Prorroga del contrato de mantenimiento del ascensor

Contrato mantenimiento ascensores, te explicamos, ¿qué debe incluir un contrato?, ¿qué tipos de mantenimiento existen?, ¿Dónde debemos tener cuidado?

• La contratación de un buen servicio de mantenimiento de ascensor para tu comunidad, local comercial o vivienda unifamiliar es una cuestión muy importante que no debemos descuidar al verse comprometida la seguridad y el correcto estado de conservación del aparato elevador.
• Un servicio de mantenimiento integral que aporte confianza y calidad, junto con un precio justo por el servicio prestado son las bases para un buen mantenimiento.
• Sin embargo, es importante que consideres otros factores que en muchas ocasiones no se tienen en cuenta y que pueden tener connotaciones muy importantes.
• Las coberturas del servicio de mantenimiento, la duración del contrato de mantenimiento, la periodicidad de las visitas o las clausulas particulares de cada contrato, son solo algunos de los elementos que debemos prestar atención a la hora de firmar o prorrogar un contrato de mantenimiento de un ascensor.

¿Qué debe Incluir el Contrato de Mantenimiento de Ascensores?

A la hora de contratar un servicio de mantenimiento para un ascensor, es imprescindible que la empresa con la que lo hagas esté debidamente registrada en industria como empresa autorizada para la conservación de aparatos elevadores, este requisito es indispensable para que una empresa pueda ejercer la actividad y asegura que la misma cumpla con unas exigencias mínimas, como por ejemplo disponer del personal adecuado o de los medios técnicos necesarios para ello. Además de este aspecto, el contrato para la conservación del ascensor debe incluir aspectos como:

• El contrato de mantenimiento debe dejar muy claro los servicios y coberturas que incluye, es importante indicar que existen unos servicios mínimos obligatorios por ley, a partir de los cuales es posible ampliar añadiendo diferentes coberturas, por lo que en todos y cada uno de ellos debería estar especificado correctamente los servicios y coberturas que incluyen y los que no, para no tener sorpresas. Por ejemplo, se debe especificar claramente que pasa en caso de avería o en caso de que fuera necesario sustituir alguna pieza, que elementos y componentes están cubiertos y cuales, además de la manera de actuar en caso de ser necesario una sustitución o reparación de algún elemento del ascensor.
• Los contratos de mantenimiento de los ascensores, también deben incluir, como elementos principales, el precio, el cual se debe indicar de manera clara, y especificando si este es mensual, trimestral o anual, además de especificar claramente el precio incluyendo el total con IVA.
• La duración del contrato, que suele ser, cada año, cada dos, tres o incluso cinco años, siendo este un punto muy importante, donde se aconseja la opción anual siempre, a no ser que las otras opciones tengan una clara ventaja respecto a esta, (descuentos, coberturas, etc.).
• La manera como se prorroga el contrato del elevador, si es de manera automática, sin necesidad de aviso o por el contrario es necesario volver a reafirmarlo.
• También es necesario que quede bien claro en qué casos es posible rescindir el contrato y si existe alguna clausula como, penalizaciones en caso de rescisión del contrato antes de tiempo, cláusulas de preaviso, etc., y en qué casos se aplican las mismas.

Tipos de mantenimiento de ascensores

Si tuviéramos que explicar de manera sencilla los diferentes tipos de mantenimiento de ascensor existente tendríamos los contratos de mantenimiento de un ascensor guardan muchas semejanzas con los seguros de los vehículos, ya que siguen un patrón muy semejante, en los ascensores tenemos mantenimientos básicos u obligatorio, ampliado o semi riesgo, con algunas coberturas extras, y el más completo que sería el equivalente a un todo riesgo o todo incluido.

Aunque cada empresa puede denominar el mantenimiento con nombres distintos obedeciendo a técnicas de marketing, lo cierto es que básicamente podríamos decir que existen tres tipos.

