Requerimiento para impedir la enervacion del desahucio

• Una vez que se ha iniciado un litigio contra el arrendatario por impago de la renta y/o cantidades asimiladas, entra en juego lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) el cual dispone que:
• «Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán […] si paga al actor o pone a disposición del Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido por el requerimiento [10 días], el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adecude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. […]
• Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

        En consecuencia, el pago del arrendatario, bien directamente al arrendador, bien mediante ingreso en la cuenta del Juzgado o bien mediante consignación notarial, supondrá la finalización del procedimiento de desahucio y la continuación de la relación contractual arrendaticia con absoluta normalidad.

Hay que tener en cuenta que el montante económico a satisfacer por el arrendatario para enervar la acción de desahucio será el equivalente a la cantidad reclamada en la demanda más todas aquellas que se hayan devengado hasta que se lleve a cabo el pago enervador.

          Ahora bien, ¿cuándo continua el procedimiento de desahucio a pesar de que el arrendatario pague o consigne las cantidades debidas? Como hemos visto en el último apartado del artículo 22.4 LEC no tendrá efecto enervador el pago del arrendatario:

1. Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucioen una ocasión anterior. Esto es, cuando con carácter previo al procedimiento de desahucio actual, el arrendador se hubiera visto obligado a interponer previamente otra demanda de desahucio por falta de pago, finalizando dicho procedimiento por el pago enervador del inquilino. La única excepción que refleja el texto legal es que el cobro no se hubiera llevado a cabo por causa imputable al propietario del inmueble. En consecuencia, el arrendatario solo puede ejercitar la facultad de enervar el desahucio una sola vez.

1. Cuando el arrendador remita al arrendatario unrequerimiento fehaciente para que satisfaga las cantidades debidas, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio, y el arrendatario no haya verificado el pago de lo debido en el momento de presentarse la demanda de desahucio.

En relación con el requerimiento de pago al que hace alusión el artículo 22.

4 LEC, el Tribunal Supremo ha fijado en sus sentencias una serie de requisitos que han de cumplirse para que pueda entenderse que el mismo se ha efectuado con todos los parabienes a efectos de interceptar la enervación del desahucio por parte del arrendatario.

En este sentido la sentencia del Alto Tribunal de 22 de septiembre de 2015, en la que se menciona asimismo la de 28 de mayo de 2014, relaciona los requisitos exigidos para la validez del citado requerimiento:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

1. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

1. Ha de referirse a rentas impagadas. No cabe sumar cantidades futuras.

1. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que en la actualidad es de, «al menos», treinta días de antelación a la presentación de la demanda.

1. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada mediante consignación judicial o notarial.

Además, saliendo al paso de la polémica suscitada en torno a resoluciones anteriores, el Tribunal Supremo, ha dejado patente su criterio respecto al hecho de que el legislador no obliga al propietario de la finca a convertirse en asesor jurídico del arrendatario, estimando que el artículo 22.4 LEC no exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

1. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Para finalizar, señalar el interesante matiz procedimental que contiene el artículo 437.

3 LEC pues permite al arrendador indicar en su demanda la posibilidad de condonar al arrendatario deudor todo o parte de las cantidades debidas y de las costas, expresando la cantidad exacta, siempre y cuando desaloje voluntariamente la finca dentro del plazo que señale el arrendador, el cual no podrá ser inferior a quince días desde que se notifique la demanda. 

El Supremo, frente a los inquilinos que adoptan la «táctica de la avestruz», para evitar el desahucio

La morosidad es probablemente el mayor problema con el que se encuentran quienes ceden una propiedad en alquiler. Por eso, es importante hacer una buena selección del inquilino. Pese a ello, siempre cabe la posibilidad de que el inquilino impague el alquiler.

Y que el arrendador se vea en la necesidad de decidir si le requiere de pago, o le desahucia directamente.

El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente si el inquilino puede enervar el desahucio, en el caso de no haber querido recoger, voluntariamente, el burofax que el arrendador le envió exigiéndole el pago del alquiler. (Publicado en Idealista)

¿PUEDE EVITAR EL INQUILINO EL DESALOJO UNA VEZ PRESENTADO EL DESAHUCIO?

