Subasta de la vivienda arrendada

Muchas de las consultas que recibimos en las subastas son con relación a la ocupación y a la posesión de un piso tras la subasta.

Cómo saber si el bien que se está subastando se encuentra ocupado o no.

O qué se puede hacer en caso de que, una vez haya sido adjudicado, nos encontremos con que existen terceros ocupantes… Esto puede ser una carga oculta de gran importancia.

¿Esta obligado el Juzgado a entregarme el piso en subasta libre de ocupantes y arrendatarios?

Lo cierto es que la autoridad judicial o gestora de la subasta no certifica si el inmueble objeto de la subasta se encuentra en posesión u ocupado por un tercero. Esto ocasiona que podamos llegar a adquirir un inmueble sin conocer que existen terceros ocupantes.

En el portal de subastas se nos puede indicar si se trata de la vivienda habitual o no. Sin  embargo, en relación a la ocupación, lo más habitual es que se nos indique que “no consta”.

Ello es así porque es relativo certificar si existen o no ocupantes dado que, por ejemplo:

• En el caso de haberlos, durante la publicación de la subasta o desde que se cierra y hasta que se dicta el decreto de adjudicación, el hipotético ocupante puede haber abandonado el inmueble.
• O bien puede suceder al contrario, que la vivienda o inmueble se encuentra desocupado durante todo el proceso de ejecución y es justo al momento previo en el que el adjudicatario tome posesión cuando un tercero ocupa el inmueble.
• También puede ocurrir que exista un contrato de arrendamiento, que la autoridad gestora tenga conocimiento de ello, y así lo haga constar en la subasta.

En estos casos, la forma de proceder será distinta según el tipo de subasta en el que hemos sido adjudicatarios.

SEGÚN EL TIPO DE SUBASTA

Subasta Judicial

Los juzgados cuentan con mecanismos propios para poder lanzar a los ocupantes y entregar la posesión al nuevo propietario.

En estos casos, ya se trate de ejecución de un título judicial o no, o ejecución hipotecaria, si el inmueble adjudicado se encuentra ocupado, bien por el deudor o bien por un tercero ajeno, podremos solicitar el lanzamiento.

¿Quién puede solicitar el lanzamiento?

1. El adjudicatario (quien lo compra). Si hemos sido adjudicatarios podremos solicitar del juzgado que proceda al lanzamiento.

   El Juzgado oirá a los ocupantes mediante la celebración de una comparecencia judicial, por si tuvieran derecho a ocupar y, en caso contrario, acordará el lanzamiento.

Plazo: 1 año desde la adjudicación.

En caso de no solicitar el lanzamiento dentro del año, deberemos acudir al proceso ordinario de desahucio.

1. El ejecutante (quien lo subasta). Si el ejecutante tiene conocimiento de que existen ocupantes del bien que se va a subastar, puede solicitar en la ejecución que se resuelva el derecho a ocupar con la adjudicación tras la subasta. Para ello, se celebrará una comparecencia igual que en el supuesto anterior y, si el ocupante no goza de derecho a ocupar, resolverá en este sentido. De esta forma, el adjudicatario únicamente tendrá que solicitar el lanzamiento.

Subasta de Agencia Tributaria o de La Seguridad Social 

Ninguno de estos dos organismos tienen autoridad o mecanismos para entregar al adjudicatario la posesión, ni para ordenar el lanzamiento de los ocupantes del bien.

En estos casos, toca acudir al auxilio de los Juzgados y tribunales civiles e instar el proceso de desahucio de que se trate.

• Desahucio por precario.
• Resolución de contrato de alquiler y desahucio.
• Denuncia por usurpación.

Por ejemplo, recuerdo el caso de un cliente que adquirió un bien en subasta de Agencia Tributaria por una deuda con la administración pública y, una vez le fue notificada la adjudicación, se encontró con que la vivienda se encontraba ocupada por sus antiguos propietarios, que eran los avalistas de la deuda tributaria. En este caso, como la administración pública no tiene potestad para instar el lanzamiento, no quedó otro remedio que instar un proceso de desahucio por precario.

¿Has adquirido un piso en subasta y está ocupado?

¡PINCHA AQUÍ!

SEGÚN EL TIPO DE OCUPANTE O POSESIÓN

Okupas o antiguo propietario

• Si se trata de una subasta judicial, podremos instar los mecanismos de lanzamiento dentro del propio proceso de ejecución. O bien instar los mecanismos propios de desahucio que encontramos en el ordenamiento jurídico, que son:
  • Desahucio por precario.
  • Denuncia penal por usurpación.

