Entrega de la vivienda arrendada

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Entrega de la vivienda arrendada

2 de marzo de 2022

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Además de pagar el canon mensual, cuando alquilas un bien debes cuidarlo para poder devolverlo en el mejor estado. Sin embargo, es común que las personas tomen en arriendo una vivienda en buenas condiciones y la entreguen en mal estado, o que tengan que devolverla sin que se cumpla el plazo pactado en el contrato.

Contents

¿Estás buscando un inmueble en arriendo? Encuéntralo aquí.

Si estás pasando por la última situación que mencionamos (debes devolver el inmueble antes de finalizar el contrato), te contamos qué debes tener en cuenta a la hora de entregar la vivienda:
 

• Según Manuel Alfonso Carrillo, gerente de la firma Avacol, el arrendatario debe presentar el paz y salvo de administración, en caso de que el pago de la cuota le corresponda; también se exige constancia de cancelación si solicitó servicios adicionales (internet y llamadas a larga distancia, entre otros).
 

• El inmobiliario Óscar Borrero Ochoa considera que “la propiedad debe entregarse en las mismas condiciones en que se recibió, es decir, en buen estado. Para esto se realiza un acta o inventario”.
 

• Jaime Corral Maldonado, directivo de la inmobiliaria Corral Maldonado y Asociados, asegura que si se realizaron reformas sin autorización del propietario debe dejarlas o realizar las obras para que queden en el estado original.
 

¿Qué sucede cuando el arrendatario entrega el inmueble deteriorado o con daños graves?
 

Según el gerente de Avacol, “hay una violación al contrato. Por eso, en estos casos es necesario obligar al arrendatario, por la vía jurídica, a responder y realizar los arreglos del caso”.
 

Por su parte, Borrero Ochoa indicó que si incumple con las reparaciones se podría aplicar una sanción que puede oscilar entre uno o dos cánones de renta, o a veces más. De todas formas –agregó–, es común que la inmobiliaria no reciba la vivienda en mal estado, lo cual es garantía para el dueño.

Cuando el arrendatario debe entregar el inmueble antes de terminar el contrato, por ejemplo, por un viaje, ¿existe alguna sanción?
 

En este caso, Borrero recuerda que si lo desocupa antes del término del contrato deberá pagar hasta que finalice.

“Muchas veces se pacta el pago de dos cánones como indemnización al dueño, pero es viable obtener el permiso de este para mostrar el inmueble y, así, empalmar con un nuevo inquilino, sin sanción”. 

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ARRENDAMIENTOS – CONSEJOS Y PRECAUCIONES A TOMAR DURANTE LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA ARRENDADA

Entrega de la vivienda arrendada

CONSEJOS Y PRECAUCIONES A TOMAR DURANTE LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA ARRENDADA

¿Has alquilado una vivienda y, cuando los inquilinos la han abandonado, te encuentras que está destrozada? Desgraciadamente, este tipo de situaciones están a la orden del día.

En esta breve entrada os mostramos una serie de consejos y recomendaciones que todo propietario debe de tener en cuenta a la hora de retomar la posesión de una vivienda o de un local que ha sido alquilado con anterioridad, a fin de poder acreditar posibles daños.

ENTREGA VOLUNTARIA EN LA FINCA ARRENDADA

Cuando el Inquilino desea poner fin al contrato de arrendamiento, ya sea por la expiración del plazo o por voluntad propia, recomendamos que se proceda con la entrega del piso o local en el mismo, con el fin de poder realizar una rápida revisión ocular antes de poner fin al contrato de manera plena.

Asimismo, debemos llevar a la entrega de la finca, un documento de resolución contractual que cuente con un anexo específico, donde apuntaremos todos los posibles desperfectos que advirtamos en el inmueble. Estos desperfectos deben ser fotografiados y el documento debe ser firmado por ambas partes.

Si el Inquilino se niega a firmarlo, te aconsejamos que este hecho debe hacerse constar en el documento de resolución contractual.

ENTREGA VOLUNTARIA FUERA DEL PISO

En ocasiones, los inquilinos o los propietarios no pueden – o no quieren – proceder con la entrega de llaves en la finca. En estos casos, recomendamos siempre una mayor cautela a los propietarios, quienes son los más propicios a encontrarse con sorpresas indeseadas.