El pago de la renta arrendaticia es la principal obligación que el inquilino debe atender, no estando obligado el arrendador a soportar de ordinario retrasos o impagos de los alquileres.

Si estos se producen, lo habitual es que el arrendador hable con su inquilino para aclarar la situación, y exigirle el cumplimiento del contrato.

Y pudiendo, si persiste la situación, requerirle de pago formalmente, o iniciar contra el inquilino un procedimiento de desahucio.

La ley, no obstante, otorga al inquilino moroso la facultad de evitar el desalojo abonando todas las rentas debidas.

Ello, si una vez presentado en su contra el desahucio, paga al propietario todas sus deudas en el plazo que el Juzgado le indique, normalmente 10 días. Esto se conoce, técnicamente, como enervar el desahucio.

Y conlleva la finalización del procedimiento judicial, sin que se produzca la resolución del contrato de alquiler y el desalojo del inquilino.

En todo caso, la posibilidad de enervar el desahucio solo podrá hacerse valer por el inquilino una sola vez.

Y está vedada al arrendatario que ya enervó anteriormente un procedimiento de desahucio, salvo que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.

O también, al inquilino que habiendo habiendo recibido requerimiento de pago del propietario, formalmente y con carácter previo a la interposición del desahucio, no haya abonado todas las rentas pendientes en el plazo de 30 días.

¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL INQUILINO PARA PROCURAR EL DESALOJO?

Al propietario que sufre un impago del alquiler siempre le surgen dudas acerca de cómo afrontar dicha problemática. Ello, dado que una opción será interponer cuanto antes el procedimiento de desahucio.

Y la otra, que dilatará un poco el inicio de la vía judicial, será requerir de pago al arrendatario formalmente, antes de acudir al Juzgado. En mi opinión, salvo que las circunstancias aconsejen lo contrario, lo preferible será requerir de pago al inquilino.

Ello, para constatar si el impago es coyuntural y existe voluntad real de pago. Y para evitar que el inquilino enerve la acción de desahucio, si finalmente es necesario presentar el desahucio.

Los requisitos que debe cumplir el requerimiento de pago al inquilino a los efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio que interponga el arrendador, han sido objeto de un prolijo análisis jurisprudencial.

En este sentido, reiterando una consolidada doctrina, el Tribunal Supremo ha establecido recientemente que la comunicación debe contener un requerimiento de pago, ser fehaciente (de modo que pueda acreditarse que llegó al arrendatario) y referirse a rentas impagadas o cantidades asimiladas.

Finalmente, conforme señala igualmente el Supremo, es importante tener presente que el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario sino, tan solo, a que le requiera de pago.

De manera que no se exige al propietario que comunique al inquilino que el contrato será resuelto, y que no podrá enervar el desahucio, si no paga en el plazo preceptivo.

Sino, únicamente, que cumpla con lo prescrito en el artículo 22 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

¿PUEDO DESALOJAR AL INQUILINO QUE NO RECOGIÓ EL REQUERIMIENTO DE PAGO QUE LE ENVIÉ POR BUROFAX?

La cuestión que es objeto de este apartado la ha resuelto recientemente resuelta el Tribunal Supremo, con ocasión del procedimiento de desahucio interpuesto contra un inquilino.

En dicho procedimiento se planteó, en síntesis, si el inquilino podía o no enervar la acción de desahucio. Y también, si es posible dar valor de requerimiento fehaciente, al que no pudo entregarse personalmente en el domicilio del arrendatario.

Ello, pese a que se le dejó aviso de tenerlo a su disposición en la oficina de correos, y no se recogió por voluntad del inquilino.

El arrendador, en el presente caso, requirió de pago al inquilino mediante burofax, que es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos. Ello, porque acredita el contenido de la comunicación enviada, la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Además, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase.

El requerimiento se entiende eficaz, a pesar de que el contribuyente recurriera a la conocida como “táctica del avestruz”

Pues bien, el Alto Tribunal considera que no puede avalarse una conducta obstativa y contraria a los postulados de la buena fe, para evitar las consecuencias legales de un acto jurídico.

No en vano, señala el Supremo, los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario. O a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

Y, en este caso, no consta que el inquilino no recogiera la comunicación por alguna causa justificada, distinta de su propia voluntad e interés.