• ¿Cuál recomendamos?
• Desde luego no el penal, puesto que es un medio inapropiado para resolver este tipo de cuestiones, al ser demasiado gravoso para el asunto de que se trata y existir una doble regulación.
• Para el caso de que se tratara de ocupas, no cabe el desahucio exprés, porque este exige haber sido desposeído previamente y, como en este caso el propietario acaba de adquirir, no ostentaba la posesión con anterioridad.
• Si se trata de una subasta de Agencia tributaria o de la Seguridad Social, necesariamente deberemos acudir a la vía judicial civil, o penal según se trate e interponer las acciones de desahucio por precario o que corresponda.

Inquilinos

En cualquier caso, la autoridad gestora de la subasta deberá requerir a los ocupantes para que manifiesten su título de ocupación.

De igual forma, deberá informar de los contratos de alquiler que puedan existir y afecten a los bienes subastados.

Pero puede darse que, a pesar de ello, no lo haga o simplemente se refiera que “no consta” como viene siendo habitual en las subastas.

En este caso lo normal es que la autoridad gestora nos indique que el inmueble se encuentra alquilado. Aún así, podemos encontramos que no lo indique y tengamos constancia de ello una vez que hemos adquirido el bien.

Deberemos interponer una acción o demanda de resolución de contrato y desahucio

Lo primero que tenemos que saber en este caso es si…

¿Debe respetarse el contrato de alquiler? ¿En que casos subsiste el contrato de alquiler y cuando puede resolverse?

1. Si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad al embargo que se ejecuta, dicho contrato subsistirá en todo caso. Si es posterior, deberemos irnos a las reglas generales que a continuación exponemos. En la enajenación forzosa de procedimiento judicial, es la LAU la que establece en su artículo 13 la forma de proceder en estos casos.
2. Si el contrato se ha celebrado entre junio de 2013 y marzo de 2019, la ley establece que en caso de enajenación forzosa quedará resuelto el derecho del arrendador y, por tanto, podremos solicitar la resolución del contrato y la posesión del inmueble.
3. No ocurre lo mismo para los contratos celebrados con posterioridad a marzo de 2019, para los que la nueva redacción del articulo 13 de la LAU establece: Para los contratos constituidos con posterioridad a la entrada en vigor en marzo de 2019, el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento.
4. Si el plazo pactado es inferior a 5 o 7 años en caso de persona jurídica, hasta un máximo de 5 años o 7 si es persona jurídica.
5. Cuando el plazo pactado es superior a 5 o 7 años, únicamente se deberá respetar durante un plazo máximo de 5 o 7 años, siempre y cuando no este inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.

Por ejemplo, si existe un contrato de alquiler por periodo de 20 años.

¿Qué ocurre si la subasta es de la Agencia Tributaria?

1. En este caso, la administración que tenga constancia de la posible existencia de un contrato de alquiler requerirá a los inquilinos para que manifiesten si existe contrato de arrendamiento y en que condiciones.

2. Igualmente debe presentarse un proceso de resolución contractual del arrendamiento y desahucio, pero, cabe preguntarse si… ¿Es posible resolver el contrato?
3. Para este tipo de supuestos de subasta de la Agencia Tributaria, debe acudirse a las reglas generales de enajenación voluntaria:

• Si el contrato se ha celebrado entre junio de 2013 y marzo de 2019, la ley establece que en caso de enajenación voluntaria quedara resuelto el contrato únicamente cuando el adquiriente sea de buena fe y no conociera la existencia del contrato.
• Para los contratos constituidos con posterioridad a marzo de 2019, con la entrada en vigor de la nueva redacción de la LAU en 2019, el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento en todo caso.
• Si el plazo pactado es inferior a 5 o 7 años en caso de persona jurídica, hasta un máximo de 5 años o 7 si es persona jurídica.
• Cuando el plazo pactado es superior a 5 o 7 años, únicamente se deberá respetar durante un plazo máximo de 5 o 7 años, siempre y cuando no esté inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.

¿Qué ocurre si el alquiler es distinto al de vivienda habitual?

• Si es venta forzosa judicial, podrá resolverse el contrato, pero existen decisiones judiciales contradictorias.
• Cuando es venta voluntaria o de la Agencia Tributaria, el nuevo adquiriente deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto el contrato de alquiler subsistirá por el plazo pactado.

