Aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio

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Inicio / Blog / Moratoria en el pago de la renta de arrendamientos de uso distintos al de vivienda y sus repercusiones fiscales

En el Boletín Oficial del Estado del día 22 de abril, se publicó el Real Decreto–ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Entre otras, se toman medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos relativas a sus locales de negocio en régimen de arrendamiento, cuyo plazo para poder ser ejercitadas finaliza el 23 de mayo.

Moratoria.

Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por la declaración del estado de alarma, muchas pymes y autónomos se han visto obligados a cerrar sus negocios o a reducir su actividad drásticamente, lo que puede provocar la incapacidad financiera para hacer frente al cumplimento del pago de la renta de los locales en alquiler. Para abordar esta situación y favorecer un acuerdo entre arrendador y arrendatario, el Gobierno ha fijado unas normas para los arrendamientos distintos del de vivienda (léase locales de negocio) diferenciando si el arrendador es un gran tenedor o no. Se entiende por gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes o trasteros) o aquella que posea inmuebles cuya superficie supere los 1.500 metros cuadrados (aunque no lo diga expresamente la norma, entendemos que los metros cuadrados se computan de forma conjunta).

En el caso de que el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el inquilino podrá solicitar al arrendador una moratoria en el pago de la renta, siempre y cuando no se hubiere alcanzado ya un acuerdo entre las partes.

La moratoria se aplicará de manera automática, es decir, reviste carácter obligatorio para el propietario (arrendador), y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes prorrogables mes a mes, con un máximo de cuatro meses.

Dicha renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años a contar desde que finalice el plazo de la moratoria.

Este aplazamiento y fraccionamiento de pago ha de estar comprendido dentro del periodo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas. El plazo para solicitar la moratoria será de un mes a contar desde la entrada en vigor del citado Real Decreto–ley, es decir, hasta el 23 de mayo.

En el caso de que el arrendador sea un pequeño propietario (los no mencionados en el párrafo anterior), el inquilino podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta salvo acuerdo previo entre las partes.

El plazo para la solicitud es el mismo que en el caso anterior, pero convenie subrayar que en este caso el propietario no se verá en la obligación de acceder a la solicitud del inquilino, por lo que la negociación entre las partes cobra especial relevancia.

En estos casos, las partes podrán acordar que el inquilino disponga de la fianza para el pago parcial o total de alguna o algunas mensualidades arrendaticias.

El importe de la fianza aplicado deberá ser repuesto en el plazo de un año desde la fecha del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que fuera inferior a un año.

No todos los autónomos y pymes podrán acogerse a estas medidas, sino que tendrán que cumplir los siguientes requisitos:

– Para el caso de los arrendamientos de los inmuebles afectos a la actividad desarrollada por un autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma (14 de marzo).
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.

c) Si su actividad no ha quedado directamente suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

– Para el caso de los arrendamientos de los inmuebles afectos a la actividad desarrollada por una pyme se tendrán que cumplir los requisitos b) y c) del párrafo anterior y además la empresa no podrá superar los límites para presentar balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados.

Este requisito lo cumplirán las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes: (i) Que el activo no supere los 4 millones de euros; (ii) que el importe de su cifra de negocios no supere los 8 millones de euros; (iii) que el número medio de empleados no supero 50 (artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital).

El cumplimiento de estos requisitos ha de ser acreditado por el arrendatario frente al arrendador con una declaración responsable de la reducción de la actividad, pudiendo el arrendador, si lo estimase necesario, solicitar la exhibición de los libros contables.

Para el caso de suspensión de la actividad, habrá de acreditarla el arrendatario con un certificado emitido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria u Órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

No contempla el Real Decreto-ley el supuesto habitual del autónomo que ha suspendido su actividad, pero no ha presentado la baja censal en Hacienda y, por tanto, aun teniendo la actividad suspendida no podrá aportar el certificado al que se hace referencia.

En este caso, entendemos que podrá acreditarse la suspensión de la actividad por cualquier otro medio válido de prueba.

  • Hay que tener en cuenta que el arrendatario que se haya beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario de la renta sin cumplir los requisitos indicados será responsable de los daños, perjuicios y gastos que se hayan podido producir, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que su conducta pudiera dar lugar.
  • Régimen fiscal.
  • Con relación al tratamiento fiscal de las moratorias de las rentas de alquiler, hemos de distinguir entre el Impuesto sobre el Valor Añadido, el Impuesto sobre la Renta y el Impuesto sobre Sociedades.

Con relación al primero de ellos (IVA), actualizamos nuestra circular de 8 de abril como consecuencia de una aclaración emitida por la Agencia Tributaria que dice lo siguiente: “Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia”. Ello quiere decir que por las cantidades aplazadas no deberemos repercutir IVA en la factura de alquiler hasta el momento en que sean exigibles, de conformidad con el acuerdo alcanzado entre las partes, que recomendamos quede por escrito en un anexo al contrato. Atendiendo a esta regla (la de exigibilidad), si hemos acordado que el importe del mes de abril sea exigible en el mes de julio, la repercusión del IVA se efectuará en el mes de julio.