 Es por ello que nuestro consejo es que, si eres propietario, redactes un documento de resolución del contrato de arrendamiento en el que conste el día y la hora en que el inquilino entrega las llaves del inmueble. Acto seguido a la devolución de las llaves, debes de acudir a la finca acompañado de un notario, quien será el encargado de levantar acta del estado de la vivienda.

 Si no deseas afrontar el gasto de en un notario – bien porque no tienes sospechas de posibles daños, o bien porque, simplemente, no quieres incurrir en ese coste adicional – es necesario acudir al inmueble con un testigo y una cámara fotográfica – es importante que sea la del teléfono móvil, enseguida te lo explicamos – y realizar las fotos y videos pertinentes.

Respecto a esta solución, advertimos que este tipo de pruebas pueden ser impugnadas, pero no es cierto que las mismas carezcan de valor probatorio en el Juzgado. Y ahora viene la razón por la que era necesario realizar las fotografías con el móvil menos las fotografías de un móvil.

Las fotografías realizadas con teléfonos móviles contienen metadatos que acreditarán el día, la hora y el lugar en que han sido realizadas.

ENTREGA TRAS PROCESO JUDICIAL

Cuando se produce la entrega de la vivienda tras un proceso judicial, deben extremarse todas las medidas.

Si la vivienda se entrega mediante la consignación de las llaves en el Juzgado o por entrega extrajudicial de las mismas, siempre se debe de acudir a la mayor brevedad posible a la finca, de nuevo acompañados de un notario para que levante acta del estado de la vivienda al ser entregada.

Si, por el contrario, se ha producido el lanzamiento del inquilino por el ejercicio de una acción de desahucio, el Secretario Judicial – ahora Letrado de la Administración de Justicia – o Auxiliar del Juzgado podrá levantar acta de cuando se proceda a la entrega de la vivienda.

Si bien este último acta no es detallada, sí que recoge de manera fehaciente que el inmueble es entregado en un día y a una hora concretos y, en muchas ocasiones, se hace constar el estado aparente de la vivienda.

  En estos casos, el propietario, antes de que el funcionario termine con su actividad, debe de proceder con la realización de las fotografías, a fin de acreditar como se recibe la vivienda.

Esperamos que estos consejos os sirvan a la hora de resolver vuestros contratos de arrendamiento y, si tenéis cualquier duda o vais a rescindir un contrato de arrendamiento y no os fiais del inquilino, no dudéis en contactar con nosotros para que valoremos vuestro caso. 

Listado de noticias

Entrega de llaves de alquiler y devolución de fianza

Se dice que la entrega de llaves es el acto que pone fin al contrato de arrendamiento, sin embargo, atendiendo a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la interpretación que han dado los tribunales sobre la devolución de la fianza, el arrendador todavía dispone de un mes para devolver la fianza, teniendo este plazo para cerciorarse de que el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones.  Aunque lo anterior suscita dudas, lo que sí es cierto es que procede el pago de las rentas hasta que el inquilino restituye la posesión de la vivienda y devuelve las llaves al arrendador.

La entrega de llaves es el acto que culmina el contrato de alquiler

La entrega de llaves es el último acto realizado por el arrendatario que pone fin al contrato de arrendamiento. El art.

11 LAU, titulado Desistimiento del contrato, está dedicado a la entrega de la posesión, ya sea por desistimiento o bien por extinción del plazo convenido en el contrato.

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En el momento en que termina el contrato de alquiler, y sea por el motivo que fuere, el arrendatario debe entregar las llaves al arrendador lo que en realidad significa que está devolviendo la posesión de la vivienda a su legítimo propietario o persona que lo represente.

Por su  parte, el art. 1561CC establece como una obligación del inquilino devolver el inmueble a la terminación del arriendo.