Excepciones:

• Salvo que las partes no hayan pactado cosa distinta
• Que el contrato esté inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.
• Cuando el adquiriente es de buena fe y, ni tiene ni ha podido tener constancia de la existencia del alquiler.

¿Te has encontrado un piso en subasta o local comprado ocupado? ¿Necesitas tener la posesión?

Nuestro consejo es que solicites el asesoramiento profesional de un abogado experto. Un o una profesional que defienda tus intereses de forma óptima, buscando en la medida de lo posible, un acuerdo con tu cónyuge.

En Marín y Mateo Abogados SLP, contamos con abogados especialistas en Derecho de Inmobiliario, que te orientaremos adecuadamente y aclararemos todas tus dudas.

¿Cómo puedes consultar a nuestros despachos de abogados de Valencia, Madrid o Barcelona?

Ponemos a tu disposición los siguientes canales:

Te lo explicamos también el este vídeo:

LAS SUBASTAS DE HACIENDA Y DE SEGURIDAD SOCIAL

LA SUBASTA VOLUNTARIA EN CASOS DE PRO INDIVISOS

EN CASO DE SUBASTA… ¿qué pueden hacer los copropietarios? ¿Y los inquilinos?

Imagen: Foto de Casa creado por lookstudio – www.freepik.es

Derecho de adquisición preferente en venta/subasta de arrendadamientos

• 
• En ocasiones, ha surgido la duda, en cuanto a lo que puede suceder, si la vivienda que tenemos alquilada como arrendatarios, es vendida por el arrendador, es decir, su propietario, y es en esta situación cuando entran en juego los derechos de adquisición preferente.
• Estos derechos, se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, concretamente en su artículo 25, matizar que son objeto de esta Ley, los alquileres posteriores al 1 de enero de 1995.
• Dependiendo si se ha efectuado o no la venta, opera el derecho de tanteo o el derecho de retracto:

• Derecho de tanteo, en base al cual, en un plazo de treinta días naturales desde que se le notifique de forma fehaciente, la decisión de vender la finca arrendada, junto con el precio y demás condiciones, el inquilino puede exigir al propietario que le venda la vivienda por el mismo precio ofrecido a un tercero, por tanto, es un derecho que opera antes de la venta. Si el contrato de alquiler, tuviese fecha anterior al 9 de mayo de 1985, el plazo aumentaría en 60 días naturales,  debido a que estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
• Derecho de retracto, en base al cual el inquilino puede subrogarse en lugar del comprador del inmueble pero siempre reintegrándole el precio pagado y los gastos ocasionados, en este caso nos encontramos en un derecho ejercitable después la venta, el cual caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.

¿Qué sucedería si a nuestro arrendador le subastan la propiedad en una ejecución Hipotecaría’ ¿Seguiríamos contando, nosotros como inquilinos, con algún derecho preferente?

La respuesta la encontramos en Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y dependerá, de la fecha en la que se haya firmado el contrato de alquiler de la vivienda:

• Contrato posterior a la Ley 4/2013: se resolvería el contrato con la adjudicación del bien a no ser que el mismo, estuviese anotado en el Registro de la Propiedad, en tal caso se podría ejercitar el derecho de retracto.
• Contrato posterior al 1 de enero de 1995: el arrendatario podrá continuar en la vivienda hasta que se cumplan los cinco años del contrato.
• Contratos anteriores al 1 de enero de 1995: se permite ejercitar el derecho de retracto.

Importante recalcar que no estamos tratando el alquiler de locales, ya que cuentan con extremos diferentes que serán objeto, en otra entrada de nuestro blog.

Por tanto, para conocer los derechos que se pueden ejercitar se debe tener en cuenta:

• Fecha de firma del contrato.
• Forma de comunicación de la intención de venta, venta realizada o adjudicación judicial.
• Objeto de arrendamiento es vivienda o local comercial.

En Navas & Cusí contamos con abogados especializados en Derecho civil y Derecho inmobiliario que podrán asesorarle en todo lo referente a su contrato de arrendamiento. Puede ponerse en contacto con nosotros rellenando el formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50

> Leer más en nuestro blog sobre noticias de Derecho Inmobiliario y Urbanístico > Leer más en nuestro blog sobre noticias de Derecho Civil

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Un chalé pendiente de embargo ¿puede salir a subasta si está alquilado?

Un chalé pendiente de embargo por parte del banco, ante la falta de pago por parte del dueño, ¿puede ser embargado o salir a subasta si está alquilado por un plazo de tres años?

