Ampliacion de vivienda sobre terraza comun de uso privativo

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Una terraza comunitaria de uso privativo es una situación muy común y conflictiva en una comunidad de vecinos.

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Comunidades de propietarios

En las comunidades de propietarios es habitual la discusión con los últimos pisos o áticos. Gozan del disfrute de terrazas privadas, solo ellos tienen acceso, pero comunitarias porque se consideran cubierta de los pisos inferiores.

Para dar una respuesta correcta ante estas situaciones, lo primero sería acudir a la lectura del título constitutivo de la comunidad. Lo normal es que nos encontremos ante un elemento común de uso privativo del que únicamente puede disfrutar el propietario de la vivienda a través de la cual se accede.

¿Terrazas comunitarias o privativas?

Analizar de quién es la terraza de un ático en una comunidad de propietarios es sencillo. La terraza es propiedad del propietario de ese ático, es de uso privativo, al ser de acceso y uso exclusivo de dicha persona.

No podemos confundir la terraza de la comunidad de vecinos con la terraza del ático. La primera de ellas coincidirá con el patio comunitario, que no puede ser utilizado libremente por los comuneros. Suele pasar con los propietarios de los pisos que tienen acceso directo, a través de una ventana de su vivienda.

Utilizan el patio comunitario para colocar la lavadora y que no ocupe lugar en su vivienda, porque el propietario del último piso utiliza la terraza y se la reparó la comunidad. Esto es incorrecto.

El patio de luces no es de propiedad de un solo propietario o de varios, sino que es de la comunidad en su conjunto, es una zona común, como pueden ser las escaleras.

Ampliacion de vivienda sobre terraza comun de uso privativo

Situaciones de terraza comunitaria de uso privativo en una Junta de Propietarios

De aquí, que la discusión en las Juntas de Propietarios sea siempre la misma. Una parte de los comuneros dirán que la terraza es comunitaria y otra parte (los propietarios de los últimos pisos) que la terraza es privativa.

En el título constitutivo de las comunidades de propietarios lo habitual es leer que el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. Los gastos de mantenimiento de la terraza serán de cuenta de la comunidad.

En una ocasión, en una Junta de Propietarios al explicar esta cuestión tan común y controvertida, que ha originado una innumerable jurisprudencia, un comunero manifestó una solución, que antes de explicarla ya adelanto que es inviable.

El planteamiento de este comunero fue el siguiente: como la terraza es comunitaria por ser un elemento común regulado en el artículo 396 del Código Civil, proponía aprobar por unanimidad (es decir, el 100% de los comuneros) un acuerdo consistente en llevar a cabo la desafección del uso de terraza privada que ostenta el propietario del último piso del edificio y pasar a ser la terraza comunitaria; pero chocó con dos cuestiones insalvables:

1. El propietario del ático nunca iba a aprobar esa desafección; por lo que, el 100% de unanimidad es imposible de alcanzar.

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2. La escritura de propiedad de esa vivienda regula de quién es la terraza del ático, es decir, que siempre será una terraza privada del piso ático.

La terraza de un ático

Una vez queda claro de quién es la terraza de un ático, un punto clave es qué entendemos por mantenimiento de esa terraza.

Claro está que el propietario, que la usa, debe limpiarla y mantenerla en buen estado de conservación, pero en caso de una avería (siendo la más común la de las filtraciones y humedades que se le ocasionan al piso inferior, es difícil encontrar otro tipo de avería que lleve a esta discusión) como consecuencia ajena a esas labores de mantenimiento propias de su uso cotidiano, le corresponde a la comunidad.

También es muy frecuente encontrarnos con que los propietarios de las terrazas de los áticos alteren su estructura con la instalación de elementos mecánicos que requieren de una cierta complejidad en su instalación y que, además, suelen encontrase anclados al suelo de la terraza siendo necesario perforar este; y suele ser, con el fin, en la mayoría de los casos, de conseguir más metros útiles en sus viviendas; pues bien, en caso de que se demuestre que el daño producido en la terraza ha sido como consecuencia de dicha instalación los gastos de mantenimiento serán a cargo de los propietarios de los áticos por haber modificado un elemento común y causado un daño.