En definitiva, concluye el Tribunal Supremo, practicado el requerimiento de pago, su no recepción por causa imputable al arrendatario no impide que desencadene su eficacia.

Ello, sin que sea exigible una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso.

Cuestión distinta es que quedase acreditado que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.

No obstante, estamos ante una problemática que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!

¿30 días hábiles o naturales? Burofax para Impedir Enervar Desahucio por Impago de Rentas

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone la pérdida del derecho a enervar en estos casos nada nos dice, siendo su tenor literal el siguiente:

Artículo 22. Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio.

4.

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

• Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
• Al estar incluido en una Ley procesal lo primero que pensaríamos es que se excluyen los sábados, domingos y festivos, pero esa respuesta no sería la correcta atendidos los pronunciamientos que aportamos, pues en estos casos debemos computar todos los días, es decir, deben ser considerados los días naturales pues estamos ante un plazo civil y no procesal, dado que el requerimiento es previo a iniciar el proceso judicial.
• En este sentido os mostramos dos recientes resoluciones:
• – Sentencia de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, nº 6/2019, de 25 de enero (IdCendoj 28079370142019100020), de la que se rescata el tercero de sus fundamentos en el que se argumentó:

“Primer y segundo motivos de recurso. Cómputo del plazo del art. 22.4.último párrafo L.E.c .: días naturales o hábiles.

Planteamiento: Para determinar si el plazo de treinta días establecido en el art. 22.4. último párrafo L.E.c .

, se refiere a días hábiles o naturales, se atiende a la reforma operada mediante Ley 4/2013, que modificó la anterior redacción alusiva al plazo “un mes”, para sustituirlo por el plazo de “treinta días”.

Esa reforma debe interpretarse a la luz de la tramitación parlamentaria de la Ley 4/2013, que según resulta de los correspondientes Boletines Oficiales de las Cortes Generales, para el Senado, fue objeto de una Enmienda presentada por el Grupo Parlamentario Popular, con la justificación de que “La necesaria precisión impone esta unificación, para que todos los interesados, en todo el territorio nacional, dispongan del mismo plazo, treinta días hábiles , para el ejercicio de los derechos”. (destacado añadido).

Además de lo anterior, carecería de sentido una reforma legislativa que se limita a sustituir el plazo de “un mes” por el plazo de “treinta días”, considerando que ambos son prácticamente coincidentes.

Igualmente, el precepto que se examina está inserto en la Ley de Enjuiciamiento civil, cuyo art. 133.2 dispone que “En el cómputo de los plazos señalados por días se excluirán los inhábiles(…)”,

Resolución: A tenor del art. 22.4.párrafo segundo L.E.c .

: “Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Como destaca el apelante, dicho precepto fue objeto de reforma por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que sustituyó la anterior expresión de “un mes de antelación” por la de “treinta días de antelación”.

Esa modificación fue resultado de la aprobación de una enmienda parlamentaria introducida durante la tramitación en el Senado de la Ley 4/2013, como puede comprobarse en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, de 4 Abril 2013, que recoge la sesión de 1 de Abril, incluyendo las enmiendas al Proyecto de Ley, y entre ellas la número 104, sobre modificación del art. 22.3 L.E.c ., que tras la enmienda quedaría con la siguiente redacción:

1. “Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.
2. La “JUSTIFICACIÓN” de la enmienda, a tenor del Boletín Oficial, es la siguiente:
3. “La determinación de los plazos establecidos en la Ley es determinante en numerosas actuaciones y produce consecuencias que hacen necesario que el cómputo de los mismos tenga la mayor precisión.
4. Se ha detectado que en el texto se utiliza en ocasiones la referencia a “un mes” y en otras (incluso en el mismo artículo) a “treinta días”.
5. La necesaria precisión impone esta unificación, para que todos los interesados, en todo el territorio nacional, dispongan del mismo plazo, treinta días hábiles , para el ejercicio de sus derechos”(destacado añadido).
6. La anterior enmienda fue votada y aprobada en sesión del Senado de 16 de Abril de 2013, como se recoge en el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 22 de Abril de 2013.