Ante una situación como la descrita, en la que se presupone que el inmueble está gravado por una hipoteca y el deudor viene incumpliendo su obligación de pago, el banco tiene a su alcance iniciar la ejecución hipotecaria —artículos 681 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC)—.

Si no se alcanza una solución extrajudicial, el banco queda facultado para presentar una demanda ejecutiva. Se despachará la ejecución del título de préstamo con garantía hipotecaria a favor del banco, requiriendo al ejecutado para que abone la cantidad reclamada en concepto de principal.

El acreedor tiene trámite entonces para poder oponerse a la ejecución. Una vez resuelta la oposición, siempre que el juzgado no estime el sobreseimiento y archivo del proceso, se señalará día y hora para la celebración de la subasta judicial del inmueble.

En este momento se publicará en la Sede Judicial Electrónica del Ministerio de Justicia la identificación y condiciones del chalé que se subasta.

Entre la información relevante, se considera si el inmueble está arrendado a un tercero y sus condiciones. Finalmente, si no se rehabilita el préstamo mediante la consignación de la deuda reclamada, intereses y gastos, se procede a la subasta, en la que pueden concurrir o no postores.

Pero la pregunta es, ¿procede automáticamente la extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria cuando se adjudica la finca en subasta a un tercero, o seguirá en vigor el arrendamiento hasta que finalice el plazo de duración pactado en el contrato?

La respuesta dependerá de la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento. El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que regula esta cuestión ha sufrido dos importantes reformas, una en junio de 2013 y otra en marzo de 2019.

Por ello, hay que diferenciar:

1.- Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019. El texto del artículo 13.

1 de la LAU que estaba en vigor establecía que, si la vivienda sale a subasta por una ejecución hipotecaria adjudicándosela el banco o una tercera persona, el contrato de arrendamiento se extingue.

La única posibilidad que permite la LAU para que el contrato permanezca en vigor durante el plazo pactado que falte es que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, lo que no ocurre nunca o casi nunca (art. 7.2 LAU).

2.- Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019. Tras la reforma, el texto de art. 13.

1 de la LAU indica que, si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. Si se pactó un plazo superior y se resuelve por alguna de las anteriores, el contrato quedará extinguido con la única excepción del art. 7.2 de la LAU.

Por tanto, el inmueble estará gravado con la hipoteca en el registro y en caso de impago salir a subasta. Subastado y adjudicado el inmueble, la extinción del contrato dependerá de la fecha de celebración del contrato y si está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.

Venta en Subasta Judicial y Resolución del Arrendamiento

• Consulte gratis su caso ahora
• La resolución del arrendamiento por enajenación forzosa es una cuestión conflictiva tanto por las sucesivas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos como por las cuestiones procesales que plantea.

En esta entrada revisamos la resolución de un contrato de arrendamiento cuando estaba en vigor la versión de la LAU modificada por Ley 4/2013.  Dicha versión era de aplicación hasta el 6 de marzo de 2019, cuando entró en vigor el R.D. Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.  Las conclusiones del caso son extrapolables a contratos a los que se aplica dicha versión del artículo 13 de la LAU.  Fuera de ese plazo, se debe analizar la redacción en vigor y el régimen a aplicar.

De acuerdo con el art. 13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el contrato de arrendamiento se extingue si durante el transcurso del contrato el derecho del arrendador queda resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, a menos que el contrato de arrendamiento se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en la Sentencia de 1 de junio de 2021, con nº de Resolución 379/2021, estimando el recurso de casación interpuesto por el demandante D.

Lázaro contra la Sentencia dictada por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 12 de junio de 2018.

En esta resolución recurrida, se estimó el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.

Antecedentes de hecho

El 28 de mayo de 2014, la entidad Álvarez y Gestión y Proyectos, S.L., empresa gestora de los arrendamientos de los inmuebles propiedad de AMC Gestión de Obras, S.L., concertó con D.

Lázaro, como arrendatario, un contrato de arrendamiento por un periodo de cinco años.

En el contrato de arrendamiento se pactó que la renta sería de 565 € mensuales, pagaderos entre los días 1 y 5 de cada mes, y actualizable conforme al IPC del INE.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb, S.A.

