Titulo constitutivo de la propiedad horizontal

Se denomina Título constitutivo de la Propiedad Horizontal al documento que delimita todo contenido jurídico de una Comunidad de Propietarios. Por lo que es el documento imprescindible para conocer tanto la descripción del edificio como los servicios e instalaciones comunes que existen.

También es el lugar donde se aclaran las servidumbres de paso, la descripción de todo los pisos y locales dentro del inmueble, la cuota de participación correspondiente a un piso o local del conjunto del edificio y lo más frecuente es encontrar también el Estatuto de la Comunidad.

Habitualmente este Título constitutivo de la Propiedad Horizontal se realiza mediante escritura pública notarial denominada Escritura de División Horizontal del edificio. Y suelen ser los promotores de los edificios quienes realizan la escritura y la inscriben en el Registro de la Propiedad.

Si nos referimos al Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, nos referimos a la Escritura de División Horizontal del inmueble.

Para que esta escritura pública del inmueble tenga eficacia frente a terceros, será obligatorio, como ya hemos adelantado, inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Será el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal el que nos explica sobre el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal:

«El Título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo.

 La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.

La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.

Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»

Ya lo hemos adelantado. El Título Constitutivo debe contener, de la manera más descriptiva posible, la descripción completa del edificio con datos registrales además de títulos de propiedad del terreno, lindes, superficie y cualquier otro dato que exija la Ley Hipotecaria para inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

También contendrá la descripción de cualquier servicio, instalaciones y elementos comunes con los cuente el edificio,  incluidos ascensores, piscina, calefacción, jardines, pistas deportivas, etc.

Y, finalmente, se harán constar todas las servidumbres de paso.

La descripción de pisos y locales se refiere a numerar todos los elementos privativos del edificio. Pisos, locales, garajes o trasteros.

Se describirán de manera individual haciendo constar tamaño, superficie, linderos, en qué planta están y si incluyen trasteros, etc.

Además para saber si un trastero o plaza de garaje tiene independencia desde un punto de vista jurídico, hay que observar si a ese elemento se le otorga, en el Título Constitutivo, una cuota de participación independiente.  Porque si ese trastero no tuviese asignada ninguna cuota de participación individualizada se le considerará como un anexo del piso o local.

• ¿Qué parámetros se tienen en cuenta?
• – La superficie útil del piso/local.
• – La situación o emplazamiento interior/exterior del piso/local.
• – El uso que se de por hecho que ese piso/local va a efectuar de los servicios o elementos comunes.

Así que es importante recordar que no se utiliza exclusivamente el tamaño, los metro útiles, de la propiedad. No son reglas matemáticas y los 23 puntos de la lista son importantes.

Normalmente se remitirá a la descripción del inmueble que ya consta en el Registro de la Propiedad junto a una descripción completa del edificio, solar en el que se asienta, dejando por escrito sus medidas, lindes, referencia catastral, título, inscripción, cargas y limitaciones.

Es posible modificar el Título Constitutivo. Será necesario aprobarlo por unanimidad en Junta de vecinos. Además habrá que inscribir esa modificación en el Registro de la Propiedad.

Es tan importante la unanimidad de todos los propietarios, que si entre el acuerdo en junta y el registro hubiese una venta de piso o local, el comprador también debería votar a favor de la modificación.

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El título constitutivo de la propiedad o escritura | LPH | Artículo 5

El título constitutivo de la propiedad es el documento que contiene el régimen jurídico de la propiedad horizontal y lo que comúnmente se conoce como escritura. En el artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal podemos encontrar mayor información acerca de la constitución de dicho documento.

¿Qué elementos se incluyen dentro del título constitutivo?

En el artículo 5 de la LPH se establece que en el título constitutivo se describe el inmueble así como los asignados como números correlativos. Además, debe incluirse:

• la legislación hipotecaria y 
• los servicios e instalaciones
• la extensión
• los linderos 
• la planta en la que se encuentra 
•  y los anejos como el garaje, buhardilla o sótano.

Otro de los elementos que debe incluir el título constitutivo es la cuota de participación. Esta cuota de participación puede ser determinada por:

• el propietario único
• por acuerdo de todos los propietarios existentes, 
• por laudo 
• por resolución judicial.