En mi opinión, la entrega de llaves en el alquiler es diferente a la entrega de llaves que realiza el vendedor en la compraventa: en la compraventa se trata de una traditio ficta o entrega ficticia de la casa al comprador, este acto, se realiza en Notaría y significa el momento de la transmisión de la vivienda entre transmitente y adquiriente, como es obvio, nadie lleva los ladrillos de la casa a presencia del notario. Pero en la conclusión del alquiler, las cosas ocurren de otra manera: la entrega de llaves debería realizarse en el domicilio arrendado, estando presentes ambas partes del contrato y en el momento de la inspección conjunta de la vivienda. La entrega de llaves en sede de alquileres es más material y real que la tradicional ficción que se realiza en notaría en la compraventa y que ha de ser instrumentada en escritura pública.

Lo anterior tiene un significado relevante que ha de ser tenido en cuenta por las partes y no es otro que la subsistencia del contrato y las obligaciones que lleva aparejado en tanto el inquilino no proceda a la devolución de la finca, siendo absolutamente insuficiente la manifestación de voluntad de devolver la casa o el preaviso que hubiese dado la parte que desea poner fin al alquiler. De la doctrina aplicable a la entrega de llaves,  se desprende que los arts. 1462 y 1463 CC  exigen un acto material de entrega efectiva de la finca para que puede entenderse que ha finalizado el contrato de arrendamiento.

El arrendatario y el arrendador deben acreditar el momento de la entrega de llaves y documentarlo en un acuerdo de extinción de contrato, en este documento debería quedar reflejado que el inquilino restituye la vivienda en buen estado o en su caso, anotar en un acta de desperfectos las posibles irregularidades que se hayan producido en la casa o en los muebles y elementos que formaban parte del contrato de alquiler, en este momento estelar en el que se reúnen arrendador y arrendatario a la finalización del arrendamiento, procede la inspección conjunta de la vivienda donde ambas partes, de manera objetiva pasan a revista al estado del inmueble.

Es por tanto de vital importancia que el  momento de la resolución del arrendamiento sea de mutuo acuerdo entre las partes y conste por escrito la efectiva entrega de llaves al titular del inmueble, caso contrario, el arrendador puede reclamar el pago de las rentas futuras que se vayan devengando por mensualidades y el arrendatario tendrá la obligación de probar ante el Juez la fecha de entrega, lo que deviene prácticamente imposible si la devolución de las llaves no se ha documentado correctamente.

Técnicamente, del art. 217.

1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se desprende que el arrendatario debe de probar que entregó las llaves al arrendador en fecha anterior al devengo de las mensualidades que se le reclaman y será el Juez quién, a la vista de las pruebas aportadas por las partes resuelva la controversia. El conflicto en este caso está servido pues el mero hecho de recoger las llaves no significa que el arrendador esté de acuerdo con la extinción del contrato y en efecto estaría amparado en el art. 1256 CC:

«La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.»

Entrega de la vivienda arrendada

La devolución de la fianza

A la finalización del acuerdo de extinción del contrato y entrega de llaves, es posible que tenga lugar la devolución de la fianza y en su caso, las garantías adiciones o avales que hubiese aportado el arrendatario, pero lo que no se debe hacer, así lo ha resuelto el Tribunal Supremo,  es condicionar la entrega de llaves a la devolución de la fianza pues ambos conceptos tienen distintas finalidades y se pueden resolver en momentos diferentes,  así lo indica la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 17.02.2015 cuando dispone lo siguiente:

…No procede la restitución de la cantidad de 1.000 euros depositada en concepto de fianza porque el depósito de llaves condicionado no implica la entrega efectiva de la posesión (…)

La Audiencia Provincial de Madrid (SAP Madrid, de 12 de diciembre de 2013)entiende que “Como la entrega de llaves es unacto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes”. 

En efecto, de las sentencias analizadas se infiere que en el acto de la entrega de llaves debe liquidarse el estado posesorio; en una apretada síntesis, el arrendador ha de devolver la fianza y garantías adicionales que ha mantenido en su poder durante la vigencia del alquiler, o bien dejar indicado en un acuerdo de finalización cuándo va a restituir las garantías. Por su parte, el arrendatario tendrá que hacerse cargo de eventuales desperfectos y saldar los pagos y obligaciones que tuviere pendientes, en cuanto a rentas y suministros. Salvo que se pacte otra cosa, la lectura del art. 36.4 LAU, no dice cuál es el momento en el que el propietario debe devolver la fianza pero los tribunales entienden que el arrendador dispone de un mes para cerciorarse de que el inquilino ha cumplido con sus obligaciones de pago y conservación de la vivienda.