Sobre esos precedentes cabe preguntarse si realmente el legislador, pese a no consignarlo expresamente en el texto definitivo del precepto, quiso establecer un plazo de cómputo procesal, referido a días hábiles, de acuerdo a la norma general del art. 133.2 L.E.c . o por el contrario pretendió mantener la naturaleza civil del plazo previa a la reforma, pues se fijaba por meses ( art. 5.1 Cc ), aunque sustituyéndolo por el plazo de treinta días naturales ( art. 5.2 Cc ).

Para indagar en la intención del legislador, aplicando el criterio interpretativo de lamens legislatorisa través de las incidencias del proceso legislativo y en relación con el art. 3.1 Cc., enseña la doctrina jurisprudencial que no debe atenderse “a lo que el legislador se ha propuesto, sino solo a lo que de hecho ha dispuesto”.

A tenor de la S. T.S. 26.Feb.2018 :

“Habida cuenta de las circunstancias que concurren en la polémica acerca del alcance de la reforma y de la significación de los nuevos preceptos legales, debe recordarse que la interpretación de tales preceptos legales ha de realizarse mediante los instrumentos de interpretación que establece el art. 3.1 del Código Civil, esto es, “según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”.

Tampoco está de más recordar que, como afirmara la doctrina clásica de la hermenéutica jurídica, “el juez no debe atender a lo que el legislador se ha propuesto, sino solo a lo que de hecho ha dispuesto; más exactamente: a lo que, como contenido de su disposición, ha hallado expresión en las palabras de la ley según el sentido lógico, el gramatical, y el que se infiere de su conexión sistemática”. Tanto más cuando la invocación se hace a veces no a lo que el legislador ha podido querer (aunque cuando se invoca la mens legislatoris se obvien las finalidades manifestadas expresamente en el preámbulo de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre) sino a las intenciones de quienes han intervenido en el proceso prelegislativo. Los trabajos previos al proceso legislativo propiamente dicho tienen trascendencia en la comprensión de la norma, que solo pueden ser tomados en consideración en su interpretación en tanto hayan tenido una adecuada plasmación en el texto de los nuevos preceptos legales, interpretados de forma sistemática respecto del resto del ordenamiento jurídico, en especial, la normativa societaria, y en atención a la finalidad expresada en la ley”.

En el supuesto enjuiciado, la calificación como “hábiles” de los treinta días del plazo de espera previsto en el art. 22.4 L.E.c ., apuntada en la Justificación de la enmienda legislativa presentada en el Senado, no trascendió al texto legal.

Tampoco se menciona en la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, y ni siquiera guarda conexión, directa o indirecta, con el apartado III de dicha Exposición, referida a la necesidad de efectuar ajustes en la Ley de Enjuiciamiento civil, para solucionar problemas concretos en los procesos de desahucio derivados de anteriores reformas legales.

Es más, atendida la explicación de la “Justificación” de la enmienda ante el Senado, y que ha quedado transcrita, se aprecia que la sustitución del anterior plazo de “un mes” por el plazo de “treinta días”, pretendía una mayor “precisión” en el cómputo de los plazos, así como la “unificación” de los mismos en todo el territorio nacional:

– la mayor precisión se logra prescindiendo del cómputo por meses, es decir, “de fecha a fecha”( art. 5.1 Cc.), que efectivamente entraña distorsión del tiempo real en función del número de cada días de cada mes, y sustituyéndolo por el cómputo por días.

– la “unificación” de plazos “en el territorio nacional” no se obtiene estableciendo el plazo en treinta días hábiles, pues de esa forma subsistiría la diversidad en distintos puntos del territorio, por razón de la diversidad de festivos en las distintas localidades y comunidades autónomas. Sólo cabría obtener uniformidad territorial entendiendo el plazo como de treinta días naturales.

Es cierto, como se apunta en el recurso, que la reforma legal, al sustituir el plazo de un mes, por el de treinta días (ya fueren hábiles o naturales), no modifica sustancialmente la amplitud del plazo de espera del precepto.

Pero tal como queda dicho, sí introduce mayor precisión en el cómputo, al referirlo a treinta días (evitando la variación, aunque pequeña, del número de días correspondientes a cada mes), sin olvidar que, además, obtiene la pretendida unificación en todo el territorio nacional, evitando la variación de días festivos. Aunque esto último sólo si se considera plazo civil, computado por días naturales.