Para fijar la cuota se debe tener en cuenta la extensión del inmueble tanto de la zona interna como externa y además del uso que se presume de las zonas comunes.

Además de los elementos descritos, el título constitutivo también puede contener:

• Las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio.
• Los diferentes pisos o locales, 
• Las instalaciones y servicios, 
• Gastos, administración y gobierno, 
• Seguros, conservación y reparaciones, 

Todos estos elementos pueden formar un estatuto privativo que no puede afectar a un tercero si no se inscribe en el Registro de la propiedad.

En cualquier caso debemos saber que si se realiza cualquier modificación del título, se deben tener en cuenta los mismos requisitos que en su constitución.

Si deseas tener más información sobre la Ley de propiedad horizontal, puedes consultar nuestros recursos de contenido. En caso de estar interesado en materia de administración de fincas o en busca de una propiedad puedes contactar con nosotros.

La constitución y extinción de la propiedad horizontal

La constitución de propiedad horizontal se hace a través de una escritura pública de división horizontal del inmueble. Para oficializar el proceso presentar la escritura ante un notario según lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal para después inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La extinción de la propiedad horizontal se origina por la destrucción del edificio, expropiación forzosa. También se puede dar por la conversión en propiedad ordinaria o por acuerdo entre los propietarios para la conversión en una comunidad de copropiedad o de bienes.

¿Qué es una propiedad horizontal?

Es una forma de copropiedad establecida entre todos los propietarios de un inmueble que se encuentra dividido en pisos. El régimen de propiedad horizontal se encuentra regulado en el artículo 396 del Código Civil español, donde se establecen dos tipos de derechos que son:

1. Derecho de propiedad exclusivo y singular sobre los elementos privativos propios que están conformados por trasteros, locales, pisos, garajes, plazas de parking.
2. Derecho de propiedad conjunto e inseparable el cual se encuentra en los elementos comunes del inmueble. Entre ellos están los portales, jardines, escaleras, buzones, los ascensores.

La forma como se regulan las relaciones de propiedad común están contenidos en la Ley 49/1960, con fecha 21 de julio, de la Propiedad Horizontal. Cada propietario puede disponer de su derecho libremente, pero no puede separar los elementos que lo conforman. La transmisión del disfrute no afecta las obligaciones que se originan de este régimen.

Procedimiento para la Constitución Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal

Los pasos a seguir para la Constitución Comunidad de Propietarios propiedad horizontal son los siguientes:

Primer paso

Lo primero que se debe hacer es solicitar Título Constitutivo de la Propiedad horizontal o una copia de la Escritura de obra nueva y División Horizontal. En caso de no tenerlo se puede solicitar en el Registro de la Propiedad que correspondiente donde se encuentre inscrita la finca.

Segundo Paso

Lo siguiente es convocar a una primera reunión de la Junta de Propietarios que  puede hacer la promotora o los propios vecinos. Para ello deben conseguir las firmas de al menos la cuarta parte de los propietarios y el 25% de las cuotas de participación.

La formalización de la convocatoria se hará en un escrito en el que debe aparecer lo siguiente:

• El título que debe decir es Convocatoria para la Junta de Constitución de la Comunidad de Propietarios. Seguidamente se debe indicar el día, lugar y hora en que se celebrará en 1ª convocatoria y en 2ª convocatoria.
• El Orden del día, en este apartado se debe especificar los diferentes asuntos que serán tratados, como:
• Nombrar el Presidente de la Comunidad y los diferentes cargos correspondientes a la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. Autorización de las firmas, aprobación del presupuesto inicial, creación del fondo de reserva y su importe, que no puede ser menos del 5% del presupuesto ordinario anual.
• La aprobación de una cuenta bancaria donde se harán los ingresos y pagos de la Junta de Propietarios. En caso de ser necesario debe nombrarse un Secretario Administrador independiente.
• Legalizar el libro de actas y autorizar al Secretario Administrador para que realice la legalización del mismo y para que solicite el NIF de la Comunidad.
• La contratación de los diferentes servicios comunitarios, preguntas y firma del convocante.

El propietario que no pueda asistir a la Junta debe realizar un boletín de autorización de representación. En este escrito autoriza a otra persona para que lo represente en la junta con voz y voto. La persona autorizada debe presentar el boletín en la junta firmado por el propietario.

