Obras obligatorias para las comunidades de propietarios

¿Se puede negar la comunidad de propietarios a hacer obras necesarias?3.2 (63.33%) 6 votes

Todo lo que tiene que ver con llegar a acuerdos en las comunidades de propietarios suele ser un foco de conflictos.

Sobretodo si las decisiones implican derramas, es decir, gastos extraordinarios. No obstante, hay unos supuestos legales a los que no se puede escapar, como por ejemplo, las obras necesarias.

Te contamos qué son en las noticias inmobiliarias de Api.cat

Las obras necesarias en la comunidad de propietarios

¿Qué es una obra necesaria?

Existe cierta confusión entre dos conceptos que son distintos: las obras de mejora y las obras necesarias. Las primeras, son acciones menores, que no son imprescindibles para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.

Por lo tanto, y según el caso, existen mecanismos para que los vecinos que no consideren oportunas esas mejoras no se vean obligados a pagarlas.

Imaginemos que vives en un piso en Barcelona y la comunidad quiere renovar los buzones; éste sería un ejemplo de obra de mejora.

Por el contrario, se consideran obras necesarias aquellas que deben llevarse a cabo para garantizar la conservación del inmueble y de sus servicios, con el objetivo de que reúnan las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad necesarias. Su regulación se encuentra en el artículo 10 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

La comunidad puede decidir la dotación de un fondo de reserva para atender esas obras necesarias de conservación o bien realizar una derrama extraordinaria para que todos los vecinos contribuyan económicamente.

Las obras necesarias, tienen carácter obligatorio y no requieren de acuerdo previo de la Junta de Propietarios para llevarse a cabo, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

¿Qué pasa si algunos vecinos se niegan a pagar?

Cuando las obras son necesarias, todos los propietarios están obligados a pagar la cuota que la comunidad establezca para el pago de las mismas.

Si además, las obras vienen impuestas por alguna Administración Pública a raíz de una inspección técnica, por ejemplo, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las mismas responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

¿Cómo se puede saber si una obra es necesaria?

La esencia del concepto de obra  “necesaria” es que sea imprescindible para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal. Para conocer más detalladamente los supuestos contemplados en la ley te recomendamos leer con atención el art. 10 de la LPH.

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Foto: BIT Comunicació

Obras obligatorias en una Comunidad de Propietarios – Loradmi. Administracion de Fincas. Valencia

La comunidad de propietarios está obligada a realizar el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus elementos e instalaciones.

El inmueble debe conservar sus condiciones de habitabilidad y responder en todo momento a las exigencias normativas, lo que implica velar por su estructura, su seguridad, estanqueidad, accesibilidad, redes de suministros, ornato… Esto incluye el mantenimiento permanente, la reparación de aquello que haya podido romperse o estropearse y, en casos más graves, la correspondiente rehabilitación o renovación.

¿Quién decide sobre la acometida de las obras?¿Se necesita la aprobación de la Junta de Propietarios?

Las obras obligatorias para las Comunidades de propietarios que no van a requerir el acuerdo previo de la Junta de propietarios son aquellas que les sean exigidas por la Administración Pública (Ayuntamientos, Diputaciones, Consejerías Autonómicas, etc.) o a instancia de los propietarios en materia de accesibilidad.

Lo más destacado de estas actuaciones, es que no requerirán, dice la Ley, acuerdo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos.

De este modo, al tener el carácter de obligatorias, tanto en la ejecución como en el pago, el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

Por tanto, las obras necesarias para la conservación del edificio resultan obligatorias para todos los propietarios. También son obligatorias las obras de mejora de accesibilidad requeridas por los afectados, siempre que su importe no exceda del equivalente a 12 meses de cuotas ordinarias. Cuando su coste excede de ese límite, se requiere mayoría para su aprobación en Junta.

La Ley de Propiedad Horizontal prevé que los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”.

En teoría, para estas obras necesarias la Junta solo decide sobre cuestiones como el calendario o la forma de pago.

En concreto ¿Cuáles son las obras de carácter obligatorio?

• Según la Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 10:
• 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
• a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b)Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c)La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d)La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.

4 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e)Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

.Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

.Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

.La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.

La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría.

A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Tu comunidad de propietarios en buenas manos

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Obras necesarias en la comunidad de propietarios | OCU fincas y casas

La comunidad, y por tanto todos los propietarios, está obligada a realizar el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus elementos e instalaciones.