Para cualquier duda o aclaración adicional que precise contacte con nosotros

Beatriz Borrajo                                                                              Juan Arroyo
Socia-Abogada                                                                               Socio-Economista fiscal
Kreston Iberaudit                                                                             Kreston Iberaudit

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Aplazamiento del pago de la renta en los alquileres de local de negocio – EscolanoFreixa.com

  • Una de las medidas acordadas por el Gobierno para hacer frente a la situación que ha generado el Coronavirus, es la solicitud del aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales destinados a ejercer alguna actividad económica.
  • En la publicación de hoy veremos los requisitos necesarios para poder solicitar este aplazamiento del pago de las rentas.
  • Esta medida se recoge en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
  • Esta moratoria en el pago de las rentas de dichos contratos, se establece en los artículos 1 a 5 del citado texto legal.
  • La norma diferencia entre dos situaciones, atendiendo al tipo de arrendador. 
  • En primer lugar, si el arrendador es una empresa o entidad pública o, una persona física o jurídica titular de 10 inmuebles urbanos o titular de una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados, se le considerará “gran tenedor”.
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En segundo lugar, cuando el arrendador sea distinto a los anteriormente expuestos, por ejemplo, alguien que posea 3 locales. Lo más habitual es que nos encontremos en la segunda situación.

En este último caso, el aplazamiento del alquiler tendrá lugar cuando el arrendatario sea autónomo o una PYME. Además, el contrato de alquiler debe estar afecto a alguna actividad económica que desarrolle ese autónomo o PYME. 

Si es un autónomo el solicitante, éste debe estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos o en el Régimen Especial de los trabajadores del Mar o, en su caso, en mutuas alternativas al RETA.

Otro requisito es que la actividad que se desarrolle en ese local comercial, haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma.

Si la actividad no se ha visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, se deberá acreditar que ha habido una reducción de la facturación de al menos, un 75% en relación a la facturación media del  trimestre del año anterior.

En los casos en los que sea una PYME la solicitante, se requerirá que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Además, como en el caso anterior, que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RDL 463/2020 o por órdenes de la Autoridad competente.

Del mismo modo que el autónomo, se requiere que la facturación se haya visto reducida en un 75% en relación al año anterior.

El plazo para solicitar el aplazamiento extraordinario del pago de la renta es de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley 15/2020, es decir, el 23 de abril de 2020.

No existe obligación legal del arrendador a aceptar este aplazamiento, como sí ocurre en los casos de vivienda habitual.

En los casos en los que el titular del local comercial sea un “gran tenedor”, el plazo para la solicitud es el mismo, un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley. En este caso, sí que existe obligación por parte del arrendador de aceptar la moratoria en el pago. 

  1. Esta moratoria en el pago durará todo el periodo de alarma hasta un máximo de 4 meses desde su finalización.
  2. Debemos destacar que el aplazamiento no devenga ningún interés ni penalización.
  3. El importe total de las rentas que se vean aplazadas se deberá devolver de forma fraccionada durante el plazo de 2 años y siempre dentro del plazo de la vigencia del contrato de arrendamiento del local comercial, debiendo iniciarse la devolución al mes siguiente desde la conclusión de la moratoria acordada.

¿El COVID-19 afecta al pago de alquiler de mi local?

RD 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

El RD 15/2020 prevé, en síntesis, la posibilidad de que los autónomos y pymes soliciten una moratoria en el pago de la renta, cuya aceptación solo obliga a los arrendadores que ostenten la condición de “gran tenedor”, además de a las empresas o entidades públicas de vivienda. A continuación, detallaremos los casos en los que se prevé la moratoria y sus requisitos.

  • ¿A qué contratos afecta?
  • Se encuentran en el ámbito de la norma los contratos de arrendamientos de inmuebles para uso diferente de vivienda afectos a la actividad económica desarrollada por autónomos o pymes, siempre que las partes no hubieran alcanzado previamente un acuerdo de moratoria o reducción de renta, en cuyo caso prevalecería este.
  • ¿Qué arrendatarios pueden acogerse a la moratoria?
  • Los AUTÓNOMOS, entendiéndose como tales quienes el 14 de marzo de 2020 (entrada en vigor del RD 463/2020 que declara el estado de alarma) estuvieran afiliados y en situación de alta en el RETA, en alguna de las mutualidades sustitutorias del RETA o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar.
  • Las PYMES, entendiéndose como tales las empresas que no superen los límites del artículo 257.1 TRLSC, es decir, las que durante dos ejercicios consecutivos reúnan a la fecha de cierre de los ejercicios, al menos DOS de las tres circunstancias siguientes:
    1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

¿Cuáles son los requisitos para acogerse a la moratoria?