Mantenimiento y averías de una terraza

  • Otro tipo de avería conflictiva, es cuando las filtraciones al piso inferior se producen como consecuencia de la instalación de maceteros incrustados en el suelo para plantas; puesto que, lo común es que carezcan de impermeabilización y al cabo del tiempo la humedad de la tierra y el riego produzcan humedades; en este caso, nos encontramos ante una conservación deficiente por parte del propietario de la terraza y deberá hacerse cargo de la reparación y de los daños producidos al piso inferior.
  • Todo ello, para concluir que si nos encontramos con labores de mantenimiento o de reparación sobre elementos sujetos al uso ordinario, el gasto deberá ser asumido por el propietario de la vivienda que use la terraza (por ejemplo, grietas en el suelo); y si estamos ante reparaciones en la estructura de la terraza, como puede ser el cambio de la tela asfáltica su reparación corresponde costearla la comunidad.
  • Si tienes duda pregunta a los expertos de certicalia.

Cerramientos de terrazas en comunidades: no todo vale..

Cada día es más común ver cerramientos de terrazas en comunidades de propietarios. Si hace algunos años el propietario feliz quería asomarse al Lorenzo para ver pasar a la gente por la calle, hoy en día queremos tener más espacio en nuestra vivienda.

Así, hay propietarios que desean cerrar su terraza para instalarse un despachito en ella, para incluirla dentro del salón o para evitar que sus hijos jueguen a comprobar las leyes físicas.

Sin embargo, esto de cerrar una terraza no va de llegar un día, comprar cuatro cristales y ponérselos a la barandilla. Al contrario, hay muchos factores que debemos tener en cuenta.

¿Por qué no todo vale para cerrar una terraza?

El tema de los cerramientos de las terrazas es más complejo de lo que parece a primera vista, y es que este tipo de obra afecta a lo que viene siendo el edificio en sí. Según el artículo 7.

1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tú no puedes hacer sin más obras en tu vivienda cuando con ello alteres, en el caso de las terrazas, la configuración del edificio o el estado de los exteriores.

Una terraza cerrada altera la estética del edificio y, por tanto, su configuración y su exterior.

¿Te has preguntado alguna vez por qué casi no hay edificios que tienen una terraza de cada color? Estética.

¿Eso significa que nunca jamás podrás cerrar tu terraza? No, necesariamente.

Pasos para cerrar una terraza

Por aquello de complicar un poco las cosas (en realidad es por hacerlas más seguras), para efectuar un cerramiento en una terraza necesitas una autorización administrativa (artículo 10.

3 LPH) y el voto favorable de las 3/5 partes de los vecinos que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación en una Junta de Propietarios.

Si hay algún vecino que no ha ido a la finca por haber dedicado esa tarde a poner orden en el trastero, tiene 30 días para decir que no está de acuerdo con tu idea; en caso contrario, su voto es favorable.

Te contamos todo sobre las mayorías en las Juntas de Propietarios aquí.

Siendo así, te explicamos cómo proceder:

  • Consulta con un arquitecto la naturaleza de la obra que quieras hacer.
  • Habla con el Presidente de la comunidad de vecinos para tantear el terreno.
  • Presenta un proyecto a tu Ayuntamiento.
  • Haz incluir “tu terraza” como punto del Orden del Día en la próxima Junta.

Si no tienes la autorización de la Administración, no podrás hacer la obra; así que asegúratela antes de empezar los malos rollos con tus vecinos, vaya que surja algún troll que desconocías.

Hay que tener cuidado, porque en el mismo artículo 10 LPH advierten de que las obras deben realizarse con el consentimiento de los vecinos que se vean afectados por ellas. De hecho, éstos podrán paralizarlas si demuestran que les afectan vía dictamen técnico y podrán demandar una indemnización si llegan a llevarse a cabo.

Si decides pasar olímpicamente de estos trámites, tú mismo. Sólo te verás obligado a demoler las obras, devolver el edificio a su estado original y hacerte cargo de todos los gastos. Nada que no podamos hacer todos los días.