El inmueble debe conservar sus condiciones de habitabilidad y responder en todo momento a las exigencias normativas, lo que implica velar por su estructura, su seguridad, estanqueidad, accesibilidad, redes de suministros, ornato… Esto incluye el mantenimiento permanente, la reparación de aquello que haya podido romperse o estropearse y, en casos más graves, la correspondiente rehabilitación o renovación.

La comunidad me puede obligar a realizar estas obras.

Qué mayorías necesita la comunidad.

La ITE o inspección técnica de edificios se venía exigiendo por los ayuntamientos respecto del estado de conservación del edificio.

La ley estatal del Suelo impuso en 2015 la obligación de realizar periódicamente el llamado informe de evaluación de los edificios, que ampliaba la revisión a tres aspectos: el estado de conservación, el de accesibilidad y la eficiencia energética.

La norma fue declarada inconstitucional por una cuestión de competencias, pero las comunidades autónomas han ido aprobando su propia normativa con esas mismas referencias.

Por lo tanto, hay que acudir a la legislación de cada comunidad autónoma para ver cómo regulan la evaluación de edificios (ya se llame ITE o IEE). En particular su calendario de aplicación, la antigüedad para la que se exige y algunas otras especificidades. Por otra parte, los ayuntamientos pueden aprobar su propia normativa en ordenanzas.

La mayor parte de las CCAA exigen el Informe para edificios de más de 50 años. En Cataluña la antigüedad es de 45 años y en Castilla y León de 40.

La antigüedad se toma bien del certificado final de obra, de la licencia de primera ocupación o de la información del catastro.

Además de por antigüedad, también se exige el IEE cuando la comunidad solicite ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, al margen de su antigüedad, así como para edificios catalogados.

Normalmente el administrador de la comunidad estará al tanto de estas obligaciones legales, pero conviene que los propietarios las conozcan porque son los responsables finales. Los informes se registran y se ofrece a información pública qué edificios han cumplido o no con esta obligación, así como aquellos que tienen pendiente de realizar intervenciones de tipo inmediato o urgente.

El fondo de reserva en la comunidad de propietarios.

La Junta decide sobre las obras

Por tanto, las obras necesarias para la conservación del edificio resultan obligatorias para todos los vecinos. También son obligatorias las obras de mejora de accesibilidad requeridas por los afectados, siempre que su importe no exceda del equivalente a 12 meses de cuotas ordinarias. Cuando su coste excede de ese límite, se requiere mayoría para su aprobación en Junta.

La Ley de Propiedad Horizontal prevé que “los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”.

En teoría, para estas obras necesarias la Junta solo decide sobre cuestiones como el calendario o la forma de pago. Pero la vida real es más compleja. Al margen de las imposiciones concretas de las autoridades, los problemas vienen muchas veces por establecer cuándo una obra es realmente necesaria o cuándo es una mejora.

Hay veces que el criterio técnico no es unívoco; la última palabra la tiene la Junta.

Por ejemplo, respecto de una rehabilitación de fachada, puede aprobarse una obra que se limite a reparar los defectos sustanciales para pasar la inspección, o puede aprobarse una rehabilitación más integral que sea más duradera y que incluya una mejora de la envolvente térmica del edificio.

Es una cuestión de dinero y de visión a más largo plazo que los propietarios deberán decidir, con el apoyo del administrador para buscar subvenciones y presupuestos con posibilidad de pago aplazado y financiación. En materia de instalación o sustitución de ascensores y de eliminación de barreras arquitectónicas también existe una casuística muy amplia.

• Renovación de fachada: obra de conservación o mejora.
• ¿Cuándo es obligatoria la instalación del ascensor?
• Condenado el local a pagar el ascensor.

Por otro lado, hay distintas instalaciones comunes que necesitan de un plan obligatorio de mantenimiento y revisión periódica conforme a su respectiva normativa técnica: ascensores, calderas centrales, puertas de garaje, sistema antincendios, piscinas, etc.

También aquí puede haber elementos que sean una exigencia normativa directa y otros que, al hilo del cumplimiento de esa exigencia, pretendan incorporar una mejora en la instalación.

Hay que trasladar la información correcta a los propietarios para que tomen las decisiones con conocimiento de causa.