Mantenimiento básico u obligatorio del ascensor

Este contrato es el más básico y por tanto suele ser el más económico e incluye, en la mayoría de casos, únicamente los servicios mínimos obligatorios, que son:

• Comprobación técnica inicial
• Reparación urgente de averías
• Mantenimiento obligatorio según plazos mínimos.
• Atención telefónica las 24 horas y 365 días del año.
• Rescate inmediato de personas, también las 24 horas y todos los días del año.
• Acompañamiento de un técnico de la empresa a las inspecciones de industria al ascensor.

Mantenimiento Semi riesgo o con coberturas ampliado

Por otra parte, existen contratos de mantenimiento que incluyen algunas coberturas extras que se añaden a las básicas u obligatorias, como pueden ser:

• Asistencia de averías las 24 horas todos los días del año.
• Mano de obra incluida en las reparaciones y rescates.
• Algunas piezas concretas, que suelen ser elementos de desgaste como rozaderas, cables, zapatas de freno, etc. (Es importante que el contrato especifique cuales son estas piezas exactamente, ya que no existe un consenso de todas las empresas, añadiendo cada una de ellas las que ellos creen conveniente).

Mantenimiento de Ascensor a todo riesgo o todo incluido

Este sería el tipo de mantenimiento más completo e incluiría, además de las coberturas de los anteriores tipos de contrato, el material y la mano de obra de todos los elementos del ascensor.

Es importante revisar bien el contenido del contrato de mantenimiento del ascensor, ya que puede ser que algunos elementos o componentes no queden cubiertos en algunas situaciones, por ejemplo, en la mayoría no quedan cubiertos la sustitución de piezas por actos vandálicos, por lo que es importante que queden reflejadas de manera clara las situaciones donde se excluye la cobertura todo riesgo.

¿Dónde debemos tener cuidado?

Existen algunos puntos principales que son especialmente sensibles y donde debemos tener un especial cuidado para evitar sorpresas o confusiones, los principales son:

• El Ascensor siempre tiene que tener un contrato de conservación vigente mientras este esté en uso, siendo la responsabilidad del propietario del mismo, no de las empresas conservadoras.
• En caso de edificios de nueva construcción es importante tener en cuenta que no hay obligación de asumir un contrato de mantenimiento firmado previamente por el promotor, pudiendo comparar entre diferentes alternativas sin problema alguno.
• Es importante que la duración del contrato sea la menor posible, uno o dos años, y en caso de periodos más largos obtener a cambio ventajas reales que compensen el extra de duración del mismo.
• Cuidado con las penalizaciones existentes en numerosos contratos de mantenimiento en caso de baja del servicio.
• Las posibles prorrogas automáticas también deben considerarse, ya que estas pueden llevar consigo, además de la propia prórroga del contrato por el mismo periodo de contratación, aumentos de precios pre estipulados.
• Cláusulas de preaviso, como hemos comentado, es una práctica bastante habitual que algunas empresas obliguen a avisar de la baja del servicio de conservación con una cierta anterioridad, por lo que es importante tenerlo en cuenta, ya que incluso en algunos casos estamos hablando de 90 días de preaviso.
• Conservar una copia del contrato de mantenimiento actualizada, son muchas las ocasiones que el usuario no tiene constancia de las coberturas del contrato, de cuando vence o de si existe alguna clausula, para ello es fundamental conservar una copia del contrato de mantenimiento del elevador.

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El mantenimiento del ascensor en la comunidad: ¿cuánto puede durar el contrato?

• Soy el presidente de mi Comunidad de Propietarios. Desde hace unos años tenemos contratado el servicio de mantenimiento de los ascensores con la misma empresa, pero la verdad es que últimamente no estamos satisfechos ni con el servicio ni con el coste. Cuando me he dispuesto para someter a Junta un posible cambio, me doy cuenta de que en el contrato se establece una prórroga de cinco años, una vez cumplido el plazo inicial los cinco primeros años y, además, se prevé una importante indemnización en caso de resolución anticipada. ¿Es legal? Me parece un abuso.