Tercer paso

La Legalización del libro de actas se hace de acuerdo a lo dispuesto en el Real Decreto 1936/1992, con fecha 13 de noviembre. Estos libros deben ser legalizados antes de su utilización y hasta que no esté completo no se puede diligenciar un nuevo libro.

 La legalización se debe hacer en el Registro de la Propiedad del distrito donde se encuentre el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. El trámite lo debe realizar el Presidente de la Comunidad o el Administrador con autorización del Presidente.

Cuarto paso

Lo siguiente es solicitar el Número de Identificación Fiscal perteneciente a la Comunidad (NIF). El trámite se realiza en la Delegación de Hacienda correspondiente y se debe completar el modelo 036, con este modelo se deben entregar los siguientes documentos:

• La copia del acta donde fue nombrado el presidente de la Junta comunidad de propietarios.
• El Documento Nacional de Identidad del presidente de la Junta.
• La copia de la primera página correspondiente al Libro de Actas de la Comunidad.
• Escritura de constitución de propiedad Horizontal
• La convocatoria a la Junta General de Constitución de la Comunidad.

Causas de extinción de la propiedad horizontal

Las causas de extinción o división de la propiedad horizontal se encuentran establecidas en el artículo 23 la Ley de Propiedad Horizontal, ellas son las siguientes:

Destrucción del edificio

La destrucción total del edificio es una de las causas de extinción de la Propiedad Horizontal, la cual se produce de forma automática. Para ello no será necesario celebrar o convocar una Junta de Propietarios para disolver el régimen de Propiedad Horizontal.

A partir del momento de la destrucción, el régimen jurídico que se aplica es el de copropiedad ordinaria. La consecuencia de esta destrucción es que los copropietarios no tienen la obligación de costear la reconstrucción del inmueble.

La destrucción parcial se puede convertir en una destrucción completa virtual según la ley cuando el coste de reconstrucción es superior al 50% del valor del inmueble. Además que el exceso no está cubierto por un seguro.

Conversión en copropiedad o propiedad ordinarias

La consolidación de los derechos de propiedad puede pasar a una sola persona que sería una conversión en propiedad ordinaria. También puede ocurrir que por medio de un acuerdo de los propietarios se realice la conversión de la propiedad horizontal en una copropiedad o comunidad de bienes.

Expropiación Forzosa

La expropiación forzosa de todas las fincas del inmueble sometidas a régimen de propiedad horizontal, se hará a través del correspondiente justiprecio. El cual será fijado de acuerdo con la cuota de participación de los elementos comunes y la entidad de su unidad privativa.

Cuando la expropiación es parcial el régimen continúa en relación con el resto de los propietarios. Para estos casos es necesario un acuerdo de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal donde se fijarán las nuevas cuotas de participación de los elementos comunes.

¿Qué es título constitutivo propiedad horizontal?

Es una escritura por medio de la cual se formaliza la propiedad horizontal, por lo general lo hace el propietario único del edificio. Este suele ser el promotor antes de que se realice la venta de los locales y pisos. El promotor se encarga de hacer la inscripción del Título Constitutivo en el Registro de la Propiedad.

El título constitutivo de la propiedad horizontal sirve para verificar la cuota de participación de cada una de las fincas del edificio. Permite identificar si los elementos son de uso común o privativo y en caso de siniestro a quién corresponde su reparación.

Este documento también sirve para modificar el uso de una finca o verificar las limitaciones existentes. El contenido del título constitutivo de la propiedad horizontal se encuentra especificado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Quién puede hacer la modificación título constitutivo propiedad horizontal?

La modificación del Título Constitutivo propiedad horizontal la puede hacer el dueño único antes de la venta. También lo se puede hacer a través de un acuerdo de la junta, por una resolución o laudo judicial.

Cuando las modificaciones se realizan en la junta de propietarios se requiere el acuerdo por unanimidad. Lo cual se debe hacer según lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué es acta de constitución comunidad de propietarios?

Según el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal el acta de constitución de comunidad de propietarios es un documento obligatorio. El cual debe redactarse una vez que se hayan alcanzado todos los acuerdos relacionados con la constitución de la Comunidad de Propietarios.