Obras en las comunidades de propietarios

28/09/2022

Las reformas no son plato de buen gusto para nadie, ni para el que las hace y especialmente tampoco para el que las sufre indirectamente. Esto hace que a veces surjan problemas, por lo que es recomendable conocer el reglamento de obras en comunidades de vecinos y guiarse por él.

A continuación veremos qué dice la ley al respecto y cómo proceder en caso de que las obras se realicen en una vivienda particular o en la comunidad.

Ley de propiedad horizontal sobre las obras en zonas comunes.

Cuando la comunidad de vecinos aprueba hacer obras en zonas comunes hay que fijarse en lo que dicen los artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

De estos artículos se extraen tres aspectos importantes:

• Los vecinos deberán consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas.
• El propietario tiene derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Ley de propiedad horizontal sobre las obras en las fachadas y cubiertas.

En el caso de que las obras se realicen en las fachadas o cubiertas del edificio, en el reglamento de obras en comunidades de vecinos están consideradas como elementos comunes de la comunidad de propietarios. Por lo tanto, se rigen por la misma regulación.

¿Qué obras puedo realizar en mi vivienda o local?

• Dejando a un lado el caso de que las obras se realicen en zonas comunes, ¿qué pasa si tú quieres reformar tu vivienda?
• En este caso, el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal aclara que cualquier vecino puede realizar obras siempre y cuando no altere la estructura o afecte a la seguridad del edificio.
• Dice así: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

Sin embargo, es importante aclarar que hay elementos como los muros que rodean a cada vivienda que son propiedad de la comunidad y no de cada vecino. Por eso, no se pueden juntar viviendas o bajos para convertirlos en uno solo.

Se necesitan permisos para realizar obras en una comunidad de vecinos.

Por lo general, los propietarios no necesitan el consentimiento de la comunidad para realizar obras en su vivienda. Tan solo es necesario solicitar en el ayuntamiento correspondiente los permisos que indiquen las ordenanzas municipales.

Sin embargo, sí que es recomendable hablar con el presidente de la comunidad para ponerle sobre aviso y avisar a los vecinos más próximos y pedirles disculpas por las posibles molestias que puedan causar las obras.

¿Cómo puede actuar la comunidad de vecinos si una obra es ilegal?

Si los permisos municipales no están en regla y un vecino se queja, el presidente de la comunidad tiene el poder de paralizar las obras e iniciar acciones legales. Por eso, para evitar posibles problemas, siempre es recomendable asegurarse de que estamos cumpliendo con lo dispuesto por la ley.

Además, cabe recordar que el artículo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal obliga al vecino que realiza la obra en su vivienda a:

1. No se menospreciar los derechos del resto de propietarios.
2. Tener en cuenta los horarios para realizar las obras, así como el nivel de ruido a respetar.

Recomendaciones para evitar problemas en las comunidades de vecinos en obras de viviendas.

Puesto que, como decíamos al principio, las obras no son plato de buen gusto asegúrate de seguir ciertas recomendaciones para causar las menores molestias posibles a tus vecinos:

1. Cumplimiento de los horarios.

Los trabajos de obra solo podrán realizarse entre las 8 de la mañana y las 21 horas en días laborales. En el caso de que haya que hacer ruido con maquinaria pesada la franja horaria permitida termina a las 20 horas.

2. Nivel de ruido permitido.

Los niveles de ruido deben permanecer dentro de los parámetros establecidos por ley. Así, entre las 8 de la mañana y las 22 horas las alteraciones acústicas nunca deben estar por encima de los 35 dB.

3. Suciedad y escombros.

La comunidad no es la responsable de limpiar y recoger el polvo, la suciedad o los escombros generados por la obra. Asegúrate de que la empresa que contratas protege y limpia las zonas comunes a su paso.

4. Posibles desperfectos.

Con el transporte o la carga de material se pueden dañar paredes u otros elementos comunes. La empresa de reformas debe contar con un seguro que cubra este tipo de imprevistos. Tu seguro del hogar no será suficiente en estos casos.

¿Es OBLIGATORIO avisar a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS si hago OBRA?

¿Quién no ha sufrido alguna vez las incansables obras en la casa de algún vecino en las que retumbaban nuestras paredes? Es posible que todos hayamos pensado alguna vez en quejarnos al presidente o presidenta de la comunidad, al vecino en cuestión, y más de uno seguro que ha llamado a la policía.