Se trata de una práctica habitual, pero como usted mismo intuye, resulta abusiva y así lo tienen declarado los juzgados en buena parte de sus sentencias.

La doctrina jurisprudencial considera que el señalamiento de un plazo de mantenimiento del contrato por cinco años puede tener su razón en la obtención de mejores condiciones económicas al tiempo de concertarse el contrato en origen, pero que la imposición de otros cinco años de duración obligatoria en la prórroga, no tiene razón de ser y resulta abusiva para el consumidor y, por ende, debe considerarse nula.

Ciertamente, la imposición de una prórroga de cinco años no resulta proporcionada y solo significa un beneficio para la empresa de mantenimiento frente al perjuicio que para la Comunidad supone no poder contratar con otra empresa del sector en mejores condiciones, limitando así su libertad de contratación.

Tratándose de una cláusula abusiva, legalmente se tiene por no puesta, de modo que la Comunidad no tiene obligación de respetarla. Eso sí, si la empresa decide defender su legalidad, la Comunidad tendrá que servirse de los servicios de un abogado que defienda sus derechos.

*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com.

El contrato de mantenimiento de ascensores Elevators maintenance contract

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Anulan un contrato de mantenimiento de un ascensor de una comunidad de propietarios por contener una cláusula abusiva

• El gigante del sector de los ascensores en España, Zardoya Otis, ha recibido un fuerte revés en el Juzgado de Primera Instancia a Instrucción 3 de Torrelavega, Cantabria, al ver anulado el contrato de mantenimiento que tenía suscrito con una comunidad de propietarios por contener una cláusula abusiva.
• En su sentencia, a la que ha tenido acceso Confilegal–, la magistrada Raquel García Hernández, considera, además, a la comunidad de propietarios a la que había demandado Zardoya Otis, como un consumidor. 
• «No resulta razonable obligar al consumidor (no se discute que la comunidad de propietarios demandada lo es)», escribe la magistrada.
• «En aplicación de la normativa de protección de consumidores y usuarios, procede declarar la nulidad de la cláusula relativa a la prórroga del contrato y la relativa a la resolución contractual que contiene la penalización que fundamenta la pretensión de la parte actora», se puede leer en el fallo, que tiene fecha de 3 de junio pasado, el 257/2018.
• La sentencia de la magistrada García Hernández abre un camino de defensa, hasta ahora no demasiado explorado, a las comunidades de propietarios a través de la Ley de Consumidores y Usuarios, como ha sido este caso, defendido por Luis Iribarren, de la firma de abogados Lawyou. 

UNA EMPRESA QUE FACTURA 800 MILLONES DE EUROS AL AÑO

1. Zardoya Otis, empresa que factura 800 millones de euros anuales y que en los últimos meses ha absorbido a otras dos compañías del sector –Elko y Sige Ascensores–, exigía al condominio una indemnización de 737,28 euros por haber cancelado unilateralmente el contrato de mantenimiento de ascensores que suscribieron con fecha de vigencia desde el 1 de abril de 2014 por un periodo de 5 años, prorrogable por otros 5. 
2. La compañía de ascensores sustentaba su reclamación en la cláusula sexta del contrato, que regula la resolución del mismo y fija una indemnización del 50 por ciento del importe de la facturación pendiente de emitirse hasta que se finalizara el plazo contratado, sobre la base del último recibo devengado.
3. La comunidad de propietarios comunicó, a través de su administradora, su decisión de rescindir el contrato de mantenimiento con Zardoya Otis en marzo de 2018.
4. Quedaban, por lo tanto, 11 meses de contrato por delante.
5. Iribarren invocó, en defensa del condominio, que tanto las cláusulas relativas a la duración del contrato, que contemplaba la prórroga automática, como la penalización por rescindirlo eran nulas por ser abusivas.
6. Una línea que siguió la magistrada.