Por lo expuesto, el plazo de treinta días previsto en el art. 22.4 L.E.c . se entiende referido a días naturales, conclusión acorde al carácter preprocesal, o extraprocesal, de la conducta que pretende medirse temporalmente, consistente en la pasividad del arrendatario frente al requerimiento de pago recibido del arrendador. Lo que hace decaer el segundo motivo de recurso.

En el mismo sentido, por ejemplo la Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 1150/2019, de 21 de noviembre (IdCendoj 08019370042019101076).

Safinco – Administradores de Fincas – ITE – 954502428 – Adriano, 7

La principal obligación que tiene un arrendatario es pagar (la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato).

Si el inquilino incumple su obligación de pago, la Ley permite al arrendador recuperar la finca ejercitando un procedimiento judicial (denominado “juicio de desahucio”) para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de dichas cantidades debidas.

Ahora bien, la Ley también concede al inquilino, por una sola vez a lo largo de la vida del contrato, evitar el desahucio, rehabilitar el contrato y evitar el lanzamiento de la finca, abonando las cantidades adeudadas.

De esta manera, podrá el arrendatario continuar con el alquiler, siempre y cuando dicho pago se efectúe dentro del plazo legal.

Esta posibilidad, se denomina “enervación del desahucio” por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas (luz, agua, IBI, comunidad propietarios, etc.), ya se trate de un arrendamiento de vivienda o de local de negocio.

Es importante recalcar que esta posibilidad solo se permite una sola vez a lo largo de la vida de un arrendamiento, es decir, que si el inquilino ha enervado el desahucio anteriormente, no cabe su aplicación por segunda vez.

La “enervación del desahucio” se recoge en el Artículo 22.

4 LEC: “Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio”.

¿Dónde se regula el “juicio de desahucio”?

La LEC es la que regula el “juicio de desahucio”. Se ha reformado en bastantes ocasiones este tipo de procedimiento, intentando en todas ellas agilizarlo para que los arrendadores puedan recuperar sus viviendas o locales lo antes posible y confíen en volver a ponerlas en el mercado inmobiliario. Las dos últimas reformas de calado en esta materia han sido:

• La Ley 4/2013, de 404/06/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (entrada en vigor el 06/06/2013).

Desahucio por falta de pago: requerimiento y enervación

En el contrato de arrendamiento, el arrendador cede la posesión de una finca al arrendatario (o inquilino) estando este último obligado al abono, en tiempo y forma, de las rentas  y cantidades asimiladas que se hubiesen convenido en el contrato (pudiendo consistir las mismas en los gastos de luz, agua, IBI, etc.).

El incumplimiento de la obligación de dicho pago por parte del inquilino conllevará a la resolución de pleno derecho del contrato, esto quiere decir que el hecho de no abonar tales conceptos según lo convenido dará lugar a la finalización del contrato desde el momento en que se produjo tal incumplimiento.

Entendida dicha resolución contractual, el arrendador sólo puede tomar posesión del inmueble cuando de forma voluntaria se la entregue el propio inquilino.

En consecuencia, no podrá recuperarla a la fuerza, pues el Código Civil ampara en todo caso al arrendatario, prescribiendo el artículo 441 que «en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello» y el artículo 446 que «todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión», siendo por ello preciso ejercitar la acción judicial de desahucio por falta de pago con la finalidad de poder recuperar el inmueble arrendado,-a la cual se podrá acumular la reclamación de las cantidades impagadas que se vayan devengando hasta que dicho arrendador tome posesión del bien en cuestión-.

• Así pues y dependiendo del caso, antes de iniciar una acción judicial conviene realizar un requerimiento previo de pago para impedir la enervación del desahucio por parte del inquilino.
• La enervación del desahucio consiste en la facultad que ostenta el inquilino  para dejar sin efecto la acción judicial de desahucio si procede a pagar al arrendador el importe de las cantidades reclamadas en la demanda además el de las que adeude en el momento de dicho abono, dentro del plazo conferido a tal efecto.
• El arrendatario sólo podrá invocar dicha facultad una sola vez, pues en una ulterior reclamación judicial por la misma causa de impago, no cabrá alegar la enervación y por lo tanto habrá lugar al desahucio, salvo que demostrase que el cobro no tuvo lugar por causas imputables al arrendador.
• Los requisitos que exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder realizar adecuadamente dicha reclamación previa y, por consiguiente impedir la enervación del desahucio, son:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que viene fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

En cambio, dicha jurisprudencia no exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Puede ocurrir que el arrendatario, versado ya en tales menesteres, quiera de forma voluntaria evitar ser notificado por la citada reclamación y con ello eludir sus efectos; de este modo, en tales casos, los tribunales han establecido que no cabría alegar indefensión alguna en el procedimiento judicial al no haber actuado éste con la diligencia razonablemente exigible.

