquilino ejerce su derecho de ser el primero en realizar una oferta de compra.

Subarriendo

Los artículos 2480 y 2481 del Código Civil Federal indican las condiciones en las que un inquilino puede subarrendar una vivienda. Para ello necesitará la autorización del propietario, estipulada como cláusula en el contrato de renta. El arrendatario y el subarrendatario responden directamente al dueño.

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