«El contrato fue unilateralmente redactado por la demandante [Zardoya Otis]. Se trata de un contrato impreso tipo, sobre el que nada se negoció al respecto de plazos, resolución anticipada e indemnización a abonar, tal y como manifestó (…) la administradora de la comunidad al tiempo de la contratación», dice la sentencia 257/2018. 

«Mediante escrito notificado a la demandante el 1 de marzo de 2018, la comunidad de propietarios demandada le comunicó ‘la decisión de prescindir del servicio de mantenimiento del ascensor, que hasta ese momento su empresa nos venía prestando’. De dicho contenido se aprecia que la demandada no tuvo por resuelto el contrato por causa de incumplimiento imputable a la demandante sino que se limitó a desistir unilateralmente de él», añade.

La magistrada García Hernández recuerda, en su fallo, tres sentencias, una de la Audiencia Provincial de A Coruña, la 230/2014, de 11 de septiembre, otra de la Audiencia de Murcia, la 618/2014, de 30 de octubre, y una tercera de Cantabria, la 27/2014, de 20 de enero, que ya se pronunciaron unánimemente contra la mencionada prórroga de contratos similares.

La demandante «incorporó la cláusula de prórroga» y es quien «resulta beneficiaria de ella».

Por lo tanto, «tal prórroga perjudica objetivamente la libertad contractual cae la demandada. Estamos en presencia de una cláusula abusiva».

Sobre la indemnización, los 737,28 euros reclamados por la empresa, la magistrada García Hernández cita el fallo de la Audiencia de Cantabria que dice que «la indemnización de daños pretendida por el predisponente [Zardoya Otis] tampoco encuentra asidero en los parámetros de ponderación aplicables al presente caso».

La sentencia es firme por haberse dictado en un juicio verbal y porque la cuantía es inferior a 3.000 euros, tal como establece el artículo 455.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

Noticias Relacionadas:

Contrato de Mantenimiento de Ascensores

¿Qué debe Incluir el Contrato de Mantenimiento de Ascensores?

A la hora de escoger el contrato de mantenimiento de ascensores hay que tener en cuenta los años del ascensor, los viajes que realiza, nuestras necesidades, etc… En función de estas características, la empresa mantenedora nos indicará el contrato que más se acopla a nuestras necesidades y a la normativa de mantenimiento de ascensores.

Además de esto, la empresa debe estar registrada como empresa mantenedora de aparatos elevadores para ejercer la actividad de conservación. En cuanto al contrato de mantenimiento de ascensores, debe incluir lo siguiente:

• Coberturas y servicios: el contrato de mantenimiento del ascensor tiene que dejar muy claro los servicios mínimos que incluye y, a partir de ellos, las coberturas ampliadas, correctamente especificadas para evitar sobresaltos en un futuro.
• Precio: el precio de mantenimiento del ascensor tiene que estar indicado de manera clara, al igual que su periodicidad en el pago: mensual, trimestral, semestral o anual. Incluyendo el precio total con el IVA.
• Duración: suele ser anual o cada dos, tres y cinco años. Nuestra recomendación es que sea anual.
• Prórrogas: debe quedar indicado de qué manera se renueva el contrato. Si es de manera automática o requiere de aviso.
• Penalizaciones: Existen casos donde es necesario rescindir el contrato antes de tiempo. Es importante que queden claras las formas de rescisión y en qué casos se aplica. Sobre todo, para cambiar de empresa de mantenimiento de ascensores.