Matices sobre el proceso de cerrar una terraza

Tú has visto, comprobado y palpado como otras comunidades de vecinos tienen algunas terrazas cerradas. ¡No puede ser tan complicado! Y no lo es, pero ten en mente siempre estos pequeños matices:

Que las obras estén contempladas en los estatutos

  • Si las obras de cerramiento ya vienen incluidas como posibilidad en los estatutos de la comunidad o en el libro de Actas, sólo necesitarás decirle al Presidente que vas adelante con ello.
  • En el caso de que tengas dudas sobre los estatutos, te lo contamos todo aquí.
  • Si encima en tu comunidad ya hay más viviendas que han cerrado sus terrazas, el camino debería estar completamente allanado. Debería…
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En ocasiones, pocas, hay vecinos que alegan que las suyas sí, pero las tuyas no. En ese caso, deben hacer alegaciones de por qué la tuya no.

Si no son capaces de dártelas, puedes acudir a la vía judicial, por estar éstos vulnerando tu derecho a la igualdad y a la no discriminación.

Que el cerramiento provenga del principio de los tiempos

¿Sabes ese dicho de “el que calla otorga”? El permiso tácito se aplica a tu comunidad de vecinos. Si tú cerraste la terraza y todos hicieron mutis por el forro, no podrán pedirte explicaciones 20 años después.

Pero, ¡ojo! Que sí podrán hacerlo dos años después. Es más, si pasados tres años otro vecino quiere hacer la misma obra alegando que tú pudiste y se la niegan… Échate a temblar, que estarás en el mismo saco. Ninguna de las dos obras ha sido consentida.

Por otra parte, si la obra se efectuó antes de la constitución de la Comunidad de Propietarios, estás a salvo. Eso sí es un derecho adquirido en toda regla.

Que ya tengas licencia administrativa

Ya tienes el visto bueno del Ayuntamiento o del órgano competente. ¿Y qué? Ahora necesitas que te den el visto bueno tus vecinos.

El visto bueno de la Administración no obliga a tus vecinos a aprobar tus reformas. Sin el permiso de tus vecinos, no puedes hacer más que lamerte las heridas en casa mientras disfruta del confort de tu aislamiento térmico.

Con él, podrás acudir a la Administración con el acta correspondiente para que te entreguen la licencia.

Cerramiento de terrazas sin permiso

Si decides que tu salón se ha quedado pequeño y que procederás a cerrar tu terraza sí o sí, ten cuidado. Como hemos apuntado, cerrar la terraza supone alterar un elemento común, aunque sea tu casa. Y eso se lleva mal con el atículo 7 de la LPH.

A unas malas, la jugada le puede sentar muy mal a tus vecinos. Ellos podrán denunciarte. Y tú serás condenado a dejar la terraza en su estado original. ¿Qué supone eso? Que el desembolso para hacer la obra habrá caído en saco roto. Y que deberás hacer uno nuevo para dejar las cosas como estaban.

Sin embargo, sigue leyendo, porque según el tipo de acristalamiento puedes no necesitar ninguna aprobación…

¿Con qué vas a cerrar tu fachada?

Puede que no tengas el permiso ni del Ayuntamiento ni de tus vecinos, pero todavía te queda una oportunidad. En algunos casos, ciertos tipos de cristales son considerados como cerramientos móviles que, por tanto, no entran dentro del campo de actuación de la LPH. Pero asesórate muy bien antes de sacar los lereles.

Y si eres de los afortunados que podrán cerrar su terraza, un último consejo es que efectúes una buena elección de los materiales. Piensa que estarán expuestos a vientos, lluvias y demás inclemencias. No pongas cualquier cosa, anda…

En Micomuniweb colaboramos con todos los profesionales que pueden hacer de tu reforma un camino más sencillo. No dudes en consultarnos tus dudas.

 Ampliacion de vivienda sobre terraza comun de uso privativo

¿Puedo construir en mi terraza de uso privativo?

Pues sin permisos, realmente no puedes construir nada y esto se debe a dos motivos fundamentalmente:

1. En primer lugar porque de modo habitual se confunde propiedad con uso privativo. Si no se tiene la propiedad de la terraza, no se puede decidir unilateralmente qué se puede construir.

2. Y en segundo lugar, porque para cualquier obra se necesita contar la licencia de obras preceptiva.

Es muy normal que si eres el propietario de un ático consideres tuya la terraza, ya que se accede exclusivamente por tu vivienda, pero tan sólo tienes que mirar tus escrituras de compraventa para verificar si en lo referente a la terraza únicamente se te otorga el “uso y disfrute”. El uso privativo de las terrazas está detallado en el título constitutivo.

