La fianza del alquiler en el pais vasco

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La fianza es un trámite imprescindible para alquilar una vivienda. Y la exigencia de hasta dos o tres mensualidades como garantía encarecen el acceso al alquiler.

El problema llega al abandonar el piso y reclamar la totalidad de la fianza.

Argumentos como la falta de limpieza, desgastes por el uso o pequeños arreglos hacen de la devolución de las fianzas un camino tortuoso.

El Gobierno Vasco exige depositar un mes de fianza. A ello se suma en Vitoria habitualmente una fianza extra, e incluso un tercer mes de fianza. El precio de los alquileres en Vitoria ronda los setecientos euros, hacer frente al pago de las fianzas puede conllevar un gasto elevado.

 “Reclamar no compensa”

La abogada Gracia Herrera explica que en los últimos meses, tras el confinamiento, se han incrementado los casos de caseros que ponen problemas para devolver la fianza.

“Últimamente me están viniendo más casos, no es algo muy habitual en el tiempo pero sí he notado un incremento”, explica Herrera.

“Sobre todo cuando no se establece un vínculo de afinidad entre el arrendador y el inquilino se utilizan esas fianzas para pagar gastos de limpieza, de pintura o gastos que, si no hubiera inquilinos, serían gastos de conservación“.

“Si lo que te quitan son doscientos o trescientos euros es difícil que el inquilino vaya a un abogado a protestar, porque lo que le va a cobrar va a ser más que lo que el arrendador le está restando”. En muchos casos el inquilino se enfrenta a un problema de indefensión: “El arrendador suele tener la sartén por el mango”.

La fianza del alquiler en el pais vasco

Coronación es el barrio con más alquileres de Vitoria.

Ante esta indefensión muchos inquilinos se guardan un as en la manga. “Hay inquilinos que tienen un mínimo de experiencia y el último mes no lo pagan, para que se lo cobren de la fianza.

Ahí le dan la vuelta a la tortilla”. “No es algo que esté bien hecho”, matiza Gracia, “porque realmente tienen que pagar su mensualidad, pero cada uno se vale de sus medios para protegerse”.

En los demás casos la opción que queda es reclamarla.

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Una vez hay una mediación se suele solucionar. Cuando hay un gasto imputable al inquilino “se intenta llegar a un acuerdo”. Pero otras veces es un abuso evidente: “Hay abusos que se reclaman y se ganan“.

“El último caso que me ha llegado es el de una señora mayor que arrendó su casa. La entregó limpia a tres varones que no tenían el mismo concepto de limpieza que la propietaria.

La señora hizo unas fotos remarcando la suciedad, aunque no parecía estar excesivamente sucia”, explica Gracia, “y dices, bueno, esto está usado pero no es una porquería”. En este caso concreto van a tratar de convencer a la señora de que no tiene razón.

“Si los inquilinos no llegan a venir a nuestro despacho, la señora no les devuelve la fianza”, cuenta Gracia.

La fianza no está para ahorrar costes de conservación al propietario

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“La señora quería una empresa de limpieza que lo dejara todo al detalle, pero no consiste en eso”. La fianza no está para ahorrar costes de conservación al propietario: “Un arañazo en el parqué, por ejemplo, son cosas del uso; o una marquita en una silla”.

“El desgaste habitual por el uso tanto del mobiliario como del inmueble es algo que el arrendador tiene que asumir como un coste del alquiler que percibe.

No puede pretender que todo lo que perciba sea un ingreso limpio y que no tenga ningún gasto. Ese no es el concepto del alquiler”, concluye Gracia.

Son situaciones que llegan a su despacho cada vez más a menudo desde el confinamiento.

El parqué y la cuota de la comunidad

Desde Aboaser, Óscar Baro explica que en la mayoría de los alquileres “todo fluye”.