Sin embargo, debemos saber que, en la mayoría de los casos, las obras, por muy molestas que nos resulten, suelen ser autorizadas previamente por el presidente de la comunidad.

Vamos a ver en qué casos tenemos que avisar a la comunidad de propietarios si hacemos obras en casa.

¿Es obligatorio avisar a la comunidad de propietarios si hago obras?

La realidad es que siempre que decidimos hacer una obra en casa, tenemos que avisar a la comunidad de propietarios. Por tanto, sí, es obligatorio.

Así, tal y como recoge la Ley de Propiedad Horizontal, «los propietarios estamos autorizados a modificar nuestras viviendas siempre y cuando estas actuaciones no perjudiquen a otro propietario o alteren la estructura, seguridad o configuración del edificio’’.  

¿Cómo avisar a la comunidad de propietarios de las obras?

Si nos decidimos a realizar una remodelación en nuestra vivienda, el modo de avisar a la comunidad de propietarios de las obras será contactando con el presidente de esta.

El objetivo es que este pueda asegurarse de que las actuaciones son legales y que no van a alterar los espacios comunes del inmueble.

No obstante, comunicárselo al presidente de la comunidad no significa que estemos autorizados inmediatamente a realizar la obra, ya que es recomendable avisar también al resto de vecinos para lograr ese buen ambiente que todos deseamos en nuestra comunidad de propietarios. Además, esto tiene alguna explicación.

¿Cuándo tenemos que avisar a todos los vecinos de la comunidad de propietarios de nuestra obra?

Bien, como hemos dicho, la obligatoriedad reside en avisar al presidente de la comunidad, pero hay una excepción: cuando nuestra obra vaya a afectar a alguna zona común del edificio o urbanización, tendremos que avisar a todos los vecinos de la comunidad de propietarios de nuestra obra.

Así, las reformas se someterán a una votación durante una junta de vecinos en la que se decidirá si pueden realizarse. No obstante, si existe un acuerdo previo sobre la obra, no será necesario convocar la junta.

Además, aquellas reformas que afecten de algún modo a las zonas comunes tendrán que ser aprobadas de forma unánime.

¿Qué ocurre si hago obra sin consultar a mis vecinos?

En caso de que hagamos una obra en la vivienda sin consultar a nuestros vecinos o sin que haya sido aprobada por el resto de propietarios de la comunidad, podremos enfrentarnos a una multa o indemnización por daños y perjuicios.

En estos casos, la comunidad tendrá un plazo de reclamación de 15 años en el que los vecinos pueden decidir cómo actuar judicialmente. Además de pagar la multa, es probable que los vecinos nos obliguen a devolver las zonas comunes a su estado anterior (si afectaba también a estas), con todos los gastos que esto conlleva. 

¿Cuánto tiempo puede durar una obra en un piso?

• Hablando de estimaciones y fechas aproximadas, podemos afirmar que una reforma de remodelación de una casa puede durar desde 3 días hasta 3 meses en caso de una casa pequeña.
• Por otro lado, una vivienda mediana toma un tiempo promedio entre 4 y 16 semanas.
• Y la reforma completa de una casa grande puede durar hasta 6 meses, llegando al año, incluso.

Horarios permitidos en una comunidad de propietarios para las obras

1. Otra de las cuestiones a tener en cuenta para evitar un conflicto en nuestra comunidad de propietarios cuando realizamos una obra son los horarios permitidos.
2. Los administradores de fincas de Madrid han tenido que lidiar en muchas ocasiones con problemas derivados de horarios y obras, por eso mismo te recomendamos contar con un administrador de fincas colegiado que te guíe en el proceso de las obras en tu comunidad.  
3. Así, para evitar problemas relacionados con el ruido y la suciedad, las normas indican que las obras deben realizarse:

• Días laborales: de 8:00 a 21:00 horas.
• Uso de maquinaria de 8:00 a 20:00.
• Fines de semana o festivos: de 9:30 a 21:30 horas.

Comunidades de propietarios: lo que hay que saber

La comunidad de propietarios es la entidad compuesta por todos los vecinos, propietarios de pisos y locales integrantes de un edificio, y viviendas unifamiliares con zonas comunes, que gestiona sus derechos y deberes.

La participación en las decisiones de cada propietario se expresa en una cuota o coeficiente asignado al piso o local, teniendo en cuenta que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.