Dado que la fianza actúa como prenda irregular o cantidad retenida por el arrendador destinada a una finalidad muy concreta, le corresponde a él la indicación razonada del destino que debe darse a la fianza: los posibles daños o desperfectos imputables al arrendatario, suministros pendientes u otros conceptos de los que fuese responsable. Si no hay obligaciones pendientes no hay derecho alguno para retener la fianza y el arrendatario podrá efectuar la correspondiente reclamación extrajudicial o judicial en su caso con el interés legal a partir de los treinta días contados a partir de la finalización del arriendo.

En la citada Sentencia, la Audiencia Provincial de Madrid lo explica de la siguiente forma:

2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinadaa un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.»

Cómo debe actuar el arrendatario si el arrendador se niega a recoger las llaves de la vivienda.

Si el arrendatario actúa correctamente, debe notificar formalmente al arrendador su intención de dar por finalizado el contrato de alquiler, siempre en los plazos prevenidos por la Ley y en su caso, de acuerdo con lo pactado en el contrato, siempre que este, quede claro, no vulnere ningún precepto imperativo de la LAU. Este momento, sería adecuado para “ofrecer” la entrega de llaves al arrendador pues si el interesado no acredita este extremo, el juzgado no va a recoger las llaves al inquilino.

Así las cosas, algunos juzgados son reacios a admitir la consignación judicial de las llaves pues el Código Civil, en los preceptos dedicados a regular  la consignación no recoge la posibilidad de consignar las llaves en sede de arrendamientos.

No obstante, si es posible hacerlo, y así debe admitirlo el juzgado al amparo del art. 99.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Inmediatamente, el interesado debe solicitar la cuenta de consignación del juzgado y seguir depositando las rentas en esta cuenta, pues ya ha quedado explicado que la mera entrega de llaves ni obliga al arrendador a aceptarlas ni implica en sí mismo la extinción del arrendamiento.

El expediente de jurisdicción voluntaria no prejuzga ninguna otra cuestión de fondo, por lo que admitidas las llaves en el juzgado, si preexiste la controversia entre las partes del contrato la cuestión se resolverá en el procedimiento judicial que corresponda.

El Tribunal Supremo, en Sentencia 1019/2007 de 10 de octubre, reproducida por muchas audiencias provinciales, reitera que la aceptación de llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, es por eso, que el arrendatario, debe continuar depositando la cuantía de las rentas en la cuenta del juzgado hasta que la cuestión quede resuelta, por acuerdo entre las partes o mediante sentencia judicial.

Conclusiones:

– Al finalizar el contrato de arrendamiento, sea por las causas que fuere, el arrendatario debe devolver la posesión del inmueble mediante el acto de entrega de llaves.

– Las partes del contrato deben estar de acuerdo en su extinción, bien atendiendo a lo pactado en el contrato o mediante acuerdo de desistimiento posterior, lo contrario, sería un semillero de conflictos y el arrendador no está obligado a recoger las llaves sólo por la mera petición del inquilino. De otra parte, la recogida de llaves tampoco implica per se la extinción del alquiler y el arrendatario se vería abocado a continuar pagando las rentas hasta que un acuerdo o una sentencia de por finalizado el contrato.

– La entrega de llaves y la inspección conjunta del estado de la vivienda al final del arriendo, debe ser un episodio donde concurran arrendador y arrendatario y quedar plasmado en un  acuerdo de fin de contrato.

– De la lectura del art.

36 LAU, y la interpretación que realiza la jurisprudencia del precepto, se desprende que, salvo pacto en contrario, el arrendador dispone de treinta días para devolver la fianza, pero este extremo, debería ya haberse contemplado en el acuerdo de finalización del contrato. La fianza tiene naturaleza de prenda irregular y la función de responder el inquilino de impagos pendientes o desperfectos en la vivienda.

– La retención injustificada de la fianza permite al arrendatario poder reclamarla incluso ante los tribunales en el procedimiento procesal que corresponda.

