Limitacion del uso turistico por la comunidad de propietarios

Las Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas en Andalucía.

Es decir, las Comunidades de Propietarios lo tienen cada vez más difícil para que los vecinos no puedan comercializar sus pisos como viviendas turísticas si dicha prohibición no estaba incluida ya en los Estatutos originales del edificio o, si no lo vota la Comunidad de Propietarios en Junta de Vecinos y lo aprueban por “unanimidad”.

Y prueba de ello es la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, de fecha 12 de julio de 2022, que declara nulo el acuerdo adoptado por una Junta de Propietarios que prohibía que vecinos pudieran comercializar su viviendas como apartamentos turísticos.

Si bien contra dicha Sentencia aún cabe recurso ante el Tribunal Supremo, son cada vez más las Audiencias Provinciales que están tomando dicha postura, cambiando la línea jurisprudencial, que establece que las Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas nuevas en dicha Comunidad.

Es decir, no sirve con la mayoría de tres quintos (3/5) que indica la Ley  para que una Comunidad de Propietarios prohíba nuevas viviendas turísticas en esa Comunidad. Con la cuota de tres quintos (3/5), una Comunidad de Vecinos puede limitar o condicionar el uso de las viviendas turísticas, pero no prohibirlas.

Y es que, para prohibirlas, es necesaria la “unanimidad”, y no la cuota de 3/5.

Establecer límites o condiciones a la explotación de viviendas turísticas es algo difuso aún, que está por especificar y determinar por la jurisprudencia pero, nuevamente, no se puede prohibir si no es por acuerdo unánime de la Comunidad de Vecinos la explotación de nuevas viviendas turísticas en la Comunidad.

Por lo tanto, en Málaga y Córdoba ha habido Comunidades de Vecinos que han acordado prohibir nuevas viviendas turísticas mediante acuerdo de tres quintos, y propietarios afectados por dichos acuerdos los han impugnado en vía judicial, declarándose la nulidad de dichos acuerdos en primera instancia y, posteriormente, tras apelar la sentencia de primera instancia la Comunidad, una vez más en segunda instancia la Audiencia Provincial (de Málaga y Córdoba) han dado la razón a los vecinos afectados por dichos acuerdos comunitarios, declarándolos nulos e impidiendo que la Comunidad de Propietarios pueda prohibir nuevos apartamentos turísticos si no es por votación por unanimidad. En definitiva, una Comunidad de Propietarios no puede vetar “de forma general e injustificada” una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”, establece la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba: Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas si no es por unanimidad.

Las Comunidades de Propietarios no van a poder prohibir nuevas viviendas turísticas en el bloque si no es en votación por unanimidad de los vecinos. La cuota de tres quintos que indica la Ley no va a ser suficiente, según sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga y Córdoba.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba se basa en rechazar que la posibilidad de limitar la actividad turística comprenda también la de prohibirla.

Y es que, como aclara la sentencia de Córdoba, solo puede prohibirse la actividad turística a través del título constitutivo del edificio o, en su caso, mediante la modificación de sus estatutos por unanimidad de los propietarios. Y es que, solo así puede restringirse a un propietario los derechos sobre su vivienda.

Lo que permite la Ley de Propiedad Horizontal, explica la sentencia, es subirles la cuota de gastos o prevenir las molestias que puedan ocasionar a los vecinos estos apartamentos.

Así, por ejemplo, podría acordarse limitar el número de usuarios o no permitir mascotas, pero en ningún caso se puede limitar en prohibir la actividad turística mediante votación de tres quintos de los propietarios. En resumen, Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas mediante votación de tres quintos (3/5) de cuota de propietarios.

Aún así, el criterio no es unánime en todas las Audiencias Provinciales.

Por ejemplo, hace unas semanas, la Audiencia Provincial de Pontevedra revocó una sentencia que declaraba nulo el acuerdo de una Comunidad de Propietarios que prohibió este tipo de alquileres en el vecindario por no haberse adoptado por unanimidad.

