Indemnizacion por resolucion anticipada en el arrendamiento de local

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La vuelta a la normalidad tras la crisis del COVID-19 todavía se vislumbra lejana. Con el paso del tiempo el impacto económico de la pandemia se ha ido agravando. Y las medidas para reducir los costes del alquiler de negocio son para la mayoría insuficientes.

Además, las condiciones anunciadas para la reapertura de los locales hacen inviable la continuidad de muchos negocios. No en vano, un buen número ya se está planteando cerrar. Por eso conviene saber si el inquilino puede desistir del contrato de alquiler por cierre de su negocio.

(Publicado en Idealista)

Contents

¿TIENE EL INQUILINO DERECHO A DESISTIR DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO?

La duración de un arriendo es uno de los aspectos esenciales del contrato de alquiler. En el arrendamiento de vivienda es la ley la que marca el plazo mínimo.

No ocurre lo mismo con los arrendamientos de negocio, en los que la duración la establecen los contratantes. De este modo, pueden pactar el alquiler por el plazo que consideren.

O también establecer dentro de ese plazo un periodo de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Indemnizacion por resolucion anticipada en el arrendamiento de localAlgo similar sucede con el derecho de desistimiento, que permite dar por concluido el alquiler antes de su vencimiento. En el arrendamiento de vivienda, la ley reconoce claramente tal derecho al inquilino. Sin embargo, en el arrendamiento de negocio el inquilino no goza de dicha facultad, salvo que el contrato lo contemple. Bien otorgándole esa posibilidad al arrendatario o por el trascurso del periodo de obligado cumplimiento convenido.

Por todo ello, con carácter general, debemos señalar que el inquilino no tiene derecho a desistir del contrato de alquiler de negocio.

El Tribunal Supremo así lo ha reiterado confirmando que no es aplicable el desistimiento previsto para el alquiler de vivienda, al arrendamiento de negocio.

No obstante, la extraordinaria situación que atravesamos podría ser una excepción según comentaremos.

¿QUÉ PUEDE RECLAMAR EL ARRENDADOR SI EL INQUILINO DESISTE DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO?

La respuesta a esta cuestión variará en función de lo que las partes hayan pactado en el contrato.

En líneas generales son tres las situaciones que podemos encontrarnos: 1) que no se haya contemplado la facultad de desistir en el contrato; 2) que no se haya previsto el desistimiento, pero se establezca una penalización en caso de incumplimiento; y 3) que esté previsto el desistimiento previo pago de una indemnización.

Si el inquilino desiste sin estar previsto ese derecho en el contrato, el arrendador podrá aceptar o rechazar dicho desistimiento.

En caso de aceptar, el contrato deberá resolverse pudiendo el casero reclamar al inquilino los daños y perjuicios sufridos que acredite.

De rechazar el desistimiento, podrá exigir las rentas de alquiler pendientes hasta el vencimiento del contrato, o periodo de obligado cumplimiento. Aunque algunas sentencias han establecido ciertos límites.

Otra posibilidad es que el contrato prevea una penalización para el supuesto de que el inquilino incumpla.

No se contempla tampoco el desistimiento, pero si se establece una pena para el inquilino incumplidor. Por ello el arrendador podrá exigir el cumplimiento del contrato y reclamar la pena prevista.

Aunque el juzgado podrá moderarla conforme al artículo 1.154 del Código Civil.

Si el contrato faculta al inquilino a desistir, previo pago de una indemnización, la situación será diferente. En tal caso el desistimiento estará previsto, y las consecuencias para el inquilino también. El arrendador, por tal motivo, podrá reclamar la indemnización pactada sin que quepa moderación alguna, según criterio establecido por el Tribunal Supremo.

¿ES POSIBLE DESISTIR DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO POR LOS EFECTOS DEL COVID-19?

Lo primero será analizar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Si no está previsto el desistimiento en el contrato la situación será más conflictiva.