Tipos de contrato de mantenimiento de ascensores

En la mayoría de contratos de mantenimiento del ascensor se establecen tres tipos: uno básico, ampliado y el todo riesgo o todo incluido. Te los explicamos con más detalle:

• Contrato básico. Como su nombre indica, se trata del más básico e incluye los servicios mínimos obligatorios. Suele ser el más económico. En él se incluyen comprobaciones técnicas, reparación de averías, atención telefónica 24 horas y 365 días, rescate de personas y asesoramiento en las inspecciones técnicas.
• Semiriesgo o ampliado. En este caso, se incluyen coberturas extra que se añaden a las básicas como puede ser la asistencia de averías las 24 horas del año, mano de ibra incluida en reparaciones y cambio de algunas piezas concretas que deben quedar especificadas en el contrato.
• Todo riesgo. En este caso nos encontramos con el contrato más completo. Incluye todas las coberturas de los anteriores tipos y todo el material y mano de obra de todos los elementos del ascensor. En este punto es importante revisar el contrato ya que algunos elementos no quedan cubiertos en algunos casos.

Preguntas frecuentes sobre los contratos

¿El IPC en un contrato de mantenimiento de ascensor? Si no se especifica otra cosa se debe aplicar el IPC general.

¿Es obligatorio tener un contrato de mantenimiento de ascensor? Tener un contrato de mantenimiento de ascensor con una empresa mantenedora es obligatorio.

¿Cuál es el IVA en un contrato de mantenimiento de ascensor? El IVA que se aplica en los servicios de mantenimiento de ascensores es el 21%.

¿Puedo rescindir un contrato de mantenimiento de ascensor? Sí. Pero la mayoría de contratos tienen una cláusula de duración que se debe abonar en caso de finalizar el contrato antes de la fecha estipulada.

¿Qué entra en los contratos de mantenimiento del ascensor? Según la modalidad de contrato incluirá un mantenimiento preventivo del ascensor, revisión, engrases y visitas mensuales obligatorias, tal como marca la normativa de mantenimiento de ascensores.

Recomendaciones

Para evitar futuras sorpresas o confusiones, desde Aicon Elevadores te recomendamos:

1. Tener siempre un contrato de conservación vigente.
2. Tener una duración del contrato lo menor posible, uno o dos años.
3. Estar al tanto de las penalizaciones en caso de baja de los servicios.
4. Tener en cuenta las prórrogas automáticas.
5. Preavisos. Hay empresas mantenedoras que obligan a avisar de la baja de los servicios con un tiempo previo.
6. Tener una copia del contrato de mantenimiento.

Ventajas del contrato de mantenimiento de tu ascensor con Aicon Elevadores

En Aicon Elevadores contamos con ventajas en nuestros contratos:

• Aicon es una empresa con más de 30 años de experiencia en el sector de la elevación.
• Contamos con profesionales cualificados para garantizar un servicio de calidad.
• Tenemos recambios y piezas de cualquier marca.
• Contamos con delegaciones a nivel nacional, con lo que los tiempos de esperan se reducen.
• Teléfono gratuito todos los días del año y las 24 horas del día.
• Conexión permanente con el Call Center.
• Póliza de responsabilidad civil.

El Tribunal Supremo limita a 3 años el periodo mínimo de los contratos de mantenimiento de ascensores

• En una reciente sentencia de 17 de septiembre de 2019, el Tribunal Supremo considera abusivo el establecimiento de la duración de contratos de mantenimiento de ascensores por un periodo superior a los 3 años.
• La Comunidad de Propietarios, que había firmado un contrato de mantenimiento por 5 años, queda liberada del pago de indemnización alguna a la compañía de ascensores, tras la ruptura del contrato de mantenimiento.

CONTRATO DE ADHESIÓN: NO NEGOCIACIÓN DE LAS CONDICIONES ENTRE LAS PARTES

1. Se acreditó que el contrato de mantenimiento era un contrato de adhesión donde la empresa de ascensores, establecía la duración del mismo por 5 años, limitándose, la Comunidad de Propietarios, a firmarlo sin posibilidad de negociación alguna.