Por tanto, dicha resolución respaldaba la postura de que la Ley de Propiedad Horizontal sí permite adoptar este tipo de decisiones por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, suponga la misma proporción de cuotas en la comunidad.

Es decir, hasta que no haya un pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, existirá una cierta inseguridad jurídica en esta cuestión de prohibir viviendas turísticas mediante votación de la Junta de Propietarios.

Pero choca nuevamente esta sentencia con la práctica de los Registros de la Propiedad, que, según se recoge en la sentencia, vienen admitiendo la inscripción de estos acuerdos de prohibición de viviendas turísticas con mayoría cualificada (3/5) en los estatutos de la finca.

En cualquier caso, la Audiencia Provincial de Córdoba recuerda que, llegado el caso, ante una utilización irregular o molesta de un apartamento turístico por parte de los inquilinos, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2, regula la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad.

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SciELO – Scientific Electronic Library Online

El proyecto SciELO es una iniciativa conjunta entre FAPESP (Fundación de Apoyo a la Investigación del Estado de São Paulo) y BIREME (Centro Latinoamericano y del Caribe de Información en Ciencias de la Salud), a través de la cual se desarrolló una metodología común para la preparación, almacenamiento, diseminación y evaluación de la literatura científica en formato electrónico.

La colección SciELO-México ha contado con el apoyo de financiamiento de parte del Centro de Información para Decisiones en Salud Pública (CENIDSP) del Instituto Nacional de Salud Pública (2006-2007), Macroproyecto: Tecnologías para la Universidad de la Información y la Computación (MTUIC) de la UNAM (2006-2008) y, particularmente, del Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (CONACYT) con el propósito de impulsar la difusión nacional e internacional de las revistas que forman parte del Sistema de Clasificación de Revistas Mexicanas de Ciencia y Tecnología (anteriormente Índice de Revistas Mexicanas de Investigación Científica y Tecnológica), así como para contribuir en la evaluación del impacto de las mismas mediante indicadores bibliométricos consistentes.

A través de su inclusión en la red SciELO, las revistas integradas en la colección SciELO-México participan en las iniciativas y proyectos colaborativos dirigidos a la visibilidad internacional y la obtención de distintos tipos de métricas.

Al respecto destacan los indicadores de la red SciELO disponibles en SciELO Analytics, tanto para la colección SciELO-México en su conjunto como para cada una de las revistas en particular.

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¿Puede prohibir el alquiler turístico una comunidad de propietarios?

Con la reciente estabilización de la pandemia sufrida por la COVID-19, muchos propietarios han vuelto a optar por destinar sus viviendas al alquiler turístico, a través de plataformas digitales como puede ser AIRBNB. Sin embargo, esto puede suponer un problema de convivencia con los vecinos, de ahí que incluso se intente prohibir el alquiler turístico por la comunidad de propietarios afectada. 

La posibilidad de limitar el alquiler turístico en una comunidad de propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ya que, en el caso en el que dicha limitación no esté recogida en los estatutos o la junta de propietarios de la comunidad no haya adoptado tal limitación, no se podrá limitar o condicionar el alquiler turístico.

Para aprobar dicha limitación del alquiler turístico en una comunidad de propietarios será necesario el voto a favor de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas.

No obstante, debemos recordar que para destinar una vivienda al alquiler turístico el propietario que lo desee deberá contar igualmente con la autorización de la administración autonómica correspondiente.

¿Qué tengo que hacer para que aprueben o limiten el alquiler turístico en mi comunidad de propietarios?

En este caso, para acordar la limitación del alquiler turístico en una comunidad de propietarios se deberá convocar una junta de propietarios incluyendo expresamente en el orden del día el punto destinado a la limitación del alquiler turístico en el edificio.

Una vez convocada la citada junta de propietarios, se necesitará el voto favorable para la limitación del alquiler turístico de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación de la comunidad según las recientes reformas de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si tras la votación del acuerdo es finalmente aprobado por el quorum mencionado, será necesaria la expedición de un certificado por un notario de dicho acuerdo para proceder a inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Esto es necesario, ya que los futuros propietarios de viviendas en la comunidad deben conocer tal limitación y, por ende, deben vincularse a la misma.