– Si el arrendador es quién incumple y se niega a aceptar las llaves a la finalización del contrato, el arrendatario puede proceder a notificar el ofrecimiento de llaves y posteriormente depositarlas en consigna en el juzgado competente al amparo del expediente de Jurisdicción Voluntaria.

Carta de Entrega de Inmueble Arrendado: Cómo Hacerla

Como arrendatario eres el más interesado en que las condiciones en que se encuentra el inmueble al momento de desocuparlo, sean las mejores. Toda esa información debe estar reflejada en la Carta de Entrega del inmueble arrendado y te diremos cómo hacerla.

Entregar un inmueble no se trata solo de desocupar el lugar y nada más. Este momento es clave y requiere el cumplimiento de un protocolo, pues todo parte de un compromiso previo establecido con el propietario. 

  • Ese acuerdo exige devolver lo que alquilaste en las mismas condiciones en que lo recibiste.
  • No solo eso, también debes estar al día con los compromisos establecidos en el contrato de arrendamiento. 
  • En definitiva, no es algo que debas tomar a la ligera y, por ende, te sugerimos tomar nota de la siguiente información.

Qué es una carta de entrega de inmueble arrendado

Es simplemente una formalidad. Es un documento no oficial que se debe acompañar al momento de realizar la entrega formal, a su propietario, del inmueble arrendado y sus llaves una vez desocupado.

Con la entrega de esta carta queda definido el estado en que el propietario o arrendador recibe el inmueble y es un medio probatorio que servirá en caso de futuros reclamos.

Que debe incluir una carta de entrega del inmueble arrendado

A fin de hacer una entrega más formal, clara y ordenada, la carta de entrega del inmueble arrendado es un buen recurso para conseguirlo. 

La redacción de este texto debe incluir lo siguiente:

  • Llevar fecha, nombre del inquilino y del arrendador. 
  • De igual manera, los datos completos del inmueble, incluyendo dirección y cualquier detalle relevante.
  • Por supuesto, la fecha y la razón de la terminación del contrato, sea por cumplimiento del periodo establecido o no. En caso de que proceda una indemnización (por terminación anticipada) también lo debes reflejar en la redacción. 
  • Por último y muy importante, debes estampar tu firma.

Esta carta debe elaborarse por duplicado y ser firmada por ambas partes.

Si tienes alguna duda al respecto, puedes consultar la Ley 820 de 2003 la cual abarca lo relacionado al arrendamiento de vivienda urbana. 

Qué hacer antes de la entrega de un inmueble arrendado

  1. Cuando has decidido arrendar (sea un local, oficina, apartamento) probablemente el dueño ya ha preparado un acta o inventario inicial que tal vez incluya un registro fotográfico a manera de evidencia.

     

  2. Esto servirá para demostrar el estado de todo lo que estás recibiendo, cómo la condición de las paredes, techos, azulejos, grifería, ventanas y puertas, por mencionarte algunos.

     

  3. Esta especie de anexo al contrato de arrendamiento, es un documento que debe estar firmado por las dos partes involucradas y cada firmante se quedará con una copia.

     

  4. Aunque no es algo que se cumple todo el tiempo, es muy recomendable, porque de esa manera no quedarán dudas y será mucho más fácil al momento de entregarlo devuelta.

     

  5. Entonces, al llegar el día en que finalice el contrato (por la razón que sea), el arrendador verificará el estado de su propiedad tomando como lista de chequeo el inventario inicial. 
  6. A partir de allí, se determina si la propiedad está igual o si presenta algún daño.

     

  7. En esta última instancia, se debe verificar si los perjuicios fueron por descuido o a causa de un deterioro natural. 
  8. En el primer caso, los asumes como inquilino y en el segundo es responsabilidad del propietario.
  9. Por esta razón, es recomendable que, previo a la entrega del inmueble, tú también verifiques que todo está cómo lo recibiste. 
  10. En ocasiones, es más fácil lavar un trozo de pared o aplicar algo de pintura y evitar una discusión con el propietario. 
  11. También, si el inventario inicial incluye un registro fotográfico, procura dejar el mobiliario en su ubicación original. 