Este documento debe quedar asentado en el Libro de Actas que después debe ser legalizado en el Registro de la Propiedad. En el acta se debe reflejar todo lo relacionado con los cargos, las cuotas mensuales para el mantenimiento del inmueble, el presupuesto y las responsabilidades.

El contenido del acta de constitución de comunidad de propietarios se encuentra establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo principal que se debe incluir es hacer constar que se trata de la junta de constitución de la comunidad.

¿Qué es la constitución comunidad de propietarios obra nueva?

La constitución comunidad de propietarios obra nueva es lo primero que deben hacer los vecinos. Debido a que es necesario para acordar los pagos y servicios necesarios para el mantenimiento y buen funcionamiento del edificio.

Entre todos los miembros de la comunidad deben decidir sobre las áreas compartidas y asumir los gastos que se originen del mantenimiento de las mismas.

Diferencias entre Título Constitutivo, Estatutos y Normas de Régimen Interno en una Comunidad de Propietarios – Loradmi. Administracion de Fincas. Valencia

Podemos simplificar definiendo el Título Constitutivo como la formalización de la propiedad horizontal, los Estatutos los derechos, obligaciones y prohibiciones de los propietarios de la Comunidad; y las normas de Régimen Interno como  la regulación interna de la Comunidad de Propietarios de los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Iríamos del conjunto global al detalle de la convivencia cotidiana.

Características y definición del Título Constitutivo en una Comunidad de Propietarios

El Título Constitutivo es la formalización de la propiedad horizontal. Debe ser inscrito en el Registro de la propiedad antes de la venta de pisos y locales, por lo que suele ser el mismo promotor, o propietario único, el encargado de su legalización. En él se describirá:

• El inmueble en su conjunto: la descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.
• La de cada piso o local: expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
• La cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Características y definición de los Estatutos de una Comunidad de Propietarios

El Título Constitutivo podrá contener también los Estatutos privativos de la Finca, o ser elaborados posteriormente y aprobados en Junta por unanimidad de todos los propietarios. En los estatutos podrán reflejarse las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley como:

• Uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
• instalaciones y servicios,
• gastos,
• administración y gobierno,
• seguros,
• conservación y reparaciones

Este Estatuto privativo no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, y los futuros propietarios no estarían obligados a su cumplimiento.

Las modificaciones que se realicen en los Estatutos serán aprobadas por unanimidad de la Comunidad de Propietarios e inscripción posterior en el Registro correspondiente para su validez ante terceros. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Normas de Régimen Interno. Definición y características

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Para adoptar acuerdos que incluyan normas de régimen interno se exigirá el voto de mayoría simple. Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Dentro de estas nomas de uso interno se puede concretar:

• Normas de uso de zonas comunes (piscinas, pistas de padel, ascensores…)
• Normas de convivencia: mascotas, horarios para la realización de obras,..
• Normas uso de garajes y trasteros.
• Normas sobre facultades de órganos de gobierno.

Las normas de régimen interno pueden ir acoplándose a la convivencia y experiencia de la vida en comunidad y modificarlas, siempre de acuerdo a los Estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal.

Fuente: Ley de Propiedad Horizontal

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Título Constitutivo en una Comunidad de Propietarios ¿Qué es?

El Título Constitutivo es la escritura a través de la cual se formaliza la propiedad horizontal.

El propietario único del edificio, que normalmente es el promotor, se encarga de realizar la inscripción del Título Constitutivo en el Registro de la Propiedad antes de llevarse a cabo la venta de los pisos y locales.

¿Para qué sirve esta escritura?

• Verificar la cuota de participación de todas las fincas del edificio.
• Identificar si un elemento común es de uso común o privativo y a quién corresponde su reparación en caso de siniestro.
• Modificar el uso de una finca.
• Comprobar qué limitaciones existen.

Contenido del Título Constitutivo

Conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal el Título Constitutivo debe describir:

– El edificio

Debe describir la situación hipotecaria y los servicios e instalaciones del inmueble.

– Pisos y locales

Debe describir los pisos y locales que integran el edificio: extensión, linderos, anejos…

– Cuota de participación correspondiente a los pisos y locales

La cuota de participación vendrá determinada por el promotor del inmueble a través del acuerdo de todos los propietarios antes de iniciar la venta por pisos.