Es necesario saber que dicho acuerdo no tendrá efectos retroactivos en las viviendas de alquiler turístico que ya cuenten con la autorización pertinente en la comunidad de propietarios, por lo que, si en la comunidad de propietarios ya existen pisos destinados al alquiler turístico, dicho acuerdo no podrá vincular a sus propietarios.

¿Existe la posibilidad de que las viviendas destinadas a alquiler turístico soporten una cuota más alta?

Sí, nuestro texto normativo establece la posibilidad de que las viviendas destinadas a alquiler turístico abonen hasta un 20% más de gastos comunes correspondientes a la comunidad de propietarios.

Este extremo igualmente tiene que ser aprobado en junta de propietarios con los mismos requisitos expuestos para la aprobación del alquiler turístico por la comunidad. 

¿Y si en mi comunidad de propietarios tengo limitado el alquiler turístico pero un propietario destina su vivienda a tal fin?

En este caso, nuestra normativa prevé tal situación otorgando la facultad de solicitar la cesación del alquiler turístico a la comunidad de propietarios, cuyo procedimiento pasamos a explicar:

1. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
2. Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
3. Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Además, podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. 

¿Existen resoluciones judiciales dictadas al respecto?

Aunque aún no disponemos de jurisprudencia en este sentido, recientemente el Juzgado de Primera Instancia nº7 de Córdoba ha concluido que una comunidad de propietarios puede regular la convivencia para reducir las molestias pero no tiene facultad para prohibir el alquiler turístico de una vivienda, por cuanto el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y no pueden ser restringidos, siendo una de las primeras resoluciones judiciales que aborda esta controversia.

Haciendo una interpretación literal, el juez recuerda que nuestra legislación utiliza los verbos ‘limitar’ y ‘condicionar’, por lo que una comunidad -con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios- puede restringir, pero no prohibir el alquiler turístico de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística tal como se describe en la Ley de arrendamientos urbanos.

Además, el titular del Juzgado de Primera Instancia 7 de Córdoba invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo para recordar que los propietarios tienen las máximas posibilidades de realizar en sus inmuebles las actividades que consideren oportuno mientras no quebrante alguna prohibición legal. Las restricciones, por tanto, deben interpretarse de forma limitada.

En conclusión, el magistrado considera que “habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves”, pero en modo alguno se puede prohibir “de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita”. Habrá que esperar a que nuestro más Alto Tribunal se pronuncie para resolver esta controversia.

¿Qué podemos hacer en nuestra comunidad de propietarios?

Una alternativa que recomendamos como abogados expertos en este tipo de conflictos es que se permita el alquiler turístico por parte de las comunidades de propietarios, pero sometiéndolo a condiciones como las que detallamos a continuación:

• Obligación de contratar una póliza de seguros y daños causados por los inquilinos en elemento o zonas comunes;
• Entregar las normas de la comunidad a los inquilinos;
• Pagar una subida de la cuota si se ha incluido esta condición en el acuerdo;
• Obligación de darse de alta en la Administración.

Siempre puede consultar su caso concreto con nuestro equipo de abogados procesalistas. Contacte con ellos aquí. 

Alejandra Lorente

Abogada en el área de litigación y arbitraje

Pisos Turísticos y Comunidad de Propietarios, ¿pueden prohibirlos en 2022?

En los últimos tiempos, resulta habitual que los propietarios que deciden destinar su vivienda al arrendamiento turístico, después de haber comprado la vivienda, se encuentren con que la respectiva Comunidad de Propietarios acuerda en Junta prohibir que los copropietarios destinen las viviendas a apartamentos turísticos. Ante esta situacion, resulta de interés valorar las opciones del propietario y las últimas tendencias en nuestra jurisprudencia.

• En primer lugar, cabe aclarar que el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios prohibiendo a los copropietarios del edificio destinar sus viviendas a apartamentos turísticos puede ser impugnado en vía judicial.

• La impugnación de los acuerdos de la Junta de una Comunidad de Propietarios está sujeta a un plazo de caducidad de entre tres meses y un año, desde la fecha de adopción del acuerdo.