Por lo tanto , si se trata de un elemento común (ya lo dice el Código Civil en su artículo 396), la propiedad es de todos los propietarios de la comunidad, no tuya. Por su puesto, la vivienda vale más si disfruta de la terraza que si no, pero no es de tu propiedad.

Si quieres hacer obras en la terraza deberás solicitar la autorización de la Junta de Propietarios.

Además de la autorización de la Junta de Propietarios las obras deben de contar con su licencia de obras preceptiva. Dependerá de la obra a realizar su concesión o no. Un caso común y que genera más de un problema es cuando se plantea ampliar la vivienda sobre la terraza.

Todos los edificios tienen asignada una edificabilidad máxima que en la mayoría de las ocasiones los promotores quieren agotar, para poner más metros cuadrados a la venta.

Esto implica que el Ayuntamiento no puede autorizar obras que incrementen la superficie construida del edificio, ya que ésta suele estar ya consumida.

Pero supongamos que , se da la circunstancia que no se encuentra agotada y aún se pueden construir 20 m2 más ¿quién es el dueño de esa edificabilidad? ¿el dueño del piso? ¿o todos los propietarios de la comunidad? ¿se tendría que repartir por coeficientes?

Por lo tanto , en el supuesto que la comunidad te autorice a construir en la cubierta del edificio un remonte que permita a la vivienda ampliar su superficie, no hay que olvidar que debe de cumplirse la normativa urbanística, que marca parámetros claros sobre número de plantas máximas, edificabilidad , ocupación , retranqueos en áticos… Si construyes sin permiso te expones a que sea una infracción urbanística y acabes pagando una sanción con una orden de derribo.

Bajo mi punto de vista es muy difícil ejecutar obras legales de ampliación en viviendas que se encuentran en división horizontal, y dado el coste que suelen tener dichas ampliaciones, te recomiendo que antes de lanzarte te informes muy bien, porque al final sin un buen asesoramiento te puede salir muy caro y acabar sin la ampliación soñada.

Si tienes dudas sobre tu caso en concreto, puedes consultarnos en [email protected], seguro que podemos ayudarte.

La ampliación de la vivienda sobre elementos comunes

La ampliación de la vivienda sobre elementos comunes es una de las cuestiones que causa más polémica en las comunidades de propietarios.

Ejemplos habituales de ello son:

  • Apropiación de parte de la terraza en pisos áticos para sumarla a la vivienda.
  • Ampliación de cocina y/o lavadero en pisos bajos/entresuelos a costa de parte del patio de luces.

Estos casos son los más frecuentes de ampliación de la vivienda sobre elementos comunes, ya que tanto la terraza de un ático como el patio de los pisos bajos son elementos comunes de use y disfrute privado.

Normalmente, el propietario de estas viviendas comete el error de pensar que al tener acceso exclusivo a la terraza y/o patio, este es de su propiedad.

Nada más lejos de la realidad. Dichos elementos son comunes, independientemente que el propietario de la vivienda tenga el acceso único.

Hay que destacar que el propietario solo tiene el uso y disfrute. Nada más y nada menos, porque el uso de la terraza y/o patio implica una responsabilidad por parte del propietario de un mantenimiento continuo que muchas veces no se produce.

Veamos que dicen al respecto de estas ampliaciones de la vivienda las leyes en Catalunya y en el resto de España.

Régimen jurídico de la propiedad Horizontal (Catalunya)

En este caso, hemos de fijarnos en el contenido del artículo 553-36, párrafo 4), que dice:

La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento.

Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.

Si analizamos el texto, observaremos que:

  1. La comunidad puede exigir la reposición a su estado original de cualquier elemento común alterado sin el consentimiento de esta. Por ejemplo, apropiarse de parte de la terraza para sumarla a la vivienda, ya que como hemos dicho, la terraza es un elemento común.
  2. Se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de la obra:
  • a) Es notoria, o sea, que es visible por parte del resto de vecinos.
  • b) No disminuye la solidez del edificio. En este caso, debería estar acreditado por técnico competente.
  • c) No supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de servidumbres.
  • d) Si la comunidad no se ha opuesto en el plazo de 4 años desde la finalización de las obras.