  • O bien que su actividad haya quedado suspendida por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (o por órdenes dictadas por las Autoridades competentes al amparo del referido real decreto). 
  • O bien que se acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre del año anterior al que pertenezca dicho mes.

Acreditación de los requisitos

  • La reducción de actividad se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable por parte del arrendatario, si bien el arrendador tiene la facultad de requerir la exhibición de los libros contables.
  • La suspensión de la actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Cómo afecta a los arrendadores?

  • Si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros) viene obligado a aceptar la moratoria.
  • En los demás supuestos, no existe obligación de aceptación por parte del arrendador.

Solicitud y condiciones de la moratoria

(a) Si el arrendador es gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda

  • En el plazo de UN MES desde el 23 de abril de 2020 (fecha de entrada en vigor de la norma) el arrendatario podrá solicitar una moratoria en el pago de la renta al arrendador, de aplicación automática y de obligada aceptación por este. 
  • La moratoria afectará a las rentas correspondientes al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus efectos, hasta un máximo de cuatro meses
  • Las cuotas aplazadas deben fraccionarse durante un plazo de dos años (o durante el plazo que reste de vigencia del contrato, si es menor de dos años) a contar desde la siguiente mensualidad a la última que haya sido objeto del aplazamiento. El aplazamiento no generará intereses.

(b) Si el arrendador no es gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda

  • En el plazo de UN MES desde el 23 de abril de 2020, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
  • El arrendador NO TIENE OBLIGACIÓN de aceptar el aplazamiento.
  • En caso de que el arrendador acepte la moratoria, las partes podrán pactar que la fianza sirva para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta arrendaticia. En este caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo (o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este fuera inferior a un año)

Alcance limitado de la norma

Como vemos, la norma supone que en muchos contratos la posibilidad de que el inquilino tenga acceso a la moratoria va a seguir dependiendo únicamente de la buena voluntad del arrendador, bien porque los arrendatarios no puedan incardinarse en el concepto de pymes o autónomos, bien porque los arrendadores no sean “grandes tenedores” o, sencillamente, porque aun habiendo sufrido una debacle en su facturación, esta no alcance el 75 %.

Parece evidente que van a continuar existiendo una multitud de contratos en los que el devastador efecto de la pandemia va a provocar que las condiciones resulten demasiado onerosas para el inquilino, sin que este disponga de ningún medio de rango normativo para forzar la recuperación del equilibrio de las prestaciones alterado por la extraordinaria situación en la que nos hallamos. Ello nos lleva a plantearnos si, pese a la promulgación de la norma, continúan siendo válidos los argumentos de quienes propugnaban la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

  1. De un lado, podría argumentarse que la cláusula sería igualmente de aplicación, conforme a la concepción tradicional de la misma como estipulación implícita en todos los contratos y a su condición de remedio cuando no exista otra opción para reequilibrar las prestaciones contractuales; además, dado que la norma se promulga con la voluntad declarada de reducir los costes de pymes y autónomos, parecería contradictorio que su entrada en vigor supusiera, en la práctica, una reducción de las posibilidades de estos de paliar su angustiosa situación.
  2. No obstante, frente a lo anterior, podría aducirse que el Prólogo del Real Decreto resulta muy elocuente cuando, tras exponer la problemática a la que nos enfrentamos y constatar la inidoneidad de los mecanismos legales existentes hasta la fecha para ajustar el riesgo entre las partes, dice: 
  3. “Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales
  4. Es decir, la situación derivada de la actual crisis ha sido evaluada expresamente por el legislador y ha optado por darle una solución determinada que se dice acorde con la reseñada cláusula, lo que vetaría la posibilidad de forzar al arrendador a aceptar otra opción diferente de la contemplada por la norma. 
  5. Tal vez la solución más adecuada hubiera sido, sencillamente, introducir esta cláusula de forma expresa en nuestro ordenamiento, tal y como ya en el año 2009 propugnaba la “Propuesta de Modernización del Código civil en materia de obligaciones y contratos” redactada por la Sección Primera de Derecho civil de la Comisión General de Codificación, en los siguientes términos
  6. “Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.
  7. La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato.”
  8. Conclusión
  9. La promulgación del RD 15/2020 posibilita que los autónomos y pymes que cumplan las condiciones que se fijan, cuyos arrendadores tengan la condición de gran tenedor, puedan acceder de forma simplificada a un mecanismo que minora la onerosidad de su prestación, mediante el aplazamiento de la obligación de pago de la renta contractual, evitando situaciones de litigiosidad y la incertidumbre de su resultado. 
  10. No obstante, desde nuestro punto de vista, limita de forma notoria las posibilidades de todos los demás arrendatarios de emprender con éxito una reclamación judicial solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
  11. Sea como fuere, el primer paso que debería dar el arrendatario afectado sería siempre el de intentar  alcanzar un acuerdo con el propietario quien, normalmente, también estará interesado en alcanzar un pacto justo que le permita seguir explotando económicamente el local; la alternativa sería iniciar un periplo judicial de duración y resultado incierto que -en el mejor de los casos- se saldaría con mucha deuda impagada, un local vacío y la necesidad de encontrar un nuevo inquilino de confianza dispuesto a pagar, al menos, lo que ya venía satisfaciendo el antiguo. 
  12. En cualquier caso, siempre resultará recomendable consultar previamente el asunto con su abogado de confianza, quien podrá orientar a las partes de forma personalizada sobre la mejor solución para su caso concreto.
  13. Escrito por: Jose Manuel Viedma
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Nuevas medidas para renegociación y aplazamiento del pago de alquileres de locales de negocio (pymes y autónomos)