Consejos para entregar un inmueble arrendado

Una vez decidido que no continuarás arrendando, te aconsejamos que cubras los siguientes aspectos antes de desalojar el inmueble. 

Las responsabilidades económicas. Es imprescindible que estés al día con todas las cuotas de administración y arrendamiento, los servicios (agua, energía eléctrica, alcantarillado) y cualquier otro pago incluido en el contrato. 

El mejor estado. Hacer entrega de un bien en el mejor estado posible es elemental. No solamente evitará inconvenientes con tu arrendador, sino que esta actitud dejará muy buenas referencias sobre tu persona.

Las evidencias. En caso de que no hayas recibido un acta de entrega o un inventario inicial, las fotos, correos electrónicos y chats te pueden servir de evidencias sobre las condiciones en que iniciaste como inquilino. 

El uso legítimo. No hagas un uso distinto al que se acordó con el propietario en el contrato. 

Adicionalmente, no olvides cumplir con estos requisitos:

  1. Entregar el inmueble completamente desocupado.
  2. Devolver el mismo número de juegos de llaves que te fueron entregados.
  3. Hacer un repaso de todos los detalles físicos para que no quede algo por limpiar, pintar o arreglar. 

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Entrega o devolución de la vivienda alquilada

Estamos ante una de las fases más importantes de la relación arrendador/arrendatario, por lo que conviene hacer las cosas bien.

Finalización del contrato de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento pueden finalizar en tres momentos diferentes:

  • En el momento previsto por las partes en el propio contrato.
  • Antes del momento previsto por las partes: la finalización del contrato antes de la fecha prevista puede ocurrir por así quererlo una de las partes. Si es una de las partes la que quiere dar por finalizado el contrato habrá que observar las posibles indemnizaciones que corresponden a la otra parte. También es posible dar por finalizado el contrato antes del momento previsto en el contrato y hacerlo de mutuo acuerdo entre las partes.
  • Después del momento previsto por las partes: esta situación se da cuando el contrato se ha prorrogado por establecerlo así la ley (son los casos de las «prórrogas obligatorias» hasta los tres años en viviendas y de la «prórroga necesaria» de un año más también en viviendas). En los casos de tacita reconducción no hay prórroga del contrato, sino que nace automáticamente un nuevo contrato.

El preaviso

Es fundamental para evitar problemas futuros que, al igual que se plasma por escrito el acuerdo inicial de las partes a través de un contrato de arrendamiento, se documente también por escrito y fehacientemente la intención de la parte interesada de dar por terminado el contrato. Este documento es recomendable enviarlo a la otra parte con, al menos, treinta días de antelación.

En este documento de preaviso se deberá indicar, entre otras cosas, el lugar (normalmente el inmueble arrendado), el día y la hora en que se emplazan las partes para dar por resuelto el contrato. De esta forma se conseguirá una importante prueba para el caso en que la otra parte no quiera asistir a la firma de la resolución del contrato.

Algunas de las consecuencias de no preavisar en tiempo y forma son:

  • En los contratos de vivienda entraría en juego la «prórroga necesaria de un año» si el arrendador no preavisa de que no quiere que continúe en vigor el contrato.
  • En los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda, una vez que llega la fecha de vencimiento del contrato o de la última de las prórrogas, si no hay preaviso de la parte interesada, se extingue el contrato automáticamente, pero igual de automáticamente nace un nuevo contrato (sin intervención de las partes) por tácita reconducción regulada en el artículo 1566 del código civil.

El escrito de finalización de contrato y de entrega de llaves

Una vez llegado el día y la hora en que las partes se han citado para dar por finalizado el contrato, este hecho también debe documentarse por escrito para evitar futuros problemas o reclamaciones.

Este documento recibe normalmente el nombre de Escrito de resolución de contrato y entrega de llaves. Su nombre es debido a que jurídicamente el arrendador no podrá disponer de su inmueble hasta que no se hayan producido dos hechos:

  1. La finalización del contrato de arrendamiento, debidamente documentada y firmada.
  2. La entrega de la posesión del inmueble del inquilino al arrendador. Es evidente que al tratarse de un bien inmueble el inquilino no podrá hacerle una entrega física (como quien entrega una pelota a otro), por lo que jurídicamente este hecho se materializa con la devolución de las llaves del inmueble. Y esta entrega también debe quedar documentada y formada en el referido «escrito de resolución de contrato y entrega de llaves».