Desde el Portal del Consumidor se aportan las claves más importantes para cumplir con la ley y tener la comunidad al corriente de todas sus responsabilidades.

Obligaciones

Lo primero que hay que saber es que todos estos edificios, bloques de viviendas o viviendas unifamiliares que tienen zonas comunes deben regirse por la Ley de Propiedad Horizontal, por un lado, y por los propios estatutos de la comunidad, que acuerdan todos los vecinos, por otro. Estas normas marcarán las actuaciones dentro de la comunidad.

Se tienen que mantener las instalaciones en buen estado de conservación y salubridad. La comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

Un propietario no puede hacer obras que alteren el inmueble, cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o perjudiquen los derechos de otros propietarios.

Si un vecino desea cerrar su terraza o colocar un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está regulado, se debe debatir y votar en la junta, siendo necesario el consentimiento unánime de la comunidad. En ocasiones es necesario el permiso del ayuntamiento.

Se debe dotar un fondo de reserva, es decir una cantidad que debe reservar la comunidad para atender los gastos de conservación y reparación del edificio. No puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Es conveniente revisar la potencia de electricidad contratada, por si es superior a la necesaria y se está pagando de más.

Es obligatorio el mantenimiento de las instalaciones eléctricas, a través de un contrato con una empresa habilitada. Estos son los periodos obligatorios:

• Garajes con más de 25 vehículos, piscinas con potencia instalada superior a 10kW y alumbrados exteriores con potencia superior a 5kW, cada 5 años.
• Zonas comunes del edificio a partir de 100kW de potencia total instalada, cada 10 años.

Es obligatorio realizar revisiones periódicas de los ascensores, contratando el servicio con una empresa mantenedora, en los siguientes plazos:

• En edificios residenciales de menos de seis pisos y con una antigüedad inferior a 20 años: cada seis semanas.
• El resto: cada mes.

También hay que realizar una inspección técnica cada cuatro años si el edificio tiene más de cuatro plantas o más de 20 viviendas; y cada seis, si tiene menos de 20 viviendas.

Las partes comunes de las instalaciones de gas deben someterse a revisiones periódicas a través de una empresa habilitada:

• Si son de butano y propano: revisión anual del depósito y cada 5 años inspección de la instalación. 
• Si lo utilizado es gasóleo: revisión cada 10 años para depósitos con capacidad entre 3.000 y 5.000 litros; por encima, cada 5 años.
• Si el combustible es gas natural: una inspección periódica cada 5 años.
• Instalaciones de climatización, agua caliente y calefacción de potencia superior a 70kW: mantenimiento cada mes.

Prevención de riesgos: Es obligatorio cumplir las normas de prevención de riesgos laborales en relación a trabajadores contratados por cuenta ajena (como el portero, el conserje, etc.) y a obras realizadas por la comunidad. Es recomendable consultar la siguiente legislación: Ley 31/1995 y Real Decreto 1627/1997.  

Los extintores tienen que estar correctamente revisados y mantenidos, a través de un contrato de mantenimiento con una empresa acreditada. Las revisiones se hacen para comprobar el estado de las botellas, su peso y aspecto externo, así como la manguera, boquilla, etc. Además, cada 5 años la empresa debe realizar un retimbrado o prueba hidráulica.

Las piscinas privadas de comunidades de más de 30 vecinos deben disponer de un socorrista con conocimientos en primeros auxilios siempre presente durante el horario de baño, así como elementos para ayudar al rescate, como perchas y salvavidas.

Seguros: Según la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid, es obligatorio que todos los edificios estén asegurados por riesgos de incendio y daños a terceros (responsabilidad civil).

Además de esos seguros, siempre es conveniente que la comunidad tenga contratado alguno de multiriesgo de comunidades, de daños sobre elementos comunitarios, de robo, de defensa jurídica y de riesgos extraordinarios.

Cada propietario puede tener, además, contratado un seguro que cubra los daños que se puedan causar a algún vecino o a la comunidad.

Composición de la comunidad de propietarios
Para el funcionamiento de la comunidad de propietarios, se designa un presidente de entre todos los propietarios de las viviendas y locales, mediante turno de rotación o por sorteo (excepto si se establece otra condición en los estutatos propios de la comunidad). Es obligatorio ejercer el cargo de presidente, no se puede renunciar a él, puesto que la ley así lo establece para asegurar el principio de igualdad entre todos los vecinos.