• Ha de tenerse en cuenta que la actividad del propietario-arrendador de la vivienda turística ha de ajustarse escrupulosamente a la normativa vigente.

• La Ley de Propiedad Horizontal establece que la Junta de Propietarios podrá adoptar, a futuro y sin efectos retroactivos, un acuerdo que “limite o condicione” el ejercicio de este tipo de actividad, con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La cuestión nuclear es si la Comunidad de Propietarios está autorizada para prohibir el uso turístico de las viviendas del inmueble, o sólo para limitar o condicionar dicho uso.

A pesar de que existen dudas, dado lo reciente de esta problemática, algunos juzgados vienen decidiendo que la Comunidad no puede vetar preventivamente -de forma general e injustificada- una actividad autorizada y perfectamente legal.

Cosa diferente será que, iniciado su uso turístico, se haga un uso irregular (dañino, molesto, insalubre, peligroso o ilícito), causando perjuicios al inmueble y/o copropietarios.

En tal caso, la solución legal no es la prohibición, si no la privación al propietario de propio uso de la vivienda por plazo de hasta tres años, si las conductas son graves y reiteradas; pues, la mera existencia de ruidos normales, o del trasiego de los ocupantes, no autoriza tales medidas sancionadoras contra el propietario.

En definitiva, el propietario de una vivienda turística puede impugnar judicialmente el acuerdo de prohibición de uso turístico adoptado por la Junta de Propietarios, reclamando la nulidad del mismo, pues la actividad es legal y no incompatible con una normal convivencia.

La comunidad de propietarios no puede prohibir a los vecinos tener pisos turísticos, según la Audiencia de Córdoba

Las comunidades de propietarios no pueden prohibir a los vecinos que oferten sus pisos para los turistas si la regla no estaba recogida en los estatutos originales del edificio o, en su defecto, se asume por unanimidad.

Así lo afirma la Audiencia Provincial de Córdoba en una reciente sentencia (cuyo texto puede consultar aquí) en la que rechaza el recurso interpuesto por una comunidad de propietarios de la ciudad andaluza contra la resolución del juzgado que anuló este acuerdo por ser abusivo y contrario a la ley.

El fallo concluye que la Ley de Propiedad Hori­zontal no permite a los propietarios privar a sus vecinos de la posibilidad de destinar sus pisos al alquiler turístico.

Cuando esta se modificó en 2019 para posibilitar a los dueños limitar o condicionar esta actividad en el edificio con el voto favorable de las tres quintas partes, afirma, no se les estaba dando carta blanca para prohibir este tipo de arrendamientos.

El problema, reconocen los magistrados, es que el texto de la norma es ambiguo.

El criterio seguido por el tribunal cordobés no es unánime entre las audiencias provinciales. De hecho, hace unas semanas, la Audiencia Provincial de Pontevedra tumbó una sentencia que declaraba nulo el acuerdo de una comunidad de vecinos para prohibir este tipo de alquileres en el vecindario por no haberse tomado por unanimidad.

La resolución del tribunal con sede en Vigo avalaba así la tesis de que la ley permite adoptar este tipo de decisiones por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, suponga la misma proporción de cuotas en la comunidad.

Se trata de una cuestión discutida sobre la que hay poca jurisprudencia aún, lo que provoca cierta inseguridad jurídica mientras no haya un pronunciamiento del Tribunal Supremo.

Los vecinos del edificio de Córdoba utilizaron la fórmula introducida por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, para imponer la regla de cero pisos turísticos en la comunidad.

Después de que un juzgado la tumbara por ilegal, recurrieron alegando que la palabra “limitar”, a diferencia del término “condicionar”, sí comprende la facultad de prohibir este tipo de alquileres.

Además, adujeron, es una interpretación coherente con la finalidad de la ley: favorecer el arrendamiento residencial y evitar la escalada de precios en el mercado.

Sin embargo, el tribunal cordobés rechaza de plano esta tesis. Principalmente, porque niega que la posibilidad de limitar dicha actividad comprenda también la de prohibirla.