Por tanto, mientras que las partes no hayan documentado y firmado tanto la resolución del contrato como la puesta a disposición del inmueble a favor del arrendador materializada con la entrega de llaves, hasta entonces el arrendador no dispone de la posesión del inmueble y, por tanto, no podrá disponer de él para, por ejemplo, entrar en él o alquilarlo de nuevo. Es necesario que el inquilino ceda la posesión al arrendador; que le devuelva las llaves.

Otros aspectos importantes del escrito

Además de los dos aspectos mencionados, en el «escrito de resolución de contrato y entrega de llaves» deben reflejarse otros aspectos.

Y si no se hace así las partes pueden encontrarse con verdaderos problemas como pueden ser la reclamación de daños en el inmueble por parte del arrendador al inquilino, o la denuncia del inquilino al arrendador por entrar en el inmueble siendo la posesión de aquél.

Los aspectos que debe contener el escrito son:

  1. Resolución del contrato desde el día de la fecha del documento.
  2. Manifestar que se realiza la entrega de llaves y que son aceptadas por la parte arrendadora.
  3. Estado en que se devuelve el inmueble, indicando los menoscabos que este ha padecido durante el arrendamiento y que no sean achacables al mero uso o al paso del tiempo. Para ello es recomendable, sobre todo por la parte arrendadora, realizar una minuciosa revisión del estado en que se devuelve el inmueble.
  4. Estado de cuentas entre las partes: se trata de plasmar por escrito el saldo resultante a ese momento en cuanto a rentas de alquiler, suministros, recibos de comunidad, etc.
  5. Devolución de la fianza: se manifestará si en ese momento se devuelve la totalidad de la fianza o si, por el contrario, el arrendador retiene toda o parte de la fianza para cobrarse de ella los gastos que determinadas reparaciones o determinadas facturas pendientes le vayan a suponer.

Problemas por parte del inquilino

Un problema bastante frecuente es que el inquilino o arrendatario no quiere devolver las llaves de la vivienda o local.

En este caso la posesión no se ha devuelto al arrendador, por lo que para poder recuperarla éste tendrá que interponer una demanda de desahucio. Además, podrá el arrendador reclamar en el mismo proceso de desahucio las rentas de alquiler devengadas hasta el día que recupere efectivamente el inmueble.

Es decir, si el inquilino no devuelve las llaves de forma fehaciente y constatable, el arrendador podrá reclamarle rentas incluso aunque el contrato hubiere llegado a su finalización.

Si quieres saber más sobre este problema te invito a leer el post El inquilino se ha ido sin devolver las llaves.

Problemas por parte del arrendador

Un problema no tan frecuente pero que también sucede es que el arrendador o propietario se niega a coger las llaves por creer que está en su derecho debido a que piensa que el inquilino ha incumplido alguna de sus obligaciones.

Ante este caso lo más apropiado es que el inquilino consigne las llaves en el juzgado o en una notaría, o instar judicialmente la resolución del contrato.

En este caso la consignación judicial o notarial de las llaves puede ocasionar más problemas que ventajas, pues con ella el contrato no queda resuelto y se le podrían seguir devengando rentas al inquilino al no haber concluido el contrato y no haber entregado la posesión al arrendador.

Si quieres más información sobre esta situación no dejes de leer el post El propietario o arrendador no acepta las llaves del inquilino.

Y tu… ¿te has visto en alguna de estás situaciones?.

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  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler Desahucio express

Finalización del contrato de alquiler y entrega de vivienda arrendada

Tanto si eres arrendador como arrendatario, te interesa saber la forma en la que poner fin al contrato de alquiler. Hoy hablamos de la entrega de vivienda arrendada. Si estás en esa situación, este artículo te interesa. ¡Sígueme!

Entrega de la vivienda arrendada

En una ocasión anterior ya hablamos del incumplimiento de la reserva de alquiler. Hoy hablamos de otra cuestión. Podemos afirmar que la entrega de la vivienda es lo último que se hace para resolver el contrato de alquiler o arrendamiento. Nos referimos a devolver la finca arrendada mediante la posesión. Ese acto pone fin al contrato entre las partes.