Sin embargo, el presidente elegido puede solicitar su renuncia ante la junta de vecinos, que puede aceptarla y elegir otro presidente, o negarse, en cuyo caso se debería recurrir a un juez, que estudiaría las razones del renunciante y tomaría una decisión.

La función del presidente es convocar la junta de propietarios, representar a la comunidad en los asuntos que le afecten en vía judicial y extrajudicial y llevar a cabo los acuerdos adoptados por la junta.

Las reuniones se convocan, al menos, una vez al año, aunque se pueden solicitar reuniones extraordinarias siempre que lo pida una cuarta parte del total de propietarios. Todos los cargos se renuevan al año.

No osbtante, el Real Decreto Ley 8/2021 de 4 de mayo sobre medidas urgentes frente a la COVID-19 establece que la obligación de convocar y celebrar junta de propietarios quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021, así como la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

En este periodo sí se permitirán reuniones a solicitud del presidente a las que concurra una cuarta parte de los propietarios, así como la adopción de acuerdos mediante la emisión de voto postal o telemático, siempre que se cumplan las garantías de participación de todos los propietarios.

Para llegar a acuerdos en la junta, se exige una mayoría de votantes u otra, en función del tema que se trate. Los que exigen unanimidad de todos los propietarios presentes son los que implican la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.

Para decisiones más comunes, como establecer o suprimir servicios como ascensor, portería, vigilancia…, es suficiente que voten a favor de las 3/5 partes. Solamente se requiere la mayoría de los votos (51%) en el caso de que se plantee eliminar barreras arquitectónicas para facilitar el acceso a minusválidos.

Reclamaciones de consumo

Únicamente si surgen problemas entre la comunidad de vecinos y una empresa a la que se haya encargado una reparación o la instalación, por ejemplo, se puede presentar una reclamación o solicitar un arbitraje en consumo.

La comunidad de propietarios se considera como consumidor final, por eso, siempre que exista un problema entre esta y una empresa, se encuentra amparada por la ley que protege al consumidor.

Para presentar una reclamación en nombre de la comunidad, se debe adjuntar la documentación que acredite que esa persona la representa, así como una autorización de la comunidad para presentar la reclamación (acta).

Sin embargo, en el caso de que la controversia sea entre algún propietario y la comunidad, por ejemplo por temas de impago, problemas entre dos vecinos concretos, etc., habrá que acudir a los tribunales para resolverlo.

Reparaciones obligatorias en la comunidad: ¿Cómo funciona?

Si vives en un bloque de vecinos, debes saber que existen una serie de reparaciones que son obligatorias de realizar por la comunidad con el fin de mantener los servicios y elementos comunes en perfectas condiciones. Pero ¿Quién puede solicitar estas reparaciones y cuáles son los elementos comunes? Te lo contamos aquí.

¿Qué se considera reparación urgente?

Se consideran reparaciones urgentes todas aquellas averías que se originen en los elementos comunes y deban ser reparadas inmediatamente. De no ser así, estos problemas podrían causar perjuicios graves a la propia comunidad o los vecinos. Este concepto ha sido recogido en la jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial.

¿Cuáles son los deterioros más habituales que te encontrarás en las comunidades?

• Problemas en el sistema eléctrico; ya sea por su antigüedad, por daños, por vandalismo, etc.
• Elementos de seguridad del propio edificio, como la toma de tierra del pararrayos o los muros de carga.
• Alumbrado del edificio.
• Sistema de abastecimiento de agua (explosión o roturas de tuberías, agua turbia, etc.).
• Saneamiento del edificio y estado de las bajantes.

¿Cómo hacer frente a una reparación de urgencia?

En estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 20, indica que no es necesario celebrar una junta de vecinos para llevar a cabo una reforma urgente.

Por tanto, es el administrador de la finca quien tiene que tomar las riendas y contratar a un profesional para que solucione el problema cuanto antes.

Solo necesitará comunicárselo al presidente o a los propietarios.

En cualquier caso, el artículo 7.1 de la citada ley deja muy claro que ningún vecino puede tomar decisiones por su cuenta ante este tipo de hechos.

Pero hay excepciones que te contaremos en este artículo.