– Estatuto

El Título Constitutivo también puede incluir un Estatuto en el que se establecen las normas de uso de los elementos comunes así como el destino de los pisos y locales, entre otros.

Pero, aunque el Estatuto no es obligatorio, resulta muy útil a la hora de establecer derechos como qué elementos son comunes o cuáles son sólo para determinados propietarios.

¿Quién puede modificar el Título Constitutivo y cómo?

La modificación del Título Constitutivo se puede hacer por el dueño único antes de la venta, por un acuerdo de la junta, así como por laudo o resolución judicial.

Si las modificaciones se llevan a cabo en junta de propietarios necesitarán el acuerdo por unanimidad. Y, para conseguir la unanimidad, no será necesario que asistan a la junta todos los propietarios del edificio, ya que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:

Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

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Título constitutivo de la propiedad horizontal

El título constitutivo es el que constituye la propiedad horizontal.

Contenido 1 Naturaleza de la propiedad horizontal 2 Concepto y constitución del título constitutivo 3 Licencia para constituir la Propiedad Horizontal 4 Contenido del título constitutivo 4.1 a).- Contenido obligatorio del título constitutivo 4.2 b).- Contenido facultativo del título constitutivo: Estatutos 5 Situación actual del título constitutivo 6 Modificación del título constitutivo 6.1 Otros supuestos especiales 6.2 Fincas en propiedad horizontal con inscripción anterior a la Ley de 21 de julio de 1969 7 Recursos adicionales 7.1 En formularios 7.2 En doctrina 8 Legislación básica 9 Legislación citada 10 Jurisprudencia y doctrina administrativa citadas

Naturaleza de la propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal se caracteriza, dice la Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2013, [j 1] por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran:

• Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» y,

• Por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable». Esta doctrina se ratifica, por ejemplo, en la Resolución de la DGRN de 26 febrero de 2015 [j 2] y en la de 12 de febrero de 2016 [j 3] la cual afirma:

La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala.

• La Sentencia nº 59/2012 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Civil y Penal, 15 de Octubre de 2012 [j 4] señala como características relevantes de la propiedad horizontal, (aplicable a todo el territorio nacional) entre otras, las siguientes:
• a) La fijación de una cuota o coeficiente de participación en relación con el total del inmueble que ha de servir de módulo de distribución de las cargas y los beneficios.
• b) La inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad que en consecuencia solo podrán ser embargadas, gravadas o enajenadas juntamente con la parte privativa de la que las comunes son inseparables.
• c) Su vocación de permanencia por lo que no cabe acción de división ni utilización de los derechos de retracto a diferencia de la comunidad ordinaria.
• d) Un cierto predominio de los intereses comunitarios sobre los individuales del que son exponentes múltiples preceptos.
• e) La conformación de una estructura orgánica propia y específica para su protección y actuación en la vida jurídica.
• La propiedad horizontal supone un complejo régimen jurídico que, en expresión de la STS 364/2022, 4 de Mayo de 2022, [j 5] determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento de acciones judiciales, cuyo plazo de ejercicio no ha sido establecido en su propia ley reguladora de la propiedad horizontal, lo que plantea una rica problemática de calificación jurídica sobre la que ha tenido esta Sala la oportunidad de pronunciarse.
• La constitución de la propiedad horizontal nace mediante el título constitutivo.

Concepto y constitución del título constitutivo

El título constitutivo se define como aquel documento en el cual habrá de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la propiedad horizontal (STS 30 de marzo de 1999). [j 6]

Como indica la citada sentencia del TS, la constitución del título constitutivo puede realizarse de dos maneras:

• Por el promotor -vendedor- constructor del edificio, mientras fuese propietario único del mismo (el caso más corriente).

• Por todos los propietarios del edificio: en este caso, deberán acudir al otorgamiento del título constitutivo, por sí o debidamente representados, todos los propietarios ya existentes que ostenten facultades dominicales, incluso aunque lo fuesen en virtud de documento privado de compraventa como así se deduce de la STS de 6 de noviembre de 1992, [j 7] entre otras; y la Resolución de la DGRN de 24 de septiembre de 2015 [j 8] recuerda que para que un edificio pueda inscribirse en régimen de propiedad horizontal es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios o laudo o nueva resolución judicial que así lo constituya; no es un acto de administración que pueda decidir la mayoría de condueños.