El apartado que nos interesa relacionado con el contenido de este artículo es el 2.c

Como vemos, el supuesto consentimiento que pueda dar la comunidad queda totalmente anulado, ya que cualquier ampliación de la vivienda sobre elementos comunes supone una ocupación de estos y, además, de forma evidente.

Ley de propiedad Horizontal (resto de España)

Aquí no existe un artículo o artículos tan concretos al respecto.

Entendemos que podríamos atenernos al contenido del artículo 7), párrafo 1) que dice:

1.

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

No obstante, este artículo se refiere concretamente a los elementos privativos.

Consideramos que sería más correcto encuadrarlo en el artículo 9) párrafo 1), apartados a) y b), que dicen:

1.

Son obligaciones de cada propietario:a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Si analizamos el texto, observaremos que no es tan explícito como el artículo de la ley en Catalunya. Se trata de un texto más genérico.

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Hemos de recordar que la ley en Catalunya es mucho más reciente y se redactó en base a la ley nacional, intentando complementar las carencias de aquella y con un texto mucho más amplio.

Lo que es evidente es que ningún propietario puede apropiarse de ningún elemento común ni de parte de este.

En todo caso, precisaría del consentimiento y acuerdo de la comunidad, cuestión que nunca llega a producirse porque el propietario que pretende apropiarse en su beneficio de un elemento común (terraza, patio, etc.) nunca lo plantea a la comunidad en reunión.

Actuaciones a realizar en caso de infracción

  • Y ante una infracción de este tipo, ¿qué puede hacer la comunidad de propietarios?
  • Lo primero es requerir al propietario infractor, una vez detectado el problema, para que restituya el elemento común afectado a su estado original en un plazo de tiempo determinado.
  • En caso omiso, se deberá acordar en Junta la interposición de demanda judicial contra dicho propietario.
  • Llegado este caso, y como hemos indicado, la comunidad de propietarios tiene las más amplias garantías de obtener una sentencia favorable.
  • En Finques Chicote nos encontramos con situaciones como las descritas, en la gran mayoría de las comunidades de propietarios que administramos.
  • Muchas veces, se trata de ampliaciones de vivienda en terrazas de áticos efectuadas hace muchos años y ante las que las comunidades no actuaron en su momento.
  • Los problemas ante estas situaciones suceden cuando la zona del elemento común apropiado causa daños a terceros propietarios, como, por ejemplo, la apropiación de parte de la terraza de un ático.
  • Si la comunidad se ve obligada a la rehabilitación de la terraza, no le quedará más remedio al propietario de la vivienda de tener que eliminar el anexo realizado.
  • El resumen y consejo ante lo expuesto es que la comunidad de propietarios debe actuar de forma inmediata ante las situaciones de ampliación de la vivienda sobre elementos comunes.

Comunidades de propietarios: terrazas comunes y de uso privativo

En esta ocasión abordamos un asunto de consulta frecuente. Es habitual en las comunidades de vecinos la discusión de si las terrazas de los pisos áticos y bajos son propiedad privada o son zonas comunitarias con un uso privativo, a efectos de determinar a quien le corresponde las operaciones de su mantenimiento y reparación.

Para comenzar este análisis, diremos que el documento de donde debe extraerse la conclusión final es el título constitutivo de la comunidad (integrado por la división horizontal y los estatutos comunitarios). Así lo determina el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Este es el criterio de los Tribunales, pudiendo citar, por todas, las siguientes resoluciones:

Sentencia nº 526/2012, de 25 de septiembre, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia

 TERCERO.- Como la Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas, ni aún generales sobre el uso y disfrute de las cosas comunes, habrá de exigirse a cada copropietario que se sirva de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad ni impida a los demás utilizarla según su derecho.

La yuxtaposición de las dos clases de propiedad que conviven en el régimen de propiedad horizontal (privativa y común) es factible y aún recomendable, la determinación sobre los elementos comunes de los derechos de uso y disfrute en favor de uno o varios copropietarios, pero sin olvidar en modo alguno la diferente naturaleza jurídica entre estos derechos (de uso y disfrute de un elemento común) y el derecho de propiedad propiamente dicho; ya que una cosa es el derecho de uso exclusivo que se concede en este caso al recurrente y otra muy distinta el de propiedad, no debe olvidar el recurrente que la terraza de cuyo uso disfruta es propiedad de la comunidad actora, no ostentado sobre la misma mas que la facultad de uso. Así, es harto frecuente que aquellos copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, lo lleguen a considerar de su propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, actuando de cara a todos como usuarios exclusivos de elementos comunes de uso general, llegando a impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios. Ordinariamente los elementos comunes de uso privativo forman parte del piso o local, y son su continuación natural con acceso único desde dentro, y su titular dispone, por ello, de tal uso privativo. Los ejemplos más característicos son los patios interiores del edificio con acceso desde las primeras plantas, y las azoteas practicables desde los pisos áticos. Los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, donde, por los mismos mecanismos de reforma establecidos en la ley, quepa incluso eliminar el destino particular concedido. Es importante advertir que, siendo las normas que rigen la propiedad horizontal de derecho necesario, ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos se podrá contravenir ni desconocer la cualificación legal de los elementos comunes.

Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes (art. 396 del CC) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente.

Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común, en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza.

Planteado, pues, el punto de partida, ha de consultarse el título constitutivo de la comunidad, buscando en él la descripción que se realiza de la edificación, y, en particular, si se contempla una atribución a determinadas viviendas de un uso sobre un elemento común.

Esto es, para afirmar que existe un aprovechamiento privativo de un lugar común, es requisito indispensable que ese derecho venga explícitamente reconocido tanto el título constitutivo de la comunidad, como en el título de propiedad del inmueble.

Así se pronuncia nuestra jurisprudencia, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia nº 593/2006, de 15 de diciembre, de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid: TERCERO.

– Que la terraza que se describe en la escritura pública de 23-03-2005 es elemento común con asignación de uso privativo está fuera de toda duda como lo demuestra el propio título constitutivo tanto en su descripción general (24 y ss), como en la específica descripción de la vivienda adquirida por el Sr.

Eloy (35) e incluso también puede inferirse aquel carácter desde una lectura atenta de la escritura de adquisición del piso por parte del demandado Sr. Eloy. Y se sienta esta conclusión teniendo presente, como decíamos, el contenido del título constitutivo originario en el que se integran los estatutos y cuyo art.

14 especifica que las terrazas adicionales con que cuentan las viviendas ubicadas en planta baja y ático tienen la condición de elemento común con asignación de uso privativo.

En consecuencia, el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, si bien deberá satisfacer todos los gastos de mantenimiento, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. También tendrá la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas. (…)  En consecuencia, en nuestro caso concreto, este elemento común de uso privativo, tiene este carácter porque así lo quiso el constituyente del régimen de la propiedad horizontal

CUARTO.- La terraza a nivel, de uso privativo del Sr.

Eloy, es elemento común, y en este sentido no podrá modificarse en su caracterización sin los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en definitiva la unanimidad a que antes hicimos mención para desafectar un elemento que según el título constitutivo es común de uso privativo y nunca de propiedad exclusiva del Sr.

Eloy, como se infiere desde aquella interpretación sistemática de título constitutivo con los estatutos que se integran en el mismo y la propia escritura pública, acudiendo, obviamente, a la necesaria interpretación sistemática a que se infiere del art. 3.

1 Cc, en la medida que el título constitutivo viene a ser la norma rectora del régimen de la propiedad horizontal junto con la ley de este nombre de 1960, que se modificó por ley 7/1999, según dijimos anteriormente.

Pero es que el demandado ocupó indebidamente el elemento común tratando de transformarlo en elemento de propiedad exclusiva y no sólo de uso privativo, llevando a cabo la edificación y cerramiento que el Juzgador de instancia perfectamente define desde los informes obrantes.

La simple prueba documental, incluso las fotografías que obran en el procedimiento, son determinantes de que la estructura establecida tiene carácter fijo y no sólo es, como venía a decir el perito Sr.