“Cuando hay problemas suele ser por falta de pago y deriva en otros problemas”, aunque lo mayoría de los alquileres que gestionan en esta gestoría “son conocidos entre sí” o gente que ha acreditado ampliamente poder hacer frente a las rentas de los alquileres. Una acreditada solvencia suele ser a menudo una de las razones que justifican un menor número de mensualidades como fianza.

La fianza del alquiler en el pais vasco

Los arañazos y el estado del parqué suele ser una de los argumentos principales de los caseros para descontar dinero de la fianza.

“Por lo que más protesta la gente es por los parqués”, explica Baro: “El propietario tiene que entender que, si lo has alquilado tres años, el deterioro del parqué le corresponde al propietario“.

Es recomendable que sea el casero quien pague la cuota de la comunidad, aunque luego lo repercuta a los inquilinos

Otro problema suele ser la cuota de la comunidad, y aquí recomienda que sea el casero el que pague la cuota.

“Vemos mucho en Vitoria que la cuota corre a cargo del inquilino, insistimos en que sea el propietario el que se encargue de la cuota de la comunidad. Se pueden crear deudas importantes con la calefacción central y el agua”.

Recomienda que este gasto esté domiciliado a la cuota del casero para evitar posibles desacuerdos y deudas a futuro. Aunque el gasto en sí pueda estar repercutido posteriormente a los inquilinos.

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“No creo que Vitoria sea un foco de problemas con los arrendamientos”, matiza Baro. Y es que en Vitoria tampoco hay tanto alquiler como en otras ciudades como Madrid, por ejemplo. “Aquí hay mucha compra“, explica.

La fianza del Gobierno Vasco: ¿dinero a adelantar?

En Gestoría Anitua señalan que uno de los problemas es la devolución de la fianza depositada ante el Gobierno Vasco. “Los arrendadores devuelven las fianzas a los inquilinos antes de que a ellos se la devuelva el Gobierno Vasco“.

El Gobierno Vasco tiene hasta tres meses para devolver esa fianza, aunque suele tardar entre mes y medio, dos. Siempre se devuelve dentro de los plazos.

“Pero hay inquilinos que necesitan esa fianza para irse a otro piso, entonces el propietario decide adelantar el dinero”, explican desde Anitua.

La fianza del alquiler en el pais vasco

Repintar las paredes, salvo casos extraoridnarios, no debería descontarse de la fianza por considerarse un gasto de conservación.

Desde Fincas Armentia explican que el propietario no tiene obligación de adelantar el dinero. “Bastante que el Gobierno Vasco se queda con ese dinero, que ni le va ni le viene, como para que encima el casero tenga que adelantarlo”. Aunque coinciden en que, en cuanto le devuelvan la fianza al casero, tiene que entregársela al inquilino.

No es habitual que haya problemas entre inquilinos y propietarios

De hecho, a veces ocurre que el inquilino deja el piso mejor que cuando se lo alquilaron. Al inquilino no le interesa que tengan que mandar una empresa a limpiar y se lo descuenten de la fianza.

“Intentamos siempre mediar y que haya buen entendimiento, no solemos tener problemas con inquilinos y propietarios, no es lo habitual”, explican desde Fincas Armentia.

“Los caseros que tengo la han devuelto, no he tenido ninguna mala experiencia”, coinciden desde Gestoría Anitua.

¿Cómo hacer el deposito de la fianza de alquiler en el Gobierno Vasco?

La fianza del alquiler en el pais vasco

Desde el 26 de septiembre de 2015, es obligatorio el depósito de la fianza del alquiler en el Gobierno Vasco (Ley 3/2015 de Junio).

Preguntas y respuestas respecto al depósito de la fianza de alquiler en el Gobierno Vasco, cómo hacer el depósito de la fianza de alquiler?

¿Qué es la fianza?

La fianza es una garantía que el inquilino (arrendatario) entrega al propietario (arrendador) para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento. En otras palabras, es el importe que garantiza el pago del alquiler, consumos impagados, daños en la vivienda…

¿Quién debe depositarla en el Gobierno Vasco?