Por todo ello, el requerimiento previo de pago se puede entender como un buen instrumento para intentar evitar la vía judicial y, en caso de desatención del contenido de tal comunicación por parte del inquilino, como un elemento a tener muy presente por el juez, en el que se demostraría la verdadera intención amistosa del arrendador para solventar la resolución contractual, a la par de evitar una posible enervación de dicha acción de desahucio.

El medio empleado para realizar tal comunicación puede ser muy variopinto, pero en definitiva debe ser fehaciente. Es por ello que es aconsejable, de cara a interponer la oportuna demanda de desahucio, el empleo del burofax, pues acredita tanto el contenido del requerimiento, como la entrega efectiva del mismo a su destinatario.

Requerimiento al inquilino para evitar la enervación del desahucio

El requerimiento al inquilino para evitar la enervación del desahucio es un procedimiento comúnmente utilizado por el arrendador para impedir que el arrendatario continúe en la vivienda, sobre todo cuando se tiene la certeza que el impago de rentas de alquiler se va a repetir en el futuro y se va a tener que interponer nuevamente una demanda de desahucio

El desahucio es un procedimiento judicial que el Estado pone a disposición del arrendador para poder recuperar la vivienda por determinadas causas, siendo la más común el impago de alquiler.

Y la enervación del desahucio es una posibilidad que la ley de enjuiciamiento civil (LEC) concede al inquilino que ha impagado la renta para, pagando todo lo que debe en un plazo determinado, impedir que el juez de por terminado el contrato de arrendamiento y, por tanto, no tener que desalojar la vivienda.

El arrendador cuyo inquilino ha impagado la renta puede interponer una demanda contra el inquilino para que el juez de por finalizado el contrato y desaloje al inquilino. Y ahí es cuando entra en juego (o no) la posibilidad de enervación.

En primer lugar, es obligatorio que el arrendador manifieste en la demanda de desahucio si el inquilino puede o no enervar (paralizar) el desahucio.

Y cuándo puede o no enervar el desahucio el inquilino

En líneas generales el inquilino puede paralizar el desahucio pagando lo que debe hasta los diez días siguientes al momento en que se le haya notificado la demanda. Si hace esto el procedimiento judicial termina y el inquilino puede seguir en la vivienda.

Sin embargo, existen dos excepciones a esta regla general, establecidas en el artículo 22.4 LEC:

1. La enervación ya se ha utilizado anteriormente: en los casos en que el inquilino ya haya utilizado con anterioridad el derecho a enervar, es decir, si ya se le interpuso una demanda de desahucio y evitó el desahucio pagando lo que debía), entonces ya no podrá utilizar la enervación una segunda vez. Solo puede enervarse el desahucio en una ocasión a lo largo de la vida del contrato de arrendamiento.
2. Requerimiento fehaciente de pago previo a la demanda: el artículo 22.4 LEC viene a decirnos que no cabrá la posibilidad de enervar el desahucio en los casos en que, al menos 30 días antes de la presentación de la demanda, se hubiera pedido al inquilino por medio fehaciente (por ejemplo, burofax requiriendo de pago al inquilino) que pagase la renta adeudada (y cantidades asimiladas como agua, luz, comunidad, IBI, etc). Es decir, si se envió al inquilino un escrito fehaciente solicitando que pagase la deuda y han transcurrido más de 30 días sin que haya pagado todo lo que se le reclamaba en ese escrito, entonces el inquilino pierde la opción de enervar el desahucio, con lo que el desalojo es inevitable.

Por lo tanto, la regla general es que el inquilino puede paralizar el desahucio, pero existen las dos excepciones expuestas.

El requerimiento de pago o burofax

Son varios los medios que pueden dejar constancia de que el arrendador exige el pago al inquilino, si bien el más utilizado es el burofax, porque el precio no es excesivamente caro y cumple con el requisito principal que exige la ley a esa notificación (que sea fehaciente).