Esto, aducen los jueces, solo puede hacerse a través del título constitutivo del edificio o, en su caso, mediante la modificación de sus estatutos por unanimidad de los dueños. Y es que, argumentan, solo así puede restringirse a un propietario los derechos sobre su vivienda.

Lo que permite la ley, explican, es subirles la cuota de gastos o prevenir las molestias que puedan ocasionar a los vecinos estos apartamentos. Así, podría acordarse limitar el número de usuarios o no permitir mascotas.

Registro

Este criterio judicial, que no es pacífico, contrasta con la práctica de los registros de la propiedad, que, según se recoge en la resolución, vienen admitiendo la inscripción de estos acuerdos con mayoría cualificada en los estatutos de la finca. Posición que rechaza el tribunal en su sentencia.

Los magistrados también muestran su disconformidad con la práctica en Cataluña, territorio en el que la ley si contempla prohibir el uso y disfrute de elementos comunes (con el consentimiento expreso del afectado) o también de elementos privativos (siempre que lo vote una mayoría del 80 %). El tribunal cordobés discrepa de que el acuerdo mayoritario registrado contra la voluntad del propietario afectado le sea aplicable a partir de ese momento. Aunque la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña considere que la regla inscrita no tiene efecto retroactivo, la Audiencia Provincial de Córdoba hace notar el perjuicio que puede suponer para el propietario a la hora de vender su apartamento. El precio del mismo, consideran, se vería reducido como consecuencia de la imposiblidad del adquirente de destinarlo a alquiler turístico.

 

ACUERDOS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS QUE PROHÍBEN EL ALQUILER TURÍSTICO. ¿SON VÁLIDOS ESTOS ACUERDOS?

• El año pasado se habilitó la posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por parte de la Comunidad de Propietarios, introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
• Este Real Decreto-Ley 7/2019 reformaba de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introduciendo la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, así como establecer cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.
• Para aprobar la limitación del alquiler turístico por la Comunidad de Propietarios bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios.
• No, así lo ha confirmado el Juzgado de Primera Instancia nº7 de Córdoba, en una reciente sentencia, que hace una clara distinción entre prohibir y limitar el uso turístico.

El Tribunal señala que, interpretando la Ley de Propiedad Horizontal, podríamos llegar a la conclusión de que la comunidad de vecinos puede limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística mediante el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, pero para prohibir la actividad sería necesaria la unanimidad de los copropietarios, en aplicación de lo establecido en el art. 17.6 de la LPH.

Así es, en la sentencia anteriormente descrita se ha declarado la nulidad de un acuerdo adoptado en una Junta de Propietarios que prohibía el establecimiento de apartamentos turísticos en el edificio, por ser contrario a la Ley y habiendo sido adoptado, a opinión del Juzgador, con abuso de derecho.

Queda claro pues, que la Comunidad de Propietarios solo tiene potestad para limitar y condicionar ese uso turístico, es decir, poner reglas, horarios, limitar espacios… Pero según la interpretación literal de la Ley de Propiedad Horizontal no podrá prohibir el uso turístico sin unanimidad por parte de los copropietarios, sí limitarlo o condicionarlo.

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Las comunidades de propietarios pueden regular el establecimiento de los apartamentos turísticos

Vivimos en el siglo de la globalización, el ocio y el turismo. Los vuelos low cost facilitan que millones de personas viajen de un país a otro de forma regular: No en vano, en España durante el año 2018 doce ciudades recibieron más de un millón de turistas como Madrid, Barcelona, Sevilla, Palma de Mallorca, Benidorm, Granada o Valencia, entre otras.

No cabe duda que, el auge turístico, que afortunadamente ha acompañado a nuestro país desde los años sesenta, ha sido fuente de ingresos, riqueza y divisas, constituyendo una de las principales “empresas” nacionales, que exigen cada día más hoteles y lugares de alojamiento idóneos y adecuados para tantos millones de huéspedes.

Existen zonas urbanas creadas para el turismo de sol y playa, como Benidorm o Marbella, donde un número elevado de apartamentos tiene como fin el uso turístico.