El obligado al depósito de la fianza de alquiler en el Gobierno Vasco es el propietario (arrendador) de la vivienda. Esto implica que, en caso de que el inquilino no pague la fianza, éste (el arrendador) sí tiene que depositarla (lo tendrá que poner de su bolsillo).

¿Dónde tengo que depositar la fianza?

En Zuzenean. Las oficinas están en Gran Vía 85 – 1ª planta, y el horario es de lunes a viernes de 8:30 h a 14:00 h.

¿Cuándo tengo que depositarla?

La fianza tiene que depositarse en el plazo de 1 mes desde la fecha de formalización del contrato de alquiler.

¿Qué cuantía tengo que depositar como fianza?

La cuantía dependerá del tipo de arrendamiento:

  • Una mensualidad de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.
  • Dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamiento cuyo destino primordial sea distinto al de vivienda y al de temporada, por ejemplo, un local.
  • En los arrendamientos de temporada de duración inferior a un año, tanto de viviendas, como de locales, la cuantía de la fianza será proporcional al plazo de duración del contrato, teniendo en cuenta que las dos mensualidades establecidas corresponden al contrato de un año de duración, es decir una regla de tres (1 año = 2 meses fianza por tanto 6 meses de alquiler = 1 mes de fianza)

Si decido no depositar la fianza ¿Qué consecuencias hay?

Hay que distinguir dos situaciones:

  • Si la fianza se deposita fuera del plazo pero sin requerimiento previo expreso, la penalización es un recargo equivalente al 2% del importe de la fianza, más el interés legal por la demora.
  • Si se requiere de manera expresa, la fianza conllevará un recargo del 10%, sin perjuicio de que además la omisión de depositar sea considerada como infracción leve constitutiva como sanción administrativa.

¿Cómo realizar el depósito?

Para realizar el deposito de la fianza puedes (i) acudir a Bizilagun, (ii) realizar un envío por correo postal certificado, (iii) entregarlo en las oficinas de Zuzenean (14:00 a 19:30h) o, (iv) realizar los tramites telematicamente aqui.

Tienes que presentar la siguiente documentación:

  • Formulario cumplimentado que podrás obtener  en: En el formulario hay que hacer constar el número fijo de la referencia catastral del inmueble. Para saber cuál es  puedes consultar  en el recibo  de Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • Una copia del contrato de arrendamiento firmado.-
  • Justificante de pago que se obtiene una vez abonado el importe del depósito:
    • Si la solicitud se realiza a través de internet, mediante formulario on-line, podrá abonarse el depósito por este mismo medio siguiendo los pasos que se indican en el mismo,  u obtener una liquidación que debe imprimirse y con la que acudirá a efectuar el pago en una de las entidades bancarias que se indican en la misma.
    • Si la solicitud se realiza presencialmente, mediante la entrega del formulario en los Servicios Bizilagun, éstos facilitarán una Liquidación con la que acudirá a efectuar el pago en una de las entidades bancarias que se indican en la misma.
  • Una copia del recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, sólo para comprobar que el número fijo de la referencia catastral es correcto.
  • Fotocopia del CIF si la persona solicitantes es una persona jurídica

¿Cuándo me devuelven la fianza?

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, previa solicitud del arrendador, se procederá por parte de Bizilagun a la devolución de la fianza en el plazo máximo de tres meses. En la practica Bizilagun está tardando entre 6 y 7 meses en devolver la fianza.

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¿Cómo solicito la devolución de la fianza?

Antes de nada mencionar que la devolución solo puede solicitarla el arrendador.

Para tramitar la devolución de la fianza hay que aportar la siguiente documentación:

  • Formulario cumplimentado, que podrás obtener en:
  • Resguardo del depósito (el que nos dieron cuando depositamos la fianza).
  • Documento firmado por ambas partes o sentencia judicial firme que acredite la extinción del contrato. En defecto de estos 2 últimos, se admitirá declaración jurada de la persona arrendadora.
  • Si la persona solicitante no figura en el contrato de arrendamiento, documento justificativo de que se ha subrogado en los derechos y obligaciones de la relación contractual.
  • Copia del Contrato de arrendamiento.
  • Fotocopia de la hoja de la Libreta o Cuenta en la que figura el Código de Cuenta Cliente donde se va a ingresar la fianza.
  • Fotocopia del CIF si la persona solicitante es una persona jurídica.