Desistimiento del contrato

Tal y como dispone el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurridos, al menos, seis meses.

Ahora bien, las partes pueden pactar otro plazo superior o el hecho de que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir.

De ahí la necesidad de que un abogado especializado y de confianza redacte tu contrato de alquiler.

Extinción del contrato por vencimiento de plazo

En este caso, mediante la entrega de la posesión del inmueble se deja constancia del hecho que se abandona la vivienda y se pone a disposición del arrendador.

¿Cómo se hace la entrega de la vivienda arrendada?

Debe formalizarse la entrega de la vivienda arrendada para evitar problemas a futuro.

Formalizar de forma documental la devolución de las llaves, la constatación del estado del inmueble y la devolución de la fianza nos pueden ser muy útiles.

La entrega de las llaves de la vivienda es considerada por los Tribunales como efectiva devolución de la posesión. Aún así, no te limites a ese acto e intenta formalizarlo mediante la firma de un documento.

Solicitar asesoramiento

¿Cómo concretar la entrega de la vivienda?

En primer lugar, es importante que la parte arrendadora y la parte arrendataria  se citen en el inmueble para hacer las comprobaciones necesarias.

Daños en la vivienda arrendada

En segundo lugar, las partes deben examinar conjuntamente el estado de la vivienda. Deben reseñarse los posibles desperfectos en el estado de conservación así como los daños a mobiliario, electrodomésticos, etcétera.

Si hay daños en la vivienda arrendada, se han de documentar también mediante fotografías o vídeo.

También nos puede ser útil recurrir a testigos como, por ejemplo, vecinos, para acreditar el estado del piso o casa al momento de abandonarlo.

En tercer lugar, debe verificarse el pago de todas las rentas del alquiler. En caso contrario, debe indicarse qué rentas se adeudan al momento de finalizar el contrato.

Eso no es todo. En cuarto lugar, debe comprobarse el pago de todos los suministros o cualquier cantidad por otros conceptos.

Todo lo anteriormente expuesto debe derivar en la firma de un documento. En una situación ideal y pese a haber desacuerdos, las partes deberían firmar el citado documento. En el mismo se pueden anotar las diferentes divergencias o discrepancias, pero la firma del documento es importante en la entrega de llaves del alquiler sin conformidad o con conformidad.

Además y ante la posible negativa a revisar el estado del piso juntos, conviene enviar un mail a la otra parte. En ese correo electrónico debemos instar a la otra parte a revisar la vivienda juntos.

Conviene indicarle que es necesario redactar un documento y realizar fotografías y que por nuestra parte, no hay obstáculo alguno.

Así será difícil que la parte reacia pueda justificar luego daños y desperfectos.

La devolución de la fianza

Recuerda que si tras la comprobación conjunta del estado del piso no hay desperfectos ni daños, la fianza o garantías complementarias deben devolverse al arrendatario.

Por otro lado y si eres arrendatario, recuerda que no vale impagar el último mes de renta para que el arrendador se lo cobre de la fianza. Si impagas ese mes, el arrendador te lo reclamará.

Si hay desperfectos, el arrendador «tirará» de la fianza para enmendarlos y te reclamará el importe que exceda de la fianza.

Conclusiones

Esperamos que este artículo te haya aclarado tus dudas. Intenta documentar la entrega de llaves y el estado del piso al momento de marchar.

Si la otra parte no quiere, envíale varios correos electrónicos indicándole la necesidad de redactar el citado documento.

En caso de que no quiera, tendrás ahí una vía para defender que actuó con mala fe y que los desperfectos y daños que te imputa jamás existieron.

A modo de ejemplo, la Audicencia Provincial de Málga tuvo en cuenta, en su sentencia de 4 de julio de 2012, el documento de entrega de llaves que reflejaba la realidad de la entrega de las llaves.

En otra sentencia, la Audiencia Provincial de Madrid también tuvo en cuenta el contenido del documento de entrega de llaves y su contenido.

En ese contexto, no cabe duda de la necesidad de documentar la entrega de llaves y el estado en el que se entrega el inmueble.

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