En principio, el único que tiene potestad para actuar frente a una reparación urgente es el administrador o, en su defecto, el presidente.

¿Qué es una reparación común o mejora de la comunidad?

Las reparaciones comunes o aquellas que mejoran el estado de la comunidad son los trabajos necesarios para la conservación del inmueble. También se consideran como tales las obras que ayuden a la conservación de instalaciones y servicios comunes. La ley también engloba dentro de este apartado la construcción de nuevos elementos, como una piscina.

Eso sí, para que las puedas llevar a cabo, precisas de la aprobación de la mayoría cualificada; es decir, de tres quintas partes de los propietarios. Por tanto, para sacar adelante estos proyectos, necesitarás convocar a la junta de vecinos y exponer el caso.

Te recomendamos: Acuerdos por unanimidad, mayoría simple o cualificada. ¿Qué es y cuándo se usa?

¿Qué pasa con los vecinos que no estén de acuerdo?

Los vecinos que no estén de acuerdo con las obras no estarán obligados a pagar en ciertas ocasiones. Por ejemplo, si el gasto es mayor a la suma de tres mensualidades de gastos comunes, los propietarios disconformes serán excluidos del pago. Eso sí, tampoco podrán aprovecharse de las mejoras, salvo que no se pueda privarlos de ellas por motivos materiales.

La ley también establece que si, con posterioridad, esas personas disconformes quisieran beneficiarse de las obras (por ejemplo, usando la nueva piscina) podrían abonar los gastos. Eso sí, no solo se pagará el porcentaje correspondiente, sino también unos intereses establecidos legalmente.

Obligación de reparación de elementos comunes

La LPH obliga a la comunidad a realizar ciertas obras necesarias sin contar con un acuerdo previo de la junta de vecinos. Literalmente, dice lo siguiente:

“Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Estas obras obligatorias pueden surgir por la necesidad de mantenimiento del propio edificio o ser impuestas por la Administración Pública.

En cualquier caso, hay que ejecutarlas, especialmente si se trata de las últimas.

La administración suele dar un plazo para acometerlas y, si no se cumple, las llevan a cabo igualmente, para después pasar la factura a la comunidad con su correspondiente multa.

Comunicación y aprobación de las reparaciones urgentes de los elementos comunes

Como te hemos explicado antes, la LPH establece que no es necesario convocar una junta para hacer frente a los arreglos urgentes.

Y la persona competente para llevarlos a cabo es el administrador, quien solo tiene que comunicárselo al presidente.

Si no existiese esta figura, tendría que hacerse cargo directamente el presidente cuando fuera informado por el vecino afectado.

Un ejemplo de obra urgente puede ser la reparación de un techo tras una temporada de lluvias debido a que cause goteras o filtraciones al vecino del piso más alto. En estos casos, se debe informar al resto de propietarios a posteriori, no antes de abordar el proyecto.

¿Qué pasa si se hace “oídos sordos” a estos problemas?

Si el afectado comunica el problema pero nadie se hace cargo, el artículo 7.1 de la LPH no impide que el propietario ejecute dichas obras. La jurisprudencia avala este extremo, pero solo en ciertos casos:

• Si le ocasiona importantes molestias, y con la gravedad de que pueden ir a más.
• Se ha de comunicar antes a la comunidad.
• Si los responsables de hacerse cargo de la obra muestran una actitud pasiva durante un período de tiempo (no se determina concretamente en la ley).

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En estas situaciones, cuando es el propietario afectado el que toma la iniciativa, este tiene derecho a repercutir el coste a la comunidad. Eso sí, siempre y cuando la obra se efectúe para solucionar un problema urgente.

Utilizando el ejemplo anterior, si el mal estado del tejado provoca goteras en tu casa, se lo comunicas al administrador y no te hace caso, podrías contratar a alguien. Esa factura te la abonaría la comunidad.

Pero, si aprovechas para arreglar la cubierta de un tejado que está bien y que corresponde al contorno de tu casa, no se contemplaría como obra urgente.

En definitiva, las reparaciones obligatorias de la comunidad de vecinos pueden ser de carácter urgente o de mantenimiento.

Dependiendo de su naturaleza, las pueden iniciar el administrador, el presidente o el vecino afectado.

En la Ley de Propiedad Horizontal están todos los supuestos legales para abordarla sin que haya conflicto de intereses u otros problemas.

Faro Ledesma