Division de la cosa comun cuando hay una hipoteca

La copropiedad, es decir que un inmueble pertenece a varias personas, habitualmente se suele ser el resultado de:

• Una herencia.
• Un matrimonio o una Pareja de hecho.

Es lo que el Código Civil denomina pro indiviso o comunidad de propiedad. Coloquialmente lo llamamos copropiedad (artículo 392 de C. Civil).

La Ley establece que todos los copropietarios participaran de derechos y obligaciones según su cuota o porcentaje. Es decir, derecho de uso o de cobro de alquileres pero también obligación de pagar los gastos y reparaciones.

Como no puede ser de otra manera, la copropiedad o pro indiviso es una fuente de conflictos.

Nadie puede ser obligado a permanecer en una copropiedad de forma indefinida.

Nuestro Código Civil dice en su artículo 400 que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común…”

La división de la cosa común o extinción de condomnio es un derecho que tiene individualmente cada copropietario. Es decir, que aunque tengas un 1%, tienes el mismo derecho a terminar con la copropiedad.

No obstante, el mismo artículo 400 del Código Civil permite a los copropietarios el pacto de no vender. Pero este pacto no puede ser de más de 10 años. Si bien, concluido el plazo puede renovarlo y prorrogarlo.

El problema surge en que muchos inmuebles o bienes no son divisibles, como por ejemplo un piso. O en caso de ser divisibles, su división desmerece mucho su valor, como en el caso de un local comercial de reducida dimensión.

Para estos casos, el artículo 404 del Código Civil establece: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

En resumen, si no se puede dividir, y no hay acuerdo para que alguno de los copropietarios se lo quede pagando al resto su parte: se debe vender y repartir el precio.

¿Cómo lo resolvemos si no hay acuerdo o alguien se niega?

Lo primero que debemos analizar es si el bien en concreto es divisible o no

Si fuese divisible, como una parcela, o una gran casa de varias plantas, se adjudicará una parte proporcional a cada propietario.

Si no se pudiera dividir, como un piso o vivienda o la división dejase la finca inservible para su uso, se realizará la división económica. Es decir, la venta.

También se debe tener en cuenta que aunque su división sea posible físicamente, pudiera ser que las fincas resultantes desmerecieran mucho su valor por separado. En consecuencia el Juez pudiera considerar un indivisibilidad.

Por otra, parte, hay que ver que ciertas fincas no son divisibles jurídicamente (pese a serlo físicamente, según Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2015).

Es el caso de las finca rústicas. Por ejemplo, según las leyes autonómicas de Suelo No Urbanizable, las fincas rústicas de secano necesitan al menos una superficie de 25 hectáreas (25.000 m2) para ser divididas, y las fincas resultantes no puede tener una superficie inferior a una hectárea (10.000m2).

Tanto la divisibilidad de fincas urbanas como rústicas deberán cumplir con lo exigido en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio.

La indivisibilidad jurídica se produce cuando la división de la cosa la dejase inservible para su uso, cuando pierda mucho valor o cuando los gastos para la misma sean desproporcionados.

Lo segundo que tenemos que hacer es saber qué vale el inmueble, cuál es su precio.

Para ello deberemos hacer una tasación por un tercero independiente, a ser posible con empresa tasadora de reconocido prestigio o profesional cualificado.

Lo tercero, es proponer una solución amistosa.

• Aconsejamos enviar carta certificada o requerimiento mediante burofax, desde el bufete de abogados para que el resto tomen conciencia de que el asunto va en serio.
• En dicha carta se informa del valor de la tasación y se propone la venta.
• Si transcurridos unos días nadie contesta, o en caso de contestar, contesta que se niega a vender o propone un precio absurdo, podremos iniciar la vía judicial, y presentar demanda de división de cosa en común o extinción de condominio, ejercitando la “actio communi dividundo”.

El proceso judicial de extinción de condominio o división de cosa en común

Se necesita abogado y procurador para el procedimiento de extinción de condominio o división de cosa en común.

La demanda se presentará el en Juzgado o partido judicial dónde radique la finca. Y esencialmente se expresará y justificará que:

• Se es dueño, aportando la escritura o título de propiedad (herencia, compraventa, etc)
• Queremos extinguir la copropiedad
• Hemos realizado una tasación
• Y que hemos propuesto previamente por escrito de forma fehaciente un acuerdo amistoso sin que haya habido respuesta o la respuesta haya sido negativa o de pretensiones infundadas.

Por ello es muy importante el requerimiento previo por escrito, para demostrar la buena fe.

Es muy habitual que algún otro copropietario aporte en su defensa otra tasación con precio diferente. En tal caso, el Juez pide una nueva tasación por un perito judicial.