Pese a ello, es posible que el inquilino quiera desistir del contrato por el grave impacto de la crisis en su negocio. En tal caso, será conveniente que el inquilino acredite que la única salida es dejar sin efecto el arriendo.

Y ello, por resultar muy gravoso el pago del alquiler o imposible cumplir el contrato.

Dicha imposibilidad no se presumirá sin más. La negativa del arrendador a modificar el contrato, para facilitar que el inquilino sobrelleve la situación, será un primer indicio.

No poder acceder a las ayudas previstas por el Gobierno (moratoria pago, préstamos, etc.) supondrá otro indicio. También cabe que las ayudas resulten insuficientes para salvar su negocio.

En todo caso, será necesario probar que el inquilino decidió desistir al no existir otras alternativas.

Es posible que el arrendador, si no alcanzan un acuerdo las partes, acuda al juzgado tras el desistimiento del inquilino. Lo más probable es que exija el cumplimiento del contrato de alquiler y las rentas pendientes hasta su vencimiento.

Será entonces cuando el inquilino pueda hacer valer, en su caso, la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.

Buscando justificar que el desistimiento no fue arbitrario, así como la exoneración de las rentas que se le reclaman.

CONCLUSIÓN

No cabe duda que los efectos del COVID-19 van a resultar insalvables para determinados negocios, provocando su cierre definitivo. Es previsible, por ello, el desistimiento de algunos contratos de arrendamiento.

No obstante, conviene recordar que la cláusula “rebus sic stantibus” no es aplicable ni tiene efectos resolutorios en todo caso. Si se invoca con dicho objeto, habrá que demostrar que el cumplimiento del contrato fue imposible.

Lo aconsejable, como siempre, será hablar con el arrendador para intentar evitar un pleito.

CONSECUENCIAS FISCALES DEL DESISTIMIENTO

Resuelto el contrato por desistimiento, es evidente que ya no existe renta exigible, y por tanto no se produce el devengo del IVA y del IRPF. En este caso, por tanto, cesará la tributación en estos impuestos, y el inmueble quedará vacío. No obstante, el propietario del inmueble deberá imputar en su IRPF rentas inmobiliarias, por los días en que el inmueble no tenga inquilino.

Cabe también plantearse si, en esta situación, el propietario puede deducir los gastos que el inmueble sigue generando, mientras se intenta conseguir un nuevo inquilino. Esta cuestión va a ser aclarada próximamente por el Tribunal Supremo, en el ámbito del IRPF.

¿CÓMO TRIBUTA LA INDEMNIZACIÓN PERCIBIDA POR EL DESISTIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER?

En algún supuesto, el desistimiento puede suponer el derecho del arrendador a percibir una indemnización. Por ello, conviene plantearse cómo tributaría en el IVA e IRPF del propietario, dicha indemnización.

Tributación en el IVA

Indemnizacion por resolucion anticipada en el arrendamiento de local

En IVA, hay que distinguir entre si las cantidades percibidas se corresponden con rentas pactadas, o son una indemnización. Y es que el artículo 78.

Tres de la Ley del IVA dispone que no se incluirán en la base imponible “las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones, distintas de las contempladas en el apartado anterior que, por su naturaleza y función, no, constituyan contraprestación o compensación de las entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al impuesto”.

Por ello, el criterio de la Dirección General de Tributos (consulta V0578-18) es el siguiente:

Si se produce la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, con pago de indemnización por parte del arrendatario, dicha cantidad ha de considerarse de naturaleza indemnizatoria.

Por ello, no formará parte de la base imponible del Impuesto al no ser contraprestación de una operación sujeta al mismo.

En consecuencia, no se deberá repercutir el IVA por el cobro de la referida indemnización.

Tributación en el IRPF

En IRPF, por el contrario, no hay distinción. Y ello, tanto si las cantidades percibidas por el arrendador tributan como rendimientos del capital inmobiliario, o como actividad económica.

En el primer caso, el artículo 22.2 de la Ley de IRPF dispone que “Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario…”.