El depósito de la fianza ¿genera interés?

No, el deposito de la fianza no genera ningún interés.

Si con este post no hemos resuelto tus dudas sobre el depósito de la fianza de alquiler en el Gobierno Vasco y tienes más preguntas, te recomendamos este post.

Si aún no has conseguido resolver tu duda, ¡PONTE EN CONTACTO CON NOSOTROS! Nuestro servicio jurídico estará encantado de ayudarte a resolver todas tus dudas.

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Con el objetivo de ofrecer una mayor seguridad a los inquilinos, el Gobierno Vasco aprobó ayer el primer Decreto de desarrollo de la Ley de Vivienda, en el que se crea el Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma de Euskadi y se establece la obligatoriedad de ingresar en un fondo público las fianzas. Además, se determina la cuantía de la fianza y se establece el servicio donde debe depositarse (Bizilagun).

  • ¿QUIÉN?
  • Quien figure en el contrato como persona arrendadora (el que alquila), aunque no sea la propietaria del piso o local.
  • Una vez efectuado el depósito de la fianza, se debe entregar al arrendatario (inquilino) copia de la documentación justificativa en el plazo de un mes.
  • ¿CUÁNDO?
  • Contratos suscritos con anterioridad al 26 de septiembre de 2015: Sólo será obligatorio depositar la fianza en caso de revisión del contrato después de dicha fecha.
  • Contratos suscritos entre el 26 de septiembre de 2015 hasta el 30 de marzo de 2016: Deben depositar la fianza antes del 30 de junio de 2016.
  • Contratos suscritos desde el 30 de marzo de 2016: Deben depositar la fianza en el plazo de un mes desde la fecha de la formalización del contrato.

¿CUÁNTO?

NOTA: Se trata de un depósito gratuito (no hay que pagar tasa).

  • Arrendamientos de vivienda: una mensualidad de renta
  • Arrendamientos distintos de vivienda y de temporada (ej.: locales): dos mensualidades de renta
  • Arrendamientos de temporada (viviendas o locales) de duración inferior a un año: proporcional al plazo de duración del contrato.

¿QUÉ OCURRE SI NO REALIZO EL DEPÓSITO EN PLAZO?

  • Sin requerimiento previo expreso: recargo del 2% del importe de la fianza.
  • Con requerimiento precio expreso: recargo del 10% del importe de la fianza, sin perjuicio de que se considere una infracción leve y se aplique una sanción administrativa (multa de entre 300 y 3.000 euros).

¿QUÉ IMPLICACIONES TIENE?

  • El inquilino no puede utilizar la fianza para el pago de la renta.
  • El arrendador no puede utilizar la fianza para ningún otro concepto relacionado con el alquiler mientras el contrato de arrendamiento esté en vigor.
  • El importe de la fianza no puede ser actualizado ni incrementado durante los 3 primeros años de contrato (sólo si se prorroga se puede exigir al inquilino el abono de la diferencia)

¿ME DEVUELVEN LA FIANZA?

La devolución de la fianza se puede solicitar una vez extinguido el contrato. El Servicio Bizilagun procederá a la devolución de la fianza mediante transferencia bancaria a la cuenta de la persona arrendadora en el plazo máximo de tres meses.

– RÉGIMEN ESPECIAL CONCERTADO –

Las personas arrendadoras pueden acogerse al régimen especial concertado cuando cumplan alguno de los dos siguientes requisitos:

  • dispongan de un mínimo de 10 fincas urbanas arrendadas
  • tengan la obligación de depositar fianza/fianzas por importe superior a 30.000 euros.