El propio artículo 22.4 LEC establece dos requisitos que deben cumplirse para que el inquilino no pueda enervar el desahucio:

1. Ser fehaciente el medio de notificación: esto se consigue obteniendo una copia certificada del contenido del burofax, o bien haciendo el envío de la notificación a través de un Notario.
2. Que transcurran al menos 30 días desde que el arrendador haya enviado este escrito al inquilino hasta que se presenta la demanda. Si transcurren esos 30 días el inquilino ya no podrá enervar (paralizar) el desahucio.

Por otro lado, la jurisprudencia ha reiterado en bastantes ocasiones que el el escrito enviado por el arrendador al inquilino no es necesario que se anuncie que si no se realiza el pago se interpondrá demanda de desahucio, ni que si no paga en el plazo de 30 días no podrá enervar el desahucio. Es decir, el documento enviado por el arrendador al inquilino es perfectamente válido aunque no se hagan constar en él esas dos circunstancias.

Si quieres saber más acerca de la posibilidad de enervar el desahucio por parte del inquilino te invito a leer mi post Enervación del desahucio por impago de rentas de alquiler.

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La enervación en el desahucio – Todo lo que debes saber [2022]

¿En qué consiste la enervación en el desahucio? ¿Qué efectos tiene? ¿Cuáles son sus requisitos? ¿Cuándo se aplica? ¿Cómo impedirla?  El monográfico definitivo

¿Qué es la enervación en el desahucio?

La enervación en el desahucio es la consignación dineraria que el inquilino realiza en el juzgado cuando recibe una demanda por falta de pago.

Este pago en el juzgado, si cumple con una serie de requisitos sobre los que luego entraremos, puede conllevar la finalización del procedimiento judicial y permitir que el arrendatario o inquilino siga conservando el uso y disfrute de la vivienda arrendada.

¿Dónde se regula la enervación?

La enervación en el desahucio viene expresamente contemplada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En concreto, viene regulada junto con el resto de actos y situaciones que ponen fin a un procedimiento judicial.

¿Cabe la enervación en todos los arrendamientos?

La respuesta corta es no.

En principio la norma sólo prevé la enervación en los procesos de desahucio por falta de pago de fincas urbanas o rústicas.

La primera duda sería si cabe también enervar la acción de desahucio en aquellos procedimientos que versan sobre un local de negocio. En estos casos la jurisprudencia de forma más o menos unánime entiende que sí, que dadas las debidas circunstancias el arrendatario de un negocio puede pagar lo que debe en el juzgado y paralizar el desahucio.

En cambio, en sentencia del 2015 el Tribunal Supremo ha excluído la posibilidad de enervar la acción en arrendamientos de industria. Tienen esta consideración aquellos alquileres por los que no solo se arrienda el local, sino también la maquinaria, mobiliario, clientela o enseres que lo integran. Es decir, cuando se está alquilando un negocio en marcha, y no un mero inmueble.

¿Cuándo y cómo se realiza la enervación en un desahucio?

Tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago, el juzgado remite al inquilino una copia de la misma y una diligencia por la que se le da a elegir entre abonar la cantidad adeudada u oponerse a la demanda si considera que no debe lo que se le reclama.

Si procede la enervación –luego nos referiremos a esta cuestión- y pagamos el total de lo reclamado, automáticamente se pondrá fin al procedimiento y el contrato de alquiler seguirá estando en vigor.

El pago se deberá realizar mediante consignación en la cuenta de depósitos del juzgado competente, se deberá hacer por el total reclamado, y por supuesto dentro del plazo solicitado. No es preciso en este caso contratar un abogado, ya que estamos ante un allanamiento del deudor.

¿Cómo impedir la enervación?

El segúndo párrafo del punto cuarto del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece dos supuestos en los que no cabe la enervación en el desahucio.

Supuesto Uno: Existencia de un desahucio anterior

Sólo cabe la enervación una vez. Esto es, si previo a este procedimiento y con relación al mismo contrato de alquiler el propietario ya hubiera interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago que hubiera finalizado con la enervación por pago del inquilino, no podrá éste en el nuevo procedimiento proceder a enervar de nuevo la acción.