Puede ocurrir que estemos ante un edificio en que haya una propiedad horizontal de hecho, sin constitución formal que cumpla los requisitos de la LPH.

En este caso, si en un título intervienen todos los titulares de la total finca y se describen los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y se fijan cuotas y se adjudican fincas, se está realmente constituyendo el régimen de propiedad horizontal.

En este sentido, la Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 9]

Licencia para constituir la Propiedad Horizontal

La Resolución de la DGRN de 3 de junio de 2019, [j 10] reiterada por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 28 de julio de 2020, [j 11] hace un repaso de la normativa de ámbito estatal, concluyendo:

a) No se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones; b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; y c) es de aplicación analógica, aunque con matices, lo previsto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, (aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.)

1. Fuera de estos casos, la normativa estatal exige licencia para dividir un inmueble en régimen de propiedad horizontal.
2. Puede verse la Resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2018 [j 12] que matiza que si la legislación autonómica no exige licencia para la división en propiedad horizontal, en nada afecta que la obra nueva haya sido declarada por antigüedad si no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación.
3. Algunas legislaciones autonómicas regulan las licencias para poder otorgar división en propiedad horizontal.

Así: en Cataluña está exigida licencia en este caso por el Decreto Leg.

1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero , así como y el DECRETO 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística, que a su vez modifica sustancialmente el Reglamento de Urbanismo del 2006 y la LEY 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica ha modificado el art. 187 de la Ley exigiendo ahora licencia urbanística para la primera utilización y ocupación parcial de los edificios y ha creado el art. 187 bis sujetando a comunicación previa la primera utilización y ocupación de edificios. (Ley de simplificación y artículos 187 y 187 bis citados modificados por la Ley 18/2020, de 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica).

Contenido del título constitutivo a).- Contenido obligatorio del título constitutivo

Conforme dispone el art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el contenido mínimo obligatorio que deberá contemplar el título constitutivo es:

• La descripción del inmueble en su conjunto: deberá expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.

• La descripción de cada uno de los pisos o locales (al que se asignará número correlativo): deberá expresar su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

• La fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local:

a) Dicha cuota será determinada o bien por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o bien por acuerdo de todos los propietarios existentes, o bien por laudo o resolución judicial.

b) Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

c) En caso de…

Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Normas de Régimen Interior – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Art. Incluido en el blog de www.nuevosvecinos.com

Si tuviéramos que hacer un orden jerárquico de la normativa y su rango, diríamos que el primer nivel corresponde al art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, el segundo nivel correspondería al Título Constitutivo y los Estatutos y el tercer nivel a las Normas de Régimen Interior y  los propios acuerdos resultantes en las Juntas.

Las normas del primer nivel dimanan del Parlamento, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos y las normas del segundo y tercer nivel dimanan de los propios ciudadanos o de la voluntad de los comuneros que pueden decidir acordarlas o prescindir de ellas.

La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto la regulación de la forma especial establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina Propiedad Horizontal. Los artículos que componen esta Ley tienen carácter imperativo y obligan a todos los propietarios por ser de derecho necesario.

Existe la propiedad horizontal de derecho, con título constitutivo y de hecho, sin título constitutivo, art. 2b lpl. y RDGN 5 de octubre de 2.002. Por tanto no es imprescindible el título constitutivo en la propiedad horizontal.

El Título Constitutivo, es aquel Título por el cual la vivienda existe desde un punto de vista jurídico, cobrando individualidad propia. El promotor de una vivienda acude ante Notario y otorga la Escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo), independizando cada uno de los elementos de las viviendas, locales, trasteros, plaza de garaje, etc.

El artículo 5 de la LPH, indica cual debe ser el contenido del Título Constitutivo “El Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que asignará número correlativo.

La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.

Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

El Título Constitutivo es la regla que define de forma trascendental el ámbito de la Propiedad Horizontal del edificio, además debe incluir el coeficiente de cada finca de forma independiente para poder saber cuál es la participación en las cargas y los posibles beneficios sobre el conjunto de las instalaciones y elementos comunes. El coeficiente se expresa en porcentaje. Sobre este coeficiente se determina el importe de la cuota que nos corresponde pagar. La suma de los coeficientes será 100.