El 31 de enero de cada año, estas personas tienen la obligación de presentar una liquidación anual ordinaria donde se indique

  • el movimiento de las fianzas constituidas y canceladas en el año natural anterior a la liquidación
  • altas y bajas de fincas en el régimen especial concertado
  • movimientos de fianzas con expresión del saldo a liquidar

Cómo hacer el depósito de la fianza en el Gobierno Vasco

Mucho de los que empezáis o estáis pensando en alquilar vuestra vivienda, habéis escuchado que “la fianza que el inquilino entrega como garantía a la hora de formalizar el contrato hay que depositarla en el Gobierno Vasco”.

Pues efectivamente así es. Y para aquellos que aún no sabéis de qué estamos hablando, vamos a explicar en qué consiste y qué pasos tenéis que dar.

 El 15 de marzo del 2016 el Gobierno Vasco aprobó el decreto que regula la obligación de depositar las fianzas y el registro de contratos de alquiler de los inmuebles de la comunidad Autónoma Vasca. A partir de esta publicación ha habido una avalancha de solicitudes y el departamento que lo gestiona del Gobierno Vasco, Bizilagun, ha tenido que ir modificando la forma de tramitarlas.

  • Dicho lo cual, desde Bilboabando vamos a intentar responder a algunas de las cuestiones que nos planteáis con respecto al “depósito de la fianza”.
  • ¿Dónde se deposita?
  • El depósito de la fianza lo tenéis que tramitar en Gran Vía 85, en el departamento de Bizilagun del Gobierno Vasco.

Según entráis, a mano derecha, hay que subir unas escaleras hasta llegar a la primera planta.

Una vez allí, cogéis un número a la espera de que os atienda una de las tres personas que hay para tramitar los registros de contratos de alquiler y los depósitos de fianzas.

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¿Quién puede depositar la fianza?

La persona que puede depositar la fianza es, normalmente, el arrendador. Aunque también la puede tramitar cualquier persona autorizada por éste.

  1. ¿Cuál es la cuantía a depositar?
  2. La cantidad que debemos depositar se fija en función del tipo de contrato de arrendamiento que hagamos:
  3. Una mensualidad para alquileres de vivienda habitual.

Dos mensualidades para alquileres de uso distinto a vivienda habitual (locales, pabellones, bares, etc…)

    En arrendamientos de temporada, la cuantía de la fianza será proporcional a la duración del contrato, siendo dos mensualidades para un año. Se suele dar en contratos de alquileres a estudiantes, trabajadores, empresas, por obras en la vivienda, etc…

Por  ejemplo, si  alquilamos  la vivienda  de forma  temporal a  unos trabajadores durante tres meses y la renta  mensual  es de 600 euros, la fianza a solicitar en el caso de que  se quedaran  1 año seria 1.

200 euros pero como se quedan  únicamente  tres, la parte  proporcional que Bizilagun nos requerirá será de 300  euros, independientemente de   que  a los  trabajadores  les  hayamos  solicitado como  garantía adicional una o más mensualidades.

¿De cuánto tiempo se dispone para depositarla?

A partir de que se formaliza el contrato, se dispone de un mes para depositar la fianza en Bizilagun.

¿Qué documentos hay que presentar para depositar la fianza?

Una vez firmado el contrato de alquiler debemos presentar una serie de documentos a la hora de llevar a cabo el pago de la fianza. A continuación tenéis un listado con lo que os pedirán:

Copia del contrato. Debéis indicar en él el número fijo de la referencia catastral del inmueble. Lo encontrareis en el último recibo del Impuesto de Bienes e Inmuebles.

Un “formulario” de solicitud de fianza cumplimentado. Os lo facilitarán en Bizilagun para que lo rellenéis o también lo podréis descargar desde su propia página.

Una vez entregada esta documentación os enviaran por correo certificado a la dirección de correo que indiquéis, la carta de pago. Desde Bizilagun nos informan que, a fecha de hoy, la carta de pago está tardando en llegar unos cuatro meses. Pero sabemos que ha habido casos en los que la han facilitado en el mismo día.