Y lo mismo ocurrirá si el propietario tributa como actividad económica por cumplir el requisito previsto en el artículo 27.2 de la Ley de IRPF. En este caso, el propietario tributará en su IRPF por la indemnización percibida, como rendimiento de actividades económicas.

El pago de la indemnización estará sujeto a retención, en la medida en que también lo estuviera la renta de alquiler prevista en el contrato.

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Consecuencias de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento de local de negocio por parte del arrendatario

Sin embargo, existe la posibilidad de que el arrendatario manifieste su voluntad de desistir al contrato de arrendamiento del local de forma anticipada, antes de la finalización del término acordado en el contrato. Ello puede ser debido al mal funcionamiento del negocio, o a la falta de acuerdo entre las partes en cuanto a aumentos de renta u otras condiciones.

En este caso, hay que determinar cuáles van a ser las consecuencias jurídicas y económicas, en primer lugar deberemos estar a lo acordado en el contrato, y ver si hay una cláusula que prevea la resolución anticipada o no.

En caso de que exista tal previsión, estaremos a lo dispuesto en el contrato y nada impide que el contrato de arrendamiento quede extinguido, ya que está previsto por la voluntad de las partes el desistimiento por parte del arrendatario, donde se habrán pactado los plazos de preaviso y la posible indemnización al arrendador.

El problema sucede cuando esta situación no se ha previsto en el contrato. En este caso, si el arrendatario comunicara su voluntad de desistir del contrato con antelación a la finalización del mismo, el arrendador tendrá dos opciones:

  • Oponerse al desistimiento y exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento
  • Prestar su conformidad y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que el desistimiento le haya causado.

En el primer caso, si el arrendador no está conforme con el desistimiento, al no estar prevista esta posibilidad en el contrato suscrito entre las partes, podrá solicitar al arrendatario el cumplimiento del contrato, en virtud del artículo 1.124 del Código Civil, que consistirá en la reclamación del pago de las rentas adeudas. Estas se corresponden con las mensualidades que resten por cumplir hasta llegar a la duración acordada.

Sin embargo, en el segundo caso, si el arrendador presta su conformidad al desistimiento planteado por el arrendatario, podrá exigir el pago de una indemnización por los daños y perjuicios que haya sufrido a causa de la resolución anticipada del arrendamiento del local. A diferencia de los arrendamientos de vivienda, no existe una precisión concreta en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la indemnización para resolución anticipada en arrendamientos para uso distinto de la vivienda.

La jurisprudencia se ha pronunciado de diferente forma en función de la situación concreta del caso. Algunos tribunales aplican por analogía el artículo 11.2 de la LAU para arrendamientos de vivienda, acordando que la indemnización a pagar por el arrendatario debe ser una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Sin embargo, si el arrendador puede acreditar la existencia de prejuicios concretos que sean de mayor nivel cuantitativo que el que corresponde a la indemnización del artículo 11.2 de la LAU, el Tribunal puede acordar una indemnización mayor, de conformidad con el artículo 1.106 del Código Civil. Deberá estarse a cada caso concreto.

Es por ello, que es altamente recomendable que en el momento de suscripción del contrato se establezcan de forma clara las cláusulas del contrato, y especialmente aquellas referidas al desistimiento anticipado.

En contratos de larga duración, es posible que el arrendatario, por circunstancias sobrevenidas se vea en la necesidad de desistir del contrato con antelación a la finalización acordada.

Como hemos expuesto, la indemnización al arrendador en este caso no queda expresamente regulada en el ley, por lo que la mejor opción será la de prever esta posibilidad y fijar una cantidad indemnizatoria para el arrendado.

Por ello y a fin de proteger los intereses de nuestros clientes, desde CIM ofrecemos un asesoramiento en la redacción de contratos de arrendamiento de local, en el que se prevean todas las situaciones, evitando así tener que realizar reclamaciones judiciales.