Pero por otra parte, las históricas capitales españolas como Madrid o Barcelona pese a encabezar la lista de turistas no están planificadas para acoger a tantos visitantes y, de ahí, el auge del establecimiento de apartamentos turísticos que suelen ser más económicos y de fácil consecución a través de internet.

El alquiler de los pisos turísticos se realiza generalmente por particulares o por agencias especializadas y las estancias no pueden superar el límite de un mes.

Es más, para poder alquilar apartamentos turísticos hay que cumplir una serie de requisitos que fijan las Comunidades Autónomas, variando de unas a otras, entre los que podemos destacar: la obtención de licencia municipal expresa para tal actividad (actualmente se ha limitado en algunas ciudades las zonas dónde se pueden establecer estos apartamentos), tienen que disponer de cédula de habitabilidad que refleje el número máximo de personas que pueden alojarse en los mismos; deben estar en perfecto estado de higiene y disponer de muebles y enseres para ser habitados adecuadamente. Además, debe proporcionarse a los inquilinos un número de teléfono disponible las 24 horas del día para atender las incidencias y consultas sobre el apartamento en cuestión y poder proporcionar la asistencia y mantenimiento de imprevistos durante la estancia.También, los arrendadores deberán recabar, como hacen los hoteles, los datos de todas las personas que se alojen y transmitirlos a las fuerzas de seguridad del Estado.

Ante la proliferación excesiva de los apartamentos turísticos en nuestras ciudades que está alterando la pacífica convivencia en muchos edificios, el Derecho, que siempre evoluciona al unísono de las realidades sociales, debe buscar las soluciones menos traumáticas para todos los sectores implicados, procurando conciliar todos los intereses en juego.

El alquiler de los pisos turísticos se realiza generalmente por particulares o por agencias especializadas y las estancias no pueden superar el límite de un mes

El régimen de propiedad horizontal no atribuye a su titular un derecho absoluto de propiedad, ya que tal régimen puede condicionar el destino y aprovechamiento del inmueble y aunque el dueño de un departamento independiente tiene libertad para hacer en su hogar lo que estime conveniente, su comportamiento debe ceñirse a unos estándares “normales” de convivencia y a un uso acorde con el fin previsto para dicho inmueble como preconiza el art. 7.2 LPH que determina que al propietario u ocupante, incluyendo por tanto cualquier arrendatario, no les está permitido desarrollar en la vivienda actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.Naturalmente, no todas las actividades prohibidas tienen que ser molestas o nocivas, simplemente pueden estar vedadas por fijación estatutaria en el título constitutivo o en sus estatutos, como por ejemplo, la instalación de bares, discotecas o apartamentos turísticos que, en principio, son actividades lícitas, pero que, por una razón u otra, pueden no convenir a los promotores de la edificación o a las características personales de la mayoría de los vecinos integrantes del edificio.

Ante la proliferación excesiva de los apartamentos turísticos en nuestras ciudades que está alterando la pacífica convivencia en muchos edificios, el Derecho, que siempre evoluciona al unísono de las realidades sociales, debe buscar las soluciones menos traumáticas para todos los sectores implicados

Respecto del establecimiento de los apartamentos turísticos podemos afirmar que ha pasado, casi de puntillas, la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por virtud del cual, se añade un apartado 12 al art.

17 de aquélla, que determina que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representante las tres quintas partes de las cuotas de participación” (1). De manera que, desde el 6 de marzo de 2019, el legislador deshace la unanimidad existente en el régimen de propiedad horizontal para alterar la mayoría cualificada precisa para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de la explotación de apartamentos turísticos, fijándola en las 3/5 partes de propietarios y de cuotas de participación. Es más, el nuevo apartado 12 del art. 17 LPH permite agravar las cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que las modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Termina el precepto indicando que el acuerdo de la Junta de propietarios no tendrá efectos retroactivos, ya que, el propietario que viniese explotando un apartamento turístico conserva un derecho previamente adquirido, que le habilita para seguir destinando la vivienda a tal actividad, mientras siga cumpliendo los requisitos administrativos indicados. Asimismo, tampoco podrá verse afectado por el incremento en las cuotas de participación que puedan gravarse sobre los citados apartamentos tras el acuerdo de la Junta de vecinos.