  • Cunado hayáis ingresado la fianza en una de las entidades bancarias que os indiquen, Bizilagun recibirá una alerta del ingreso y a los pocos días os llegará, bien por correo electrónico o bien por correo certificado a la dirección que hayáis indicado en el formulario, el contrato sellado junto con el resguardo del depósito.
  • ¿Qué pasa si se tramita fuera de plazo o no se deposita la fianza?
  • Si la fianza se deposita fuera de plazo y no hubiera habido requerimiento previo, el recargo seria un 2% del importe de la fianza.

En caso de que hubiera requerimiento expreso, el recargo sería del 10% y además podría acarrear una multa entre 300 y 3.000 euros.

  1. ¿Cómo se puede tramitar la fianza?
  2. Podemos tramitar el depósito de la fianza de diferentes formas: 
  3. De manera presencial:
  4. Presentándose en el departamento de Bizilagun ubicado en la primera planta del Gobierno Vasco.
  5. Horario de 8:00 a 19:30, de lunes a viernes. (En agosto el horario es de 8:00 a 14:30)
  6. No abren en días festivos ni el 24 ni el 31 de diciembre.
  7. Por e-mail:

Enviando la documentación que tengamos por email. Pero solo lo podremos tramitar así en casos excepcionales o si vivimos en otra comunidad autónoma. Y en tal caso, la dirección de e-mail nos la deberán facilitar desde el propio departamento de Bizilagun.

De forma Online:

Accediendo de manera online a la página de Bizilagun “depósito online“. Una vez allí, nos aparecerá un formulario que tendremos que ir rellenando.

  • Mediante correo certificado: Por último, también podremos enviar la documentación de la que dispongamos a través de un correo certificado a la siguiente dirección: Bizilagun Gran Vía 85 – 1º 48011 Bilbao
  • ¿Qué hay que hacer para recuperar la fianza una vez haya finalizado el contrato de alquiler?
  • Una vez finalizado el contrato de alquiler podemos recuperar la fianza que dejamos al inicio del mismo. Para ello debemos presentar en Bizilagun la siguiente documentación:

Formulario “solicitud devolución fianza” debidamente cumplimentado. Se puede entregar en Bizilagun o hacerlo “online” a través de su página.

Resguardo del depósito.

Copia del contrato. Podrá ser cualquier copia del contrato firmado por los intervinientes del mismo. No es necesario que sea una copia sellada por Bizilagun.

Documento firmado por ambas partes o sentencia judicial firme que acredite la extinción del contrato. En defecto de estos 2 últimos, se admitirá declaración jurada de la persona arrendadora.

  1. En el caso que el solicitante no figure en el contrato, documento que acredite que se ha subrogado en derechos y obligaciones en la relación contractual.
  2. Fotocopia de la primera página de la cuenta de ahorro donde figura el arrendador y el número de cuenta.
  3. ¿Cuantos días tarda el Gobierno Vasco en devolver la fianza?
  4. Y ya por último, una vez que hemos entregado toda la documentación necesaria para recuperar la fianza, sólo tendremos que esperar a que nos la devuelvan desde Bizilagun.
  5. El plazo que estiman suele ser de unos diez días desde que se solicita la devolución de la fianza hasta que lo ingresan en la cuenta de ahorro que les hemos facilitado.
  6. ¿Cómo contactar con Bizilagun?
  7. Podemos contactar con Bizilagun bien a través de su página web “Página contacto Bzilagun” o mediante llamada telefónica al 012 o al número 945 01 80 00.

Esperamos y deseamos haberos resuelto las dudas que os hayan podido surgir con respecto al depósito de la fianza que hay que depositar en el Gobierno Vasco a la hora de alquilar una vivienda o inmueble.

Aún así y todo, os recordamos que en Inmobiliaria Bilboabando disponemos de un servicio para gestionaros el depósito de la fianza en Bizilagun y así vosotros os despreocupáis de todo.

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