  • Indemnizacion por resolucion anticipada en el arrendamiento de localJuan Carlos Díez
    Administrador de fincas
  • Departamento de inversión inmobiliaria

Alquileres

Si alquilás un inmueble es mejor hacer el contrato escrito porque es más sencillo probar que el contrato de alquiler existe.De todos modos, si no tenés contrato escrito, el alquiler vale igual, pero es más difícil de probar.

La parte locadora, que en este texto se llama locador, es la que alquila el inmueble a la parte locataria, que en este texto se llama inquilino.

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Plazos

Plazos mínimo

El plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años. “Mínimo” quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.

Excepciones al plazos mínimo

No rige el plazo mínimo de 3 años en los contratos de locación destinados a:

  • sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
  • habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos;
  • guarda de cosas;
  • exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo de 3 años a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor pactado.

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Pagos adelantados

Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir a la o el inquilino:

  • el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
  • depósitos de garantía o exigencias similares mayores al importe del primer mes de alquiler;
  • el pago de valor llave o equivalente;
  • la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

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Depósito en garantía

El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse de que vas a cumplir con el contrato. Por ejemplo, que vas a devolver la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.

Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, tiene que devolverte el depósito. El monto es una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.

Tiene que devolverte el depósito en el momento en que le devolvés el bien alquilado.

Si existe alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando devolvés el inmueble, podés acordar con el propietario:

  • pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que pagaste; o
  • que retenga una suma de dinero para pagarlas.

Una vez que pagues esas facturas debés presentarle las constancias al locador y el locador debe devolverte de manera inmediata las sumas que retuvo.

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Garantías

En los alquileres la o el inquilino debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías:

  • título de propiedad inmueble;
  • aval bancario;
  • seguro de caución;
  • garantía de fianza o fiador solidario; o
  • garantía personal del inquilino o inquilina: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de una persona deben sumarse los ingresos de todos.
  • El locador no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino o inquilina: en este caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.
  • El locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino o inquilina.
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Expensas

La o el inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.

Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino o inquilina las expensas que derivan de gastos habituales, es decir, los gastos que tienen que ver con los servicios normales y permanentes.

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Gastos de reparación

El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa que no sea imputable al inquilino o inquilina.

Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino o inquilina lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas desde que el locador es notificado de la necesidad de hacer la reparación..

Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino o inquilina debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. Si no las hace, el inquilino o inquilina puede hacerlas por su cuenta y el locador debe pagarlas.

Si no se puede usar el inmueble, se puede pedir la rescisión del contrato. También se puede dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usarse el inmueble.

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Mejoras

La o el inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohíba expresamente.

El locador está obligado a pagar las mejoras si son mejoras para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra.

El dueño no está obligado a pagar las mejores si no son necesarias y fueron hechas por el inquilino o inquilina por una cuestión de comodidad o de lujo.

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Pago judicial

Si el locador de un inmueble se niega a cobrar el alquiler, el inquilino o inquilina debe intimarlo para que reciba el pago dentro de las 48 horas siguientes a que lo notifica.

En caso de silencio o negativa del locador, dentro de los 3 días hábiles siguientes el inquilino debe consignar judicialmente, es decir, entregar al juez el monto adeudado. En este caso los gastos y costas son a cargo del locador.

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Resolución anticipada

En la locación de inmuebles, el inquilino o inquilina puede terminar el contrato de forma anticipada. Para hacerlo, se deben cumplir estos requisitos:

  • Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
  • Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.
  1. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización.
  2. En el caso de embajadas, consulados, habitación con muebles con fines de turismo, guarda de cosas, predios feriales: se deben abonar 2 meses de alquiler en caso de rescisión anticipada.
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Renovación del contrato

  • Dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato.
  • Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.
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Intimación de pago y desalojo

Intimación de pago

Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino o inquilina para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.

La intimación se hace al domicilio indicado por el inquilino o inquilina en el contrato. La notificación en ese domicilio se tiene por válida, aunque el inquilino o inquilina se niegue a recibirla.