Gonzalo, auxiliar, ligera y desmontable, habiéndose ampliado, como dice el informe de urbanismo (318) la edificación al menos en 25 m2 sin licencia ni para la construcción o cerramiento efectuada como tampoco para la instalación de toldos, estando ambas cuestiones sujetas a licencia urbanística y siendo, propiamente, la obra ejecutada, de ampliación, careciendo de suficiencia el argumento que utiliza el demandado en el sentido de que no es habitable porque no tiene calefacción porque la misma puede perfectamente suplirse con elementos móviles al respecto. No incidió el «iudex a quo» en error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando califica, desde la documentación que obra en autos, la construcción-cerramiento del demandado como obra estable, que crea superficie habitable y que distorsiona la propia estética del conjunto, con reflejo de la luz en la estructura de aluminio de la techumbre, de una parte, y de otra con la posibilidad de acceso a la finca de los demandantes, permita o no sujetar el peso de una persona el techo referido, pues lo aquí se está discutiendo es la posibilidad o facilitación de acceso de terceras personas al piso primero de los actores, al tiempo que en ningún caso se sobrepasó o lesionó la propia caracterización que los elementos comunes tienen en el título constitutivo por ninguno de los propietarios en la forma en que lo hizo el demandado, habida cuenta que la estructura metálica establecida en un ático acaba de instalarse y la mancomunidad de propietarios, desde la testifical del propio administrador, tiene previsto, en principio, ejercitar las oportunas acciones para terminar con elementos que, como decíamos antes, distorsionan el propio título constitutivo y hacen desmerecer al propio régimen de la propiedad horizontal. Decía el Juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que el restablecimiento de la igualdad de trato no se obtiene igualándolo en la infracción sino exigiendo que todos cumplan la ley, que debe imperar en el supuesto sometido a la consideración de este Tribunal para confirmar, en su integridad, la sentencia dictada en la instancia, pues es evidente, desde cuanto queda expuesto, que los argumentos mantenidos y sostenidos por el apelante en su escrito de apelación tienen que ser desestimados por este Tribunal por cuanto: a.- estamos ante elemento común de uso privativo y no ante elemento privativo de propiedad exclusiva del demandado (interprétese sistemáticamente el título constitutivo y el contenido de la propia escritura pública de adquisición del bien inmueble por el demandado); b.- no cuenta el demandado con la autorización de la mancomunidad pues el acuerdo de la comunidad de propietarios a que se refería el demandante no ha sido homologado por quien tiene la última palabra, esto es la mancomunidad de propietarios, que vino al proceso, ocupó la posición de codemandante e interesó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, por más que se hayan celebrados sucesivas reuniones de la mancomunidad y se esté a la espera de obtener determinados informes administrativos; c.- se alteraron, ciertamente, los elementos comunes con la estructura construida por el demandado que tiene carácter permanente y que necesita de medios mecánicos específicos para su desmontaje; d.- se perjudica a los actores en la forma que especifica la sentencia dictada en la instancia aunque sólo sea el reflejo de las chapas de aluminio de la techumbre del habitáculo construido por el Sr. Eloy, y la posibilidad de permitir el acceso más fácil de terceras personas hasta el piso primero del inmueble que pertenece a los demandantes y e.- no hubo, en modo alguno, trato discriminatorio pues hasta este momento la mancomunidad de propietarios ha mantenido, a través de sus titulares, los elementos comunes en la forma que se configuraban en el propio título constitutivo. Para concluir digamos que los estatutos se integran desde el art. 5 LPH en el propio título constitutivo, sin que sea posible una contradicción entre estatutos y título constitutivo por formar una sola entidad y, en definitiva, la escritura pública no puede contravenir, como no contraviene, la descripción individual del piso del demandado.

Conclusión sobre la terraza comunitaria de uso privativo

Una vez se haya determinado la naturaleza de la propiedad y el uso del elemento, tocará establecer la clase de reparación que hay que llevar a cabo. Claro está, nos referimos a la situación en la que la terraza sea un elemento común de uso privativo de  una de las viviendas.

Si estamos ante una acción de mantenimiento o de una reparación sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por el comunero que tenga a su disposición la terraza (por ejemplo, ante la existencia de grietas en el solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la comunidad.

A partir de aquí, son muchos los matices que caben respecto a las características del uso, tipo de instalaciones que pueden ocupar la terraza, accesos a aquella, etc. que son analizados por los Juzgados y Tribunales individualmente en atención a las circunstancias del caso concreto.

Como siempre, recomendamos que contacte con un abogado experto en esta materia, como lo somos nosotros.