) pasó a ser la propietaria del inmueble litigioso, tras serle adjudicado en procedimiento de ejecución hipotecaria nº 254/2012, seguido ante el Juzgado de Primera lnstancia nº 2 de Arucas, mediante decreto de adjudicación de fecha 1 de septiembre de 2014. Desde entonces, D. Lázaro no abonó las rentas correspondientes a los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017, por importe total de 18.017,96 €.

Ante esta situación, Sareb, S.A. interpuso demanda de desahucio por impago de rentas y de reclamación de cantidad contra D.

Lázaro en la que solicitada: (i) la declaración de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta; (ii) la condena al demandado al desalojo del inmueble, decretándose su desahucio, y al pago de las rentas adeudadas y de las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento; y (iii) la condena al pago de los intereses legales y de demora, así como al pago de las costas causadas.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arucas dictó Sentencia el 30 de noviembre de 2017 por la que desestimó la demanda presentada por la Sareb, S.A.

El órgano judicial entendió que la demanda de desahucio y de reclamación de rentas no era la adecuada jurídicamente al presente caso, sino la de desahucio por precario al carecer de título el demandado ocupante.

La parte demandante recurrió en apelación la sentencia.

Audiencia Provincial

La Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria dictó Sentencia el 12 de junio de 2018 por la que estimó el recurso de apelación interpuesto por la Sareb, S.A.

, resolviendo el contrato de arrendamiento entre las partes, declarando haber lugar al desahucio de la vivienda ocupada y, por último, condenando a D. Lázaro al pago de la cantidad de 18.017,96 € correspondientes a las mensualidades devengadas de octubre de 2014 a mayo de 2017.

El órgano judicial consideró subsistente el contrato de arrendamiento en aplicación del principio de conservación de los contratos. La parte demandada recurrió en casación la sentencia.

Tribunal Supremo

El recurso de casación se articuló en un único motivo: infracción del art. 13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio. Se alegó como fundamento de interés casacional que el precepto infringido, bajo su nueva redacción, no llevaba en vigor más de 5 años y que no existía doctrina jurisprudencial al respecto (art. 477.3 LEC).

El citado art. 13, apartado 1, de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, disponía lo siguiente:

“1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9”.

El alto tribunal estableció que, según el art. 13.

1 de la LAU, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento quedan extinguidos ipso iure, salvo que dicho contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.

Por ello, el órgano judicial desestima la reclamación de rentas realizada por la Sareb, S.A. contra D. Lázaro, pues desde la enajenación forzosa el demandado tenía la condición de precarista, pero condena a D. Lázaro al desalojo del inmueble, al haberse extinguido el arrendamiento por su enajenación forzosa.

Conclusión

De acuerdo con el art.

13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el contrato de arrendamiento se extingue ipso iure si durante el transcurso de dicho contrato el derecho del arrendador queda resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, salvo que el contrato de arrendamiento se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.

Consulte gratis su caso ahora

La supervivencia del arrendamiento para uso distinto al de vivienda tras la ejecución judicial –

En esta nueva entrega nos hacemos eco de una problemática muy recurrente fruto de la adquisición a través de subastas de bienes inmuebles, con un uso diferente al de vivienda, gravados con un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, o al menos, no inscrito en dicho registro con anterioridad a la anotación del crédito, por el que se ha producido la ejecución forzosa.

Tras años donde la suerte de los nuevos propietarios ha ido cambiando, dependiendo de la Audiencia Provincial que haya resuelto su asunto en apelación, el Tribunal Supremo, a través de la reciente STS 4141/2021 de 15 de noviembre de 2021[1] aclara y zanja esta dispersión interpretativa sobre la situación en la que quedan los arrendamientos de bienes inmuebles urbanos que pasan a manos de un nuevo propietario por una enajenación forzosa de los mismos a través de la subasta.

Si bien es cierto que en la actualidad antes de pujar electrónicamente por un bien inmueble podemos fácilmente conocer la situación posesoria del mismo, sobre todo con la información ofrecida por el portal de subastas del Colegio de Procuradores, donde podemos advertir si está ocupada por la parte deudora o concursada, con o sin menores de edad viviendo en él, si se encuentra libre de ocupantes o si está arrendada. Sin embargo, ello no obsta para que, una vez adquirido el bien inmueble, no se tenga muy claro si la situación posesoria del mismo cambia ipso facto por la adquisición de un tercero y también si cambia la situación dependiendo de si este tercero lo adquiere a través de una enajenación forzosa o de una enajenación voluntaria.