La finalidad de esta limitación es obvia: se trata de evitar que de manera reiterada los inquilinos incumplan sus obligaciones, impeliendo al arrendador a acudir a los tribunales cada dos por tres.

Hemos de entender los beneficios inherentes a la enervación como un  acto excepcional tendente a que el arrendatario deudor pueda ponerse al día sin perder su derecho a la vivienda, pero no como una herramienta para ir enmendando judicialmente de manera sistemática todos los incumplimientos previos.

Supuesto dos: Requerimiento previo del acreedor

Puede evitarse la facultad de enervar la acción del inquilino de una manera muy sencilla.

Basta con enviar una reclamación –preferiblemente un burofax con acuse y certificado- al inquilino, instándole a pagar la rentas debidas. Eso sí, se han de tener en cuenta los siguientes requisitos y presupuestos:

• En el burofax de reclamación deberemos desglosar y estipular la cantidad adeudada en el momento en que lo remitimos.
• El escrito deberemos remitirlo a la dirección de la vivienda o local arrendado, aún cuando tengamos la sospecha de que el inquilino se ha ido. De esta manera, aunque el arrendatario deje caducar el aviso de correos sin recogerlo, a efectos legales se le tendrá por notificado.
• Si existen fiadores en el contrato de alquiler, deberemos enviarle también un burofax, ya que en caso contrario corremos el riesgo de que en lugar del inquilino quien realice la enervación sea el fiador solidario (muchas veces con el dinero de aquél)

Transcurridos treinta días desde la recepción del burofax por el arrendatario –o de su caducidad en lista si no lo recoge- sin que haya hecho frente al pago, podremos pasar a interponer la demanda sin riesgos de que enerve la acción si consigna en el juzgado.

Sobre la enervación en la demanda de desahucio

Cuando un cliente nos encarga un procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas (recibos de luz, agua, comunidad, etc) le solemos hacer la siguiente pregunta:

¿Quiere usted meramente que le paguen lo que le deben o además desea recuperar la vivienda?

Sucede que en ocasiones el propietario prioriza que se le abonen las cantidades adeudadas, incluso aunque el inquilino continúe en la casa “con la lección aprendida”.

En cambio, en la mayoría de casos el arrendador ya ha perdido la confianza en su arrendatario, por lo que antes que nada lo que desea es que éste abandone el inmueble, y si además consigue que le paguen lo que le deben, pues mejor.

En este segundo supuesto es cuando le recomendamos la posibilidad de remitir el burofax de reclamación al que nos hemos referido en el epígrafe anterior. Pero sólo con e burofax no basta.

La ley exige además que en la demanda de desahucio por falta de pago se indique expresamente si por el demandante se permite o no que el inquilino enerve la acción. En caso afirmativo, en el requerimiento de pago al deudor se le indicará por el juzgado que en caso de pagar en tiempo y forma se le permitirá seguir en la vivienda con el contrato vigente.

Si no se desea conceder dicha facultad de enervación al inquilino, por un lado se deberá acompañar a la demanda el burofax de reclamación, y por otro se deberá hacer constar en la misma que no habrá lugar a dicha facultad de enervar. En este caso, aunque el demandado pague con carácter previo al juicio, se seguirá entendiendo como extinguido el contrato de alquiler y en consecuencia se le dará un plazo máximo para abandonar la casa.

Consecuencias de la enervación en el desahucio

Como hemos dicho, si el inquilino deudor consigna en plazo la cantidad reclamada en el juzgado se producirá, siempre que se den los requisitos a los que ya nos hemos referido, la enervación en el desahucio.

Esto implica que por el letrado de la administración de justicia se dictará una resolución por la que se dará por terminado el procedimiento, y se pondrán las cantidades consignadas para pago a disposición del propietario.

Eso sí, tal como prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, la enervación en el desahucio implicará que se condene al pago de las costas procesales al inquilino. Esto es, deberá pagar el arrendatario los honorarios de abogado y procurador que se vio forzado a contratar el propietario de la vivienda.

La razón es obvia: no sería justo que el arrendatario tuviera que asumir los costes de reclamar judicialmente unas rentas que le son debidas, y que al inquilino que incumple le bastara con abonar las cantidades atrasadas sin gasto adicional alguno.

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