Desalojo

El inquilino o inquilina debe devolver el inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.Si no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega de las llaves.Pero si de todas formas se negara a recibir las llaves, el inquilino puede consignarlas judicialmente, es decir, entregárselas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial están a cargo del locador.

Si se consignan las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes a que se notificó al locador, no se debe pagar el alquiler correspondiente a esos días.

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Ajustes

No se aplica el ajuste monetario ni la indexación a los contratos de alquileres.

En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan producir error.

Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Podés consultar el índice aquí

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Comisión de las inmobiliarias

En el alquiler de inmuebles la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado.

Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario.Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo cliente.

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AFIP

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos dispuestos por la AFIP. Ingresá aquí para conocer todo sobre el registro de los contratos de locación.

Si el locador no registra el contrato se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.

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Métodos alternativos de solución de conflictos

El Estado debe fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.

En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.

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Texto completo de la norma

Código Civil y Comercial

Normas complementarias

Ley 27.551Resolución 376/2020 SSN

Moderación de la cláusula penal ante la resolución anticipada por el arrendatario en contrato de local

Debido al momento económico que atravesamos, son muchos los locales comerciales que no cubren sus expectativas de negocio y no pueden hacer frente a la renta ni a otros gastos, lo que da lugar a un abundante número de arrendatarios que  abandonan la actividad antes del vencimiento del contrato. Surgen entonces estas cuestiones: ¿Qué consecuencias tiene dicho abandono? ¿El arrendador podrá reclamar una indemnización? ¿Si es así, en qué cuantía? ¿Si existe cláusula penal, procede la moderación?

Pues bien, así como en las viviendas, esta cuestión aparece regulada en el art. 11 LAU 29/1994 (con importantes diferencias según si el contrato es anterior o no a la Ley 4/2013) y art. 56 del Texto Refundido de 1964, dependiendo de la fecha del contrato.

 No sucede lo mismo en los arrendamientos de local o uso distinto, pues, si bien para los anteriores al 1 de enero de 1995 se aplicará igualmente el citado art. 56 del TR, no ocurre así para los contratos posteriores. Estos se rigen por la voluntad de las partes, conforme el art. 4.

3 LAU, de ahí que a la hora de exigir por parte del arrendador una indemnización por desistimiento anticipado, la misma debe ser la pactada expresamente en el contrato, pues de no constar nada, a efectos de reclamación, el arrendador tendrá que acudir al art. 1.124 del Código Civil para exigir los daños y perjuicios.

(Sobre esta última cuestión, véanse los comentarios de Iciar Bertolá, Directora de Sepín Obligaciones y Contratos). Ahora bien, lo más común en estos contratos es que se hayan pactado “cláusulas penales” para el supuesto de desistir antes del plazo estipulado.

Entendemos por “cláusula penal”, una condición de obligación accesoria a la principal, generalmente pecuniaria, cuyo fin es garantizar el cumplimiento de las obligaciones, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios.

Cumple una doble función, por un lado, es una medida coercitiva frente al arrendatario, pues supone una incitación para el cumplimiento íntegro del plazo pactado, y, por otro, es liquidadora, pues se trata de una cláusula de aplicación automática que no requiere la acreditación de los daños causados.

Para un mayor conocimiento del alcance de esta cláusula, le remitimos a los comentarios de mi compañera Iciar Bertolá, Directora de Obligaciones y Contratos: “La cláusula penal: la facultad moderadora del Juez”.

La particularidad de esta cláusula se recoge en el art. 1.

154 del Código Civil, que permite a los Jueces y Magistrados la moderación de la condición pactada, «el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor«.

Y precisamente por ello, es muy abundante la jurisprudencia sobre la interpretación y el alcance de las mismas, que contempla numerosas circunstancias o motivos del arrendatario para abandonar el local antes del vencimiento.

La gran mayoría de Tribunales estiman que procede la moderación de la cláusula penal pactada, salvo alguna excepción como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2009 (SP/SENT/480238) que hace una interpretación restrictiva de dicha cláusula.

Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013 (SP/SENT/745568), que establece que si lo pactado se cumplió exactamente, en este caso era la extinción de la relación contractual en los primeros cinco años, la moderación por incumplimiento parcial no cabe.

 Exponemos, a continuación,  los motivos por los que cabe moderar la indemnización,  según fecha del contrato:

  • Contratos anteriores a 1 enero de 1995

Cláusula abusiva: El Tribunal Supremo señala que aunque la resolución del arrendamiento fuese unilateral no cabe imponer la indemnización por la cuantía de todas las rentas dejadas de percibir por ser excesiva, sentencia de 12 de junio de 2008 (SP/SENT/175921). Al igual que la sentencia de 3 de febrero de 2006 (SP/SENT/82379), que indica que procede la moderación judicial para mantener la igualdad y equilibrio entre las partes.

Celebración de nuevo arrendamiento: Numerosas sentencias del Tribunal Supremo establecen que el arrendatario no tiene la obligación legal de pagar la diferencia de renta una vez que el edificio ha vuelto a ser arrendado, Sentencias de 2 de octubre (SP/SENT/179123) y de 22 de mayo de 2008 (SP/SENT/165756), entre otras. El tribunal modera la cláusula por celebración de un nuevo contrato sobre el local, Sentencia de 8 de febrero de 2007 (SP/SENT/103315), indicando una reciente resolución de la Audiencia Provincial de Asturias de 27 de febrero de 2014 que la indemnización debe entenderse al tiempo en que el local ha permanecido desocupado y libre.

Algunas resoluciones contemplan la moderación de la cláusula a fin de evitar un enriquecimiento injusto, al recibir importes de renta por el nuevo arriendo. Sentencia del TS de 18 de marzo de 2010 (SP/SENT/499756).

Incluso alguna resolución reciente, de la Audiencia Provincial de León, de 19 de marzo de 2014 (SP/SENT/759317) entra a valorar las circunstancias o ubicación del local para estimar la posibilidad rápida de un nuevo arrendamiento.

  • Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Cláusula abusiva: Estima la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 9 de octubre de 2013 (SP/SENT/764225), que no procede una indemnización excesiva por incumplimiento del plazo de duración contractual del arriendo. Lo mismo que sucede si es desproporcionada, Audiencia Provincial de Murcia de 31 de octubre de 2013 (SP/SENT/742449).

Tampoco cabe exigir el total de la indemnización, sino que debe calcularse proporcionalmente al tiempo que restase por cumplir, Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 14 de octubre de 2014 (SP/SENT/799350).

Crisis económica: Varios Tribunales establecen la moderación de la indemnización en caso de desistimiento unilateral por el arrendatario de local de negocio al considerar la situación de crisis económica actual en el sector inmobiliario. Sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6.ª, de 6 de junio de 2014 (SP/SENT/775509) y de Burgos, Sección 3.ª, de 28 de julio de 2011 (SP/SENT/644567).

Celebración de nuevo contrato de arrendamiento: Procede la moderación de la cláusula penal en arrendamiento de uso distinto al de vivienda cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado por el arrendatario al haber arrendado de nuevo el local, Sentencia del Tribunal Supremo, de 29 de mayo de 2014 (SP/SENT/769425). En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 3 de octubre de 2014 y AP Ciudad Real, Sección 1.ª, de 14 de febrero de 2013.

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Igualmente, otras resoluciones contemplan la moderación de la cláusula penal teniendo en cuenta las circunstancias para volver a alquilar, si no existe dificultad, los Tribunales rebajan la indemnización.

Sentencias de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2.ª, de 14 de mayo de 2014 (SP/SENT/782487), Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8.ª, de 18 de julio de 2012 (SP/SENT/691563) y Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3.

ª, de 22 de diciembre de 2011 (SP/SENT/657849).