Lo normal es que El Título Constitutivo lo redacte el propio promotor de las viviendas antes de su venta y escrituración, pero si la venta la realiza entregando la posesión o si vende las viviendas en escritura pública y no existe título constitutivo, deberá contar con los propietarios para realizar el correspondiente Título. Una vez que el Título Constitutivo se eleva a público mediante su correspondiente escritura, esta cuando se inscribe obliga a todos los que compran la vivienda.

Los Estatutos, pueden existir o no en una vivienda, su otorgamiento es una facultad del Promotor y/o de los Comuneros, pero no está obligados a hacerla efectiva. Pueden añadirse en el propio Título constitutivo o pueden hacerse años después inscribiendo los mismos en el Registro de la Propiedad. Naturalmente también pueden modificarse.

Los Estatutos no deben de contravenir las normas de derecho necesario como La LPH o el Art. 396 del Cc. La Constitución o modificación de los Estatutos existentes solo podrá hacerse por la unanimidad de todos los copropietarios. Solo un voto en contra haría inviable la puesta en marcha de los mismos.

Los Estatutos se pueden elevar a público inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, de esta forma los mismos obligan a todos los copropietarios presentes y futuros de la comunidad, o bien pueden hacerse en un documento privado firmado por todos y cada uno de los copropietarios. En este caso los Estatutos tendrán validez para los firmantes pero no para terceros (futuros compradores de los pisos).

Los Estatutos cumplen dos requisitos fundamentales, por un lado constituyen, otorgan o reconocen derechos a favor de los copropietarios, sobre todo cuando este reconocimiento no viene reflejado en ninguna ley de rango superior, o bien pueden regular el ejercicio de derechos de los comuneros, reconocidos por la propia Ley. Si los Estatutos van en contra del principio que dimana de la Ley, es nulo de pleno derecho.

Si los Estatutos infringen una norma de derecho necesario, el Comunero o Copropietario, se verá obligado a soportar las consecuencias a no ser que proceda a la impugnación de ese punto a la Autoridad Judicial y esta declare la nulidad de ese punto. La experiencia cotidiana demuestra que son frecuentes las cláusulas estatutarias claramente ilegales.

El Reglamento del Régimen Interior, es la regla que ocupa el último nivel de la jerarquía normativa en materia de Propiedad Horizontal.

Se define en el artículo 6 de la LPH “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

El Reglamente puede o no puede existir. Puede hacerse sin que haya Estatutos y puede hacer en cualquier momento por parte de los Comuneros. Tiene unas diferencias esenciales con respecto a los Estatutos. El quorum para su aprobación o modificación, es el mismo que para la adopción de cualquier acuerdo ordinario.

En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los copropietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes. Si no se llegara a esa mayoría en primera, puede adoptarse el acuerdo en segunda convocatoria por mayoría de los propietarios asistentes presentes y representados con derecho a voto.

El Reglamento de régimen interior, a diferencia de los Estatutos que puede constituir derechos y ordenar su ejercicio, regula como dice el art. 6 “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”.

Ejemplos de regulación del Reglamento: Color de las puertas de acceso a las viviendas, horarios de uso de dependencias comunes, régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, funcionamiento del servicio de la portería, edad mínima del usuario para subir solo en un ascensor, etc.

La aprobación de un Reglamento aun no siendo obligatorio, ofrece la ventaja de que los copropietarios saben a qué atenerse en cada momento, colaborando a una convivencia más ordenada.

Los acuerdos puntuales de las Juntas de Propietarios, aun no estando incluido en las normas anteriormente descritas, obliga igualmente al comunero a respetar las mismas y cumplirlas.

Una Comunidad de Propietarios puede no disponer de Estatutos y Normas de Régimen Interior y sin embargo suplir esta carencia mediante la adopción de acuerdos concretos cuya vigencia se puede dar de forma indefinida.

En este caso la votación requerirá las mismas mayorías que para la adopción del Reglamento del Régimen Interior.

Os adjunto enlaces de mi sitio web por si fueran de vuestro interés:

https://adminfergal.es/articulo-5-de-la-lph-referente-al-titulo-constitutivo-o-escritura-de-division-horizontal/

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios

• Fdo. Miguel Fernández
• Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara