Abandono del arrendatario antes del plazo

Puede suceder que al vivir en un inmueble arrendado ocurra algo inesperado que te haga tomar la decisión de cambiarte de vivienda. Para ello, deberás dar por terminado el contrato de arrendamiento, antes del tiempo acordado, con el arrendador o con la inmobiliaria. 

Es importante resaltar, que al establecer un contrato de arrendamiento de un inmueble, este se hace por un tiempo determinado y por lo tanto, el arrendatario y el arrendador se someten a todas las cláusulas pactadas dentro del documento.

Cabe aclarar que si alguno de los dos lo incumple, lo más probable es que la parte que ha infringido con lo acordado deba pagar una indemnización”. 

De esta manera, si el arrendatario es quien decide finalizar su contrato de arrendamiento, es clave que tenga conocimiento que deberá hacerse responsable de iniciar todo el proceso legal para realizar la entrega del inmueble al arrendador o inmobiliaria, si es el caso y de pagar la indemnización ya mencionada. 

• ???? Deberes y derechos de los arrendatarios
• Según la ley 820 de 2003 que describe las obligaciones y derechos tanto del arrendador como del arrendatario, en su artículo 8 capítulo VII, contempla que el arrendatario debe:

1. Notificar al arrendador la fecha de terminación del contrato

Como arrendatario o inquilino debes enviar la notificación por medio del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, dependiendo el caso podría ser la inmobiliaria, con una antelación no menor de tres (3) meses. Es importante que indiques la fecha de terminación del contrato y manifiestes que estás dispuesto a pagar la indemnización de ley.

2. Pagar la indemnización al arrendador por incumplir el contrato

Deberás pagar una indemnización equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento al arrendador. Cabe aclarar que este pago solo se tendrá que efectuar si tú decides terminar el contrato antes de que la fecha pactada finalice.

Ya que al hacerlo, estarías infringiendo lo estipulado en el acuerdo entre ambas partes. De lo contrario, sólo pasarías tu carta pidiendo que no se te renueve automáticamente el contrato y de esta manera evitarías este tipo de multa. 

3. Entrega del inmueble por terminar el contrato antes de tiempo

Una vez hayas realizado todos los trámites anteriormente explicados, se procede a entregar la vivienda en las mismas condiciones que lo recibiste y en la fecha que se acordó en el preaviso. El inmueble lo deberás entregar sin ningún tipo de daño para no generar un gasto adicional en reparaciones o arreglos, si es el caso.

????¿Cómo arrendar un apartamento por inmobiliaria?

Cuando incumples tu contrato de arrendamiento, debes tener en cuenta que:

• El monto que debes pagar de la indemnización por incumplir el contrato de arrendamiento antes de tiempo, se hará con base en el valor del arriendo vigente a la fecha del preaviso. 
• Si el arrendador decide no recibirte el inmueble, podrás pedir la devolución de la indemnización consignada.

Veamos qué tanto aprendiste…

Ahora que ya sabes que incumplir con un contrato de arrendamiento te obliga a pagar una indemnización a tu arrendador, te recomendamos consultar la ley 820 del 10 de julio de 2003 en su totalidad, para que puedas tomar una decisión con toda la información en tus manos. ¡Y recuerda que en Ciencuadras tenemos espacios que llenan tu vida!

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Redacción Ciencuadras

Si abandono la vivienda alquilada antes del plazo de duración, ¿cuáles son las consecuencias?

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos

Una de las preguntas que más frecuentemente recibimos en el servicio de consultas de Sepín, dentro del ámbito de los arrendamientos urbanos, es qué sucede si el arrendatario decide abandonar la vivienda arrendada antes del plazo establecido en el contrato. ¿Cómo debe hacerse? ¿Cuáles son las consecuencias? ¿Tendrá que pagar la renta que falta hasta su vencimiento?

Si a estos interrogantes les añadimos que existen varias leyes en vigor sobre esta materia y que la respuesta es “diferente” según la fecha en que se firmara el contrato, es normal que surjan muchas dudas.

Nos centramos aquí en poner un poco de claridad en los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, y teniendo en cuenta la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, con entrada en vigor el 6 de junio de 2013, que modificó muchos de los requisitos para esta resolución anticipada del arrendatario, contemplada en el art. 11.

¿Cuándo puedo desistir del contrato?

En los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, se aplica el art. 11, con el texto anterior a la Reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, donde se permite al arrendatario desistir una vez que hayan transcurrido cinco años.

Cabe preguntarse entonces qué sucede en los casos en los que el arrendatario abandone unilateralmente la vivienda cuando la duración de los contratos es inferior a los cinco años, por ejemplo, a los dos o, incluso, a los 5 meses. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de septiembre de 2015.

En el caso de contratos posteriores al 6 de junio de 2013, la modificación del art. 11 ha supuesto uno de los cambios sustanciales de la reforma a favor del arrendatario.

Podrá hacerlo una vez que hayan transcurrido seis meses de la duración del contrato, independientemente de que el mismo tenga un plazo superior o no a los tres años de plazo mínimo que establece el art. 9.

La diferencia es abismal entre los anteriores a dicha fecha y los posteriores, pasados 5 años y pasados 6 meses, respectivamente.

¿Existe un plazo de notificación?

En los contratos anteriores al 6 de junio 2013, el plazo de preaviso mínimo de comunicación es de dos meses, debiendo acudir a un sistema de notificación que permita acreditar la recepción por el arrendador, por ejemplo, por vía notarial o burofax.

Por el contrario, en los arrendamientos de vivienda posteriores a dicha fecha, y atendiendo al art. 11 reformado por la Ley 4/2013, el plazo mínimo previo de comunicación es menor y será de 30 días.

¿Qué indemnización me puede exigir el arrendador?

En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013, hay que distinguir si el desistimiento se produce cuando ya hubieran transcurrido 5 años de contrato o durante un período anterior:

– Transcurridos los primeros cinco años del contrato. A tenor del art.

11 LAU, era posible pactar en el contrato una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización.

Así, por ejemplo, si quedasen dos años y medio, la indemnización tasada sería de dos mensualidades y media. Si no hubiese pacto, en principio, no habría ningún tipo de indemnización, aunque se viene admitiendo por la jurisprudencia la exigencia de daños y perjuicios.

– Contratos con duración inferior a cinco años. La Ley no regula esta posibilidad de resolución unilateral por parte del arrendatario, nada indica el art. 11 LAU.

Sin embargo, es evidente que se produce un claro incumplimiento del contrato, pues aquel tiene obligación de permanecer durante el plazo pactado y de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado, conforme a los arts. 1.101, 1.124, 1.256, 1.556, y otros concordantes del Código Civil.

La cuantía no tiene por qué ser la renta que faltaba hasta el vencimiento como sucede en contratos anteriores al 1 de enero de 1995 con el art. 56 TR 1964, pero podría valorarse por el Juzgado con posibilidad de moderación, según si se ha vuelto a alquilar, si el importe de la nueva renta es superior o inferior, etc.

Aun así, debemos indicar que el criterio que se está imponiendo es que la indemnización debe fijarse conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.

Respecto a la posible indemnización, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011. Y las Audiencias Provinciales de Barcelona, Sección 13.ª, de 17 de abril de 2012; de Madrid, Sección 8.ª, de 10 de julio de 2012; de Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, de 23 de junio de 2014 y de Barcelona de 27 de enero de 2016.

Si estamos ante un arrendamiento de vivienda posterior a 6 de junio de 2013, de duración de tres años a tenor del art. 9 LAU, cabe el desistimiento pasados seis meses del plazo pactado, dando lugar, al igual que en los contratos señalados anteriormente, a dos supuestos:

Si la resolución por el arrendatario se lleva a cabo pasados los seis meses, con pacto de una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización.

No cabría pactar una indemnización superior, estaríamos ante una cláusula nula y sin efecto, según lo dispuesto en el art. 6 LAU 29/1994, al tratarse de un pacto que va en contra de los derechos del arrendatario.

En el caso de que no exista pacto, el arrendador no puede exigir ningún tipo de responsabilidad.

Ahora bien, nada dice la LAU que sucede en el caso de desistir antes de ese plazo mínimo de los seis meses. Desde luego, se produce un incumplimiento del contrato, pues, al menos, debería haber permanecido este período, de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.

¿Qué pasa si el arrendatario se va antes de tiempo?

Algunos arrendatarios se ven en la necesidad de irse o desalojar el inmueble antes de culminar el tiempo de arrendamiento pactado. Unos lo hacen de la manera correcta y otros sencillamente se marchan, casi sin mirar atrás.

Por eso como arrendador es importante conocer que pasa o debes hacer en ambos casos, para que no sean vulnerados tus derechos del arrendador.

Conoce en este post tus derechos y obligaciones y cómo actuar ante esta situación.

Las obligaciones y derechos del arrendador y el arrendatario

Tanto arrendador como arrendatario tienen deberes y derechos El incumplimiento de alguno de los deberes de cualquier parte trae consigo consecuencias, entre ellas la posible interrupción del contrato antes de tiempo y todo lo que ello conlleva.

En el caso del arrendador debe entregar el inmueble en óptimas condiciones y mantenerlo así durante el periodo de arrendamiento. Excepto en aquellos aspectos que corresponden al arrendatario por desgaste de uso. Además de estipular las cláusulas del contrato de forma clara, evitando posibles dudas.

Por su parte el arrendatario debe cuidar y mantener el inmueble en las condiciones en que lo recibió, y hacerse responsable de corregir cualquier daño causado. Así mismo cumplir con el pago acordado en el tiempo estipulado y las demás clausulas pautadas al momento de establecer y comprometerse con el contrato.

¿Qué pasa cuando el arrendatario se va antes de tiempo?

Si el arrendatario se va antes de tiempo, es decir, antes de la culminación del contrato firmado, estaríamos hablando de una posible violación a dicho contrato.

Como arrendador debes tomar las medidas pertinentes en base a lo establecido en el contrato de arrendamiento, o en su defecto amparado en lo establecido por la ley chilena para estos casos.

¿Cómo puede el arrendatario por terminado el contrato antes de tiempo?

Básicamente existen 3 formas que dan por terminado antes de tiempo un contrato de arrendamiento por parte del arrendatario.

Sin embargo, solo dos de ellas están contempladas en la ley. El arrendatario de acuerdo a lo normado en el país para dar por terminado el contrato antes de cumplirse el periodo de arrendamiento, deberá:

Apegarse a lo establecido en el contrato

Si al momento de establecer el contrato las partes acordaron alguna (s) cláusula que define el proceder en caso de interrupción anticipada del contrato, el arrendatario cumple la misma y entrega el inmueble al arrendatario.

Apegarse a las disposiciones establecidas por la Ley chilena

Esto en caso de que en el contrato no se contemple la posibilidad de rescindir el mismo antes de la fecha pautada para su culminación.

En tal situación, el arrendatario puede optar por el desahucio, acción mediante la cual arrendatario comunica al arrendador su decisión de interrumpir el contrato. Esto deberá hacerlo por escrito y con cierto tiempo de antelación al momento de su partida.

Por abandono de la vivienda

Es importante señalar que, esta última opción no se encuentra estipulada en la ley y no es para nada aconsejable.

Como consecuencia, si el arrendatario deja abandonado el inmueble sin hacer la correspondiente restitución al arrendador, éste deberá solicitar a la autoridad competente la entrega del inmueble.

Este procedimiento está indicado por la Ley y está a cargo del Juez de Letras. En tal sentido, para dar cumplimiento al procedimiento de restitución del inmueble, este deberá ser visitado por un ministro de fe del tribunal.

Este emitirá una certificación haciendo constar de que el inmueble en cuestión ha sido abandonado. Lo que dará paso a la restitución propiamente dicha.

¿Por qué es importante conocer las causas que llevan a la interrupción del contrato?

Siempre es recomendable ahondar en las causas que llevan a un arrendatario de un inmueble, a marcharse antes de tiempo. Es decir, antes de la fecha de culminación del contrato.

Conocer las causas, podrían cambiar por completo la percepción de la situación y tal vez podría justificarse su acción.

En tal sentido, es importante verificar que el arrendador no haya incurrido en el incumplimiento de alguna cláusula del contrato. Para así poder hacer valer sus derechos como arrendador según lo establecido por la ley chilena.

En caso de que el arrendatario, se niegue a cumplir con lo pautado en el contrato. El arrendador podrá acudir a la autoridad competente para solicitar la retribución correspondiente por incumplimiento de contrato.

Lo que seguramente implica un juicio donde el arrendatario será encausado a cumplir con su responsabilidad de retribución y restitución. Esto, de acuerdo a lo establecido en el contrato y/o la Ley, dependiendo del tipo de contrato que contrajeron las partes.

El contrato como medida de protección

El contrato de arrendamiento es un documento vinculante creado para brindar protección tanto al arrendador como al arrendatario. Si este último se va antes de tiempo, lo estaría dando por terminado de forma unilateral, violando algunas de sus cláusulas y su razón de ser.

Esta situación, puede acarrear algunas consecuencias importantes para las partes involucradas. Para evitar estas consecuencias, lo recomendable es establecer el dialogo y la conciliación como recurso ideal para resolver este tipo de situaciones posibles.

Desahucio del inquilino por finalización del contrato

• El desahucio es una herramienta que el sistema judicial pone a disposición de los propietarios de inmuebles dados en arrendamiento para que puedan solicitar al Estado la devolución de su inmueble cuando el inquilino no quiere devolver al propietario la posesión.
• Además del desahucio del inquilino por finalización del contrato, existen otros muchos motivos por los que el propietario puede solicitar auxilio al Estado a través del proceso de desahucio.
• Entre ellos, los más frecuentes son:

Cuándo finaliza o termina el contrato de alquiler

Para saber cuándo finaliza el contrato de arrendamiento es necesario conocer el concepto de «prórroga» y el de «tacita reconducción» y, además, hay que tener en cuenta la fecha de la firma del contrato y el destino (vivienda o uso distinto de vivienda).

La prórroga

La prórroga es una posibilidad concedida a las partes (arrendador e inquilino) por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) para que los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda continúen sus efectos más allá de la fecha de finalización pactada.

Las prórrogas pueden ser distintas en función del tipo de contrato de arrendamiento del que estemos hablando.

Contratos de arrendamiento de vivienda habitual

1. En estos casos la ley permite la prórroga legal obligatoria, que supone que el contrato se extenderá hasta el quinto año (desde su entrada en vigor) si así lo desea el inquilino (ojo, dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos cinco años pueden ser tres, así que la fecha de celebración del contrato afecta en la duración de la prórroga)
2. Por otro lado, también existe la prórroga legal necesaria, que supone que el contrato dure tres años más tras llegar su fecha de vencimiento o de la prórroga obligatoria (es decir tres años más después de los cinco primeros años), siempre que ambas partes estén de acuerdo en ello (y aquí también hay que tener presente que dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos tres años pueden ser solo uno).
3. Una vez terminada la prórroga necesaria, es posible que entren en juego las llamadas prórrogas contractuales, llamada así porque las partes la han acordado en el contrato voluntariamente.
4. El mecanismo habitual para que entren en juego las prórrogas es continuar con la relación una vez que ha llegado la fecha de finalización del contrato, es decir, no hacer nada cuando llega el vencimiento.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, …)

• En estos casos (contratos de locales, de vivienda por temporada, etc) la ley no impone prórrogas, pero pueden establecer el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento prórrogas contractuales, es decir, pactadas entre ellos y plasmadas en el contrato.
• Llegada la fecha de vencimiento, si las partes no mencionan nada al respecto, el contrato se prorroga automáticamente.
• De este modo, unas semanas antes de la finalización del contrato el arrendador tendrá que tener en cuenta las posibles prórrogas antes de instar el desahucio por finalización del plazo del contrato.

Tácita reconducción

Cuando llega la fecha de finalización del contrato o cuando finalizan las posibles prórrogas, entra en escena otra figura que tiene mucho que decir en esta materia. Se trata de la «tácita reconducción«.

Cuando termina un contrato (o una prórroga), alguna de las partes tiene que manifestar a la otra que no quiere seguir con la relación contractual y, además, debe hacerlo dentro de los quince días siguientes a la finalización del contrato (o de la prórroga).

En caso de no producirse esta comunicación, nace automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por tácita reconducción, es decir, por haberlo deseado las partes de forma tácita (gracias a su silencio en esos quince días). Excepto que las partes hubieran renunciado en el contrato a la tácita reconducción, en cuyo caso el contrato termina cuando llega su vencimiento (o el de la correspondiente prórroga).

La consecuencia inmediata de la tácita reconducción es que el arrendador no podrá instar el desahucio del inquilino por finalización del contrato, pues éste tiene derecho a continuar en el inmueble durante algún tiempo más.

¿Y cuánto tiempo más?. ¿Cuándo termina este nuevo contrato?. Al mes o al año de haber nacido este nuevo contrato, en función de si en el contrato original la renta estaba establecida en forma mensual o anual.

1. Por lo demás, el nuevo contrato que ha nacido por tácita reconducción tiene las mismas cláusulas que tenía el primitivo, excepto en materia de duración, tal y como acabamos de ver.
2. Si quieres abundar más en materia de tácita reconducción (regulada en el artículo 1566 del código civil) te invito a leer mi post Tácita reconducción en el alquiler
3. Cabe señalar que para no tener que estar pendiente de estos plazos, se puede establecer en el contrato primitivo una renuncia del inquilino a la tácita reconducción, en cuyo caso al terminar el contrato o la prórroga correspondiente podrá el arrendador solicitar el desahucio si el inquilino no ha devuelto el inmueble a la finalización del contrato.

Ya ha finalizado el contrato… y ahora qué?

Una vez que ha finalizado el contrato inicial o sus prórrogas, o una vez que ha finalizado el nuevo contrato nacido por tácita reconducción, en su caso, es el momento en que el arrendador puede instar el desahucio por finalización del plazo si el inquilino no ha devuelto la posesión del inmueble.

Qué hacer antes de iniciar el proceso de desahucio?

Inicialmente cabe señalar que el tipo de juicio que se va a utilizar en este tipo de desahucio, es el juicio verbal, dado que así lo establece el artículo 250.1.1° de la ley de enjuiciamiento civil (LEC). Se trata, por tanto, del mismo procedimiento que el utilizado para desahuciar al inquilino en los casos de impago de rentas de alquiler.

Con posterioridad puede enviarse un requerimiento fehaciente al ex-inquilino (burofax), aunque no es obligatorio hacerlo.

Lo que se desaconseja es acceder al inmueble o cambiar la cerradura sin haberse realizado la entrega de llaves, es decir, sin que el inquilino haya devuelto la posesión del inmueble.

El proceso de desahucio

El proceso se va a iniciar con la presentación de la demanda de desahucio. Junto a ella, habrá que presentar una serie de documentos:

• Contrato de arrendamiento
• Notificaciones y requerimientos que se han realizado previamente al inquilino
• Copia de las escrituras de propiedad del inmueble.

• Unos treinta días después de la presentación de la demanda, el ex-inquilino recibe una notificación del Decreto por el que queda admitida la demanda.
• En ese mismo Decreto se fija la fecha del juicio y la del lanzamiento, es decir, el día en que se despojará al ex-inquilino de la posesión del inmueble).
• Si el ex-inquilino se opone a la demanda se celebrará juicio y el proceso terminará en Sentencia.

En los demás casos, el proceso terminará con decreto. En este decreto se da por finalizado el proceso de desahucio y se imponen las costas, en su caso, al ex-inquilino.

El lanzamiento

1. Tras la resolución (Sentencia o Decreto) habrá que ejecutar lo que ha establecido el juzgado, es decir, si el ex-inquilino no se ha ido voluntariamente hasta ese momento, entonces habrá que desalojarle por la fuerza.
2. Es lo que llamamos lanzamiento.

3. El desalojo puede ser voluntario (mediante entrega de llaves por el ex-inquilino) o forzosa (siendo necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al inmueble en muchas ocasiones).

4. La Comisión Judicial levantará Acta de lo sucedido durante el lanzamiento, así como del estado de conservación del inmueble, y así si hay daños el arrendador podrá reclamarlos a su ex-inquilino.
5. Y tu contrato…¿está a punto de terminar?

¿Está en tácita reconducción?.

Abandona tu piso de alquiler respetando el contrato de arrendamiento

¿Quieres cambiar de piso? ¿Has encontrado un trabajo en otra ciudad? ¿No sabes cuáles son los pasos a seguir para abandonar la vivienda en la que vives de alquiler? En Adaix queremos facilitarte los trámites y no queremos que incurras en errores. Así que te contamos, paso a paso, cómo debes actuar para no entrar en controversias futuras con el propietario del inmueble.

El desistimiento del contrato del alquiler es un derecho del inquilino. Es el nombre legal que recibe el acto de abandono de una vivienda alquilada antes de la finalización del contrato firmado. Sí, puedes abandonar el piso que tienes alquilado, pero tienes que cumplir una serie de requisitos.

Todos los contratos que se hayan firmado con fecha posterior al 6 de junio de 2013 se les aplica la modificación del artículo 11 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Dicho artículo dice:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

¿Con qué debemos quedarnos de este precepto?

1. Puedes dejar la vivienda siempre que hayas permanecido en la misma un mínimo de 6 meses.
2. Tienes que comunicar al dueño tu marcha con una antelación mínima de 30 días antes de tu marcha.

3. Tendrás que indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a un mes de la renta por cada año que falte de contrato por cumplir, o la parte proporcional, siempre y cuando aparezca reflejado y pactado en el contrato.

Previos

Toma en cuenta los plazos, es preciso analizar el contrato y saber qué firmaste en primera instancia. Ya que, si no cumples con lo pactado, podrías salir perjudicado. Generalmente es preciso avisar con 30 días de antelación. Aunque no siempre es así revisa que no exista al respecto ninguna cláusula.

Por escrito

Si quieres dejar constancia de algo, hazlo siempre por escrito. A pesar de que todo parezca haber quedado claro por teléfono, es mejor tener una prueba. Algo tan serio ha sido realizado dentro de los plazos y conforme lo pactado con el propietario. Hablamos de una situación seria y a nadie le gustaría tener que entrar en conflictos posteriores por falta de pruebas al efecto.

Revisión en compañía

En el momento de entrega de llaves, acompaña al propietario mientras revisa que todo queda en orden y en perfecto estado. Cuando se alquila una vivienda, una de las condiciones es que debes dejarlo todo conforme lo encontraste. Por lo que es preferible comprobarlo con él personalmente. Para evitar que luego te acuse de cuestiones que no fueron de tu incumbencia.

La fianza en 30 días

Cuando finaliza el contrato y son entregadas las llaves, el propietario cuenta con 30 días para devolverte la fianza. Durante este periodo realizará una revisión más exhaustiva de la propiedad. En caso de considerar que existe algún problema o desperfecto causado por el inquilino, podrá quedarse con la parte proporcional para su reparación o sustitución.

Siguiendo estos consejos, no tienes de qué preocuparte. Además, nuestros profesionales Adaix te ayudarán para que tengas la máxima seguridad en tu contrato de alquiler tanto si es un inquilino como un propietario.

Finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo: ¿Cuándo es posible?

Poner fin al alquiler antes del tiempo firmado en el contrato

Tanto si tienes una vivienda arrendada como si vives de alquiler, es posible que te estés preguntando si el propietario o el inquilino pueden rescindir el contrato de alquiler antes de la fecha de finalización del mismo. Dadas las reiteradas dudas sobre este problema, en este artículo vamos a explicar en qué casos se puede finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo, ya sea el propietario de la vivienda quien quiere poner fin al arrendamiento, como si es el inquilino quien quiere dejar la vivienda antes de finalizar el periodo firmado. 

Finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo

Para dar respuesta a la pregunta ¿en qué casos se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo? hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos. En esta normativa, que ha sufrido diversas modificaciones a lo largo del tiempo, se recogen las casuísticas por las cuales se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.

Esto quiere decir que si el arrendador o el arrendatario incumplen cualquiera de los puntos firmados en el contrato de alquiler, la otra parte que sí está cumpliendo con sus obligaciones, puede exigir que se cumpla el contrato firmado o bien que finalice el contrato de arrendamiento antes del periodo fijado debido al incumplimiento del mismo por la otra parte.

¿En qué casos puede el inquilino finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo?

Según el Artículo 11 de la LAU: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

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Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. 

• Es decir, el inquilino podrá poner fin al alquiler de la vivienda siempre que hubieran transcurrido ya 6 meses desde la firma del contrato y siempre que avise al arrendador con, al menos, 30 días de antelación. 
• Aquí, es importante tener en cuenta que este artículo rige para los alquileres firmados a partir de junio del año 2019, fecha en la cual entró en vigor la modificación de este artículo de la LAU. 
• Además, en el Artículo 27 de esta ley se establece que el inquilino podrá poner fin al contrato de alquiler si se produce una de estas circunstancias:

• El arrendador no realiza las reparaciones en la vivienda a las que viene obligado según esta propia ley. 
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

¿Cuándo puede el propietario de la vivienda poner fin al alquiler antes de tiempo?

Aquí la casuística se amplía. Así, la ya citada ley establece en su articulado que el arrendador podrá finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo si se produce alguna de las siguientes circunstancias: 

• Cuando se produce el impago de las rentas por parte del inquilino. 
• Si el inquilino no abona la fianza del alquiler. 
• El subarriendo o la cesión inconsentida de la vivienda alquilada.
• Si el inquilino realiza daños de manera intencionada en la vivienda- También si realiza obras no consentidas por el arrendador en aquellos casos que el inquilino debe contar con el visto bueno del arrendador para realizar dichas obras en la vivienda alquilada.
• Si en la vivienda se celebran actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
• Si el propietario necesita recuperar la vivienda para poder vivir en ella, bien el arrendador o bien un familiar de primer grado de consanguinidad. Ante esta circunstancia, el propietario debe notificar a su inquilino esta necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación y justificar dicha necesidad. 

Otras causas que pueden conllevar la extinción del arrendamiento

Junto con todo lo anterior, aplicable a propietarios o inquilinos, la LAU recoge que también podrá extinguirse el contrato de arrendamiento por la pérdida del inmueble alquilado por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina, cuando esta es acordada por la autoridad competente.

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Tanto si eres inquilino como si eres el propietario de una vivienda alquilada y tienes dudas legales sobre el contrato de arrendamiento, finalizar contrato de alquiler antes de tiempo, qué hacer en caso de impago de rentas, dudas sobre quién debe asumir el coste de obras o reparaciones en viviendas alquiladas o qué hacer ante cualquier problema causado por la otra parte, consulta con abogados expertos. 

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Ley de arriendo

¿Es necesario escribir el contrato? La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos.

Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.

¿Cómo se denomina a las partes que celebran el contrato? Arrendador: es la persona que es propietaria del predio o inmueble.

Arrendatario: la persona que hará uso de la propiedad.

¿Qué tipos de contratos existen? Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del arrendamiento.

¿Qué es el desahucio del contrato? En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones de renovación.

El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato.

¿Cómo puede hacer efectivo el desahucio el arrendador en los casos de los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida? En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta hasta el día en que se va del inmueble.

¿Cómo opera el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo? Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.

¿Puede el arrendatario subarrendar? En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.

¿Hasta qué momento debe pagar arriendo el arrendatario? Debe pagar la renta y los gastos comunes si los hubiera hasta que efectúe la restitución del inmueble.

¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios por arriendo? Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común.

Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

¿Qué sucede con los servicios básicos mientras esté en tramitación el juicio? En los casos de juicio por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios para que el demandado sea responsable de dichas deudas, y evitar otros perjuicios al propietario.

¿Puede un juez ordenar la restitución anticipada de un inmueble? Lo puede hacer si lo solicita el demandante.

El magistrado puede ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario.

Se requiere que el arrendador demande la terminación del contrato y la restitución del bien, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

El arrendador debe acreditar la existencia de una presunción grave de que se produjo el daño al inmueble, con los antecedentes presentados junto a la demanda y aquellos expuestos en la audiencia.

¿El juez puede exigir una garantía al demandante? El juez podrá exigir caución al demandante (garantía monetaria) con cargo a la cual se indemnizará al demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condena a su restitución.

¿Cómo se acredita que el inmueble fue arrendado? Los contratos que consten por escrito deben tener las firmas de las partes autorizadas por un notario público. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria de cobro.

Si no hay contrato escrito se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos. Si no hay tales documentos, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.

¿Qué pasa si el juez acoge la demanda? Si el juez estima que la demanda cumple con todos los requisitos acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor. Le dará un plazo de diez días corrido para que cumpla con su obligación de pagar los arriendos adeudados y las cuentas, más los intereses y costas.

El juez establecerá en la resolución que si el deudor no paga, no comparece o no se opone a la demanda, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a 10 días desde que la resolución se encuentre firme (sin recursos judiciales pendientes).

Si el arrendatario paga y da satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y costas se termina el juicio. Si el pago fuere parcial, se seguirá adelante el procedimiento por la parte de adeudada.

Descargar ficha

• Ley Nº 18.101
• Ley General de Urbanismo y Construcciones

• Compra en verde de una vivienda
• Demanda por deuda de arriendo

• Ministerio de Vivienda
• Ministerio de Justicia

Nota: La información aquí contenida es un material de referencia para entender el funcionamiento de las leyes. En ningún caso debe ser considerada como la ley en sí, doctrina, argumento legal ni sustituto de un abogado.