Entrega de las llaves: El Tribunal Supremo en Sentencia de 27 de septiembre de 2013 (SP/SENT/735531) establece que el hecho de admitir las llaves por parte de la arrendadora no implica renuncia a la indemnización pactada.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5.

ª, de 9 de diciembre de 2013 (SP/SENT/749913) rebaja la indemnización por resolución anticipada de contrato de alquiler de local, dado que la Ley fijaba que se debían abonar las rentas hasta su expiración y lo rebajó hasta la fecha de efectiva entrega de llaves. El mismo criterio sostiene la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8.ª, de 2 de diciembre de 2013.

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Tributación indemnización por rescisión de un contrato de alquiler de local de negocio

En ocasiones ocurre que el propietario de un local de negocio objeto de arrendamiento desea rescindir el contrato antes de su vencimiento, debiendo pactar con el arrendatario una indemnización por el daño que esa resolución anticipada le pueda ocasionar a este último.

Calificación de la Renta

Los derechos que el contrato de arrendamiento de un local de negocio otorga al arrendatario constituyen un elemento del inmovilizado intangible afecto a la actividad económica desarrollada por aquél.

En este contexto, el artículo 28.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas dispone que para la determinación del rendimiento neto de las actividades económicas no se incluirán las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de los elementos afectos a las mismas.

En consecuencia, la percepción por el arrendatario de un local de negocio de una cantidad que le satisface el propietario por la renuncia a sus derechos arrendaticios, constituye para aquél una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF.

Integración e imputación temporal de la Renta

Al ponerse de manifiesto con ocasión de la transmisión de un elemento patrimonial (derechos arrendaticios) la ganancia patrimonial se integrará, en su totalidad, en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.

En cuanto a su imputación temporal, la regla general es que deberá imputarse al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial (artículo 14.1.c LIRPF), es decir, en el momento en que se acuerde el pago de la indemnización a abonar.

Calificación de la indemnización para el arrendador

En caso de arrendadores que no ejerzan una actividad económica en el arrendamiento de inmuebles, la cantidad abonada tiene la consideración de mejora del inmueble.

Cuando se trate de una persona física que ejerce la actividad económica de arrendamiento de bienes inmuebles deberemos acudir al Plan General de Contabilidad, que establece que la indemnización es mayor valor del inmovilizado si:

  • es posible la cuantificación detallada de los ingresos netos futuros previsibles a conseguir tras la indemnización; y
  • la operación en su conjunto pone de manifiesto, de forma clara y directa, un aumento de los ingresos con respecto a los que generaría el contrato objeto de rescisión.

En caso de que no se cumplieran estas circunstancias, la indemnización satisfecha tendría la consideración de gasto del ejercicio.

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Indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de local

Cuando hablamos de viviendas, la ley de arrendamientos urbanos si que regula (en su artículo 11) los casos en que el inquilino puede desistir unilateralmente del contrato, es decir, los casos en que puede dar por zanjado, por su cuenta, el contrato antes de que termine.

Sin embargo, en materia de locales la ley de arrendamientos urbanos no regula nada en materia de desistimiento, por lo que tendremos que acudir a otras fuentes para saber si se puede o no desistir del contrato y cuáles son las consecuencias de hacerlo. Esas fuentes son el propio contrato y, en última instancia, el Código Civil.

El desistimiento en el contrato de arrendamiento

La primera fuente a la que tenemos que acudir es al propio contrato de arrendamiento. Así, si en el contrato de alquiler se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario, no cabe duda que el inquilino podrá desistir de forma totalmente legal.

En cuanto a la posible indemnización cuando en el contrato se ha pactado la posibilidad de desistimiento, caben dos posibilidades:

    • En el contrato se ha establecido la indemnización a pagar en caso de desistimiento del inquilino: en ese caso habrá que indemnizar con la cantidad que se haya fijado.
  • El contrato permite el desistimiento pero no se ha fijado cantidad alguna como indemnización: en este caso el arrendador no podrá reclamar indemnización, pues se ha permitido el desistimiento sin mencionar indemnización alguna, por lo que se entiende que se permite un desistimiento libre y gratuito por parte del inquilino.