  • EDICIÓN ESPECIAL CORONAVIRUS →
  • Entre las novedades que incorpora el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, con el objetivo de la reducción de los costes de pymes y autónomos podemos destacar las medidas en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.
  • Entre las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, destacamos ahora las referentes a arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.

Son muchas las actividades económicas que se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020 del estado de alarma. Por lo que la falta de ingresos o minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a incapacidad financiera de pago de renta de locales en alquiler, poniendo en un serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A continuación, le explicamos estas novedades en materia de arredramientos para uso distinto del de vivienda, consistente en una moratoria en el pago del alquiler.

MORATORIA PAGO DEL ALQUILER

1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

¿Quiénes pueden acogerse a esta moratoria? ¿Y desde cuándo?

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde el 23 de abril, la moratoria del pago del alquiler que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Atención. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda.

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

¿Cómo se aplicará?

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

2. Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendador persona física

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública o gran tenedor, y cumpla los requisitos necesarios, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de 1 mes desde el 23 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Cuáles son los requisitos para poder acceder a estas moratorias?

Los autónomos y pymes arrendatarios tendrán que cumplir con los siguientes requisitos:

En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo

  1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
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En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme

  1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
    Es decir:Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

    1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

    Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.

  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

4.¿Cómo se acreditan los requisitos?

Se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en la norma, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Guía de facilitación de acceso a las medidas

El objetivo de la medida es proteger y ayudar a quienes se les dificulte el pago de la renta durante el periodo que dure el estado de alarma y sus prórrogas.

¿En qué plazos se desarrollará esta medida?

La moratoria en el pago de la renta afecta el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como a las mensualidades siguientes prorrogables una a una si aquel plazo fuera insuficiente en relación con las consecuencias por el impacto del Covid19. En ningún caso podrán superarse los cuatro meses.

¿Qué características tiene esta moratoria?

  • Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

La duración acumulada de las moratorias y suspensiones legales o acogidas a acuerdos sectoriales concedidas desde el 30 de septiembre de 2020 no podrá superar un total de nueve meses.

¿Qué requisitos deben cumplirse para acceder a la moratoria?

Debe tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de inmuebles afectos a la actividad económica desarrollada por un autónomo o por una PYME.

Si la persona física o jurídica arrendataria es un/a autónomo/a

  1. Debe estar afiliado en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social correspondiente a la fecha de declaración del estado de alarma (14 de marzo 2020)
    1. Trabajadores por cuenta propia o autónomos, Trabajadores del Mar, o en su caso, mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por orden dictada por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas.
  3. Si su actividad no se ha visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, que se haya producido una reducción en la facturación del mes anterior al que solicita el aplazamiento de al menos un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes del año anterior.

Si la persona física o jurídica arrendataria es una PYME

  1. Que se trate de sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
    1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por orden dictada por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas.
  3. Si su actividad no se ha visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, que se haya producido una reducción en la facturación del mes anterior al que solicita el aplazamiento de al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes del año anterior.
  4. Que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de viviendas, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  5. Que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo de moratoria o reducción de la renta entre ambas partes.

¿Cómo debo acreditar los requisitos solicitados?

El arrendatario deberá presentar al arrendador los siguientes documentos:

  1. Para acreditar inicialmente la reducción de la actividad: Declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Si el arrendador lo requiere, el arrendatario deberá mostrarle los libros contables.
  2. Para acreditar la suspensión de actividad: Certificado de la AEAT o del órgano competente de la Comunidad Autónoma en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.

¿Cuál es el procedimiento para solicitar esta moratoria?

  1. Solicitud dirigida a la persona arrendadora pidiendo la moratoria en el pago de la renta arrendaticia.
  2. Se puede presentar la solicitud hasta el 31 de enero de 2021.
  3. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática.

¿Qué ocurre con aquellos que realicen una aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta?

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos anteriores, serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta pudiera dar lugar.

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