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Obras privativas

  • la cobertura de parte de la terraza mediante una pérgola de madera. Entiende la Sala que ese patio al estar concebido para iluminación de todo el inmueble no puede quedar al arbitrio del propietario evitar esa función, por lo que esa obra no puede autorizarse sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios.

  • sobreelevación del suelo del patio con una tarima de madera, que pese a asentarse sobre un elemento común no lo afecta de modo estructural ni se considera que pueda perjudicarlo por producir un sobrepeso. No obstante ello, entiende la Sala que al afectar a un elemento común no basta la voluntad del propietario sino que es preciso el consentimiento de la mayoría de los propietarios.

  • formación de una zona de jardín mediante parterres delimitados con traviesas de ferrocarril, que al no afectar a la salida de emergencia pueden efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios.

  • cerramiento del patio mediante celosías de madera, a modo de vallas de separación, que según la Sala no causan perjuicio alguno, ni alteran la configuración estética del conjunto, por lo que pueden efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios.

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  • cerramiento mediante cristaleras de la terraza cubierta, que al afectar el aspecto exterior basta el acuerdo de la mayoría de propietarios para que pueda efectuarse.

  • conversión de la ventana en puerta con construcción de peldaños para acceder al patio, que supone una alteración importante que afecta a la configuración del edificio y para la cual es preceptivo el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios.

  • la sobreelevación de los muretes de separación con las fincas contiguas es un elemento de cierre que debe ser tolerado como necesario para el comunero a fin de preservar su intimidad e inocuo para la Comunidad y los demás propietarios por lo que puede efectuarse sin la intervención de la Comunidad de Propietarios.

    Esta regulación al detalle de los elementos privativos o comunes y la facultad para su modificación es el día a día en los juzgados y tribunales. Existen numerosas sentencias y casuística de estos conflictos.

    Esta es una cuestión que está muy supeditada a la libertad de criterio de las Audiencias Provinciales, que entran a valorar incluso cuestiones subjetivas de los propietarios, llegando a supuestos en los que se ha permitido la sobreelevación de los balcones a una pareja joven y con hijos pequeños.

    • Sí es unánime la jurisprudencia al rechazar la ampliación de la vivienda sobre la terraza del ático, a pesar de ser de uso privativo de la entidad y ello por cuanto afectaría a la
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    • estructura del edificio, a la división horizontal de la finca y a la descripción contenida en ésta y, finalmente, a las cuotas de participación fijadas en éste.

    Sin embargo, se ha considerado que si un propietario tiene atribuido el deber de conservación de la cubierta de uso privativo puede realizar obras que, aunque impliquen cambio de configuración de la cubierta y que de tejado pase a cubierta, puedan considerarse como de mejora técnica y mayor utilidad, por lo que ese uso ahora también permite un mejor uso privativo de la misma. Aún así, no permite la Sentencia en cuestión la eliminación de la puerta de acceso a la cubierta a pesar de que no constara que los vecinos tuvieran llave de la misma.

    También se ha admitido la ocupación de la galería al ser ésta espacio privativo y tener el propietario la posibilidad de ocuparla en base al ejercicio de su derecho de propiedad. Así, en la SAP, Secc.

    11 de 21 de septiembre de 2009, se considera por la Sala que la galería forma parte de la vivienda y, como ella, es elemento privativo, y describirse así en el título de propiedad -“galería con lavadero”-, se aplica, por tanto, el régimen establecido en el art.

    553-36 del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, según el cual, los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los otros propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composición o el aspecto exterior del conjunto. Ya la sentencia de primera instancia aplica el precepto mencionado y concluye que las obras no incurren en ninguno de los supuestos que las harían obje-

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    tables, no afectando en particular a la solidez del edificio ni a su aspecto exterior pues el espacio de la galería, como el de casi todas de la finca, se halla dotada de cerramiento de aluminio y cristales, de forma que no trasciende al exterior lo que contiene cada galería sino los propios cerramientos.

    Finalmente, en el supuesto de hecho de su sentencia de 11 de noviembre de 2009, el TS proclama que en el título constitutivo se prevé la posibilidad de realización de una apertura por la cual el piso quede comunicado con el rella- no y, por ello, la ejecución de esta obra no modifica el título y no es necesaria la unanimidad. En sentido análogo la STS de 28 de octubre de 2009.

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