El desistimiento en el Código Civil

  • El Código Civil tampoco menciona nada sobre el desistimiento en los contratos de arrendamiento de local.
  • Quiere esto decir que la única posibilidad para que pueda existir desistimiento en un contrato de arrendamiento de local es que dicha posibilidad aparezca recogida en el contrato.
  • Y la única posibilidad para que el arrendador tenga derecho a ser indemnizado es que en el contrato se prevea el montante de la indemnización en caso de desistimiento.

Si no es desistimiento es «Incumplimiento de contrato»

  1. Así las cosas, si en el contrato de arrendamiento no se ha acordado la posibilidad de desistimiento, entonces cualquier acto del inquilino encaminado a finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, entrará dentro de la denominación de «incumplimiento de contrato» y no de desistimiento.

  2. El artículo 1256 CC viene a decir que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes.
  3. Ello quiere decir que el inquilino no puede dar por finalizado el contrato antes de que termine.

    O mejor dicho, si que puede, pero si lo hace tendrá que aceptar las siguientes consecuencias, fijadas por el artículo 1124 CC:

  • El arrendador podrá exigir al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (esta opción se refiere a obligar al arrendatario a permanecer en el local, lo que es en la práctica inviable).
  • El arrendador solicita la resolución del contrato y, además, una indemnización por daños y perjuicios (esta es la opción más frecuentemente utilizada).
  • En este punto es conveniente aclarar que la aceptación de las llaves del local por parte del arrendador no es sinónimo de resolución del contrato por mutuo acuerdo.
  • Es decir, aunque el arrendador acepte las llaves podrá posteriormente reclamar la indemnización que corresponda debido al incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
  • Sin embargo, para evitar problemas, es muy recomendable realizar un documento de resolución de contrato en el que el arrendador deje constancia de su no conformidad con la resolución del contrato.

La indemnización por el incumplimiento de contrato

  1. Una vez que el inquilino ha dado por terminado el contrato unilateralmente (por su cuenta), el arrendador reclamará amistosamente la indemnización por daños y perjuicios que considere oportuna.

  2. Lo frecuente es que el arrendador quiera cobrar el sumatorio de todas las rentas que resten hasta que el contrato debiera de terminar.
  3. A esta solicitud de indemnización es frecuente que se oponga el inquilino por considerarla excesiva.

  4. Entonces el arrendador tendrá que reclamar dicha indemnización por la vía judicial.
  5. En este caso será el juez quien determine la indemnización que corresponde como consecuencia del incumplimiento de contrato del inquilino.

  6. En este punto hay cierta discrepancia en las distintas decisiones que han ido tomando los jueces en estas situaciones a lo largo del tiempo.
  7. No existe una línea uniforme, si bien ha ganado fuerza desde hace tiempo la idea que voy a exponer en el último de los puntos que analizo a continuación.

Opiniones de los jueces en caso de incumplimiento de contrato

Por lo tanto, las respuestas que los jueces pueden dar al asunto pueden ser las siguientes:

  • Será indemnización la totalidad de las rentas que resten por devengarse hasta que el contrato venza. Esta línea cada vez es menos aceptada por los tribunales.
  • La indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse (cada vez se tiene más en consideración esta línea).
  • Se determina como indemnización la suma de todas las rentas que se hayan devengado desde que el inquilino incumplió el contrato (desde que abandonó el local) hasta que el inmueble se volvió a alquilar. Esta sería la indemnización base, y a partir de ella el juez aumentaría o disminuiría dicha indemnización en función de determinadas variables, tales como la actitud del arrendador encaminada a alquilar de nuevo el local, el daño efectivamente sufrido por el arrendador, etc. (Esta es la línea que con mayor frecuencia siguen los tribunales hoy por hoy).

Y tu… ¿quiere desistir de tu contrato o tu arrendatario quiere hacerlo?

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