2. El simple hecho que en el formulario de contrato que se utilizaba para los clientes se  dejara un hueco para que el número de años del contrato fuera completado a bolígrafo no es prueba suficiente de la existencia de negociación sobre esa cláusula.

3. Tampoco lo es que el precio se “bonificara” ni que se estableciera un periodo de carencia.
4. Las dudas existentes sobre este extremo llevan a que no pueda aceptarse que se tratara de una cláusula negociada, aspecto, éste, que por aplicación de las reglas sobre carga de la prueba, debe ser acreditado por la empresa.

5. Además el hecho de que la cláusula que establece la duración del contrato hubiera sido negociada no excluye que pueda controlarse su legalidad y declararse su nulidad si la duración se considerara excesiva.

CONTROL DE LA ABUSIVIDAD DE LA CLÁUSULA DE DURACIÓN DEL CONTRATO DE  MANTENIMIENTO

Los artículos 82 y siguientes de la Ley de Consumidores y Usuarios establecen el control de abusividad de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores.

La ley de consumidores y usuarios ( Artículo 87.6) considera abusivas las cláusulas de prestación de servicios continuados que impongan un plazo de duración excesiva.

Por otro lado el artículo 62.3 también prohíbe las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva por lo que este último precepto no exige el requisito de la “imposición” propio de las condiciones generales no negociadas

En definitiva, con esta norma se introduce una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva de los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado celebrados con consumidores, “en coherencia” con la Directiva Europea sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general.

¿POR QUÉ PUEDE SER NULO UN CONTRATO DE MANTENIMIENTO DE DURACIÓN EXCESIVA?

• El fundamento para la nulidad de las cláusulas de duración de contratos, celebrados con los consumidores, por un plazo excesivo se encuentra en que una vinculación excesiva del consumidor al contrato de prestación de servicios le impide aprovecharse de las mejores prestaciones que otros empresarios o profesionales, en especial los que intentan introducirse en el mercado, puedan ofrecerle.
• Las autoridades de la competencia han puesto de relieve la importante restricción de la competencia que suponen estas cláusulas que prevén una vinculación extensa del cliente al prestador de servicios o al suministrador de bienes.
• Esa restricción de la competencia supone que el cliente, en este caso el consumidor, pague un precio excesivo por el bien o servicio.

¿ CÓMO SABER SI LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE MANTENIMIENTO ES EXCESIVA?

Para decidir cuándo una duración es excesiva deben tomarse en consideración diversos factores que dependerán  de la naturaleza de los servicios prestados, lo que depende del sector de actividad en el que  se encuadren tales servicios, de las obligaciones que para el prestador de los servicios resulten del contrato concertado y de la existencia de otras cláusulas que afecten a la duración del contrato como son la prórroga tácita del contrato, la revisión de precios, las consecuencias del desistimiento, etc.

En concreto, en los casos de mantenimiento de ascensores resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura.

CASO EN CONCRETO DE CONTRATOS DE MANTENIMIENTO DE ASCENSORES: PLAZO MÁXIMO 3 AÑOS

1. En el caso concreto de contratos de mantenimiento de ascensores, en los que se establece la prórroga automática del contrato, si no hay aviso previo, con una indemnización de pago, por la Comunidad de Propietarios, del 50% de las cuotas en caso de resolución unilateral, se considera que la duración mínima de 5 años va en contra de las disposiciones que protegen a consumidores y usuarios.
2. El riesgo que, para toda empresa,  supone la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los legítimos derechos económicos de los consumidores, entre los que se encuentra obtener las ventajas derivadas de la competencia entre las diversas empresas prestadoras del servicio, sino que debe quedar fijado en sus justos términos, mediante el establecimiento de plazos razonables que permitan al empresario organizar la prestación del servicio.
3. No hay circunstancias  excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años, que es el plazo máximo que, el Tribunal Supremo, considera que deben darse la duración, inicial y obligatoria, de estos contratos.