En el caso de que los “copropietarios” no lleguen a un acuerdo para vender o para que unos se lo adjudique pagando al resto su parte, el bien deberá salir a subasta pública.

La mejor estrategia jurídica

No nos llevemos a engaños. Que nadie te engañe. Este tipo de conflictos no tiene vuelta de hoja, ni hay que buscarle tres pies al gato.

1. El sentido común es lo que debe de primar.
2. Tanto es así, que aquel que se niega sin sentido vender, obstaculiza la venta o exige condiciones desproporcionadas si le demandamos con una buena estrategia, le condenarán en costas.
3. Las costas judiciales son muy elevadas en caso de ser demandado.
4. Por ello, aconsejamos tener una estrategia adecuada:

• Reconocer que la copropiedad se debe de terminar cuando cualquiera lo pida.
• Valorar la finca con rigor
• Proponer la venta, primero ofreciéndolo a los copropietarios y en caso de no interesar,
• Ponerlo a la venta

Es muy aconsejable que el pacto verbal se concrete en un contrato por escrito de extinción de condominio con compromiso de venta. Pactando el precio, determinando la agencia inmobiliaria que se elija, acometiendo los gastos hasta la venta, vaciando de muebles y enseres personales, etc.

Esto anterior evita que los procesos de venta no se hagan eternos. Y si uno de los dueños no cumple, se puede pactar una penalización o indemnización al resto.

¿Quieres solucionar la situación de copropiedad? ¿Necesitas venderla?

Aspectos especiales de la extinción de condominio

1. En divorcios: se puede acumular la petición de división de cosa en común el en mismo procedimiento judicial de separación, divorcio o nulidad (artículo 437,4,4º de la LEC.). En estos casos la demarcación judicial será la del divorcio en vez de la de donde radica la finca.

2. La hipoteca: la extinción de condominio no alterará la hipoteca, la cual seguirá igual (art. 405 del Código Civil y el art. 123 de la Ley Hipotecaria)
3. El usufructo, derecho de uso, o derecho de habitación: la división del cosa en común y su subasta no extinguirá el derecho de uso.

   No obstante, frente a terceros de buena f, sólo seguirá si estaba inscrito en el registro de la propiedad (sentencia Audiencia Provincial de La Coruña de 19 de abril de 2013).

4. Aún con un pacto de no indivisión se puede ejercitar la acción (Sent. AP Madrid 23 de julio de 2012).

5. La división de la cosa común puede realizarse mediante árbitros o amigables componedores (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 febrero 2014). Es muy aconsejable nombrar a una agencia inmobiliaria para evitar que en subasta se venda por precio inferior al de mercado.

6. El copropietario que está al corriente de los gastos también tiene derecho a presentar demanda. (Sentencia Audiencia Provincial de Málaga 6 de octubre de 2008).

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División de la cosa común

• La división de la cosa común es una facultad de todo propietario que nace de la relación de comunidad cuando la titularidad de un bien pertenece a más de una persona.
• Así, todo propietario puede solicitar la división de la cosa común si no quiere seguir con esa propiedad compartida.
• Un ejemplo de esto sería un piso heredado por tres hermanos, cuando uno de ellos no quiere seguir en la comunidad con el resto y solicita que se venda y se proceda a la repartición correspondiente.

En este sentido, el artículo 400 del Código Civil recoge la facultad del comunero para solicitar la división al establecer que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Clasificación de la cosa común

Para distinguir los bienes inmuebles habrá que observar si es divisible o indivisible.

• Si la finca es divisible, es decir, que se puede repartir, se procederá a la división material y se adjudicará a cada uno de los copropietarios una parte del inmueble.
• Si la finca es indivisible, la acción de división de cosa común se hará mediante la división económica que podría llevarse a cabo de varias maneras, mediante:

1. La venta del bien a un tercero para, posteriormente, repartir el dinero conseguido entre todos los propietarios
2. La adjudicación a uno de los comuneros de la participación del resto, compensando a éstos económicamente
3. La subasta pública.

¿Puedo reclamar las deudas junto con la división de la cosa común?

En muchas ocasiones, sucede que uno de los propietarios tiene que hacer frente a las deudas de la comunidad en nombre del resto de los comuneros, por ejemplo, el abono de los suministros de la vivienda, IBI o la amortización de una hipoteca.

En este sentido, es común en este tipo de casos ejercitar también la reclamación de cantidad, en el caso de que uno de los comuneros haya pagado más de lo que le corresponde según su porcentaje de participación. Así, podrían reclamarse, de forma acumulada, ambas cosas en un mismo procedimiento.