El asunto planteado ante el TS en casación versa sobre la supervivencia o no de un arrendamiento para un uso distinto al de vivienda tras una enajenación forzosa. En este caso podemos diferenciar cuatro factores que han de tenerse en cuenta y que no tuvieron demasiado claros las instancias anteriores al TS.

En primer lugar, podemos apuntar la diferencia que existe entre la supervivencia de arrendamientos de vivienda y aquellos para un uso diferente al de vivienda.

Así, advierte la citada sentencia que la supervivencia que establece la LAU para los arrendamientos de vivienda tras una enajenación forzosa responde a una necesidad social y de seguridad jurídica para los arrendatarios en este tipo de situaciones.

Y cuya especial protección no se extiende de manera expresa, ni tampoco debe entenderse tácita, a los arrendamientos para un uso distinto, ya que estaríamos ante una interpretación demasiado extensiva de la norma, si lo aplicamos a los arrendamientos de bienes inmuebles para un uso no residencial o comercial.

La STS argumenta que, a los arrendamientos de bienes inmuebles de uso distinto al de vivienda, legislativamente solo se le dedica el título III de la LAU y dentro del mismo solo se contempla un artículo para el caso de enajenación de la finca, que es el art. 29.

Este artículo, que mantiene su redacción original pese a las reformas que ha sufrido la LAU y dispone que “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.

De esta manera, la norma indica que cuando el adquirente reúna los requisitos del art.

34 LH, es decir, que este arrendamiento no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción del crédito ejecutado, este no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso, ni durante plazo alguno.

Fuera de estas obligaciones no existe ninguna otra previsión legal para esta modalidad de arrendamientos de uso distinto al de vivienda en función de que la duración del arrendamiento sea o no superior a cinco años, ni sobre indemnización al arrendatario a cargo del enajenante.

Tampoco para situaciones donde la causa de la pérdida del derecho del arrendador no sea su enajenación voluntaria, sino su extinción o resolución por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas previstas en el art. 13.

1 LAU para el caso de los arrendamientos de viviendas.

A diferencia de lo que ocurre con las adquisiciones de bienes inmuebles destinados a vivienda, donde se tendrán que respetar en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato o durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años y además el enajenante deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

En segundo lugar, los efectos de una enajenación voluntaria, aplicados por las instancias inferiores, no son extensibles tampoco a las enajenaciones forzosas.

La diferencia esencial entre ambos supuestos estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros.

De modo que cuando es el propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que, en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen de mayor protección del arrendatario, aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación. Así, el arrendador se vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral como sería la venta voluntaria de la finca. Sin embargo, cuando se trata de una resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad por ejecución de la finca, el carácter tuitivo de la LAU en el caso de los arrendamientos de vivienda queda clara la subsistencia del arrendamiento por el tiempo que reste de los cinco años desde la firma del contrato. No obstante, tal y como cita la STS no hay motivos para realizar una interpretación extensiva del art. 29 LAU de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Así mismo, tampoco hay laguna o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su regulación esté basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes y, en su defecto, por el régimen común del Código Civil, al que expresamente se remite.

En tercer lugar, y debido a la remisión que la propia LAU hace al Código Civil también podemos citar la falta de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad que hace que en virtud del art. 1549 CC.

, “con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Por lo tanto, este arrendamiento no sería oponible a terceros por el hecho de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad y por ende por su falta de publicidad manifiesta.

Y, en cuarto lugar, enlazando el art. 1549 CC. con el art.

1571 CC, que atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato -con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador-, o su extinción -tiene derecho a que termine el arriendo-. En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado.

En definitiva, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos o los inscritos con posterioridad al crédito ejecutado, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.

Si bien, debemos tener en cuenta que esta facultad de resolución del contrato debe ser ejercitada, por lo que, de no ser ejercitada, dará lugar a la subrogación del adquirente en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.

En la STS comentada, se entiende no resuelto el contrato, ya que la entidad financiera no ejercitó expresamente la terminación del arrendamiento. Si bien, no se considera que el inmueble haya estado ocupado en precario, situación que implicaría la utilización gratuita del bien con ausencia de título.

En este caso no existe ausencia de título, ni cabe pretender la exoneración del pago de la renta pactada, a pesar de la falta de reclamación de las rentas durante un determinado tiempo, como ocurre en el caso enjuiciado y en contra de lo que se estimó en la primera instancia.

[1] Base de datos CENDOJ ECLI:ES:TS: 2021:4141.

Escrito por Profa. Dra. María José Catalán Chamorro – Universidad de Córdoba