Es innegable el desarrollo normativo con el que cuentan actualmente las Comunidades de propietarios para combatir el uso desmedido del alquiler de este tipo de apartamentos o paliar, en lo posible, sus peores consecuencias derivadas de huéspedes que no se compartan civilizadamente.

De manera que, desde el 6 de marzo de 2019, el legislador deshace la unanimidad existente en el régimen de propiedad horizontal para alterar la mayoría cualificada precisa para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de la explotación de apartamentos turísticos, fijándola en las 3/5 partes de propietarios y de cuotas de participación

Pero ¿qué puede hacer una Comunidad de propietarios ante vecinos que alquilan apartamentos turísticos ocasionando un flujo de molestias al resto de vecinos?Lo primero, verificar si los estatutos de la Comunidad recogen este asunto, que salvo los estatutos más recientes, seguramente no abordarán este tema.

Si existiese un vacío estatutario al respecto, simplemente, habrá que incluir la prohibición o gestión del establecimiento de los pisos turísticos como un punto más a debatir en el Orden del día de la Junta de propietarios convocada y que, el acuerdo, sea aprobado por el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que a su vez representen a las tres quintas partes de las cuotas de participación, debiendo seguirse el procedimiento de comunicaciones y publicidad regulado en la LPH. La Junta de copropietarios, como órgano soberano, podrá dar el visto bueno a la posibilidad de destinar las viviendas para uso vacacional o prohibirlo. Por ello, los acuerdos que adopten los vecinos, seguramente, modificarán los estatutos incorporados al título constitutivo o si aquéllos no trataran específicamente dicho asunto habría que añadir un nuevo párrafo o artículo concreto para el establecimiento de la prohibición o el incremento del pago de la cuota de participación que deberá satisfacerse para la utilización del departamento con fines turísticos. En este sentido, en las oficinas notariales sería oportuno aconsejar a los clientes la inclusión estatutaria en las escrituras de división horizontal de cláusulas que se ocupen sobre este asunto.Por supuesto, el acuerdo debe certificarse y elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente con el fin de vincular a los propietarios y terceros, puesto que la mera inscripción en el Registro de la Propiedad del acuerdo de prohibición o habilitación de la instalación de apartamentos turísticos restringirá sin remedio, el fin de los mismos.

Finalmente, podemos decir que las Comunidades de propietarios tienen un papel relevante en el devenir del uso y destino de los departamentos independientes donde rige la propiedad horizontal.

Pueden condicionar la propiedad de los vecinos, ocupantes y arrendatarios, debiéndonos todos felicitar que el legislador esté atento a las nuevas situaciones urbanas originadas por el turismo y la explotación masiva de viviendas turísticas que, en muchos casos, desvirtúan el uso racional y equilibrado de los edificios.

• (1) En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.
• Palabras claves: Apartamentos turísticos, quórum, Propiedad Horizontal, Cuota de participación.
• Keywords: Tourist apartments, quorum, Horizontal Property, Share of ownership.

ResumenEl turismo está cambiando la forma de vida de muchas ciudades, generando nuevos problemas inexistentes en el pasado como el alquiler de apartamentos turísticos que para su establecimiento requieren licencia municipal y el cumplimiento de determinados requisitos administrativos.El régimen de propiedad horizontal no atribuye a su titular un derecho absoluto de propiedad, y por esta razón, actualmente, para el establecimiento o modificación de apartamentos turísticos se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y de las 3/5 partes de las cuotas de participación.AbstractTourism is changing the way of life in many cities, creating new problems that did not exist in the past. These include rentals of tourist apartments, which require municipal licenses and must comply with certain administrative requirements.The horizontal property system does not give owners an absolute right of ownership, and for this reason, a favourable vote of 3/5 of the owners and 3/5 of the ownership shares is currently required to establish or change the use of tourist apartments.