Esta acumulación de acciones de división de cosa común y reclamación de un crédito frente al otro, con arreglo al porcentaje que le corresponde en la copropiedad, ha sido ya aceptado por la jurisprudencia, a destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª) de 3.03.2015.

División de la cosa común cuando hay una hipoteca

1. Si el bien común está gravado con hipoteca, se impondría al adjudicatario de la cosa común la subsistencia de las cargas o gravámenes, siempre sin perjudicar al Banco hipotecante.
2. En este sentido, en el caso de que sea uno de los comuneros el interesado en adjudicarse la finca común, la carga hipotecaria deberá tenerse cuenta a la hora de valorar la compensación económica correspondiente al resto de los propietarios.
3. Sin embargo, en el caso de que no se pongan de acuerdo los copropietarios en la adjudicación se podría vender la vivienda a un tercero o elevarla a subasta pública, respetando la hipoteca.
4. En FVO Abogados logramos dividir la cosa común de la manera más satisfactoria para nuestros clientes, negociando un acuerdo entre los propietarios o, en su defecto, acudiendo al procedimiento judicial previsto para la división de la cosa común.
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División de la cosa común: la extinción de condominio

La regulación básica de la extinción de condominio se encuentra en los artículos 400 y 406 del Código Civil, que tratan de la división de la cosa común, en las comunidades de bienes. Hay que saber que comunidad de bienes, condominio o copropiedad son términos que hacen referencias a situaciones idénticas desde el punto de vista legal.

Cuando estamos ante un bien de naturaleza indivisible, es decir, que no se puede dividir en partes, y el mismo pertenece en copropiedad a varias personas, ninguna de ellas está obligada a mantener dicha copropiedad, pudiendo solicitar la extinción de la misma.

En un primer lugar lo más lógico es intentar llegar a un acuerdo con los otros copropietarios para extinguir dicha copropiedad.

Para ello se debe partir por establecer el precio de dicho inmueble, por lo que es recomendable que las partes estén previamente de acuerdo en la forma en la que lo establecerán, por ejemplo, a través de una tasación o un estudio de mercado de inmuebles similares en la zona, pero sobretodo también deben acordar que aceptarán el resultado de dicha valoración, ya que en caso contrario podemos estar siempre en desacuerdo al respecto de este punto.

Una vez acordada la valoración del inmueble se acudirá al Notario para proceder a realizar la escritura de extinción de copropiedad, que tributará por acto jurídico documentado.

En el caso en que los copropietarios sean un matrimonio pueden proceder a extinguir la copropiedad a través de convenio regulador acompañado a su demanda de divorcio, siempre que se trate de la vivienda familiar.

Una vez que dicho convenio se ratifique judicialmente por las partes y sea aprobado por sentencia, se expedirá el testimonio de dichos documentos que son inscribibles en el Registro de la Propiedad.

En este caso no se abonaría el impuesto de actos jurídicos documentados.

Si los copropietarios no llegan a ningún acuerdo solo nos queda acudir a la vía judicial interponiendo una demanda de división de cosa común. Si el bien es indivisible, sólo nos queda la opción de allanarnos a dicha demanda, puesto que recordemos que es un derecho que tiene cualquier copropietario. En este procedimiento obtendremos una sentencia declarativa con una finalidad de hacer.

• La complejidad en estos casos viene en la fase de ejecución puesto que es en ella cuando, si no se ha establecido previamente un valor al bien objeto de división, se procederá a su valoración.
• Para dicha valoración, a falta de acuerdo entre las partes, la misma se realizará mediante perito judicial.
• La ley no contempla un procedimiento específico para llevar a cabo la ejecución de la división de la cosa común, por lo que se regirá por aquellos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil dedicados a las subasta de bienes inmuebles y aquellos otros de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
• La fase de ejecución es impulsada y dirigida por el Letrado de la Administración de Justicia y aboca de una manera irremediable en una pública subasta en la que pueden licitar tanto los copropietarios como terceros.
• Cuestiones relativas al tipo de porcentaje para la adjudicación del inmueble serán decididas por el Letrado de la Administración de Justicia a lo largo del desarrollo de dicha fase de ejecución, puesto que , como antes comentaba, no existe legislación específica para la regulación de la ejecución de sentencia de división de cosa común.
• Aspectos que no se deben descuidar en dichos procedimientos es el papel que juegan las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de división, y más concretamente, la carga hipotecaria si existiese, debiendo indicar que la división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, «conservará los derechos de hipoteca […]»

El adquirente del bien no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. Lo que en definitiva viene a ser lo siguiente: «Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco».

Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por doña S. C. F. S.

contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Miranda de Ebro, doña Alba Erostarbe Fernández, por la que deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento judicial de extinción de comunidad, por no existir anotación de demanda vigente que dé publicidad a la acción judicial y a sus posibles resultas frente a titulares de derechos y cargas inscritos con posterioridad.

• Hechos
• I
• Por virtud de decreto de adjudicación, dictado el día 20 de abril de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Miranda de Ebro, en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales para la extinción de proindiviso, se adjudicaba la finca objeto del mismo a una de los condóminos, a falta de postores en la subasta, ordenándose la cancelación de cargas posteriores a la inscripción en la que contaba la titularidad común, y sin que constase anotada la demanda de la acción de división en el historial de la finca, objeto del procedimiento.
• II
• Presentado testimonio de dicho decreto en el Registro de la Propiedad de Miranda de Ebro, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
• «Datos del documento:

Autorizante: Juzgado 1.ª Instancia N.º 2.

Fecha: 10/07/2017.

Procedimiento: 605/2013.

Presentante: F. S., S. C.

Datos de presentación:

Código Civil Federal

• Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2894. Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2895. La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2896. La hipoteca se extiende aunque no se exprese:
  1. A las accesiones naturales del bien hipotecado;
  2. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;
  3. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;
  4. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

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• Artículo 2897. Salvo pacto en contrario la hipoteca no comprenderá:
  1. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;
  2. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

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• Artículo 2898. No se podrán hipotecar:
  1. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;
  2. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;
  3. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;
  4. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;
  5. El uso y la habitación;
  6. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el Título Constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene .

  conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito. Volver al inicio Volver al indice

• Artículo 2899. La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2900. Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2901. Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2902. El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2903. La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en el que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2904. La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2905. El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2906. Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2907. Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2908. En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2909. Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 2907, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2910. Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además, el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2911. La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2912. Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2913. Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario; y si no consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2914. Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.
  Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2915. La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses, y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2916. El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial; o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.
  Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2917. Para la constitución de créditos con garantía hipotecaria se observarán las formalidades establecidas en los artículos 2317 y 2320.
  Los contratos en los que se consigne garantía hipotecaria otorgada con motivo de la enajenación de terrenos o casas por el Departamento del Distrito Federal para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos, cuando el valor del inmueble hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el artículo 730, se observarán las formalidades establecidas en el párrafo segundo del artículo 2317. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2918. La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2919. La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria. Volver al inicio Volver al indice

ABOGADO DIVISION COSA COMUN Barcelona

Abogado especialista en division de la cosa comun respecto de la copropiedad de pisos, locales comerciales y fincas sitas en Barcelona y su provincia (Badalona, Sant Cugat del Valles, Rubi, L'Hospitalet de Llobregat, Sant Feliu de Llobregat, Martorell, Sabadell, Granollers, Mataro y Arenys de Mar).

Ningun copropietario esta obligado a permanecer en el estado de comunidad o indivision, mediante la division de la cosa comun cada copropietario recibe la cuota ideal que le corresponde respecto del bien inmueble o propiedad de que se trate.

Se recurre a la accion de division de la cosa comun, o actio communi dividundo, cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo o bien alguno de ellos se niega a poner fin al estado de comunidad, dificultando todos los intentos de los condominos para poner fin al indiviso del inmueble en comun.

Ejercicio de la accion

La accion de division de la cosa comun es una facultad integrada en el derecho de propiedad, por lo que cualquiera de los copropietarios podra promover, sin necesidad de solicitar permiso a los demas comuneros, la accion de division de la cosa comun formulando la correspondiente Demanda judicial ante un Juzgado de Primera Instancia del partido en el que se encuentre radicada la propiedad comunitaria.

Regulacion autonomica

En Cataluña el Codigo Civil Catalan regula de manera preferente la division de la cosa comun, contemplando alternativas que van desde la adjudicacion de la propiedad comunitaria al copropietario que manifieste interes en ella, pagando el valor pericial de la misma, su venta a terceros a traves de una empresa especializada o inmobiliaria, e incluso mediante la subasta judicial repartiendo el producto entre los copropietarios de acuerdo con sus cuotas ideales.

Derechos e hipotecas

La division de la cosa comun no perjudicara a los derechos de terceros, quienes los conservaran integramente, lo cual tiene su importancia respecto a los prestamos con garantia hipotecaria que puedan gravar la finca en copropiedad y que no se veran afectados por la disolucion del condominio.

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La division de la cosa comun es la via judicial para poner fin al estado de comunidad, no obstante, de existir la posibilidad de acuerdo entre los copropietarios, tambien puede alcanzarse dicho fin mediante la extincion del condominio, la donacion inter vivos o la compraventa.

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